Abwälzung von Schönheitsreparaturen als Verkehrssitte

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter." beinhaltet eine wirksame Abwälzungsklausel.

(Leitsatz der Redaktion)

Der auf "Mai 1978" datierte Formularmietvertrag enthielt in § 5 unter der Überschrift "Vom Vermieter zugesagte Arbeiten in den Mieträumen / Zustand der Mieträume" folgenden handschriftlichen Eintrag nach Nr. 1:

"Die Mieterin läßt auf ihre Kosten Erneuerungs- und Verschönerungsarbeiten vornehmen. Die Vermieterin leistet hierzu einen Zuschuß von 350 DM und berechnet Mietzins erst ab 1.7.1978, auch wenn Mieterin früher einzieht."

§ 5 Nr. 2 lautet:

"Dem Mieter ist im übrigen der Zustand der Mieträume bekannt, er erkennt sie als ordnungsgemäß, zweckentsprechend und zum vertragsgemäßen Gebrauch als tauglich an. Er verpflichtet sich, die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben."

Des weiteren enthält der Vertrag in § 11 ("Instandhaltung der Mieträume") folgende vorformulierte Regelung:

"4. Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" ist handschriftlich durchgestrichen.

Die Mieterin hatte zu Beginn des Mietverhältnisses im Jahre 1978 unter anderem Maler- und Tapezierarbeiten in der Wohnung vornehmen lassen. In der Folgezeit führte sie keine weiteren Schönheitsreparaturen aus. Das Mietverhältnis endete durch Kündigung der Bekl. am 31. Mai 2001. Der Kl. forderte die Bekl. jeweils unter Fristsetzung mit Ablehnungsandrohung vergeblich zur Vornahme von Schönheitsreparaturen auf. Die Bekl. ist der Auffassung, hierzu nicht verpflichtet zu sein. Die Vermieterin ließ die Schönheitsreparaturen durch einen Fachbetrieb ausführen. Mit ihrer Klage haben die Kl. unter anderem Erstattung der für die Schönheitsreparaturen aufgewendeten Kosten als Schadensersatz verlangt. Das AG hat die Klage insgesamt abgewiesen. Das LG hat die Berufung der Kl. zurückgewiesen und die Revision zugelassen.

I. Das Berufungsgericht hat ausgeführt:

Die Vermieterin habe die Verpflichtung zur Ausführung von Schönheitsreparaturen nicht wirksam auf die Bekl. abgewälzt. Die Klausel "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der Mieter" sei nicht hinreichend bestimmt. Zum einen ergebe sich aus der Klausel nicht mit der notwendigen Sicherheit, ob damit eine Überbürdung von Schönheitsreparaturen auf den Mieter oder lediglich eine Freistellung des Vermieters gemeint gewesen sei. Zum anderen sei der Klausel nach ihrem Wortsinn auch nicht eindeutig zu entnehmen, ob der Mieter die Schönheitsreparaturen ausführen solle. Der Wortlaut lasse auch die Möglichkeit zu, daß der Vermieter die Schönheitsreparaturen von sich aus vornehme und lediglich die Kosten vom Mieter ersetzt verlangt. Verstehe man die Klausel in diesem Sinne, sei damit jedoch eine ungerechtfertigte Benachteiligung des Mieters verbunden. Zum einen könne ein Vermieter vom Mieter Geldersatz für unterlassene Schönheitsreparaturen grundsätzlich erst dann verlangen, wenn er ihm gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. eine Nachfrist mit Ablehnungsandrohung gesetzt habe. Zum anderen könne die Formulierung der Klausel bei dem Mieter den Eindruck erwecken, er sei nicht berechtigt, die Zahlungsverpflichtung durch Vornahme von Renovierungsarbeiten in Eigenregie abzuwenden. Die Unklarheit der Klausel führe zu einer unangemessenen Benachteiligung der Bekl. und damit zur Unwirksamkeit der Regelung gemäß § 9 AGBG.

