Abwicklung eines beendeten Verwalterverhältnisses

1. Die Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG dient der Vorbereitung der Wohnungseigentümer auf die Versammlung; die Abwahl des Verwalters muss dagegen in der Einladung nicht angegeben werden.

2. Von einem zerrütteten Vertrauensverhältnis zwischen der Verwalterin und den Wohnungseigentümern kann nicht ausgegangen werden, wenn in der Versammlung zwar eine Mehrheit für die Berufung stimmt, die Stimmen aber lediglich weniger als die Hälfte der Miteigentumsanteile ausmachen.

3. Mit Mehrheitsbeschluss kann die Gemeinschaft ermächtigt werden, den Anspruch der Gemeinschaft auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen geltend zu machen. Die begehrte Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kommt nicht nur dem Verband, sondern auch den Wohnungseigentümern selbst zugute.

4. Der bloße Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, genügt nicht zur Darlegung der Unmöglichkeit der Herausgabe, wenn feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war.

5. Die Beklagten können von dem abberufenen Verwalter die Herausgabe der Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen verlangen, die dieser grundsätzlich dauernd aufzubewahren hat. Dies gilt allerdings nicht, wenn die Protokolle ausschließlich elektronisch gefertigt, elektronisch unterzeichnet und bis zu einem inzwischen abgelaufenen Zeitpunkt digital vorgehalten wurden.

6. Ein Herausgabeanspruch der Beklagten besteht auch nicht in Bezug auf eine aktuelle Eigentümerliste, wenn diese jedenfalls anlässlich der Klageerhebung der Verwalterin eingereicht worden ist.

7. Eine dauernde Aufbewahrungspflicht des Verwalters besteht nicht, insbesondere wenn die entsprechende EDV-Datei nicht mehr vorliegt.

8. Ein Nacherfüllungsanspruch betreffend die Erstellung einer Jahresabrechnung besteht nicht mehr, wenn die Jahresabrechnung zwischenzeitlich von einer neuen Verwalterin erstellt wurde.

(Leitsätze der Redaktion)

Das Amtsgericht hat den Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9.4.2018 zu TOP 26 (sofortige Abberufung der Verwalterin und fristlose Kündigung des Verwaltervertrags) durch Teilurteil vom 26.9.2018 für ungültig erklärt. Durch Schlussurteil vom 21.12.2018 ist die Widerklage auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erstellung der Jahresabrechnung 2017 und Feststellung eines Schadensersatzes dem Grunde nach für die unterlassene Herausgabe von Verwaltungsunterlagen und Erstellung der Jahresabrechnung 2017 abgewiesen worden.

Die Bekl. haben gegen das Teilurteil und gegen das Schlussurteil Berufung eingelegt.

Hinsichtlich der erstinstanzlich eingeklagten Herausgabe sämtlicher Kontounterlagen haben die Bekl. den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt. Der Erledigungserklärung der Bekl. schließt sich die Kl. nicht an.

Die Berufung gegen das Teilurteil ist zulässig. In der Sache hat sie keinen Erfolg.

Das Amtsgericht hat den angefochtenen Beschluss der Eigentümerversammlung vom 9.4.2018 zu TOP 26 (Abberufung der Kl. als Verwalterin und Kündigung des Verwaltervertrags) im Ergebnis zu Recht für ungültig erklärt. Er entspricht nicht ordnungsmäßiger Verwaltung nach §§ 21 Abs. 3 und 4, 26 WEG.

Der Anfechtungsklage steht nicht bereits die fehlende Anfechtungsbefugnis der Kl. entgegen. Diese ergibt sich grundsätzlich aus § 46 Abs. 1 Satz 1 WEG, wenngleich deren Umfang im Einzelnen umstritten ist. Nach ganz überwiegender Rechtsprechung ist ein Verwalter aber jedenfalls anfechtungsbefugt, wenn Gegenstand der Anfechtungsklage ein Beschluss über seine Abberufung ist (Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 46 Rn. 35 m.w.N.).

Die Kl. war im Zeitpunkt der Beschlussfassung auch wirksam zur Verwalterin bestellt worden.

Die Bekl. haben mit bestandskräftigem Beschluss vom 30.9.2016 zu TOP 2 die Kl. mit sofortiger Wirkung bis zum 31.12.2019 zur Verwalterin bestellt. Dahinstehen kann, ob die „erste“ Verwalterbestellung durch den aufteilenden Eigentümer wirksam war. Denn selbst wenn man die Bestellung vom 30.9.2016 als „erste“ Verwalterbestellung im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG ansehen sollte, wäre der Bestellungsbeschluss aufgrund der zeitlichen Vorgaben in dieser Vorschrift nicht nichtig.

Nach § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG darf die erste Bestellung nach Begründung des Wohnungseigentums auf höchstens drei Jahre vorgenommen werden. Die Kl. hätte danach im Falle ihrer Erstbestellung maximal bis zum 30.9.2019 bestellt werden dürfen. Entgegen der Auffassung der Bekl. kommt es für den Fristbeginn auf den Beschlusszeitpunkt an. Der Zeitpunkt der Begründung des Wohnungseigentums ist allein für die Erstbestellung durch den teilenden Eigentümer maßgeblich (Niedenführ u. a., WEG, 12. Aufl., § 26 Rn. 31). Der Beschluss über die Bestellung bis zum 31.12.2019 ist aber aufgrund der Fristüberschreitung nicht insgesamt nichtig. Die Bestellung endet lediglich automatisch mit dem Ende der gesetzlichen Frist, hier also dem 30.9.2019 (Niedenführ u. a., aaO.).

