Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung

Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei Vermietung einer nicht renovierten Wohnung; Schönheitsreparaturen; Instandhaltungspflicht; Formularmietvertrag; Abwälzungsklausel; Wohnung; unrenoviert

Dem Bundesgerichtshof wird folgende Rechtsfrage zur Entscheidung vorgelegt:

Ist bei der Vermietung einer unrenovierten Wohnung die formularvertragliche Abwälzung laufender Schönheitsreparaturen auf den Mieter unwirksam mit der Folge, daß der Vermieter den Mieter auch nicht auf Grund eines bei Ende des Mietverhältnisses gegebenen Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen heranziehen kann?

1. Die Bekl. waren Mieter von Wohn- und Geschäftsräumen auf Grund des Mietvertrages vom 3.7.1972 (Bl. 13 d. A,), der einen zuvor mit dem Rechtsvorgänger der Kl. geschlossenen Mietvertrag vom 15. 4.1962 ablöste. Der vorformulierte Mietvertrag enthält In § 7 u. a. folgende Regelung: "1. Der Mieter verpflichtet sich, entsprechend dem nachstehend aufgeführten Fristenplan während der Dauer der Mietzeit bei Bedarf die Schönheitsreparaturen (Tapezieren und Anstreichen der Wände und Decke, Streichen der Fensterläden, Heizkörper einschließlich Heizungsrohre, der Innentüren samt Rahmen, der Einbauschränke sowie der Fenster und Außentüren von innen) auf eigene Kosten durch Fachhandwerker ausfahren zu lassen.

2. Ein Bedarf gilt mindestens denn als gegeben, wenn die Fristen nach dem Fristenplan in Ziff. 3 verstrichen sind.

3. Fristenplan Mindestfrist

a) Leimfarbenanstriche oder artverwandte Anstriche 5 Jahre

b) Öl-, Ölfarben-, Lack- und Emaillelackanstriche oder artverwandte Anstriche auf Putz und Holz ausschließlich Fußböden und Heizkörper 8 Jahre

c) Mineral- und Kaseinfarbenenstriche 8 Jahre

d) Öl, Ölfarbenanstriche einschl. Lacküberzug auf Fußböden, ferner Heizkörper-Spezialanstrich 5 Jahre

e) Tapezierungen 8 Jahre Für Anstriche in Küchen, Wohnküchen, Waschräumen, Bädern und dgl. Räume mit starker Dampfentwicklung verkürzen sich die Fristen zu a) bis d) um 2 Jahre."

Beim Einzug der Bekl. war die Wohnung nicht renoviert. Während der Mietzeit wurden von den Bekl. Renovierungsarbeiten durchgeführt, die jedoch bei Beendigung des Mietverhältnisses im Jahre 1982 großenteils schon längere Zeit zurücklagen.

Die Kl. verlangt von den Bekl. die Kosten einer vollständigen Renovierung. Das Amtsgericht hat ihr diese mit Urteil vom 24.1.1984 im wesentlichen zugesprochen.

Mit ihrer Berufung machen die Bekl. unter Hinweis auf den Rechtsentscheid des Senats vom 28.8.1984 (8 REMiet 4/83, WuM 1984, 266 = ZMR 1984, 406) geltend, daß wegen des unstreitig unrenovierten Anfangszustands der Räume eine Renovierungspflicht bei Ende des Mietverhältnisses auch durch § 7 des Mietvertrages nicht wirksam begründet worden sei. Die Kl. meint, daß schon vor und ganz unabhängig von der Beendigung des Mistverhältnisses eine Renovierungspflicht nach § 7 des Mietvertrages bestanden habe, die dort geregelte Überwälzung der Verpflichtung zu laufenden Schönheitsreparaturen grundsätzlich zulässig sei und der erwähnte Rechtsentscheid diese Fallgestaltung nicht betrete.

2. Das Landgericht hat die eingangs formulierte Rechtsfrage nach Art. III Abs. 1 S. 1 des Dritten Gesetzes zur Änderung mietrechtlicher Vorschriften vom 21.12.1987 (BGBl. I 1248) in der Fassung des Gesetzes vom 5.6.1980 (BGBl. I 657) wegen ihrer grundsätzlichen Bedeutung zur Entscheidung vorgelegt. Es hat ausgeführt, daß zumindest Bedenken bestünden, ob die Rechtsfrage durch den genannten Rechtsentscheid bereits entschieden sei. In der Sache vertritt es die Auffassung, daß auf der Grundlage jenes Rechtsentscheides konsequenterweise auch die hier streitige Klausel in § 7 des Mietvertrages unter den vorliegenden Voraussetzungen - wenn also die Wohnung zu Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert war - für unwirksam zu erachten sei, jedenfalls der Vermieter den Mieter nicht auf Grund eines bei Beendigung des Mietverhältnisses gegebenen Renovierungsbedarfs zu Renovierungsleistungen heranziehen könne.