II. Dies hält der rechtlichen Nachprüfung nicht stand. Den Kl. als Rechtsnachfolgern der ursprünglichen Vermieterin steht gegen die Bekl. ein Schadensersatzanspruch wegen nicht durchgeführter Schönheitsreparaturen gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. zu; diese Norm ist nach Art. 229 § 5 Satz 1 EGBGB anzuwenden, da das Mietverhältnis vor dem 1. Januar 2002 beendet war.

1. Entgegen der Annahme des Berufungsgerichts ist die Bekl. - als Rechtsnachfolgerin der früheren Mieterin - gemäß § 11 Nr. 4 des Mietvertrags zur Vornahme der Schönheitsreparaturen verpflichtet.

a) Die Auslegung dieser Klausel unterliegt der uneingeschränkten revisionsrechtlichen Prüfung, da sie über den Bezirk des Berufungsgerichts hinaus Verwendung findet (vgl. BGHZ 98, 256, 258; 134, 42, 45). Eine solche Klausel war beispielsweise Gegenstand des Urteils des Landgerichts Düsseldorf vom 20. Juni 1986 (WuM 1986, 359). Allgemeine Geschäftsbedingungen sind gemäß ihrem objektiven Inhalt und typischen Sinn einheitlich so auszulegen, wie sie von verständigen und redlichen Vertragspartnern unter Abwägung der Interessen der normalerweise beteiligten Verkehrskreise verstanden werden, wobei die Verständnismöglichkeiten des durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders zugrunde zu legen sind (ständige Rechtsprechung, vgl. BGHZ 102, 384, 389 f.).

b) Nach dem Wortlaut des § 11 Nr. 4 des Mietvertrags trägt der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen". Das Berufungsgericht geht zwar zutreffend davon aus, daß in der Klausel eine Verpflichtung des Mieters zur Ausführung von Renovierungsarbeiten nicht ausdrücklich geregelt ist. Aus der Sicht eines verständigen Mieters ist der Klausel gleichwohl eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen (für eine vergleichbare Klausel Senatsurteil BGHZ 49, 56, 58 und dort Leitsatz 1; vgl. auch Wolf, WM 1990, 1769, 1770; Kraemer in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., III A Rdnr. 1067; Scheuer, aaO., V Rdnr. 201). Entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts (ebenso LG Düsseldorf, WuM 1986, 359) ist die Klausel insoweit auch hinreichend bestimmt.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedarf, Verkehrssitte geworden, und die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrags sehen es als selbstverständlich an, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat (Senatsurteile BGHZ 92, 363, 368; 101, 253, 262); die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung wird in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt (BGHZ 92, 363, 368). Zudem ist es weithin üblich, daß der Mieter die ihm übertragenen Schönheitsreparaturen in Eigenleistung ausführt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis einer Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat maßgeblichen Einfluß auf den "Empfängerhorizont" eines durchschnittlichen, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund ist die Klausel nicht lediglich im Sinne einer Auferlegung von Kosten oder, wie es das Berufungsgericht als Möglichkeit aufgezeigt hat, als Freizeichnung des Vermieters, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Hierdurch unterscheidet sich die Schönheitsreparaturklausel in § 11 Nr. 4 des Mietvertrags von vertraglichen Regelungen hinsichtlich der Kostenübernahme von Kleinreparaturen durch den Mieter (Senatsurteil BGHZ 108, 1). Solche Klauseln werden von den Mietvertragsparteien übereinstimmend im Sinne einer Abwälzung lediglich der Reparaturkosten verstanden, soweit der Mietvertrag nicht ausdrücklich eine Vornahmeverpflichtung enthält (vgl. hierzu Senatsurteil BGHZ 118, 194). Hingegen weiß der Mieter bei einer solchen Bestimmung über Schönheitsreparaturen, daß er mit der Renovierung belastet wird, die Arbeiten aber auch selbst erbringen darf.

