Abwälzung von Betriebskosten auf den Gewerbemieter

Abwälzung von Betriebskosten auf den Gewerbemieter; Abrechnungsreife; Betriebskostenvorschüsse; Schuldbeitritt; Bürgschaft; Regenwasserkosten; Versicherungskosten; Gartenpflege; Abwasser; sonstige Betriebskosten

1. Zur Abgrenzung von Schuldbeitritt und Bürgschaft, wenn der Mietvertrag die Erklärung des Geschäftsführers der Mieter-GmbH enthält, für die "Erfüllung" des Vertrages "persönlich" zu haften.

2. Zum Umfang der Haftung aus Schuldbeitritt zu einem Mietvertrag.

3. Enthält der gewerbliche Mietvertrag die Bestimmung, "Nebenkosten dürfen in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe und ohne Beschränkung auf den Kostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV umgelegt werden", so ist diese Regelung dahingehend auszulegen, daß die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV aufgeführten Kosten - soweit sie tatsächlich anfallen - auch ohne konkrete Benennung integraler Bestandteil der Nebenkostenvereinbarung sind.

4. Für die in die Nebenkostenabrechnung eingestellten Kosten kann sich ein weitergehender Erläuterungsbedarf ergeben, wenn der Kostenansatz im Vergleich zu den ortsüblichen Kosten oder den Angaben der Vorjahresrechnung eine außergewöhnliche Steigerung ausweist. Das setzt jedoch voraus, daß der Mieter seine Bedenken gegen den Kostenansatz nachvollziehbar vorträgt.

5. Belege sind kein notwendiger Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung.

6. Zum zulässigen Übergang von der Nebenkostenvorauszahlungsklage auf die Abrechnungsklage nach Eintritt der Abrechnungsreife.

Die Kl. nimmt den Bekl. unter dem Gesichtspunkt des Schuldbeitritts auf Zahlung rückständiger Miete und Nebenkosten in Anspruch. Gemäß Mietvertrag vom 27. September/4. Oktober 1991 vermietete die Kl. an die Firma B.-GmbH (nachfolgend Fa. B. genannt) Räumlichkeiten im 5. OG des Bürogebäudes ... nebst Pkw-Abstellplät-zen im Parkgeschoß und im Außenbereich. Die Gesamtmonatsmiete für die Büroräume auf einer Fläche von 525 qm und für die Abstellplätze belief sich auf 13.777,50 DM netto zuzüglich Vorauszahlungen auf die Heiz- und Nebenkosten in Höhe von 787, 50 DM und 1.837,50 DM netto. Der auf zehn Jahre fest abgeschlossene Mietvertrag ist von dem Bekl. unterzeichnet, der im Rubrum als Geschäftsführer der Mieterin aufgeführt ist, und zwar mit dem Zusatz: "... der für die Erfüllung des Vertrages persönlich haftet".

Zeitgleich mit dem Abschluß des Mietvertrages wurde eine "Zusatzvereinbarung" getroffen, die der Bekl. gleichfalls unterzeichnet hat. Eine weitere Zusatzvereinbarung trafen die Mietvertragsparteien unter dem 24. Januar 1992.

