Abweichungen vom Üblichen bei Vereinbarung über Schönheitsreparaturen, Ölen statt Lackieren

1. Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die vertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Rahmen durch einen zurückhaltenden, üblicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels expliziter anderer Absprachen nicht erwarten.

2. Will der Vermieter bei der Abwälzung von Schönheitsreparaturen eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potentieller Mieterkreise ausgehen. Akzeptiert werden helle, zurückhaltende Anstriche; abgebeizte, geölte Zimmertüren und Zargen werden nicht erwartet.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Kl. verlangt Schadensersatz wegen unterlassener bzw. schlecht/fehlerhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen. Aufgrund formularvertraglicher Überwälzung der Schönheitsreparaturen waren die Bekl. u.a. zum „Streichen der Innentüren“ verpflichtet. Die Kl. meint, die Bekl. hätten den Farbanstrich auf die abgeschliffen übergebenen Türen und Rahmen anstelle von Ölen nicht fachgerecht ausgeführt.

Eine schuldhafte Verletzung vertraglicher (Neben-) Pflichten liegt nicht vor.

Der Pflichtenkreis der Bekl. und ein etwaiges Verschulden der Bekl. wird hier - bezüglich der im Streit stehenden Türrahmen und Tür(en) - durch die von der Rechtsvorgängerin der Kl. vorformulierte Mietvertragsklausel zur Übertragung der Ausführung der Schönheitsreparaturen bestimmt. Die Rechtsvorgängerin der Kl. hat (u. a.) diesen Teil der sie nach dem Gesetz treffenden Instandhaltungspflicht, § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB, auf die Bekl. als Mieterinnen übertragen.

Die formularvertragliche Regelung formuliert als Verpflichtung des Mieters (u. a.) „das Streichen der Innentüren.“

Die vom Amtsgericht festgestellte Unklarheit des Wortlautes der mietvertraglichen Formularklausel und die von ihm zugrunde gelegten möglichen Auslegungsergebnisse sind nicht zu beanstanden. Das von der Kl. gewünschte Ergebnis einer Verpflichtung der Bekl., die nach dem Vortrag der Kl. unter Hinweis auf das Übergabeprotokoll bei Übergabe der Wohnung im Jahre 2006 an sie abgeschliffenen Türrahmen und Türen zu ölen, lässt sich schon mit dem Wortlaut der Klausel nicht in Übereinstimmung bringen. Sie selbst differenziert zwischen Ölen und Streichen; ein Ölen sieht die Klausel nicht vor.

Allgemeine Geschäftsbedingungen sind nach ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Kreise verstanden werden (st. Rspr.; BGH, Urt. v. 3.12.2014 - VIII ZR 224/13, GE 2015, 116, juris Rn. 16; Urt. v. 18. Juli 2012 - VIII ZR 337/11, juris; v. 9. April 2014 - VIII ZR 404/12, nach juris Rn. 57; jew. m.w.N.).

Dies zugrunde gelegt, haben die Bekl. zu Recht geltend gemacht, dass Altbautüren üblicherweise mit einem weißen Farbanstrich versehen werden und sie die übernommene Schönheitsreparaturverpflichtung mangels abweichender Vorgaben dahin verstehen durften, dass die Rahmen und Türen - wie allgemein üblich - weiß zu streichen sind. Eine vom üblichen Standard abweichende Verpflichtung der Bekl. hätte die Rechtsvorgängerin der Kl. klar zum Ausdruck bringen müssen, § 305c BGB; die Kl. muss gemäß § 566 BGB die mietvertragliche Klausel für und gegen sich wirken lassen.

Soweit die Kl. in ihrer Stellungnahme zum Hinweis der Kammer geltend macht, dass allgemeine Schönheitsreparaturklauseln notwendigerweise abstrakt formuliert sind, so rechtfertigt das vor dem Hintergrund der Maßstäbe in den §§ 305 ff. BGB keine abweichende rechtliche Beurteilung. Wenn die Verwenderin vom Üblichen (und dem Gesetz) abweichende Verpflichtungen des Mieters als Verbraucher, § 13 BGB, (vor-) formulieren möchte, muss sie dafür Sorge tragen, dass diese sich aus dem (Formular-)Vertrag klar ergeben. Aus § 305c BGB ergibt sich eindeutig, dass jede Unklarheit zu Lasten des Verwenders der Klausel geht.

Ebenfalls ohne Erfolg macht sie geltend, dass ein Farbanstrich auf einer geölten Tür nicht fachgerecht ausgeführt werden könne. Dass der von den Bekl. aufgebrachte Farbanstrich nicht fachgerecht sei, hat sie erstin­stanzlich nicht behauptet. Soweit sie meint, dass die Bekl. hätten erkennen müssen, dass das Aufbringen eines Farbanstrichs auf einer geölten Tür nicht fachgerecht ist, lässt sie bereits im Ansatz unberücksichtigt, dass sie selbst (nur) die Übergabe in „abgeschliffenem“ Zustand vorgetragen hat, was in Übereinstimmung zum Vortrag der Bekl. steht, die eine Übergabe abgebeizter Türrahmen und Tür(en) vorgetragen haben.

Die Bekl. mussten ohne abweichende Anweisungen der Vermieterin nicht erkennen, dass auf abgebeizten Türen/Rahmen kein Farbanstrich aufgebracht werden darf bzw. dies nicht fachgerecht ist.