Der Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses steht auch nicht entgegen, dass die Eckpunkte des Verwaltervertrages, wie die Vertragslaufzeit und die Vergütung, nicht - wie grundsätzlich erforderlich - gleichzeitig mit der Verwalterbestellung in wesentlichen Umrissen geregelt wurden (vgl. BGH ZWE 2015, 215). Der bestandskräftige Beschluss mag zwar insoweit nicht ordnungsgemäßer Verwaltung entsprechen. Er ist aber deshalb nicht nichtig, sondern allenfalls anfechtbar.

Auch der Umstand, dass im Anschluss an die Bestellung u. U. kein oder ein unwirksamer Verwaltervertrag geschlossen wurde, hindert die Wirksamkeit des Bestellungsbeschlusses im Falle seiner Bestandskraft nicht (Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 26 Rn. 64a).

Die Kl. hat ihre Anfechtung u. a. darauf gestützt, dass die Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG (erforderliche Bezeichnung des Beschlussgegenstandes) nicht eingehalten worden sei. Es ist unstreitig, dass die Abberufung des Verwalters und die Kündigung des Verwaltervertrags nach dem Inhalt des Einladungsschreibens nicht auf der Tagesordnung stand.

Der Verwalter ist aber nach Auffassung des Berufungsgerichts nicht vom Schutzzweck der Norm des § 23 Abs. 2 WEG erfasst. Die Formvorschrift des § 23 Abs. 2 WEG soll allein die Wohnungseigentümer in die Lage versetzen, sich auf die Versammlung vorzubereiten und zu entscheiden, ob sie an der Versammlung teilnehmen wollen. Die Wohnungseigentümer sollen anhand des Inhalts des Einladungsschreibens und der dort aufgeführten Tagesordnungspunkte überblicken können, was in tatsächlicher und rechtlicher Hinsicht erörtert und beschlossen werden soll und welche Auswirkungen der Beschluss auf die Gemeinschaft und sie selbst hat (Niedenführ u. a., WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 72). Die Vorschrift des § 23 Abs. 2 WEG bezweckt nicht den Schutz des ohnehin anwesenden und nicht stimmberechtigten Verwalters vor „Spontanbeschlüssen“ der Wohnungseigentümer und dient nicht der besseren Vorbereitung des Verwalters in Bezug auf gegen ihn gerichtete Abberufungsbeschlüsse, zumal es grundsätzlich der Verwalter ist, der für eine ordnungsgemäße Einberufung und Bezeichnung der Beschlussgegenstände Sorge zu tragen hat.

Der Beschluss ist aber in materiell-rechtlicher Hinsicht für ungültig zu erklären. Denn wichtige Gründe für eine außerordentliche Abberufung der Kl. im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG lagen im maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung nicht vor.

Ein wichtiger Grund liegt vor, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit mit dem Verwalter nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (Niedenführ u. a., aaO., § 26 Rn. 104 m.w.N.).

Die Bekl. haben keine derart gravierenden Pflichtverletzungen der Verwalterin dargetan, dass eine weitere Tätigkeit der Verwalterin im maßgeblichen Beschlusszeitpunkt unzumutbar für die Bekl. war.

Als eine erhebliche Pflichtverletzung in diesem Sinne kann nicht die beanstandete fehlende Abstimmung der Versammlungstermine mit dem Verwaltungsbeirat angesehen werden. Eine WEG-Verwaltung ist grundsätzlich nicht gehalten, vor Anberaumung einer Wohnungseigentümerversammlung das Datum der Versammlung mit den Wohnungseigentümern bzw. dem Verwaltungsbeirat abzustimmen. Entsprechendes ergibt sich entgegen der Ansicht der Bekl. auch weder aus der Teilungserklärung noch aus dem Verwaltervertrag vom 13.4.2015, auf die die Vereinbarung zwischen der WEG und der Kl. vom 12.10./4.11.2016, die als Anlage zum Verwaltervertrag vom 13.4.2015 genommen wurde, Bezug nimmt. Zwar wird die Verwaltung im Interesse einer guten Zusammenarbeit mit den Wohnungseigentümern bemüht sein, entsprechende Terminswünsche zu berücksichtigen. Wenn dies aufgrund eigener anderweitiger Termine aber nicht möglich ist, muss die Verwaltung entsprechenden Terminanberaumungs- bzw. -verlegungsanträgen nicht nachkommen. Soweit die Bekl. in diesem Zusammenhang anführen, dass die entsprechenden Verlegungsanträge von einem Minderheitenquorum im Sinne von § 24 Abs. 2 WEG gestellt wurden, so beschränkt sich das Recht des Minderheitenquorums nach dieser Vorschrift lediglich auf die Einberufung einer Versammlung als solche, nicht aber auf den Zeitpunkt der Versammlung.

Einen außerordentlichen Abberufungsgrund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG stellt auch nicht der anfänglich fehlende Abschluss eines Wartungsvertrags bezüglich der Heizungsanlage dar. Nach dem Vorbringen der Bekl. wollen die Verwaltungsbeiräte bereits im Jahre 2016 Vorverhandlungen mit der Firma G. über den Abschluss eines Wartungsvertrages bezüglich des von dieser Firma errichteten Blockheizkraftwerks geführt haben. In der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 16.11.2017 waren nach dem Inhalt des vorliegenden Versammlungsprotokolls (Anlage K 8, Versammlungszeitpunkt wohl richtig 16.11.2017 und nicht 16.11.2016) Mitarbeiter der Firma G. anwesend und haben das von ihrer Firma unterbreitete Angebot von September 2016 erläutert. In dieser Versammlung lagen unstreitig keine Vergleichsangebote vor. Ausweislich des Inhalts des Versammlungsprotokolls vom 6.11.2017 basierte die fehlende Beschlussfassung entgegen der Behauptung der Bekl. aber nicht auf dem fehlenden Vorliegen von drei Vergleichsangeboten, sondern allein darauf, dass die Wohnungseigentümer mehrheitlich der Auffassung waren, „dass derzeit noch kein Wartungsvertrag abgeschlossen werden“ solle, da „der Bauträger noch in die Pflicht genommen werden“ solle. Gleichzeitig boten sich die Wohnungseigentümer bzw. Verwaltungsbeiräte S. und C. an, die weiteren Vertragsverhandlungen mit der Firma G. bezüglich des Wartungsvertrags unentgeltlich zu führen, was dann in der Folgezeit wohl auch geschehen ist. In der Versammlung am 25.1.2018 - also nur ca. zweieinhalb Monate später - ist dann schließlich der Abschluss eines Wartungsvertrags mit der Firma G. beschlossen worden. Der Kl. ist auch keine fehlende Umsetzung dieses Beschlusses anzulasten. Die Kl. hat die Firma G. mit Schreiben vom 30.1.2018, also lediglich ca. zwei Monate vor der streitgegenständlichen Wohnungseigentümerversammlung am 9.4.2018 zur Durchführung der beauftragten Arbeiten aufgefordert, die dann nach dem unbestrittenen Vortrag der Kl. am 7.3.2018 durchgeführt worden sein sollen.