I. Haftung aus Schuldbeitritt

Mit dem Landgericht geht der Senat davon aus, daß der Bekl. für die streitgegenständlichen Forderungen (dem Grunde nach) unter dem Gesichtspunkt des Schuldbeitritts und nicht als Bürge haftet. Ob eine Vereinbarung einen Schuldbeitritt oder eine Bürgschaft zum Gegenstand hat, ist im wesentlichen eine Frage tatrichterlicher Auslegung. Die Unterscheidung zwischen beiden Sicherheiten ist danach zu treffen, ob nach dem Parteiwillen (§§ 133, 157 BGB) eine selbständige oder nur eine angelehnte Schuld begründet werden soll. Nur im ersteren Fall liegt die Annahme eines Schuldbeitritts nahe, während im zweiten Fall in der Regel eine Bürgschaft gewollt ist. Bleiben Zweifel, wie die Erklärung zu verstehen ist, ist von einer Bürgschaft auszugehen (vgl. BGH NJW 1986, 580; OLG Hamm NJW 1988, 3022). Gemessen an diesen Grundsätzen hat das Landgericht die persönliche Erklärung des Bekl. auf dem Ursprungsmietvertrag mit der Fa. B., "... der für die Erfüllung des Vertrages persönlich haftet", zutreffend im Sinne eines Schuldbeitritts ausgelegt. Unstreitig war der Bekl. seinerzeit Geschäftsführer der Fa. B. und nach dem Tatbestand des angefochtenen Urteils, dem er in der Berufung insoweit nicht entgegengetreten ist, sogar auch deren Alleingesellschafter. Vor diesem gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Hintergrund hatte er ein erkennbares, die Annahme eines Schuldbeitritts stützendes Eigeninteresse am Zustandekommen des Mietvertrages mit der Kl. Dies gilt vorliegend um so mehr, als der Mietvertrag - wie der Bekl. mit der Klageerwiderung vorgetragen hat - ansonsten nicht zustande gekommen wäre. (...)

Der Schuldbeitritt ist - unabhängig von der für den Mietvertrag geltenden Regelung des § 566 BGB - formlos wirksam (vgl. Reinicke/Tiedtke, Kreditsicherung, 4. Aufl. 2000, Rdnr. 22), so daß die von dem Bekl. erhobene Einrede der Vorausklage ins Leere geht. II. Umfang der Haftung aus Schuldbeitritt

Das Landgericht ist im Ergebnis auch zutreffend davon ausgegangen, daß sich die Schuldbeitrittshaftung des Bekl. nicht auf die Forderungen aus dem Ursprungsmietvertrag beschränkt, sondern auch auf die zum 1.2.1992 eingetretene Erweiterung der Mietfläche auf 839 qm und auf 24 Stellplätze gemäß der zweiten Zusatzvereinbarung erstreckt. Zwar hat der Bekl. die persönliche Haftung ausdrücklich nur für "die Erfüllung des Mietvertrages", d. h. des Ursprungsmietvertrages übernommen, so daß sich sein Haftungsumfang grundsätzlich nach dem sich hieraus ergebenden Inhalt der Hauptschuld bestimmt. Vorliegend ist aber zu beachten, daß die Parteien der Zusatzvereinbarung unter Ziff. 4 auf die Bestimmungen des Ursprungsvertrages "sowie die hierzu gehörenden Zusatzvereinbarungen" ausdrücklich Bezug genommen haben. Die Verwendung des Plurals in dem Wort "Zusatzvereinbarungen" legt bei verständiger Würdigung gemäß den §§ 133, 157 BGB die Annahme nahe, daß hiermit nicht nur die erste Zusatzvereinbarung zum Ursprungsmietvertrag, sondern auch die weiteren Zusatzvereinbarungen in Bezug genommen sein sollten, mithin auch die streitgegenständliche Mithaftungsvereinbarung. Jedenfalls hat der Bekl. die zweite Zusatzvereinbarung persönlich unterzeichnet, so daß es nahegelegen hätte, eine Beschränkung seiner persönlichen Haftung auf den Umfang des Ursprungsvertrages zum Ausdruck zu bringen, wenn er seine persönliche Haftung für die Zusatzvereinbarung hätte ausschließen wollen. (...)

