Abwendungsbefugnis durch Zahlungen im Falle der „Abmeierungsklage“

Die Wirkung des § 19 Abs. 2 WEG kommt dem Kläger nur bei dem Entziehungsgrund wegen Wohngeldrückständen zugute, nicht aber, wenn daneben zugleich auch eine so schwere Verletzung der Gemeinschaftspflichten vorliegt, dass der Gemeinschaft die Fortsetzung mit dem Wohnungseigentümer nicht mehr zugemutet werden kann.

(Leitsatz der Redaktion)

In tatsächlicher Hinsicht wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 ZPO auf die Feststellungen in dem Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. Juni 2016 - 770 C 69/15 - Bezug genommen. Ergänzend wird ausgeführt:

Im vorliegenden Rechtsstreit hat der Kl. als Eigentümer der Wohnungseinheit Nr. …, die in dem Wohnungsgrundbuch von …, Blatt … des Amtsgerichts Schöneberg gebucht ist, mit der Klageschrift vom 17. September 2015 die Bekl. zu II., die Wohnungseigentümergemeinschaft als Verband, und erstinstanzlich auch die Verwalterin zu III. mit einer Vollstreckungsabwehrklage auf die Unzulässigkeit der Zwangsvollstreckung aus

- dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Dezember 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Zahlung von Hausgeld in Höhe von 5.587,39 € für den Zeitraum Dezember 2012 bis Oktober 2014 aus dem fortgeltenden Wirtschaftsplan 2007),

- dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 25. Februar 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Kostenfestsetzung in dem Hausgeldzahlungsrechtsstreit AG Schöneberg 770 C 88/14),

- und dem Beitrittsbeschluss vom 5. März 2015 in Anspruch genommen.

Mit dem Schriftsatz vom 22. September 2015 hat der Kl. die Vollstreckungsabwehrklage erweitert auf

- das Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. März 2014 - 774 C 74/13 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Veräußerung des Wohnungseigentums Nr. …).

Den Hintergrund für die vorliegende Klage bilden sinngemäß die Umstände, dass in der Vergangenheit für die Einheit Nr. … die fälligen Hausgelder nicht vollständig seitens des Bekl. gezahlt worden sind (vgl. das frühere Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 27. April 2010 - 77 C 571/09 -).

Im amtsgerichtlichen Termin am 27. April 2016 hat der Kl. die Klage gegen die Beteiligte zu III. zurückgenommen.

Am Schluss dieses Termins ist dem Kl. Gelegenheit zur Stellungnahme binnen einer Frist von zwei Wochen gegeben worden.

Das Amtsgericht hat durch Urteil vom 15. Juni 2016 - 770 C 69/15 - die Klage des Kl. abgewiesen.

Dabei hat das Amtsgericht allein auf den Entziehungsgrund des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG abgestellt, das Vorliegen der Voraussetzungen des § 19 Abs. 2 WEG im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung jedoch verneint.

Gegen das am 20. Juni 2016 zugestellte Urteil hat der Kl. unter dem 20. Juli 2016 Berufung eingelegt.

In der Berufungsinstanz verfolgt der Kl. seine Anträge auf Einstellung der Zwangsvollstreckung aus dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Dezember 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Zahlung von Hausgeld in Höhe von 5.587,39 € für den Zeitraum Dezember 2012 bis Oktober 2014 aus dem fortgeltenden Wirtschaftsplan 2007),

- dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 25. Februar 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Kostenfestsetzung in dem Hausgeldzahlungsrechtsstreit AG Schöneberg 770 C 88/14),

- und dem Beitrittsbeschluss vom 5. März 2015 und

- dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. März 2014 - 74 C 74/13 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Veräußerung des Wohnungseigentums Nr. …)

weiter.