Bei dieser Sachlage ist für die Annahme gravierender Pflichtverletzungen durch die Kl., die eine weitere Zusammenarbeit unzumutbar erscheinen lassen, kein Raum.

Dies gilt auch für die gerügte fehlende Beitreibung von rückständigen Wohngeldzahlungen. Ausweislich des Protokollinhalts der Eigentümerversammlung am 9.4.2018 zu TOP 25 soll anlässlich der Versammlung durch den Geschäftsführer der Kl., Herrn W., mitgeteilt worden sein, dass der Wohnungseigentümer P. seit Dezember 2017 und der Bauträger seit zwei bis drei Monaten kein Wohngeld mehr gezahlt hätten, woraufhin er - Herr W. - das Hausgeld für das gesamte Jahr gegenüber diesen Wohnungseigentümern fällig gestellt und kurz vor der Versammlung einen Rechtsanwalt mit der gerichtlichen Geltendmachung der Wohngeldforderungen beauftragt habe. Die Kl. hatte danach im Versammlungszeitpunkt bereits außergerichtliche und vorbereitende gerichtliche Maßnahmen ergriffen. Die Bekl. haben in der Versammlung nach dem Inhalt des Versammlungsprotokolls auch nicht etwa zögerliche Beitreibungsmaßnahmen durch die Kl. beanstandet, sondern allein die eigenmächtige Beauftragung eines Rechtsanwalts durch Herrn W. gerügt. Eine entsprechende Beschlussfassung durch die Wohnungseigentümer hätte aber auch zu einem früheren Zeitpunkt nicht stattfinden können, da im Jahr 2018 erstmalig am 9.4.2018 eine Eigentümerversammlung durchgeführt wurde.

Einen wichtigen Abberufungsgrund im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG kann auch nicht die behauptete Nichtaufnahme eines Tagesordnungspunktes in die Ladung durch die Kl. darstellen. Soweit die Bekl. behaupten, der Geschäftsführer der Kl., W., habe sich geweigert, die von der Wohnungseigentümerin Wi. am 14.3.2018 mündlich beantragte Aufnahme des Tagesordnungspunktes „Abberufung des Verwalters“ in die Ladung zur nächsten Eigentümerversammlung aufzunehmen, ist dies von der Kl. bestritten worden. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. sind insoweit beweisfällig geblieben. Denn eine Vernehmung der Wohnungseigentümer Wi. und O. als Partei, auf die sich die Bekl. berufen haben, kommt nicht in Betracht. Die Kl. hat weder ihr Einverständnis mit der Vernehmung der Wohnungseigentümer Wi. und O. nach § 447 ZPO erklärt, noch ist für die behauptete mündliche Beantragung der Aufnahme des vorstehenden Beschlussantrags auf die Tagesordnung am 14.3.2018 bereits einiger Beweis nach § 448 ZPO erbracht. Dahinstehen kann danach, ob der behauptete Vorfall überhaupt die Annahme einer Unzumutbarkeit der Fortführung der weiteren Zusammenarbeit im Sinne von § 26 Abs. 1 Satz 2 WEG nach sich zieht.

Es kann schließlich auch nicht von einem völlig zerrütteten Vertrauensverhältnis zwischen der ehemaligen Verwalterin und den Wohnungseigentümern im maßgeblichen Beschlusszeitpunkt am 9.4.2018 ausgegangen werden. Zwar stimmten die anwesenden Wohnungseigentümer mehrheitlich für die Abberufung der Kl. Dies waren aber lediglich 4.937 Miteigentumsanteile, und somit weniger als die Hälfte der gesamten Miteigentumsanteile. Die Wohnungseigentümer stellten sich mithin im Verhältnis der gesamten Miteigentumsanteile mehrheitlich nicht gegen eine weitere Zusammenarbeit mit der Kl.

Hinzu kommt, dass einige Wohnungseigentümer die Verwalterin zeitnah vor der Versammlung am 9.4.2018 wegen behaupteter Pflichtverletzungen abgemahnt hatten. Sinn und Zweck einer Abmahnung kann aber aus Sicht des Abmahnenden nur sein, dass dem Vertragspartner vor einer Abberufung bzw. Kündigung Gelegenheit zur Besserung seines Verhaltens gegeben und das Vertragsverhältnis demzufolge zunächst unverändert fortgeführt wird. Auch der Ablauf der Versammlung selbst spricht für sich genommen nicht für ein völlig zerrüttetes Vertrauensverhältnis zwischen den Parteien. Zwar haben die Wohnungseigentümer der Kl. die Versammlungsleitung entzogen. Sämtliche gefassten Maßnahmebeschlüsse wurden jedoch mit einer kurzen Umsetzungsfrist für die Kl. verbunden, was ebenfalls darauf hindeutet, dass eine Aufkündigung der Bestellung und des Vertrags nicht von vornherein beabsichtigt war, sondern diese erst im Hinblick auf den vom Wohnungseigentümer S. zu TOP 26 eingebrachten Beschlussantrag auf Abberufung der Kl. und der insoweit erbetenen und abgegebenen rechtlichen Einschätzung und Empfehlung des in der Versammlung anwesenden Prozessbevollmächtigten der Bekl. zu TOP 26 ausgesprochen wurde.