III. Haftung aus Schuldbeitritt auch für Nebenkosten und Mietausfallschaden

Entgegen der Auffassung des Bekl. ist seine Haftung nicht auf sog. primäre Leistungspflichten beschränkt, sondern umfaßt auch die von der Kl. geltend gemachten Nebenkostennachzahlungs- und Schadensersatzansprüche aus vorzeitiger Vertragsbeendigung wegen Zahlungsverzugs. Dies ergibt eine an Treu und Glauben und der Verkehrssitte (§§ 133, 157, 242 BGB) orientierte Auslegung der Haftungserklärung. Zwar heißt es darin wörtlich, der Bekl. hafte persönlich für die "Erfüllung des Vertrages". Der Begriff der "Vertragserfüllung" ist jedoch nicht eindeutig. Er läßt Raum für eine Auslegung, die sich maßgeblich an den Interessen der Beteiligten zu orientieren hat. Für die Kl. hatte der Schuldbeitritt des Bekl. vor allem Sicherungsfunktion. Angesichts des geringen Stammkapitals der Fa. B. und der Höhe der mietvertraglichen Dauerschulden (mehr als 30.000 DM pro Monat allein für das 5. OG) hatte die Kl. ein besonderes Interesse an einer Mithaftung des Bekl. persönlich. Diesem Gläubigerschutzinteresse, welches dem Bekl. bekannt, zumindest erkennbar war, wäre nicht genügend Rechnung getragen, wenn die Mithaftung lediglich auf vertragliche Erfüllungsansprüche im engeren Sinn zu erstrecken wäre. Zwar bestimmt sich die Schuld des Beitretenden grundsätzlich nach Inhalt und Beschaffenheit der Hauptschuld im Zeitpunkt des Beitritts. Bei einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag bedarf dieser Grundsatz jedoch der Modifikation, weil der Schuldbeitritt andernfalls seinen Zweck als Sicherungsmittel verfehlen würde und in nicht zu rechtfertigender Weise hinter dem Schutz einer Bürgschaft zurückbliebe, für die § 767 Abs. 1 bestimmt, daß für die Verpflichtung des Bürgen der jeweilige Bestand der Hauptverbindlichkeit maßgebend ist. Eine persönliche Mithaftung, die - wie hier - auf Verlangen des Vermieters zu dessen Sicherung von dem Geschäftsführer und Alleingesellschafter der Mieter-Firma übernommen wird, steht in ihrer wirtschaftlichen Funktion einer Bürgschaft so nahe, daß eine rechtliche Gleichbehandlung in der Frage des Haftungsumfangs vorliegend sachgerecht erscheint (vgl. BGH NJW 1996, 249).

Wäre der Bekl. seiner eigenen Annahme zufolge Bürge, müßte er für sämtliche der geltend gemachten Forderungen geradestehen (vgl. § 767 Abs. 1 Satz 2 BGB). Im Ergebnis kann bei Annahme eines Schuldbeitritts nichts anderes gelten. Denn die Kl. ist aus Rechtsgründen daran gehindert, den Mietvertrag nur mit Blick auf die Fa. B. zu kündigen und ihn hinsichtlich des Bekl. als fortbestehend und damit als erfüllbar im Sinne der Mithaftungsklausel zu halten, weil die Beendigungskündigung anders als die Fälligkeitskündigung anerkanntermaßen der Gesamtwirkung unterliegt (vgl. Palandt/Heinrichs, BGB, 59. Aufl., § 425 Rdnr. 2). Bringt daher der Vermieter die (primäre) Dauerschuld durch seine Kündigung berechtigterweise selbst zu Fall, kann er in Anwendung dieser Grundsätze den Mithaftenden zwar nicht weiter auf Erfüllung der Verbindlichkeit in Anspruch nehmen. Dessen Haftung ist andererseits nicht auf diejenigen Verbindlichkeiten beschränkt, die bis zum Wirksamwerden der fristlosen Kündigung entstanden und fällig geworden sind. Ob und inwieweit der Beitrittsschuldner weiterhaftet, muß unter Abwägung der beiderseitigen Interessen jeweils im Einzelfall bestimmt werden. Dabei kommt es im Hinblick auf das auch für den Schuldbeitritt vertragswesentliche Verbot der Fremddisposition (BGH a. a. O.; NJW 1995, 2553) als notwendiges Korrektiv einer ausufernden Haftung des Beitrittsschuldners bei fehlender oder - wie hier - unklarer Haftungsregelung maßgeblich darauf an, ob das Haftungsrisiko für diesen kalkulierbar war. In diesem Zusammenhang gewinnt die Klausel unter Ziff. 2.6 des Ursprungsmietvertrages Bedeutung. Dort ist die gesetzliche Haftung des Mieters bei vorzeitiger Beendigung des Vertrages aus Gründen, die er zu vertreten hat, zum Vertragsinhalt erhoben worden. Es ist ausdrücklich geregelt, daß der Mieter für den Ausfall an Miete und Nebenabgaben für die Zeit haftet, für die das Mietverhältnis abgeschlossen war, ferner für allen weiteren Schaden, den der Vermieter durch die vorzeitige Vertragsbeendigung erleidet. Im Umfang dieser vertraglichen Bestimmung, die durch eine Festlegung des Mindestschadens ergänzt wird, haftet auch der Bekl. als Beitrittsschuldner, andernfalls würde er durch das vertragswidrige Verhalten der GmbH, auf deren Geschäftsführung er als Geschäftsführer und Alleingesellschafter maßgeblichen Einfluß hatte, unangemessen profitieren. Da er den Mietvertrag im übrigen selbst unterzeichnet hat, er daher wußte oder zumindest erkennen konnte, worauf er sich als persönlich Haftender einließ, war das Haftungsrisiko für ihn nicht unkalkulierbar, so daß für eine Haftungsbegrenzung kein Raum ist. IV. Die Haftung des Bekl. im einzelnen