Die formularvertragliche Vorgabe „fachgerecht“ bezieht sich - auch dem Wortlaut der Klausel nach - auf die Qualität der Ausführung der Schönheitsreparaturen. Geschuldet ist eine Ausführung in mittlerer Art und Güte, § 243 BGB; die Hinzuziehung eines Fachhandwerkerbetriebs - sei es zur Ausführung oder zur vorherigen Begutachtung - ist gerade nicht geschuldet. Eine Klausel, die dies verlangte, wäre unwirksam (BGH, Urt. v. 9.6.2010 – VIII ZR 294/09, GE 2010, 1045, juris).

Soweit die Kl. meint, es sei irrelevant, ob der Mieter weiß, dass er mit der Art der gutgläubig vorgenommenen Ausführung der Schönheitsreparaturen tatsächlich eine Beschädigung der Mietsache vornimmt, so trifft das schon deshalb nicht zu, weil die Kl. hier einen Schadensersatzanspruch geltend macht, der ein Verschulden voraussetzt, §§ 280 Abs. 1 Satz 2, 276 BGB.

Den Bekl. ist vor dem Hintergrund der Formulierung ihrer Verpflichtung zur dekorativen Instandhaltung der Mietsache im Übrigen nicht einmal Fahrlässigkeit zur Last zu legen. Sie haben nicht die im Verkehr erforderliche Sorgfalt außer Acht gelassen, § 276 Abs. 2 BGB, als sie vor dem Hintergrund der von der Rechtsvorgängerin formulierten Verpflichtung, die Innentüren zu streichen, davon ausgingen, dass diese mit einem Farbanstrich zu versehen sind bzw. versehen werden können. Sofern die Rechtsvorgängerin der Kl. die Bekl. verpflichten wollte, die bei Übergabe abgebeizten bzw. abgeschliffenen Tür-/Rahmen zu ölen, lag es an ihr, eben diese nicht mittlerer Art und Güte und in den betroffenen Verkehrskreisen übliche Qualität zu konkretisieren, was nicht geschehen ist.

Will der Vermieter/Verwender eine Abweichung vom Üblichen, so ist er gehalten, dies dem Mieter zumindest mitzuteilen. Ohne einen solchen Hinweis darf der Mieter von der allgemein üblichen ästhetischen Erwartungshaltung potentieller Mieterkreise ausgehen. Akzeptiert werden - wie auch vermieterseits regelmäßig zu Recht geltend gemacht wird - helle, zurückhaltende Anstriche; abgebeizte, geölte Zimmertüren und Zargen werden nicht erwartet.

Werden dem Mieter abgeschliffene/abgebeizte Türen übergeben und enthält die Abwälzung der Schönheitsreparaturen die Verpflichtung zum „Streichen der Innentüren“, erfüllt der Mieter seine Verpflichtungen durch ein Streichen der Innentüren und Türrahmen durch einen zurückhaltenden, üblicherweise weißen Anstrich; ein Ölen der Türen kann der Vermieter mangels expliziter anderer Absprachen nicht erwarten.

Die Klägerin verlangt Schadensersatz wegen nicht fachgerechter Ausführung der Schönheitsreparaturen. Den Mietern waren bei Mietbeginn Innentüren und Türrahmen abgeschliffen/abgebeizt übergeben worden. Mietvertraglich war vereinbart, dass die Mieter u. a. für das „Streichen“ der Innentüren zuständig waren. Die Mieter hatten die abgeschliffenen Türen aber weiß gestrichen und nicht geölt, weshalb die Vermieterin von den Mietern Schadensersatz wegen fehlerhaft ausgeführter Schönheitsreparaturen verlangt. Ein Farbanstrich auf einer geölten Tür sei nicht fachgerecht und stelle eine Beschädigung der Mietsache dar.

Die Mieter vertreten die Ansicht, aus dem Vertrag lasse sich eine Pflicht, die Türen zu ölen, nicht ableiten. Sie selbst würden zwischen den Begriffen Streichen und Ölen unterscheiden. Altbautüren würden üblicherweise mit einem weißen Farbanstrich versehen. Sie hätten daher die Formulierung in dem Mietvertrag dahingehend verstehen dürfen, dass die Türen und Rahmen – wie allgemein üblich – weiß zu streichen seien.

Das Amtsgericht hat die Klage der Vermieterin abgewiesen. Die 65. Kammer des LG Berlin ist dem AG gefolgt.

Dass der Mieter die Türen nicht streicht, sondern ölt, kann der Vermieter auch bei Übergabe abgeschliffener Türen nur verlangen, wenn das ausdrücklich vereinbart ist.

Die Formulierung in dem Mietvertrag verlangt lediglich das Streichen der Türen. Eine Verpflichtung der Mieter, die Türen nicht mit einer Farbe zu streichen, sondern zu ölen, lässt sich dem nicht entnehmen. Wenn der Vermieter im Mietvertrag Regelungen trifft, die vom BGB abweichen, so muss er dafür sorgen, dass diese eindeutig und klar sind. Da es sich um formularmäßige Regelungen handelt, gehen Zweifel bei der Auslegung gem. § 305c Abs. 2 BGB zu Lasten des Vermieters. Wenn die Klägerin die Mieter habe verpflichten wollen, die bei der Übergabe abgebeizten bzw. geschliffenen Türen zu ölen, hätte sie dies konkret so formulieren müssen. Ohne einen konkreten Hinweis darf der Mieter davon ausgehen, dass ein heller Anstrich akzeptiert wird.