Das Amtsgericht hat den Beschluss über die Verwalterabberufung danach zu Recht für ungültig erklärt. Die Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses hat nach § 139 BGB auch die Ungültigkeit des weiteren Beschlussteils über die Kündigung des Verwaltervertrags zur Folge. In diesem Zusammenhang kann deshalb dahinstehen, ob der Verwaltervertrag vom 13.4.2015 wirksam und für die Bekl. verbindlich ist.

Ungeachtet dessen entspräche der Beschlussteil über die Kündigung des Verwaltervertrags aber auch im Falle eines fehlenden bzw. unwirksamen Verwaltervertrags nicht ordnungsgemäßer Verwaltung. Es hätte in diesem Falle zwar keiner Kündigung des Verwaltervertrags bedurft. Der dann überflüssige Beschluss über die Kündigung des Vertrags entspräche aber ebenfalls nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Die Bekl. verlangen im Wege der Widerklage die Herausgabe von im Einzelnen bezeichneten Verwaltungsunterlagen nach § 670 BGB.

Der Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen aus dem Verwaltervertrag ist ein eigener schuldrechtlicher Anspruch des Verbandes nach § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG.

Die Wohnungseigentümer können diesen Anspruch nur in gewillkürter Prozessstandschaft oder aus abgetretenem Recht geltend machen.

Durch Beschluss der Eigentümerversammlung vom 28.9.2018 zu TOP 5 Ziffer 2. sind die Wohnungseigentümer ermächtigt worden, den Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen zu Händen der damals aktuellen Verwaltung gegen die Kl. gerichtlich geltend zu machen. Gleichzeitig wurde die bereits erfolgte Erhebung der Widerklage genehmigt.

Auch im Falle der erfolgten Ermächtigung benötigen die Wohnungseigentümer darüber hinaus ein schutzwürdiges Eigeninteresse an der Geltendmachung der Ansprüche in gewillkürter Prozessstandschaft. Entgegen der amtsgerichtlichen Auffassung sieht das Berufungsgericht dieses als gegeben an. Allein prozesswirtschaftliche Gründe, die hier auch maßgeblich gewesen sein dürften, reichen hierfür zwar nicht aus (Zöller, ZPO, 31. Aufl., vor § 50 Rn. 44, 50). Für die Annahme eines schutzwürdigen Eigeninteresses genügt es aber, wenn der Prozess auch Auswirkungen auf die eigene Lage hat. Hierunter können auch bloße wirtschaftliche Auswirkungen fallen (Zöller, ZPO, 31. Aufl., vor § 50 Rn. 44). Die begehrte Herausgabe der Verwaltungsunterlagen kommt nicht nur dem Verband, sondern auch den Wohnungseigentümern selbst zugute. Für eine ordnungsgemäße funktionsfähige Verwaltung des Wohnungseigentums ist der Besitz der maßgeblichen Verwaltungsunterlagen unerlässlich. Das Fehlen wichtiger Vertragsunterlagen, insbesondere Abrechnungsunterlagen, schlägt sich nicht nur im Rahmen der Tätigkeit des Verbandes nieder, sondern kann auch unmittelbare wirtschaftliche Folgen für die einzelnen Wohnungseigentümer haben. Allein der Umstand, dass die Herausgabe der Verwaltungsunterlagen ebenso gut vom Verband als dem eigentlichen Forderungsinhaber nach § 10 Abs. 6 Satz 2 WEG hätte verlangt werden können, steht der Annahme eines schutzwürdigen Eigeninteresses nicht entgegen. Diese Möglichkeit ist im Rahmen der Prozessstandschaft stets gegeben.

Der Anspruch auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen zu Händen der neuen Verwaltung ist überwiegend nicht begründet.

Der Verwalter hat gemäß § 667 BGB grundsätzlich alle Verwaltungsunterlagen im Original an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben. Nach dem Inhalt des Herausgabeantrags begehren die Widerkl. nicht die Herausgabe aller restlichen Verwaltungsunterlagen, was vollstreckungsrechtlich zulässig und nach § 888 ZPO zu vollstrecken wäre. Das Herausgabeverlangen beschränkt sich vielmehr auf im Einzelnen konkret bezeichnete Verwaltungsunterlagen. Die Vollstreckung eines dahingehenden Titels richtet sich nach § 888 ZPO (Niedenführ u. a., aaO., § 26 Rn. 130).

Soweit die Bekl. die Herausgabe der Originale der Teilungserklärung und diesbezüglicher Änderungen, der Grundlagenurkunde, der Baugenehmigung und der Abgeschlossenheitsvereinbarung verlangen, hat die Kl. bestritten, jemals im Besitz solcher Originalunterlagen gewesen zu sein. Die für die Besitzerlangung darlegungs- und beweispflichtigen Bekl. haben insoweit keinen Beweis angetreten.

Den ursprünglichen Besitz der herausverlangten Originalverträge mit Versorgern und Dienstleistern sowie die Wartungsverträge betreffend die Aufzugsanlage mit der Firma V. und betreffend die Digital-Funkanlagen räumt die Kl. ein. Diese Verträge sollen indes nach ihrem Vorbringen im Rahmen des Übergabetermins am 3.5.2018 übergeben worden sein. In der Auflistung des Übergabeprotokolls vom 3.5.2018 befinden sich diese Verträge nicht. Sie lassen sich entgegen der klägerischen Behauptung auch nicht unter den Begriff „Kontounterlagen und Belege“ subsumieren. Der bloße Vortrag, nicht mehr im Besitz der Unterlagen zu sein, genügt nicht zur Darlegung der Unmöglichkeit der Herausgabe, wenn - wie vorliegend - feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war (Niedenführ u. a., aaO.). Das Gericht hält deshalb den dahingehenden Herausgabeanspruch für begründet.