1. ...

2. Rückständige Nebenkosten 1997

Das Landgericht hat die geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen für die Zeit vom 1. Januar 1997 bis 30. April 1997 anerkannt, nicht aber die Nebenkostenvorauszahlungen für 1996. Mit Blick auf die Berufung des Bekl. interessieren zunächst nur die Nebenkostenvorauszahlungen für das Jahr 1997. Nebenkostenvorauszahlungen für 1997 kann die Kl. nicht mehr verlangen, weil zwischenzeitlich hinsichtlich der Abrechnungsperiode 1997 die Abrechnungsreife eingetreten ist. Mit Eintritt der Abrechnungsreife, die bei gewerblichen Mietverhältnissen nach der Rechtsprechung des Senats (Urt. v. 9. März 2000, DWW 2000, 86 = WuM 2000, 212) regelmäßig ein Jahr nach Ablauf des Zeitraums eintritt, für den die Vorauszahlungen bestimmt waren, geht der Anspruch des Vermieters auf Zahlung der vereinbarten Vorauszahlungen unter, so daß die angefallenen Nebenkosten konkret abzurechnen sind. Die Kl. hat dieser Rechtslage Rechnung getragen indem sie in gemäß § 264 Nr. 3 ZPO zulässiger Weise durch Einbeziehung des Saldos aus der Nebenkostenabrechnung 1997 im Umfang der geltend gemachten Nebenkostenvorauszahlungen für Januar bis April 1997 von der Vorauszahlungsklage auf die Abrechnungsklage gewechselt ist. (...)

Ausgangspunkt für die Frage, welche Nebenkosten mit der Fa. B. und damit auch dem Bekl. abgerechnet werden können, ist Ziff. 4.4 des Ursprungsmietvertrages. Hiernach dürfen die Nebenkosten in ihrer tatsächlichen, nachgewiesenen Höhe - ohne Beschränkung auf den Kostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 II. BV - umgelegt werden. Diese Regelung ist bei verständiger Würdigung gemäß §§ 133, 157 BGB im Umkehrschluß dahingehend auszulegen, daß die in der Anlage 3 zu § 27 II. BV genannten Nebenkosten und darüber hinaus zumindest auch die weiteren im Vertrag aufgeführten und nicht dem Anwendungsbereich der II. Berechnungsverordnung unterfallenden Kostenarten anteilig von der Mieterin zu tragen sind. Denn wenn die Umlagefähigkeit der Nebenkosten nicht auf den Kostenkatalog der Anlage 3 beschränkt ist, so wird hierdurch impliziert, daß auch die in der Anlage 3 genannten Kosten - soweit sie tatsächlich anfallen - integraler Bestandteil der Nebenkostenvereinbarung sind. Dabei genügt die Bezugnahme auf § 27 II. BV zur bestimmten Bezeichnung der von dem gewerblichen Mieter zu tragenden Nebenkosten auch dann, wenn die Anlage 3 dem Mietvertrag - wie hier - nicht beigefügt ist (OLG Düsseldorf, 24. Senat, OLGR Düsseldorf 2000, 281; OLG Celle ZMR 1999, 238). Gemessen an diesen Grundsätzen zählen auch die folgenden, von dem Bekl. beanstandeten Kostenarten zu den umlagefähigen Nebenkosten:

Abwasser: umlagefähig gemäß Ziffer 3 der Anlage 3 zu § 27 II. BV + gemäß Mietvertrag Ziff. 4.4. Stichwort: "Kosten und Abgaben der Kanal- und Straßenreinigung";

Regenwasserkosten: umlagefähig gemäß Ziffer 3 der Anlage 3 zu § 27 II. BV, soweit die im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gültige Fassung der Anlage 3 die Kosten der Grundstücksentwässerung noch nicht ausdrücklich aufgeführt hat, entsprach es bereits damals der h. M., die durch das abfließende Regenwasser entstehenden Kosten als Kosten der Entwässerung abzurechnen (vgl. Geldmacher, Vereinbarung und Abrechnung von Nebenkosten im preisfreien Wohnraum, 1988, S. 16); Versicherungskosten: umlagefähig gemäß Mietvertrag Ziffer 4.4: Stichwort: "auf das Objekt entfallende Versicherungsprämien". Einer näheren Aufschlüsselung der im einzelnen hierunter abgerechneten Versicherungen in der Nebenkostenabrechnung bedarf es nicht. Will der Mieter eine nähere Erläuterung, muß er sich zunächst durch Einsichtnahme in die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege kundig machen; TüV-Gebühren: umlegbar gemäß Mietvertrag Ziffer 4.4: Stichwort: "Betrieb, Pflege, Wartung, Instandhaltung ...";

Wartung Müllanlage: dito;

Wartung allgemeine Elektroanlage: dito;

Wartung Notstromdiesel: umlagefähig nach Ziffer 11 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (vgl. Langenberg, Betriebskostenrecht, 2. Aufl., A 151);

Wartung Abwasserleitung: umlegbar gemäß Mietvertrag Ziffer 4.4: Stichwort: "Betrieb, Pflege, Wartung, Instandhaltung ...";

Kosten der Feuerlösch- und Meldeanlage: umlegbar als sonstige Betriebskosten i. S. v. Ziffer 17 der Anlage 3 zu § 27 II. BV (vgl. Mietprax-Pfeifer, Fach 2, Rdnr. 137); Wartung Rauchabzugsanlage: umlegbar gemäß Mietvertrag Ziffer 4.4: Stichwort: "Betrieb, Pflege, Wartung, Instandhaltung...";

Schutztüren: dito; Leuchtmittel: dito;

Gartenpflege: umlagefähig nach Ziffer 10 der Anlage 3 zu § 27 II. BV.

Demgegenüber beanstandet der Bekl. zu Recht den Kostenansatz "Bürokosten umlagefähig". Insoweit ist den vertraglichen Vereinbarungen nicht zu entnehmen, daß diese Position zu den von der Fa. B. im Wege der Umlage zu tragenden Nebenkosten gehört, so daß der ausgewiesene Mieteranteil der Abrechnung um anteilige 62,95 DM (= anteiliger Jahresbetrag 188,85 DM : 12 x 4 Monate) zu kürzen ist.

