Abwälzung Instandsetzungskosten auf Sondernutzungsberechtigten

Soll in der Teilungserklärung von dem allgemein geltenden gesetzlichen Verteilungsschlüssel nach § 16 Abs. 2 WEG abgewichen werden, muss die Regelung klar und eindeutig sein. Die Abwälzung der Kosten für die bloße Unterhaltung einer Sondernutzungsfläche auf dem Dach einer gemeinschaftlichen Garage enthält nicht zwingend auch die Kosten der Instandsetzung einer jahrzehntealten baufälligen Dachkonstruktion. Leitsatz der Redaktion)

Die nach §§ 27, 29 FGG, § 45 WEG a. F. zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner, auf die gemäß der Übergangsvorschrift des § 62 Abs. 1 WEG n. F. das Verfahrensrecht der §§ 43 ff. WEG a. F. einschließlich der darin enthaltenen Verweisung auf das FGG weiter anzuwenden ist, ist begründet und führt in Abänderung der Entscheidungen der Vorinstanzen zur Zurückweisung des Zahlungsantrages der Antragstellerin insgesamt.

Es beruht auf einer Verletzung des Rechts, dass das Landgericht unter Zurückweisung der Erstbeschwerde der Antragstellerin gegen die Antragsgegner gemäß § 16 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 5 Absätze 3 und 5 der Teilungserklärung einen Zahlungsanspruch im Zusammenhang mit den Kosten der Dachterrassenbelagssanierung in Höhe von 15.781,05 € nebst Prozesszinsen zuerkannt hat. Denn dieser Anspruch besteht tatsächlich insgesamt nicht, weil entgegen der Auffassung des Landgerichts bei Auslegung von § 5 der Teilungserklärung eine Abänderung des Kostenverteilungsschlüssels aus § 16 Abs. 2 WEG dahin, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte der betroffenen Terrassenfläche auch deren Instandsetzungskosten allein zu tragen habe, nicht erfolgt ist. Um derartige Kosten geht es aber.

Die Teilungserklärung ist vom Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig auszulegen. Dabei hat die Auslegung nach einem ausschließlich objektiven Maßstab zu erfolgen. Maßgebend sind allein der Wortlaut und der Sinn der Erklärung, und zwar so, wie es sich für einen unbefangenen Betrachter als nächstliegende Bedeutung ergibt. Damit kommt es nicht auf den Willen des Erklärenden an, sondern auf das, was jeder gegenwärtige und zukünftige Betrachter als objektiven Sinn der Erklärung ansehen muss (BGH, ZMR 2004, 834, Rn. 22 nach juris; BGH, NZM 2006, 465, Rn. 18 nach juris).

In Ausfüllung des Vorstehenden ergibt sich Folgendes:

§ 5 Ziffer 3 der Teilungserklärung erlegt es dem jeweiligen Sondernutzungsberechtigten auf, die Terrassenflächen bestimmungsgemäß zu verwenden und voll zu "unterhalten" und zu pflegen, und zwar auf eigene Kosten. Damit mögen die Instandhaltung und deren Kosten insoweit abweichend von § 16 Abs. 2 WEG dem Sondernutzungsberechtigten überbürdet worden sein, nicht aber ergibt es sich nach Wortlaut oder Sinn der Erklärung als nächstliegende Bedeutung für einen unbefangenen Betrachter, dass weitergehend auch die Instandsetzung der Terrassenfläche und die dadurch entstehenden Kosten auf den Sondernutzungsberechtigten allein abgewälzt werden sollen. Im Wort "unterhalten" kommt Derartiges nicht mit zum Ausdruck. Mögen Instandhaltung und Instandsetzung auch fließende Übergänge aufweisen, haben beide Begriffe doch einen unterschiedlichen Begriffsinhalt (vgl. zu den Begriffen Niedenführ in Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 21 Rn. 57 f.). Dies gilt schon nach allgemeinem Sprachgebrauch. In der Teilungserklärung ist auch ansonsten zwischen Instandsetzungsarbeiten und Instandhaltungsmaßnahmen durchaus unterschieden worden, wie die Regelungen in § 14 Absätze 2 und 5 deutlich machen. Vor dem Hintergrund dieser dem Verfasser der Teilungserklärung sichtlich geläufigen begrifflichen Unterscheidung, kann es - auch angesichts der weitreichenden Folgen einer Überbürdung auch der Instandsetzung von Teilen des Gemeinschaftseigentums und ihrer Kosten auf einen Sondernutzungsberechtigten - zudem nicht als lässlicher Lapsus erklärt und abgetan werden, dass § 5 Ziffer 3 eben nur das Unterhalten und Pflegen und deren Kosten anspricht und nicht auch das Instandsetzen. Aus § 8 der Regelung, der sich mit der Instandhaltung auch von Gegenständen des Gemeinschaftseigentums im Bereich des Sondereigentums befasst und damit unmittelbar nicht einschlägig ist, so dass Einzelheiten zu seiner Auslegung auf sich beruhen können, ergibt sich entgegen der Argumentation aus der Erwiderung auf die Rechtsbeschwerdebegründung auch kein genügender Anhalt, um in § 5 Abs. 3 auch die Überbürdung der Instandsetzung und ihrer Kosten auf den jeweiligen Sondernutzungsberechtigten als nächstliegend dort mitumfasst hineinzuinterpretieren.

Auch § 5 Abs. 5 der Teilungserklärung führt nicht zu einer alleinigen Kostentragungspflicht der Antragsgegner als (seinerzeitige) Sondernutzungsberechtigte. Denn dort ist nur bestimmt, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte durch die jeweilige Sondernutzung entstandene zusätzliche Kosten selbst trägt. Um solche Kosten geht es hier nicht, sondern weiterreichend und unabhängig davon um die Kosten einer durchgreifenden Instandsetzung einer zugleich als Garagendecke und Terrassenfläche dienenden maroden etliche Jahrzehnte alten Konstruktion. Der Instandsetzungsbedarf beruht hier auch nicht - gar konkret greifbar - auf unterlassener Instandhaltung durch die Antragsgegner, sondern auf dem Umstand, dass ältere Bauwerksteile - gerade auch Abdichtungen - nach gewissen Zeitabläufen durchgreifender Instandsetzungsmaßnahmen bedürfen, um ihre technischen Funktionen zukünftig verlässlich erfüllen zu können. Ein solcher Instandsetzungsbedarf eines Bauteils, bei dem wesentliche Teile aufgrund seines Zustands zumindest jederzeit unbrauchbar zu werden drohen, lässt also nicht auf unterlassene Instandhaltung schließen. Dies gilt auch hier.

Die Gerichtskosten aller Instanzen waren nach billigem Ermessen der Antragstellerin als Unterlegener aufzuerlegen, § 47 Satz 1 WEG a. F. Genügender Anlass für eine Erstattungsanordnung zu den außergerichtlichen Kosten bestand für keine Instanz (§ 47 Satz 2 WEG a. F.).

Die vereinbarte Abwälzung der Kosten für die bloße Unterhaltung einer Sondernutzungsfläche auf dem Dach einer gemeinschaftlichen Garage enthält nicht zwingend auch die Kosten der Instandsetzung einer jahrzehntealten baufälligen Dachkonstruktion.

Bereits vor Aufteilung des innerstädtischen Hausgrundstücks in Wohnungseigentum war eine Garage vorhanden, deren Dach asphaltiert war. Bei der Aufteilung erhielt ein Wohnungseigentümer das Sondernutzungsrecht an der asphaltierten Terrassenfläche gegen die Verpflichtung, diese "voll zu unterhalten und zu pflegen, und zwar auf eigene Kosten". Etwaige "durch die jeweilige Sondernutzung entstehende zusätzliche Kosten" sollte der jeweilige Sondernutzungsberechtigte selbst tragen. Der Wohnungseigentümer änderte an dem Terrassenbelag nichts. Die Asphaltdecke über der Garage wurde 2002 sanierungsbedürftig, weil es zu Undichtigkeiten und Wassereinbrüchen in der Garage kam. Der Wohnungseigentümer weigerte sich, die von den anderen Wohnungseigentümern mit Eigentümerbeschluss verlangte Instandsetzung der Asphaltfläche vorzunehmen. Die Gemeinschaft gab daher die Instandsetzungsarbeiten selbst in Auftrag und verlangt von dem sondernutzungsberechtigten Wohnungseigentümer knapp 16.000 €. AG und LG gaben dem Antrag statt. Die sofortige weitere Beschwerde an das KG im alten FGG-Verfahren war erfolgreich.