Die Bekl. können dagegen keine Unterlagen betreffend die „Einnahmen/Ausgaben 2018“ verlangen. Dahingehende Unterlagen existieren unstreitig nicht. Die Kl. hat nicht in Abrede gestellt, dass sie eine solche Gegenüberstellung aufgrund ihrer Kündigung zum 30.4.2018 nicht angefertigt hat. Der Antrag ist aber allein auf die Herausgabe bereits existierender Unterlagen und nicht auf die noch zu erfolgende Fertigung von Unterlagen im Rahmen etwaiger Pflichten der Kl. zur Rechnungslegung nach § 28 WEG gerichtet.

Soweit die Bekl. eine Übersicht über die Forderungen und Verbindlichkeiten verlangen, ist der Antrag zu unbestimmt und nicht vollstreckungsfähig. Es bleibt nach dem Antragswortlaut unklar, auf welche Zeiträume sich das diesbezügliche Herausgabeverlangen erstrecken soll. Soweit diese Unterlagen ebenfalls das Wirtschaftsjahr 2018 betreffen sollen, gilt das zu oben Gesagte.

Die mit der Berufung erneut verlangte Original-Verwaltervollmacht ist bereits im amtsgerichtlichen Termin am 28.9.2018 an den Bekl.vertreter übergeben worden.

Die Bekl. können grundsätzlich die Herausgabe der Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen im Sinne von § 24 Abs. 6 WEG verlangen. Die Protokolle müssen vom Verwalter grundsätzlich auch dauernd aufbewahrt werden (Bärmann, WEG, 14. Aufl., § 24 Rn. 134). Die Kl. hat jedoch unwidersprochen vorgetragen, dass die Protokolle ausschließlich elektronisch gefertigt, elektronisch unterzeichnet und bis zum 30.4.2018 digital vorgehalten wurden. Hierin mag, wie die Bekl. anführen, eine Pflichtverletzung hinsichtlich der Aufbewahrungspflichten gesehen werden können. Dies ändert aber nichts daran, dass keine Originalprotokolle in Papierform vorhanden sind. Die Bekl. haben zwar grundsätzlich auch Anspruch auf Herausgabe entsprechender EDV-Dateien (Niedenführ u. a., aaO., § 26 Rn. 130). Sie haben ihren Antrag aber nicht auf Herausgabe einer entsprechenden EDV-Datei, die nach dem klägerischen Vorbringen zwischenzeitlich auch gelöscht worden sein soll, umgestellt.

Soweit die Bekl. die Unterlagen betreffend „Schriftverkehr, Klage und Urteil, AG Charlottenburg 75 C 40/17“ herausverlangen, sind nach dem Inhalt des Übergabeprotokolls vom 3.5.2018 diesbezügliche Unterlagen („Korrespondenz Beschlussanfechtung“) übergeben worden. Unstreitig hat die Kl. aber bislang weder eine Ausfertigung des Urteils noch des Kostenfestsetzungsbeschlusses zum Verfahren 75 C 40/17 erhalten. Insoweit kann sich die Kl. nicht darauf zurückziehen, dass es den Bekl. freistehe, diese Unterlagen von den klägerischen Prozessbevollmächtigten „per sog. Web-Akte abzufordern“.

Die Herausgabeklage ist dagegen nicht begründet, soweit die Bekl. die Unterlagen zum „Schriftverkehr und Klageauftrag Eigentümer P. und C. wegen säumiger Wohngeldzahlungen“ verlangen. Ausweislich des Übergabeprotokolls vom 3.5.2018 sind auch insoweit Unterlagen übergeben worden („Schreiben/Vereinbarung P.“). Es bleibt nach dem Antragsinhalt unklar, welche konkreten weiteren Unterlagen diesbezüglich herausverlangt werden. Soweit die Bekl. mit Schriftsatz vom 15.11.2018 hierzu schriftsätzlich vortragen, hätte eine entsprechende Antragsanpassung erfolgen müssen.

Ein Herausgabeanspruch besteht auch nicht in Bezug auf eine aktuelle Eigentümerliste. Abgesehen davon, dass die Bekl. diesen Anspruch bereits mit Schriftsatz vom 15.11.2018 für erledigt erklärt hatten, ist der dahingehende Anspruch jedenfalls mit der Einreichung einer aktuellen Eigentümerliste anlässlich der Klageerhebung erfüllt.

Die Kl. ist auch nicht verpflichtet, eine „Liste der an der Errichtung beteiligten Bauunternehmen mit Gewerkangabe und Ablauf der Gewährleistung“ herauszugeben. Nach dem Vorbringen der Kl. sah sich diese zur Fertigung einer solchen Liste außerstande. Eine solche Liste existiert mithin nicht. Dem sind die Bekl. nicht entgegengetreten. Gemäß den obigen Ausführungen war auch hier der Antrag allein auf Herausgabe vorhandener Unterlagen und nicht auf das Erstellen noch zu fertigender Unterlagen gerichtet.

Soweit die Bekl. die Herausgabe von Unterlagen zum „Schriftverkehr Bauträger und TÜV“ verlangen, ist der Herausgabeanspruch begründet. Denn die Kl. stellt nicht in Abrede, noch im Besitz restlicher diesbezüglicher Unterlagen zu sein. Diese will sie indes nur Zug um Zug gegen Erstattung ihres Vergütungsanspruchs herausgeben. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem früheren Verwalter aber kein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen zu (Niedenführ u. a., aaO. § 26 Rn. 130 m.w.N.).