Daß der Bekl. nach dem Mietvertrag nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte, ergibt sich des weiteren - unbeschadet der Frage, ob diese Klausel wirksam ist - aus § 5 Nr. 2 Satz 2 des Vertrags, wonach der Mieter sich unter anderem dazu verpflichtet, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten. Denn unter die Erhaltung der Mietsache (§ 536 BGB a. F., nunmehr § 535 Abs. 1 Satz 2 BGB), die nach dem Gesetz dem Vermieter obliegen würde, fällt auch die Vornahme der Schönheitsreparaturen.

2. Die weiteren Voraussetzungen des Schadensersatzanspruchs gemäß § 326 Abs. 1 BGB a. F. liegen vor.

Die Verpflichtung der Bekl. zur Vornahme der Schönheitsreparaturen war im Zeitpunkt der Beendigung des Mietverhältnisses fällig. Zwar enthält der Mietvertrag keine Ausführungsfristen. Jedoch können Inhalt und Umfang der Schönheitsreparaturverpflichtung durch Auslegung näher bestimmt werden, wobei die Auslegung ergeben kann, daß die in Fußnote 1 zu § 7 des vom Bundesministerium der Justiz herausgegebenen Mustermietvertrags 1976 in der Fassung I (Beilage zum Bundesanzeiger Nr. 22/76, abgedruckt bei Gelhaar in BGB-RGRK, 12. Aufl., Vor § 535 Rdnr. 87) genannten Regelfristen von drei, fünf und sieben Jahren maßgeblich sind (BGHZ 92, 363, 368 f.). Dies bedarf hier keiner Entscheidung, weil zumindest eine ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der berechtigten Interessen der Parteien und der Gebote von Treu und Glauben ergibt, daß die Mietvertragsparteien die Fälligkeit der Renovierungsverpflichtung an den Eintritt eines Renovierungsbedarfs knüpfen wollten. Ein Renovierungsbedarf bestand jedenfalls nach Ablauf des seit der Anfangsrenovierung im Jahre 1978 verstrichenen Zeitraums von mehr als 20 Jahren. (...)

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter muß vereinbart werden, ist aber nach Auffassung des BGH inzwischen Verkehrssitte. Das hilft den Vermietern bei der Klauselbeurteilung.

Die mietvertragliche Formularklausel zu den Schönheitsreparaturen lautete: "Die Kosten der Schönheitsreparaturen trägt der - Mieter - Vermieter." Das Wort "Vermieter" war handschriftlich durchgestrichen. Das Mietverhältnis dauerte über 20 Jahre. Der Mieter zog aus, ohne Schönheitsreparaturen durchgeführt zu haben. Der Vermieter verlangte nach Aufforderung zur Durchführung der Schönheitsreparaturen mit Fristsetzung und Ablehnungsandrohung Schadensersatz. Amts- und Landgericht (Karlsruhe) wiesen die Klage ab. In der Revision verurteilte der BGH den Mieter zur Zahlung von Schadensersatz.

Der BGH kam zu dem Ergebnis, daß aus der Sicht eines verständigen Mieters der Abwälzungsklausel eine Verpflichtung zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu entnehmen sei. Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter sei, wenn dies auch weiterhin der Vereinbarung bedürfe, Verkehrssitte geworden. Die Vertragsparteien eines Wohnraummietvertrages würden es als selbstverständlich ansehen, daß der Mieter die Schönheitsreparaturen zu tragen hat. Die Belastung des Mieters mit dieser Verpflichtung werde in aller Regel bei der Kalkulation der Miete berücksichtigt. Die zur Verkehrssitte gewordene Praxis der Abwälzung der Vornahme der Schönheitsreparaturen auf den Mieter habe maßgeblichen Einfluß auf den "Empfängerhorizont" eines durchschnittlich, rechtlich nicht vorgebildeten Mieters. Vor diesem Hintergrund sei die Klausel nicht lediglich im Sinne der Auferlegung von Kosten, sondern - entsprechend der im Wohnraummietrecht üblichen Handhabung - im Sinne einer Pflicht zur Ausführung der Schönheitsreparaturen zu verstehen. Im übrigen ergebe sich auch die Pflicht der Ausführung der Schönheitsreparaturen aus einer weiteren Klausel des Mietvertrages, wonach der Mieter sich u. a. dazu verpflichte, die Wohnräume in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten.

