Abweichende Kostenverteilung noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme

§ 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist.

Die […] Berufung der Kl. ist unbegründet. Ihnen steht ein Erstattungsanspruch gegen die Bekl. nicht zu.

Dabei kann es dahingestellt bleiben, ob die Kostentragungspflicht der Kl. bereits unmittelbar auf § 8 Satz 4 der Gemeinschaftsordnung (GO) beruht, wonach die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren den jeweiligen Wohnungseigentümern auf ihre Kosten obliegt, oder ob die Kosten für den Austausch der Türen von den Wohnungseigentümern im Hinblick auf die Regelungen in § 8 Sätze 6 und 7 GO, wonach die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes - insbesondere auch die Abschlusstüren - nicht verändern dürfen, gemeinschaftlich zu tragen sind. Selbst wenn die Gemeinschaftsordnung dahingehend auszulegen ist, dass die vollständige Erneuerung der Türen eine Gemeinschaftsaufgabe ist (vgl. insoweit BGH vom 2. März 2012 - V ZR 174/11, GE 2012, 699, Tz. 9) und deshalb auch die dadurch entstehenden Kosten grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind, besteht im Ergebnis kein Zahlungsanspruch der Kl.

Die Parteien haben in der Eigentümerversammlung am 9. März 2017 den zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag, wonach die Kosten für den bereits erfolgten Austausch der Türen „nicht von der Eigentümergemeinschaft getragen werden“, mehrheitlich angenommen. Mit dieser Beschlussfassung haben die Parteien für den vorliegenden Einzelfall eine auf § 16 Abs. 4 WEG beruhende Kostenregelung getroffen, die - da der Beschluss unangefochten geblieben ist - für sie rechtlich verbindlich ist. § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist auch zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen (Becker in Bärmann, 14. Aufl., § 16 Rz. 146). Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist.

Von dieser durch § 16 Abs. 4 WEG eröffneten Möglichkeit haben die Parteien in der Versammlung am 9.3.2017 zu Tagesordnungspunkt 5 Gebrauch gemacht. Der dort gefasste Beschluss, wonach die Kosten für den erfolgten Austausch der Türen nicht von der Gemeinschaft zu tragen sind und der im Ergebnis die alleinige Kostentragungspflicht der Kl. zur Folge hat, fällt in den sachlichen Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG. Er ist auch hinreichend bestimmt. Da der Beschluss zudem unangefochten geblieben ist, kommt es auch nicht darauf an, ob die nach § 16 Abs. 4 Satz 2 WEG erforderliche qualifizierte oder ob nur eine einfache Mehrheit erreicht worden ist. Ein diesbezüglicher Mangel führt nicht zur Nichtigkeit des Beschlusses. Vielmehr liegt lediglich ein Anfechtungsgrund vor, den die Kl. nur im Rahmen einer Beschlussmängelklage hätten rügen können (BT-Drs. 16/887, S. 25; Becker in Bärmann, 14. Aufl., § 16 Rz. 143).

Der Verbindlichkeit dieser Beschlussfassung steht auch nicht der von den Kl. in der mündlichen Verhandlung gehaltene Vortrag entgegen, es handele sich bei ihm lediglich um einen negativen Beschluss, der keine rechtsverbindlichen Wirkungen entfalte. Ein negativer Beschluss liegt nur dann vor, wenn die Eigentümerversammlung einen zur Abstimmung gestellten Beschlussantrag mehrheitlich ablehnt (vgl. BGH v. 23.8.2001 - V ZB 10/01, GE 2001, 1405, Tz. 30 und 32; Häublein in Staudinger [2018], § 23 Rz. 106; Schultzky in Jennissen, 5. Aufl., § 23 Rz. 94). Demgegenüber haben die Parteien den zu Tagesordnungspunkt 5 gefassten Beschlussantrag mehrheitlich angenommen. Der Umstand, dass die Parteien mit der Beschlussfassung eine Kostenübernahme ablehnen, macht den Beschluss nicht zu einem „negativen Beschluss“ im vorgenannten Sinne. Der Regelungsgehalt des Beschlusses erschöpft sich auch nicht in der Versagung des freiwilligen Anerkenntnisses des Zahlungsanspruchs (so BGH v. 2.10.2015 - V ZR 5/15, GE 2015, 1605, Tz. 12 für den „negativen Beschluss“). Er zielt vielmehr darauf ab, die Frage, wer die Kosten für die bereits ausgeführte Instandsetzungsmaßnahme zu tragen hat, abschließend und rechtsgeschäftlich verbindlich zu regeln.