Den Bekl. steht ebenfalls kein Anspruch auf Herausgabe sämtlichen Schriftverkehrs mit den Wohnungseigentümern zu. Eine diesbezügliche dauernde Aufbewahrungspflicht besteht insoweit - anders als bei den Versammlungsprotokollen - nicht. Der Schriftverkehr soll lediglich als EDV-Datei - allerdings nur bis zum 30.4.2018 - aufbewahrt worden sein. Auch eine entsprechende EDV-Datei liegt danach zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr vor. Auch wenn hinsichtlich der Löschung der Datei eine Pflichtverletzung der Kl. vorliegen mag, scheidet ein Herausgabeanspruch mangels Vorliegens noch vorhandener Unterlagen aus.

Das Herausgabeverlangen bezüglich der „Originalunterlagen bisherige Abrechnungen und Belege“ ist ebenfalls nicht begründet. Im Laufe des weiteren Verfahrens ist dieser Anspruch schriftsätzlich auf die Herausgabe der Wohngeldabrechnung 2016 nebst Belegen beschränkt worden. Dem Übergabeprotokoll vom 3.5.2018 ist zu entnehmen, dass sämtliche Belege betreffend das Wirtschaftsjahr 2016 übergeben wurden. Es besteht danach kein Anspruch mehr auf Herausgabe weiterer Belege für das Wirtschaftsjahr 2016, zumal völlig unklar ist, welche weiteren Belege neben den bereits übergebenen für das Jahr 2016 ausgehändigt werden sollen.

Ein Anspruch auf Herausgabe der „Originalabrechnung“ 2016 ist ebenfalls nicht gegeben. Ausweislich des Beschlusses vom 7.7.2017 zu TOP 2 über die Genehmigung der Jahresabrechnung 2016 lagen und liegen sämtlichen Eigentümern die Gesamtabrechnung 2016 vom 14.6.2017 nebst den dazugehörigen Einzelabrechnungen vor. Die Gemeinschaft verfügt mithin über die Jahresabrechnung 2016, die der jetzigen Verwalterin ohne Weiteres zur Verfügung gestellt werden könnte. Dem Gericht erschließt sich nicht, aus welchen Gründen eine nochmalige Übergabe der Jahresabrechnung 2016 erforderlich sein soll.

Die Bekl. haben auch keinen Anspruch auf Herausgabe der Schließkarte bzw. des Schließplanes. Sie haben nicht substantiiert und unter Beweisantritt dargetan, dass die Kl. in den Besitz dieser Unterlagen bzw. Gegenstände gelangt sind. Das bloße Bestreiten der Besitzerlangung reicht insoweit nicht.

Die Berufung hat ebenfalls keinen Erfolg, soweit die Bekl. einen Kostenvorschussanspruch wegen der Erstellung der Jahresabrechnung 2017 nach § 637 Abs. 3 BGB geltend machen. Ein dahingehender Anspruch besteht jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr.

Gemäß den obigen Ausführungen steht dem Anspruch nicht bereits die fehlende Prozessführungsbefugnis entgegen. Ein entsprechender Ermächtigungsbeschluss der Eigentümerversammlung vom 28.9.2018 zu TOP 5 Ziffer 2. liegt ebenfalls vor.

Der Kostenvorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB setzt aber voraus, dass der Nacherfüllungsanspruch noch besteht. Entfällt dieser z. B. infolge erfolgter Mangelbeseitigung, entfällt auch der Kostenvorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB (Palandt-Sprau, BGB, 78. Aufl., § 637 Rn. 11). Der Kl. muss in diesem Falle auf einen Aufwendungsersatzanspruch nach § 637 Abs. 1 BGB bzw. einen Schadensersatzanspruch übergehen.

Die Bekl. haben mit Schriftsatz vom 14.7.2020 vorgetragen, dass die Jahresabrechnung 2017 zwischenzeitlich von der jetzigen Verwalterin erstellt wurde und insoweit eine Rechnung der jetzigen Verwalterin vom 6.12.2018 über 5.453,18 € eingereicht. Ausweislich des vorliegenden Protokolls der Versammlung vom 9.9.2019 haben die Bekl. zu TOP 4 die Genehmigung der von der jetzigen Verwaltung unter dem Datum des 31.7.2019 erstellten Jahresabrechnung 2017 beschlossen (das obige Rechnungsdatum kann insoweit nicht stimmen). Die mit dem beantragten Kostenvorschuss bezweckte Selbstvornahme der Erstellung der Jahresabrechnung 2017 ist danach bereits durchgeführt worden, so dass es keines Kostenvorschusses zur Ermöglichung der Selbstvornahme mehr bedarf. Eine entsprechende Antrags- bzw. Anspruchsumstellung auf Aufwendungs- bzw. Schadensersatz ist gleichwohl nicht erfolgt.

Die Bekl. haben auch keinen Anspruch auf Feststellung eines Schadensersatzes dem Grunde nach wegen der fehlenden Erstellung der Jahresabrechnung 2017 und der fehlenden Herausgabe der Verwaltungsunterlagen.

Es fehlt insoweit bereits das erforderliche Feststellungsinteresse nach § 256 Abs. 1 ZPO.

Soweit die Bekl. die Feststellung zukünftiger Schadensersatzansprüche wegen der unterlassenen Erstellung der Jahresabrechnung 2017 begehren, hätten sie bereits eine entsprechende Leistungsklage erheben können. Die Rechnung der jetzigen Verwalterin über die Fertigung der Jahresabrechnung 2017, die bereits am 9.9.2019 im Beschlusswege genehmigt wurde, liegt vor. Weitergehende mit der Jahresabrechnung 2017 in Zusammenhang stehende mögliche Schadensersatzansprüche sind nicht ansatzweise dargetan worden.