Die Übertragung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter durch eine Allgemeine Geschäftsbedingung muß eindeutig sein. Das ist jedenfalls bei einer Klausel "Der Mieter ist verpflichtet, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen" der Fall (vgl. GE-Mietvertrag, Fassung I-AGB/KE/4.2004, § 4 Nr. 6). Auch die Klausel "Der Mieter trägt die Schönheitsreparaturen" ist noch ausreichend eindeutig (OLG Karlsruhe, RE, NJW-RR 1992, 969 = WuM 1992, 349 = GE 1992, 669). Nicht dagegen die Klausel "Der Mieter hat die Räumlichkeit ordnungsgemäß und schonend zu behandeln und bei Mietende in einem ordnungsgemäßen Zustand zurückzugeben" (OLG Düsseldorf DWW 1992, 365).

Es entsprach der bisherigen Rechtsprechung, daß eine vertragliche Vereinbarung zur Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter nicht durch die Tatsache stillschweigend ersetzt werden kann, daß heutzutage die Übernahme von Schönheitsreparaturen durch den Mieter der Regelfall ist. Denn daraus konnte (bisher) weder eine Verkehrssitte noch ein Gewohnheitsrecht und auch keine stillschweigende Verpflichtung abgeleitet werden, der Mieter habe auch ohne eine besondere Vereinbarung die Schönheitsreparaturen zu tragen (vgl. Schach, Schönheitsreparaturen, GE-Verlag 2002, Seite 6). Die vorliegende Entscheidung des BGH könnte auf den ersten Blick als Abkehr von der bisherigen Rechtsprechung angesehen werden. Bei genauerem Hinsehen ist das zwar nicht der Fall, aber ... Daß die Überwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter üblich ist, wird vom BGH als Verkehrssitte bezeichnet, die jedoch - wie bisher - eine mietvertragliche Vereinbarung nicht ersetzt. Die zur Verkehrssitte gewordene Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter hat allerdings Einfluß auf die Auslegung einer entsprechenden Abwälzungsklausel, die vom BGH "weitherziger" vorgenommen wird, als es bei der bisherigen Rechtsprechung der Fall war. Bei der vorliegenden Klausel, wonach der Mieter "die Kosten der Schönheitsreparaturen" trägt, wird ein juristisch nicht vorgebildeter oder nicht entsprechend beratener Mieter kaum auf die Idee gekommen sein, daß er für die Schönheitsreparaturen nicht "zuständig" ist. Der BGH denkt (anders als viele Instanzgerichte) nüchtern und pragmatisch und läßt sich nicht durch die hohe Juristerei "verblenden".

Die Klausel des Mietvertrages, daß der Mieter die Räume pfleglich zu behandeln und in ordnungsgemäßem Zustand zu erhalten und zurückzugeben habe, wird vom BGH (nach wie vor) nicht als wirksame Abwälzungsklausel angesehen. Diese Vereinbarung wird lediglich dafür herangezogen, daß dem Mieter vertraglich nicht nur die Pflicht zur Kostentragung, sondern auch zur Ausführung der Schönheitsreparaturen auferlegt werden sollte.

Auch wenn der BGH die o. a. Klausel als wirksame Abwälzungsklausel angesehen hat, sollte bei neuen Mietverträgen diese Klausel lieber nicht verwendet werden. Die (schlichte) Klausel, daß der Mieter verpflichtet ist, die während des Mietverhältnisses anfallenden Schönheitsreparaturen auf eigene Kosten durchzuführen, ist allemal besser.