Die Teilungserklärung ergibt nicht, dass der jeweilige Sondernutzungsberechtigte auch die gesamten Kosten der Instandsetzung des Garagendaches allein zu tragen hat. Geregelt ist nur die Instandhaltung bzw. die Tragung der Kosten der durch die Sondernutzung entstehenden zusätzlichen Kosten. Es gehe auch nicht um eine unterlassene Instandhaltung durch den Wohnungseigentümer, sondern um eine durchgreifende Instandsetzung einer zugleich als Garagendecke und Terrassenfläche dienenden jahrzehntealten Konstruktion.

Die gesetzliche Regelung der anteiligen Kostentragung in § 16 Abs. 2 WEG ist abdingbar. Angesichts der enormen finanziellen Folgen sind aber an die Abbedingung strenge Anforderungen zu stellen (ebenso bereits KG, ZMR 2003, 873). Das KG verweist auch hier zu Recht darauf, dass die Terrassenfläche zugleich das Dach der gemeinschaftlichen Garage darstellt. Im Zweifel haben daher alle Wohnungseigentümer für die Sanierung aufzukommen. Ob eine abweichende Kostenregelung für die Zukunft jetzt nach § 16 Abs. 3 WEG durch Mehrheitsbeschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen und einer Anfechtung standhalten würde, ist äußerst problematisch, weil die Sondernutzungsfläche zugleich gemeinschaftliche Garagendecke ist. Gleichermaßen anfechtbar wäre wohl eine Kostenumverteilung mit doppelt qualifizierter Mehrheit nach § 16 Abs. 4 WEG, weil auch dieser Beschluss ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss, deren Grundsätze jedoch eine Abwälzung der Kosten für die Garagensanierung nicht erlauben dürften, und ohnehin nur für den nächsten "Einzelfall" zulässig wäre. Nach neuem WEG-Recht wäre der Instanzenzug beim LG beendet gewesen! Die Zulassung der Revision an den BGH wäre kaum zu rechtfertigen gewesen, weil es um die Auslegung einer Teilungserklärung im Einzelfall ging. Nach der ZPO hätte die Gemeinschaft dem erfolgreichen Sondernutzungsberechtigten auch dessen außergerichtliche Kosten nach einem Streitwert von knapp 16.000 € zu erstatten. Richtig interessant wäre dann die Rechtsfrage, ob der siegreiche Beklagte sich an den von der Gemeinschaft an ihn erstatteten Kosten im Innenverhältnis bei der nächsten Jahresabrechnung zu beteiligen hat oder aber auszunehmen ist, weil damit die gerichtliche Kostenentscheidung teilweise konterkariert würde (Becker in Bärmann, WEG 10. Aufl., § 16 Rn. 160). Verneint man das aber, müssten wohl auch die von der Gemeinschaft für deren Prozessführung aufgewandten Kosten (vor allem Vorschüsse), die schon unter allen Wohnungseigentümern abgerechnet sein können, erneut unter Ausschluss des Beklagten umverteilt werden. Dabei würde nicht berücksichtigt, dass der Verband geklagt hat, der spätere Sieger auf der Gegenseite sich aber gerade an den Verbandskosten beteiligen soll (Becker in Bärmann, WEG 10. Aufl., § 16 Rn. 159). Die zweite Frage taucht übrigens bereits jetzt auf, gleichgültig ob die vom Verband ausgegebenen Verfahrenskosten bereits unter den Wohnungseigentümern abgerechnet worden sind oder nicht.