3. Nach Auffassung des Senats ist die Vorlage des Landgerichts zulässig. Es handelt sich um eine Rechtsfrage, die sich aus einem Mietvertragsverhältnis über Wohnraum ergibt. Das Landgericht geht zutreffend davon aus, daß die Bestimmungen der Mietverhältnisse über Wohnraum anzuwenden sind, da der Wohnzweck überwiegt (3 Wohnräume, Mietanteil 400 DM, 2 Geschäftsräume, Mietanteil 200 DM).

Die Rechtsfrage ist entscheidungserheblich. Maßgebend ist, daß die Kl. den Bekl. bei Abschluß des Mietvertrags vom 3.7.1972 keine renovierte Wohnung verschafft hat. Zwar wurde mit diesem Vertrag nur ein früheres Mietverhältnis fortgesetzt. Da aber auch bei dessen Beginn die Räume nicht renoviert waren, kann die Frage, ob sich die Kl. auf die Leistungen ihrer Rechtsvorgänger berufen könnte, dahinstehen.

Durch den Rechtsentscheid des Senats vom 28.8.1984 ist die jetzt vorgelegte Rechtsfrage nicht mitentschieden. Denn dort ging es darum, wie weit der Mieter einer nicht renovierten Wohnung durch vorformulierte Vertragsbedingungen bei seinem Auszug noch an den Kosten von Schönheitsreparaturen beteiligt werden kann. Dem kann die Frage nach der Wirksamkeit einer formularmäßigen Verpflichtung zu regelmäßigen Schönheitsreparaturen während der Vertragsdauer nicht ohne weiteres gleichgesetzt werden, auch wenn bei der Prüfung dieselben Kriterien von Bedeutung sind.

Die Vorlage ist nach Meinung des Senats auch nicht dadurch unzulässig geworden, daß der BGH mit Beschluß vom 30.10.1984 (BGHZ 92, 363) die Wirksamkeit von Klauseln der fraglichen Art bejaht hat. Denn das Landgericht möchte für den hier vorliegenden Fall, daß dem Mieter eine nicht renovierte Wohnung übergeben wurde, im gegenteiligen Sinne entscheiden. Da der BGH die Wirksamkeit lediglich generell bejaht hat, ohne auf diese besondere Fallgestaltung ausdrücklich einzugehen, ist nicht anzunehmen, daß das Landgericht unter Berücksichtigung des ihm bei Vorlage noch nicht bekannten Beschlusses zu einer anderen Auffassung kommen würde. In einem solchen Fall erscheint es aus prozeßökonomischen Gründen ausnahmsweise geboten, von einer Rückgabe abzusehen, die aller Wahrscheinlichkeit nach nur eine neue Vorlage zur Folge hätte, und das anhängige Vorfahren nunmehr als Divergenz-Vorlage zu behandeln (a. M. wohl auch für diesen Fall OLG Hamm, Beschluß v. 3.10.1983, 4 REMiet 3/83 = ZMR 84, 97; BayObLG, Beschluß v. 19.7.1984, REMiet 2/83 = RES Bd. IV S. 216).

4. In der Sache teilt der Senat die Auffassung des Landgerichts, daß die formularmäßige Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen unwirksam ist, wenn dem Mieter bei Beginn des Mietverhältnisses eine nicht renovierte Wohnung überlassen wird.

Prüfungsmaßstab für den bei Inkrafttreten des AGB-Getzes schon geschlossenen und noch nicht abgewickelten Mietvertrag ist gem. § 28 Abs. 2 AGBG allein dessen § 9. Danach sind Bestimmungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist im Zweifel anzunehmen, wenn eine Bestimmung mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist.

Die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter weicht zwar ab von der gesetzlichen Regelung (§§ 536, 548 BGB), ist aber gleichwohl grundsätzlich wirksam (BGHZ 92, 363; OLG Karlsruhe, 9 REMiet 1/81 = NJW 1981, 2823; Beschluß des Senats, 8 REMiet 3/81 = NJW 1982, 1294). Dies kann jedoch nicht uneingeschränkt gelten.