Die Bekl. ist den Anträgen und der Berufung des Kl. entgegengetreten. Im Schriftsatz vom 28. November 2016 hat die Bekl. gegen das amtsgerichtliche Urteil Anschlussberufung eingelegt und sinngemäß beantragt, die Urteilsgründe des amtsgerichtlichen Urteils in Bezug auf den Entziehungsgrund und das Vorliegen der Voraussetzungen nach § 19 Abs. 2 WEG abzuändern (vgl. auch Seite 2 des Protokolls des landgerichtlichen Termins vom 22. September 2017).

Der Kl. ist der Anschlussberufung der Bekl. entgegengetreten.

Nach dem Termin zur mündlichen Verhandlung in der Berufungsinstanz am 22. September 2017) ist durch Beschluss in das schriftliche Verfahren eingetreten worden, wobei die Parteien Gelegenheit zu weiterem Vortrag bis zum 23. Oktober 2017 erhalten haben.

Wegen des weiteren Vortrags der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Als Beiakten lagen vor

- die geschlossene Grundakte für das Grundstück am … Berlin (Amtsgericht Schöneberg, Grundbuch von …, Blatt …),

- die Wohnungsgrundbücher für die Einheiten Nr. … und … (Amtsgericht Schöneberg, Grundbuch von … und … nebst unbeglaubigten Auszügen),

- die WEG-Prozessakte AG Schöneberg 774 C 74/13 (betreffend die Klage gegen den hiesigen Kl. auf Entziehung des Wohnungseigentums),

- die WEG-Prozessakte AG Schöneberg 770 C 88/14 (= LG Berlin 82 T 286/15, betreffend die Klage gegen den hiesigen Kl. auf Zahlung von Hausgeld),

- die Zwangsvollstreckungsakte AG Schöneberg 76 K 142/12 (= LG Berlin 82 T 560/13, betreffend den Antrag auf Zwangsversteigerung der Einheit Nr. …).

I.1. a) Die Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. Juni 2016 - 770 C 69/15 - ist gemäß § 511 Abs. 1 ZPO statthaft und nach §§ 511 Abs. 2, 513, 517 ZPO zulässig. Die Frist zur Begründung der Berufung nach § 520 Abs. 2 ZPO ist gewahrt.

b) Bei der Anschlussberufung der Bekl.seite im Schriftsatz vom 28. November 2016 handelt es sich um eine unselbständige Anschlussberufung nach § 524 Abs. 2 ZPO.

aa) Der Anschlussberufung der Bekl.seite fehlt aber bereits das Rechtsschutzbedürfnis, so dass sie - wie aus dem Tenor des vorliegenden Berufungsurteils ersichtlich - als unzulässig zu verwerfen ist.

Denn die Bekl. ist durch das amtsgerichtliche Urteil nicht beschwert, da die von dem Kl. erhobene Klage vollumfänglich abgewiesen worden ist. Ein Berufungsgrund im Sinne von § 513 ZPO in der Form einer Rechtsverletzung (§ 546 ZPO) oder einer unrichtigen Tatsachenfeststellung (§ 529 ZPO) ist nur dann relevant in dem Sinn, dass die erstinstanzliche Entscheidung auf diesem Fehler beruht, wenn die richtige Rechtsanwendung oder Tatsachenfeststellung zu einem für den Berufungsführer günstigeren Ergebnis führt (vgl. Zöller-Heßler, ZPO, 31. Aufl. 2016, § 513 ZPO Rn. 5). Im vorliegenden Fall sind die Klage des Kl. und die gegen das Urteil erster Instanz gerichtete Berufung des Kl. in jedem Fall unbegründet (s. u. H. 3.). Folglich beruht die von der Bekl.seite mit der Anschlussberufung gerügte Entscheidung des Amtsgerichts nicht auf den von der Bekl. beanstandeten, vom Amtsgericht angenommenen Bewertungen.

bb) Anträge nach §§ 319, 320 ZPO hat die Bekl.seite in Bezug auf das Urteil erster Instanz gegenüber dem Amtsgericht ebenfalls nicht innerhalb der dafür maßgeblichen Fristen gestellt - unabhängig von der Frage der Begründetheit derartiger Anträge.