Soweit der Bekl. darüber hinaus gravierende Abweichungen im Kostenansatz der Positionen Regenwasserentsorgung, Müllabfuhr, Versicherung, TüV, Wartung Notstromdiesel, Wartung Abwasserleitung, Schutztüren, Leuchtmittel und Gartenpflege rügt, ist sein Vorbringen ohne Substanz. Zwar kann sich hinsichtlich der in eine Nebenkostenabrechnung eingestellten Kosten ein weitergehender Erläuterungsbedarf ergeben, wenn der Kostenansatz im Vergleich zu den ortsüblichen Kosten oder den Angaben in der Vorjahresabrechnung eine außergewöhnliche Steigerung ausweist. Dies setzt jedoch voraus, daß der Mieter seine Bedenken gegen den Kostenansatz in nachvollziehbarer Weise vorträgt. Hieran fehlt es.

Nicht gefolgt werden kann auch der Beurteilung des Bekl., die Einzelabrechnungen der Heiz- und Warmwasserkosten seien nicht nachvollziehbar, insbesondere seien die Brennstoffkosten und der tatsächliche Verbrauch nicht nachvollziehbar, weil entsprechende Belege fehlten. Konkrete Einwendungen hat der Bekl. insoweit nicht erhoben, die angeblich fehlenden Belege sind nicht bezeichnet. Belege sind im übrigen kein notwendiger Bestandteil einer ordnungsgemäßen Abrechnung und dieser daher auch nicht beizufügen (Soergel Heintzmann, BGB, 12. Aufl., §§ 535, 536, Rdnr. 276; Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III 371). Im Rahmen des dem Mieter zustehenden Prüfungs- und Einsichtsrechts trifft den Vermieter zwar die Pflicht, dem Verlangen des Mieters auf Einsicht in die der Abrechnung zugrunde liegenden Originalbelege nachzukommen. Daß die Kl. ihm eine Belegeinsicht verwehrt hat, ist seinem Vorbringen aber nicht zu entnehmen. Einen Abrechnungsfehler kann der Bekl. schließlich auch nicht daraus herleiten, daß in der Rechnung Warmwasserkosten enthalten seien, die keine Heizkosten seien, denn gemäß Ziffer 4.6 des Mietvertrages zählen die Kosten des Betriebs der Heizung und der Warmwasserversorgungsanlage zu den umlagefähigen Betriebskosten. Daß die Abrechnungen der Kl. insoweit gegen die Verteilungsgrundsätze der §§ 7-9 HeizKVO verstoßen, hat der Bekl. nicht aufgezeigt. (...)

Der Betriebskostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 II. BV ist abschließend, kann also nicht durch Vertrag erweitert werden. Das gilt aber nur für Wohnraum; bei Gewerberaum ist es eine Frage der vertraglichen Vereinbarung.

Im Geschäftsraummietvertrag war vereinbart, daß "Nebenkosten" ohne Beschränkung auf den Kostenkatalog in der Anlage 3 zu § 27 II. BV auf den Mieter umgelegt werden. Dazu waren auch noch einzelne Positionen im Mietvertrag erwähnt.

In seinem Urteil vom 14. Dezember 2000 hatte das OLG Düsseldorf zunächst einmal zu klären, wie die vertragliche Klausel - auch im Hinblick auf das AGBG - auszulegen war. Es meinte, bei verständiger Würdigung bedeutet die Formulierung, daß ohne Beschränkung auf den Kostenkatalog der II. BV Betriebskosten umgelegt werden dürfen. Es seien mindestens diese Positionen umlagefähig. Dazu kämen noch die im Vertrag besonders aufgeführten Kostenarten wie Versicherungskosten, TüV-Gebühren, Wartungskosten, Schutztüren und Leuchtmittel.

Auch in Geschäftsraummietverträgen ist eine Aufzählung der Betriebskosten, die auf den Mieter umgelegt werden sollen, unabdingbar, weil sonst diese Kosten vom Vermieter zu übernehmen sind. Ausreichend, aber auch erforderlich, ist eine Bezugnahme auf den Kostenkatalog der Anlage 3 zu § 27 II. BV. Dazu kann dann (bei Geschäftsraummietverträgen) noch eine Aufzählung von anderen Kostenarten kommen, wie etwa Verwaltungskosten oder Wartungskosten für die Elektroanlage.