Dies gilt auch in Bezug auf mögliche Schadensersatzansprüche wegen der fehlenden Herausgabe der Verwaltungsunterlagen nach dem 9.4.2018. Zwar mögen etwaige Schäden im Zeitpunkt der Einreichung der Widerklage am 31.8.2018 noch nicht bezifferbar gewesen sein.

Im Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung am 21.7.2020 muss aber die Darlegung konkreter zukünftiger Schäden möglich gewesen sein.

Soweit die Bekl. insoweit auf mögliche Mehrkosten in Zusammenhang mit der Erstellung der Jahresabrechnung 2018 wegen der fehlenden Herausgabe von Kontounterlagen betreffend den Zeitraum Januar 2018 bis zum 9.4.2018 abstellen, folgt hieraus ebenfalls kein Anspruch auf Feststellung zukünftigen Schadensersatzes. Ausweislich des vorliegenden Übergabeprotokolls wurden die Kontoauszüge nebst Belegen für das anteilige Wirtschaftsjahr 2018 am 3.5.2018 übergeben. Die Bekl. haben mit Schriftsatz vom 15.11.2018 zwar bestritten, die Kontoauszüge in Papierform erhalten zu haben. Sie haben aber nicht in Abrede gestellt, dass eine entsprechende CD mit sämtlichen Kontoauszügen und Belegen mit Passwortliste ausgehändigt wurde. Auch wenn diese CD bei Übergabe vor Ort nicht auf deren Vollständigkeit hin überprüft werden konnte, ist nicht näher vorgetragen worden, aus welchen Gründen der Inhalt der CD auch in der Folgezeit nicht zur Erstellung der Jahresabrechnung 2018 betreffend den Zeitraum vom 1.1.2018 bis 9.4.2018 verwertet werden konnte. Eine Jahresabrechnung kann grundsätzlich auch unter Zugrundelegung einer Buchhaltung in Form einer EDV-Datei erstellt werden (LG Itzehoe ZMR 2015, 54-56). Mögliche Mehrkosten in Zusammenhang mit der Erstellung der Jahresabrechnung 2018 wären danach jedenfalls durch eine etwaige Pflichtverletzung der Kl. nicht kausal verursacht worden.

Soweit die Bekl. im Wege der Widerklage die Herausgabe einer Gegenüberstellung von Einnahmen und Ausgaben 2018 verlangt haben, war eine derartige Gegenüberstellung bei Beendigung der Zusammenarbeit am 9.4.2018 nicht vorhanden, weswegen ein entsprechender Herausgabeanspruch gemäß den obigen Ausführungen scheiterte. Diesbezügliche Ansprüche auf Rechnungslegung waren weder Gegenstand des Widerklageantrags zu Ziffer 1) noch des Feststellungsantrags zu Ziffer 3).

Soweit die Bekl. den Rechtsstreit hinsichtlich der Herausgabe der Kontounterlagen betreffend das Hauskonto und das Instandhaltungsrücklagenkonto einseitig für erledigt erklärt haben, ist der diesbezügliche Feststellungsantrag unbegründet.

Ausweislich des Übergabeprotokolls vom 3.5.2018 sind sämtliche Kontounterlagen an diesem Tage übergeben worden. Die Bekl. haben zudem unstreitig gestellt, dass sie die Kontounterlagen und Belege auch als EDV-Datei nebst Passwortliste am 3.5.2018 erhalten haben. Soweit sie bestreiten, die Kontoauszüge in Papierform erhalten zu haben, sind sie hierfür im Hinblick auf den Inhalt des als solchen unstreitigen Übergabeprotokolls vom 3.5.2018 darlegungs- und beweispflichtig. Laut Übergabeprotokoll sind am 3.5.2018 die Kontoauszüge nebst Belegen für die Jahre 2015 bis 2018 und eine CD „WEG 203 Belege“ samt Passwortliste übergeben worden. Zum Beweis ihrer Behauptung, dass die Kontoauszüge nicht in Papierform übergeben wurden, haben sie sich auf das Zeugnis der Wohnungseigentümerin Wi. berufen. Deren Vernehmung als Partei kommt aber nach §§ 447, 448 ZPO aus den obigen Gründen nicht in Betracht.

Wenn ein WEG-Verwalter abberufen und sein Vertrag fristlos gekündigt wird, weil das Vertrauensverhältnis zerrüttetet ist, wird es meist unschön. Oft ficht der Verwalter den Abberufungsbeschluss an, manchmal rückt er Verwaltungsunterlagen nicht heraus. Mit einem solchen Fall, der die ganze Bandbreite der auftretenden Probleme abdeckt, hatte sich das Landgericht Berlin zu befassen und entschied u. a., dass beklagte Wohnungseigentümer im Wege der Widerklage nur genau bezeichnete Verwaltungsunterlagen herausverlangen können.

Die Verwalterin hat als Klägerin gegen die Wohnungseigentümer den Eigentümerbeschluss vom 9. April 2018 zu TOP 26 (ihre sofortige Abberufung und die fristlose Kündigung des Verwaltervertrags) angefochten. Im Wege der Widerklage haben die beklagten Wohnungseigentümer gegen die Klägerin auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen, Zahlung eines Kostenvorschusses für die Erstellung der Jahresabrechnung 2017 und Feststellung eines Schadensersatzes dem Grunde nach für die unterlassene Herausgabe von Verwaltungsunterlagen und die Erstellung der Jahresabrechnung 2017 geklagt. Das AG hat den Eigentümerbeschluss über die Abberufung der Verwalterin durch Teilurteil für ungültig erklärt und durch Schlussurteil die Widerklage abgewiesen. Hiergegen die Berufungen der beklagten Verwalterin.