2. a) Der Kl. wird derzeit nicht durch einen Betreuer vertreten (vgl. die Angaben des Prozessbevollmächtigten des Kl. im landgerichtlichen Termin am 22. September 2017).

b) Die Bekl. wird durch die amtierende Verwalterin, die in der Eigentümerver­sammlung (ETV) vom 20. Oktober 2011 durch Beschluss zu TOP 4 erneut als Verwalterin bestellt worden ist, gemäß dem Beschluss zu TOP 3 der ETV vom 23. September wirksam vertreten.

II. Die Berufung des Kl. gegen das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 15. Juni 2016 - 770 C 69/15 - ist jedoch unbegründet, so dass sie zurückzuweisen ist.

Durch das vorgenannte Urteil sind die Anträge des Kl. auf Einstellung der Zwangsvollstreckung aus

- dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 30. Dezember 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Zahlung von Hausgeld in Höhe von 5.587,39 € für den Zeitraum Dezember 2012 bis Oktober 2014 aus dem fortgeltenden Wirtschaftsplan 2007),

- dem Kostenfestsetzungsbeschluss des Amtsgerichts Schöneberg vom 25. Februar 2015 - 770 C 88/14 - (betreffend die Kostenfestsetzung in dem Hausgeldzahlungsrechtsstreit AG Schöneberg 770 C 88/14 -),

- dem Beitrittsbeschluss vom 5. März 2015 und

- dem Versäumnisurteil des Amtsgerichts Schöneberg vom 10. März 2014 - 774 C 74/13 - (betreffend die Verurteilung des Kl. zur Veräußerung des Wohnungseigentums Nr. …)

weiter zu Recht zurückgewiesen worden.

Denn der Kl. hat in Bezug auf die Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln keine Einwendungen vorgetragen, deren Gründe nach dem Schluss der mündli­chen Verhandlung entstanden sind, und die der Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln nunmehr entgegengehalten werden können mit der Folge, dass die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären ist. Diese Bewertung ergibt sich aus den folgenden Umständen:

1. Der Kl. ist als Schuldner der Titel, in Bezug auf die er sich gegen eine Inanspruchnahme wehrt, zur Geltendmachung der Vollstreckungsabwehrklage befugt.

2. Die Wohnungseigentümergemeinschaft, vertreten durch die Verwalterin, ist zur Geltendmachung von Ansprüchen gegen den hiesigen Kl. auf der Grundlage der Beschlüsse der ETVen vom 20. Oktober 2011 zu TOP 4 und vom 23. September 2009 zu TOP 3 befugt.

Die Regelung des § 18 Abs. 1 Satz 2 WEG ist im vorliegenden Fall aufgrund der vorgenannten Beschlusslage nicht maßgeblich.

3. In Bezug auf die vorgenannten Titel hat der anwaltlich vertretene Kl. keine Einwendungen vorgetragen, deren Gründe nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung entstanden sind, und die der Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln nunmehr entgegengehalten werden können mit der Folge, dass die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären ist.

a) aa) Gegen den Kl. lag in Bezug auf die Einheit Nr. … zum einen der Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG in Form eines Rückstandes mit Hausgeldzahlungen vor, der mehr als 3 % des Einheitswertes der betroffenen Einheit Nr. … ausmachte.

Insoweit folgt das Berufungsgericht der vom Amtsgericht in dem erstinstanzlichen Urteil vorgenommenen Bewertung.

Dabei liegt der Einheitswert einer Immobilie regelmäßig unterhalb des Verkehrswertes einer Immobilie (vgl. das in dem Verfahren AG Schöneberg 76 K 142/12 vom Gericht eingeholte Wertgutachten der Sachverständigen … vom 26. Februar 2013, Beiakte AG Schöneberg 76 K 142/12). Ferner müssen im Rahmen des Entziehungsgrundes nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG die einzelnen Hausgeldrückstände nicht tituliert sein.

