Abwälzung von Schönheitsreparaturen in AGB eines Mietvertrages über unrenoviert vermieteten Gewerberaum

Die Klausel in einem Formular-Mietvertrag über Geschäftsräume, mit der die Ausführung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter abgewälzt wird, ist grundsätzlich wirksam, da mit ihr regelmäßig keine unangemessene Benachteiligung des Mieters verbunden ist. Das gilt auch dann, wenn der Mieter die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen hat, ihm aber dafür vom Vermieter die erste Monatsmiete erlassen wurde.

Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, der auch das Berufungsgericht folgt, ist die Überwälzung von Schönheitsreparaturen bei Geschäftsraummiete grundsätzlich auch in Formularmietverträgen zulässig, also keine unangemessene Benachteiligung des Mieters im Sinne von § 9 AGB-Gesetz a. F. (BGHZ 101, 253; 105, 71; ebenso OLG Hamm MDR 2002,1243; OLG München OLGR 1996, 14, 16; Bub-Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III 1066 m. w. N.). Besondere Umstände, die im vorliegenden Fall eine andere rechtliche Beurteilung begründen würden, sind nicht feststellbar. Insbesondere paßt die oben zitierte Entscheidung des OLG Hamm, auf die sich die Kl. beziehen, wonach eine formularmäßige Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter in bestimmten Fällen unzulässig ist, auf den vorliegenden Sachverhalt nicht. Zum einen enthielt die von dem OLG Hamm beanstandete Vertragsklausel eine Regelung, wonach der Mieter verpflichtet gewesen wäre, während der Mietzeit regelmäßige Schönheitsreparaturen durchzuführen und zusätzlich die Mieträume bei Beendigung des Mietverhältnisses in voll renoviertem Zustand zurückzugeben, so daß eine vollständige Renovierung bei Mietende auch dann durchzuführen gewesen wäre, wenn der Mieter kurze Zeit zuvor bereits umfassende Schönheitsreparaturen in den Mieträumen vorgenommen hätte (OLG Hamm a. a. O.). Eine vergleichbare Regelung enthält die Klausel in § 14 des zwischen den Parteien vereinbarten Mietvertrages nicht.

Auch der Umstand, daß die Kl. nach ihrer Behauptung die streitgegenständlichen Räume in unrenoviertem Zustand übernommen haben, würde nicht zu einer anderen rechtlichen Beurteilung führen. Denn zwischen den Parteien ist unstreitig, daß der Bekl. den Kl. im Hinblick auf von diesen gerügte Mängel der Mietsache bei Übergabe der Mieträume die Miete für den Mai 1995 erlassen hat. Dabei betrug gemäß § 7 des Vertrages allein die Nettokaltmiete für einen Monat 15.500 DM. Daß dieser Betrag in einem unangemessenen Verhältnis zu dem Kostenaufwand für die Beseitigung der von den Kl. gerügten Mängeln stünde, tragen die Kl. selbst nicht vor. Eine mit Ausgleichszahlung des Vermieters für die vorvertragliche Abnutzung gekoppelte Überwälzung der Schönheitsreparaturen stellt aber keine unangemessene Benachteiligung im Sinne des § 9 AGBG a. F. dar (vgl. Bub-Treier/Kraemer, a. a. O. III 1077).

Für den Wohnraummieter gilt, daß er nur insoweit zu Schönheitsreparaturen verpflichtet ist, als er seine eigenen Gebrauchsspuren zu beseitigen hat und in bezug auf Gebrauchsspuren des Vormieters erst tätig werden muß, wenn bei ihm selbst die üblichen Fristen abgelaufen sind. Die bloße Vereinbarung von Schönheitsreparaturen durch den Mieter bei Vermietung unrenovierter Wohnungen kann deshalb unwirksam sein. Bei Geschäftsraummietern ist die Rechtsprechung toleranter - da werden auch. Ausgleichsleistungen des Vermieters berücksichtigt (etwa ein teilweiser Mietverzicht).

Der Geschäftsraummieter behauptete, er habe die Räume in unrenoviertem Zustand übernommen, weswegen die Schönheitsreparaturklausel unwirksam sei. Allerdings hatte der Vermieter eine Monatsmiete in Höhe von 15.500 DM erlassen.

Mit Urteil vom 18. März 2004 stellte das Kammergericht fest, daß in einem solchen Falle keine unangemessene Benachteiligung des Mieters vorliege. Die erlassene Monatsmiete war derart hoch, daß sie einen angemessenen Ausgleich für die unterlassene Erstrenovierung bildete.