Zur Klage (Abberufung der Verwalterin). Die Anfechtung kann zwar nicht darauf gestützt werden, dass dieser Tagesordnungspunkt in der Einladung zur Eigentümerversammlung nicht aufgeführt war; denn die Angabe der Tagesordnungspunkte soll den Wohnungseigentümern die Vorbereitung auf die Versammlung ermöglichen, während dies auf den einberufenden Verwalter nicht zutrifft. Es liegen auch keine hinreichenden Gründe vor, dass gravierende Pflichtverletzungen der Verwalterin dargetan sind, so dass eine weitere Tätigkeit der Verwalterin im Beschlusszeitpunkt unzumutbar für die Wohnungseigentümer gewesen wäre, was das Landgericht im einzelnen ausführt. Zur Widerklage (Anspruch auf Herausgabe von Unterlagen).Durch Eigentümerbeschluss vom 28. September 2018 sind die Wohnungseigentümer als Gemeinschaft ermächtigt worden, den Anspruch der WEG auf Herausgabe der Verwaltungsunterlagen gegen die Verwalterin gerichtlich geltend zu machen; gleichzeitig wurde die bereits erfolgte Erhebung der Widerklage genehmigt. Für eine ordnungsgemäße funktionsfähige Verwaltung ist der Besitz der maßgeblichen Verwaltungsunterlagen unerlässlich, weil deren Fehlen unmittelbare wirtschaftliche Folgen für die Wohnungseigentümer haben kann.

Grundsätzlich hat der Verwalter alle Verwaltungsunterlagen im Original an die Wohnungseigentümergemeinschaft zu Händen des neuen Verwalters herauszugeben. Insoweit sind die Beklagten und Widerkläger aber für die Besitzerlangung darlegungs- und beweispflichtig, haben aber keinen Beweis angetreten. Nur soweit die Verwalterin den ursprünglichen Besitz der herausverlangten Originalverträge mit Versorgern und Dienstleistern sowie die Wartungsverträge betreffend die Aufzugsanlage und betreffend die Digital-Funkanlagen eingeräumt haben, entlastet sie das gegenüber dem Herausgabeanspruch nicht. Der bloße Vortrag, nicht mehr im Besitz der Uhrenunterlagen zu sein, genügt nicht zur Darlegung der Unmöglichkeit der Herausgabe, wenn feststeht, dass der Verwalter im Besitz der Unterlagen war.

Der Herausgabeanspruch erstreckt sich aber nicht auf eine etwa noch zu erfolgende Fertigung von Unterlagen im Rahmen etwaiger Pflichten der Verwalterin zur Rechnungslegung nach § 28 Abs. 4 WEG.

Auch soweit die Beklagten eine Übersicht über die Forderungen und Verbindlichkeiten verlangen, ist der Antrag zu unbestimmt und nicht vollstreckungsfähig. Es bleibt auch unklar, auf welche Zeiträume sich das Herausgabeverlangen erstrecken soll.

Die Beklagten können auch grundsätzlich die Herausgabe der Protokolle der Wohnungseigentümerversammlungen verlangen. Die Protokolle müssen vom Verwalter grundsätzlich auch dauernd aufbewahrt werden. Die Klägerin hat jedoch unwidersprochen vorgetragen, dass die Protokolle ausschließlich elektronisch gefertigt, elektronisch unterzeichnet und bis zum 30. April 2018 digital vorgehalten wurden. Hierin mag eine Pflichtverletzung hinsichtlich der Aufbewahrungspflichten gesehen werden können. Dies ändert aber nichts daran, dass keine Originalprotokolle in Papierform vorhanden sind. Die Beklagten haben ihren Antrag auch nicht auf Herausgabe einer entsprechenden EDV-Datei umgestellt, die nach dem klägerischen Vorbringen zwischenzeitlich auch gelöscht worden sein soll.

Ein Herausgabeanspruch besteht auch nicht bezüglich einer aktuellen Eigentümerliste. Abgesehen davon, dass die Beklagten diesen Anspruch bereits schriftsätzlich für erledigt erklärt hatten, ist der dahingehende Anspruch mit der Einreichung einer aktuellen Eigentümerliste durch die Klägerin anlässlich der Klageerhebung erfüllt.

Dagegen können die Beklagten die Herausgabe von Unterlagen zum Schriftverkehr mit dem Bauträger und TÜV verlangen; denn die Klägerin stellt nicht in Abrede, noch im Besitz restlicher Unterlagen zu sein. Diese will sie indes nur Zug um Zug gegen Erstattung ihres Vergütungsanspruchs herausgeben. Gegenüber dem Anspruch der Wohnungseigentümer auf Herausgabe von Verwaltungsunterlagen steht dem früheren Verwalter aber kein Zurückbehaltungsrecht wegen Vergütungsansprüchen zu.

Die Beklagten haben auch keinen Anspruch, soweit sie einen Kostenvorschussanspruch wegen Erstellung der Jahresabrechnung 2017 geltend machen, denn ein dahingehender Anspruch besteht jedenfalls zum jetzigen Zeitpunkt nicht mehr; der Kostenvorschussanspruch nach § 637 Abs. 3 BGB setzt aber voraus, dass der Nacherfüllungsanspruch noch besteht. Die Beklagten haben vorgetragen, dass die Jahresabrechnung 2017 zwischenzeitlich von der jetzigen Verwalterin erstellt wurde und insoweit eine Rechnung der jetzigen Verwalterin über 5.453,18 € eingereicht. Die mit dem beantragten Kostenvorschuss bezweckte Selbstvornahme der Erstellung der Jahresabrechnung 2017 ist danach bereits durchgeführt worden. Darüber hinaus behandelt das Urteil weitere Herausgabeansprüche, die zum Teil erledigt, im Übrigen unbegründet sind.

VRiKG a. D. Dr. Lothar Briesemeister