Im Rahmen des Entziehungsverfahrens gestützt auf den Entziehungsgrund aus § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG bedurfte es wegen der Abwendungsmöglichkeit nach § 19 Abs. 2 WEG nicht einer vorherigen Abmahnung.

bb) In Bezug auf den Kl. lag nach der Auffassung des Berufungsgerichts jedoch auch der Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 1 WEG vor.

(1) Die von der Gemeinschaft gegen den hiesigen Kl. mit dem Schriftsatz vom 7. November 2013 (Beiakte AG Schöneberg 774 C 74/13) erhobene Entziehungsklage ist ausweislich des Wortlauts der Klage auch auf den Entziehungsgrund aus § 18 Abs. 1 WEG gestützt worden.

Dieser Umstand ergibt sich auch aus dem vorangegangenen Beschluss in der ETV vom 2. Oktober 2012 (Protokoll Beiakte AG Schöneberg 774 C 74/13), mit dem die Erhebung der Entziehungsklage beschlossen worden ist, sowie aus den Ab­mahnungen gegenüber dem hiesigen Kl. durch die Gemeinschaft (vgl. den Beschluss in der ETV vom 20. Oktober 2011 zu TOP 3) als auch durch die Verwalterin (vgl. die Abmahnung vom 23. April 2012, mit Vollmacht).

An dieser bereits in der mündlichen Verhandlung vom 22. September 2017 mitgeteilten Bewertung hält das Berufungsgericht in Anbetracht des Vortrags der Kl.seite im Schriftsatz vom 23. Oktober 2017 fest. Nach der Auffassung des Berufungsgerichts liegt - auch vor dem Hintergrund der in Art. 14 Abs. 1 GG verbürgten Eigentumsgarantie - keine unzulässige Umdeutung des Entziehungsgrundes vor.

(2) Die Voraussetzungen des Entziehungsgrundes nach § 18 Abs. 1 WEG lagen vor.

Eine schwere Verletzung der gegenüber den anderen Wohnungseigentümern oblie­genden Pflichten kann - unabhängig von der Höhe der konkreten Hausgeldrückstände - auch in dem Verhalten der dauernden Nichtzahlung von Hausgeldrückständen liegen (vgl. BGH, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06 -, zitiert nach juris), die eine Verletzung einer der Hauptpflichten eines Wohnungseigentümers aus dem wohnungseigentumsrechtlichen Gemeinschaftsverhältnis darstellt, und wodurch die ordnungsgemäße Verwaltung der Wohnanlage behindert wird.

Der Kl. befand sich in den Jahren immer wieder in Rückstand mit den Zahlungen der fälligen Hausgelder für die in seinem Eigentum stehende Einheit Nr. … (vgl. bereits das Versäumnisurteil des AG Schöneberg vom 27. April 2010 - 77 C 571/09 -, vgl. ferner das Versäumnisurteil des AG Schöneberg vom 30. Dezember 2014 - 770 C 88/14 -).

(3) Es lag auch eine Abmahnung gegenüber dem Kl. vor (vgl. zum Erfordernis einer Abmahnung bei dem Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 1 WEG: BGH, Urteil vom 19. Januar 2007 - V ZR 26/06 -, zitiert nach juris).

Denn eine Abmahnung kann formfrei erfolgen (vgl. LG Düsseldorf, Beschluss vom 26. März 1991 - 25 T 49/91 -, zitiert nach juris) und auch in der Klageerhebung selbst liegen (vgl. BGH, Urteil vom 22. Januar 2010 - V ZR 75/09 -, zitiert nach juris). Bei mehrfachen Verstößen derselben Art bedarf es im Übrigen nicht auch mehrfacher Abmahnungen.

b) Der in Bezug auf den Kl. vorliegende Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 1 WEG ist nicht im Nachhinein entfallen.