Der Wirksamkeit dieses Beschlusses steht schließlich nicht entgegen, dass den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt, einem einzelnen Wohnungseigentümer einen bestehenden Anspruch durch Beschluss zu nehmen (so BGH v. 2.10.2015 - V ZR 5/15, GE 2015, 1605 ,Tz. 12). Ob die Kl. Ersatz für die von ihnen verauslagten Kosten verlangen können und ob zu ihren Gunsten ein Ersatzanspruch entstanden ist, hängt gerade davon ab, ob die Gemeinschaft in zulässiger Weise von der in § 16 Abs. 4 WEG geregelten Beschlusskompetenz Gebrauch macht. Die Frage der Kostenverteilung ist somit der Frage, ob zugunsten der Kl. überhaupt ein Erstattungsanspruch entstehen kann, vorgelagert. Ist der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG eröffnet, und treffen die Wohnungseigentümer auf der Grundlage dieser Vorschrift eine Kostenregelung, besteht auch die Beschlusskompetenz, einem einzelnen Wohnungseigentümer die Erstattung der von ihm aufgewendeten Kosten zu versagen.

Ein bestandskräftiger Eigentümerbeschluss ist vorrangig gegenüber einer Regelung in der Gemeinschaftsordnung. § 16 Abs. 4 WEG ermöglicht es den Wohnungseigentümern, im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend von § 16 Abs. 2 WEG zu regeln. Es ist zulässig, einen solchen Beschluss noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme zu fassen. Der Anwendungsbereich des § 16 Abs. 4 WEG ist zudem auch dann eröffnet, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer (etwa im Rahmen einer Notgeschäftsführung oder einer Geschäftsführung ohne Auftrag) vorgenommen worden ist.

Die Kläger haben ihre Wohnungsabschlusstür ausgetauscht. Durch Mehrheitsbeschluss vom 9. März 2017 wurde festgestellt, dass die Kosten für den bereits erfolgten Austausch der Türen nicht von der Eigentümergemeinschaft getragen werden. Unter Berufung auf Regelungen in der Gemeinschaftsordnung verlangen die Kläger von der Gemeinschaft die Erstattung der Kosten. Das AG hat die Klage abgewiesen. Hiergegen die Berufung.

Ohne Erfolg! Nach § 16 Abs. 4 WEG dürfen die Wohnungseigentümer im Einzelfall einer Instandhaltungs- und Instandsetzungsmaßnahme die Kostenverteilung abweichend vom allgemeinen Kostenverteilungsschlüssel (§ 16 Abs. 2 WEG) regeln, auch noch im Nachgang zu einer bereits ausgeführten Maßnahme. Dies gilt auch dann, wenn eine Maßnahme nicht aufgrund eines Beschlusses der Gemeinschaft, sondern eigenmächtig durch einen Wohnungseigentümer vorgenommen worden ist. Von dieser Möglichkeit haben die Parteien am 9. März 2017 Gebrauch gemacht. Dieser Beschluss ist unangefochten geblieben. Deshalb kommt es nicht darauf an, ob die gem. § 16 Abs. 4 WEG erforderliche qualifizierte oder nur eine einfache Mehrheit erreicht worden ist. Jedenfalls macht ein diesbezüglicher Mangel den Beschluss nicht nichtig. Der Umstand, dass die Parteien eine Kostenübernahme abgelehnt haben, ergibt keinen Negativbeschluss. Denn der Regelungsgehalt des Beschlusses erschöpft sich nicht in der Versagung des freiwilligen Anerkenntnisses des Zahlungsanspruches, sondern zielt darauf ab, wer die Kosten für die bereits ausgeführte Instandsetzungsmaßnahmen zu tragen hat.

Das LG sichert das Prozessergebnis noch in zwei weiteren Richtungen ab. Der Wirksamkeit des Beschlusses steht nicht entgegen, dass den Wohnungseigentümern die Beschlusskompetenz fehlt, einem einzelnen Wohnungseigentümer einen etwa bestehenden Anspruch durch Beschluss zu nehmen. Denn § 16 Abs. 4 WEG regelt gerade vorrangig die Beschlusskompetenz für bestimmte Fragen der Kostenverteilung.

Weiterhin stellt das LG klar, dass sich wegen des Vorrangs des § 16 Abs. 4 WEG auch nicht die Frage nach bestimmten Regelungen der Gemeinschaftsordnung stellt, welche die Instandhaltung und Instandsetzung der Wohnungsabschlusstüren den jeweiligen Wohnungseigentümern auf deren Kosten überträgt oder aber ob die Wohnungseigentümer die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes – insbesondere auch die Abschlusstüren – nicht verändern dürfen; selbst wenn die Gemeinschaftsordnung so auszulegen ist, dass die vollständige Erneuerung der Türen eine Gemeinschaftsaufgabe ist und deshalb auch die dadurch entstehenden Kosten grundsätzlich von allen Wohnungseigentümern anteilig zu tragen sind, besteht wegen des entgegenstehenden Mehrheitsbeschlusses vom 9. März 2017 insoweit kein Erstattungsanspruch der Kläger.

VRiKG a. D. RA Dr. Lothar Briesemeister

AKD Anwaltskanzlei Dittert