Abwehrpflichten des Vermieters (hier Geräuschbelästigung)

Abwehrpflichten des Vermieters (hier Geräuschbelästigung); Gebrauchsgewährungspflicht; Abwehrpflichten des Vermieters; Geräuschbelästigung; Hausfrieden; vertragsgemäßer Zustand; Kündigungspflicht gegenüber Drittmieter

Der Vermieter kann aus § 536 BGB heraus verpflichtet sein, einen Mieter zu kündigen, wenn dieser durch erhebliche Geräuschbelästigung die anderen Mieter des Hauses stört.

Die anderen Mieter des Hauses können einen solchen Anspruch gegen den Vermieter gerichtlich durchsetzen.

Der klagende Mieter nimmt seine Vermieterin auf fristlose Kündigung des mit dem Streithelfer (ebenfalls Mieter im Hause) abgeschlossenen Mietverhältnisses in Anspruch, da dieser ihn durch unerträglichen Lärm in der Wohnung und auf der Treppe belästige. Die Beweisaufnahme hat unzweifelhaft die vom klagenden Mieter vorgebrachten Behauptungen belegt. Das AG wies die Klage ab, die Berufung war aber erfolgreich.

Auf die Berufung des Kl. ist unter Änderung des angefochtenen Urteils nach dem Klageantrag zu erkennen, denn dieser ist aus § 536 BGB begründet. Danach hat der Mieter einen Anspruch darauf, daß der Vermieter die Mietsache während der Dauer des Mietverhältnisses in vertragsgemäßem Zustand erhält. Dazu gehört auch, daß der Vermieter die notwendigen Maßnahmen ergreift, um von seinem Vertragspartner Geräuschbelästigungen fernzuhalten, die aus der Vermietung an Dritte herrühren, notfalls den Störer kündigt, um den Hausfrieden wieder herzustellen.

Der Vermieter kann nicht mit Erfolg einen Mieter auf Besitzschutzansprüche gegen den Störer verweisen. Denn ob derartige Ansprüche letztlich zum Erfolg führen, ist nicht sicher, z. B. wenn Ordnungsstrafen infolge Vermögenslosigkeit nicht beizutreiben sind. Zudem steht dem Mieter frei, in welcher Weise er den Vermieter in Anspruch nimmt. Die Minderung des Mietzinses kann im Vermieter zwar ein Interesse daran wecken, sich von dem Störenfried zu befreien, muß das aber nicht. Dem ruhigen Mieter sichert alleine der hier eingeschlagene Weg, daß er in absehbarer Zeit die Wohnung wieder ungestört benutzen kann.

Anmerkung: Vgl. AG Schöneberg - 17 C 555/88 - Urt. v. 9.11.1988