Die Wirkung des § 19 Abs. 2 WEG kommt dem Kl. nur bei dem Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG zugute, nicht aber bei dem im vorliegenden Fall ebenfalls vorliegenden Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 1 WEG.

Auf die Frage des rechtzeitigen Ausgleichs des von der Bekl.seite angeführten neuerlichen Hausgeldrückstands in Höhe von 971,72 € durch den Kl. bereits im Zeitpunkt des amtsgerichtlichen Termins vom 27. April 2016 vor dem Hintergrund der Vorschriften des § 283 ZPO (Schriftsatznachlass) oder § 156 ZPO (erneute Eröffnung der mündlichen Verhandlung) kommt es damit nach der vom Berufungsgericht vertreten Auffassung, wonach der Entziehungsgrund nach § 18 Abs. 1 WEG vorliegt, nicht an.

Ferner ist es nach der Auffassung des Berufungsgerichts auch nicht entscheidend, ob das Amtsgericht vor seiner erstinstanzlichen Entscheidung gegenüber dem Kl. noch einen diesbezüglichen entsprechenden Hinweis nach § 139 ZPO hätte erteilen müssen oder nicht.

c) Danach sind keine Einwendungen vorgetragen, deren Gründe nach dem Schluss der mündlichen Verhandlung entstanden sind, und die der Zwangsvollstreckung aus den vorgenannten Titeln nunmehr entgegengehalten werden können mit der Folge, dass die Zwangsvollstreckung für unzulässig zu erklären ist.

Andere Umstände, nach denen die Zwangsvollstreckung gegen den Kl. aus den genannten Titeln für unzulässig zu erklären ist, sind weder vorgetragen noch ersichtlich.

Stellen wiederholte und langjährige Zahlungsrückstände zugleich einen wichtigen Grund für die Entziehung des Wohnungseigentums dar, kann die Entziehung durch Zahlung der Rückstände nicht abgewendet werden.

Die WEG betreibt die Zwangsversteigerung in das Wohnungseigentum des Klägers. Grundlagen sind Verurteilungen des Klägers im Wege von Zahlungsklagen wegen Wohngeldrückständen bzw. einer Entziehungsklage nach §§ 18, 19 WEG. Mit Zahlungen von knapp 20.000 € beglich der Kläger die rückständigen Wohngelder und Prozesskosten. Wegen der beglichenen Forderungen der WEG erhob der Kläger Vollstreckungsgegenklage gegen die WEG mit dem Ziel, dass auch die Zwangsversteigerung gemäß § 19 Abs. 2 WEG aufgehoben werde. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung des Klägers.

Ohne Erfolg! Nur dann, wenn die Entziehung des Eigentums allein auf rückständigen Zahlungen an die WEG beruht, kann die Zwangsversteigerung des Eigentums durch nachträgliche Zahlung auch noch bis zum Zuschlag an den Ersteigerer (!) abgewendet werden. Anders verhält es sich, wenn der Wohnungseigentümer sich so schwerer Verletzungen der ihm gegenüber anderen Wohnungseigentümern obliegenden Verpflichtungen schuldig gemacht hat, dass diesen die Fortsetzung der Gemeinschaft mit ihm nicht mehr zugemutet werden kann. Diese Unzumutbarkeit kann eben auch auf einer dauernden Nichtzahlung von Wohngeldrückständen beruhen. Abgesehen davon waren unstreitig bis zum Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz auch noch nicht alle Zahlungsrückstände beglichen.

Wie im Mietrecht kann der Mieter die auf Zahlungsrückstände gestützte Räumungsklage durch Zahlung der Rückstände auch während des Prozesses noch abwenden. Dies gilt an sich auch bei der Entziehung von Wohnungseigentum, nicht aber, wenn in langjährigen wiederholten Zahlungsrückständen zugleich eine Unzumutbarkeit der Fortsetzung des Gemeinschaftsverhältnisses vorliegt (BGHZ 170, 369 = NJW 2007, 1353).