Das OLG Hamm (4 REMiet 4/80 = OLGZ 1981, 211) hat entschieden, daß die Bestimmung eines vom Vermieter verwandten Formularmietvertrags, die den Mieter verpflichtet, die Mieträume bei Beendigung der Mietzeit renoviert zurückzugeben, und zwar unabhängig davon, in welchem zurückliegenden Zeitpunkt die letzte Schönheitsreparatur stattgefunden hat, unwirksam sei. In der Begründung ist darauf abgestellt, daß es sich hier um Maßnahmen handelte, die über die laufenden Schönheitsreparaturen hinausgehen, daß die Regelung darauf abzielt, die Mietsache nach Ablauf der Mietzeit in einen völlig renovierten Zustand zu versetzen, was allein für den Vermieter von Vorteil ist. Darin liegt nach Auffassung des OLG Hamm ein Verstoß gegen § 9 AGBG, nämlich eine den Mieter unangemessen benachteiligende Abweichung von der aus dem Sinnzusammenhang der §§ 556, 548 BGB erkennbaren gesetzlichen Regelung, daß der Mieter bei Ende der Mietzeit nicht verpflichtet ist, durch vertragsmäßigen Gebrauch eingetretene Veränderungen und Verschlechterungen der Mietsache zu beseitigen, einer Regelung, die ihre Entstehung einem aus der Natur der Sache sich ergebenden Gerechtigkeitsgebot verdanke.

Dem hat sich das OLG Frankfurt (20 REMiet 1/81 = ZMR 1982,15) angeschlossen.

In der Fortführung dieser Rechtsprechung hat der Senat durch Rechtsentscheid vom 28.8.1984 (8 REMiet 4/83 aaO.) darauf erkannt, daß die in vorformulierten Vertragsbedingungen enthaltene Klausel, daß der Mieter bei Ende des Mietverhältnisses je nach dem Zeitpunkt der letzten Schönheitsreparaturen einen bestimmten Prozentsatz an Renovierungskosten zu zahlen hat, dann unwirksam ist, wenn die gemietete Wohnung bei Beginn des Mietverhältnisses nicht renoviert und der Vermieter dazu auch nicht verpflichtet war. Zur Begründung der unangemessenen Benachteiligung i.S. des § 9 AGBG ist im wesentlichen darauf abgehoben, daß es nicht üblich sei, einen Mieter, der bei seinem Einzug zur Renovierung verpflichtet ist oder sich doch mit einer abgewohnten Wohnung begnügen muß, bei seinem Auszug erneut mit den Kosten von Schönheitsreparaturen zu belasten, und daß es auch sonst keinen rechtfertigenden Grund gebe für eine formularmäßige Abwälzung von Renovierungskosten auf den Mieter, durch die ein über die Mietzeit hinausgehender Abnutzungszeitraum abgedeckt werden sollte.

Aus diesen Erwägungen ergibt sich, daß auch die vorformulierte Abwälzung der laufenden Schönheitsreparaturen auf den Mieter nach § 9 AGBG unwirksam ist, wenn dieser zu Beginn des Mietverhältnisses keine renovierte Wohnung erhält (und nach dem Vertrag auch keinen Anspruch auf eine solche hat). Der Mieter, der in eine renovierte Wohnung einzieht, zu Schönheitsreparaturen nach Ablauf bestimmter Fristen verpflichtet ist und bei seinem Auszug einen quotenmäßigen Anteil an den noch nicht fälligen Reparaturen trägt, hat lediglich für die Renovierungskosten einzustehen, mit denen die Abnutzung durch ihn selbst wieder beseitigt wird. Ist dagegen der Mieter vorleistungspflichtig, soll er also bei seinem Einzug und dann innerhalb bestimmter Fristen erneut renovieren, so kann er nur dann seine Leistungen abwohnen, wenn er kurz vor Fristablauf auszieht. In allen anderen Fällen ist der Vermieter begünstigt, der Mieter muß Aufwendungen erbringen, mit denen die Räume auch noch für eine kürzere oder längere Zeit nach Vertragsende instand gehalten werden.

In dieser Verpflichtung zu einer Leistung, die nach Ende des Mietverhältnisses allein dem Vermieter zugute kommt und keinen Ausgleich in einer entsprechenden Anfangsleistung des Vermieters findet, liegt nach Meinung des Senats ebenso wie in den zuvor genannten Fällen eine unangemessene Benachteiligung des Mieters.

Eine derartige Regelung ist von der Übung, die laufenden Renovierungskosten auf den Mieter abzuwälzen, nicht mehr gedeckt. In BGHZ 49, 56, 60 ist dargelegt, es widerspreche trotz der noch immer angespannten Lage auf dem Wohnungsmarkt jeder Erfahrung, daß der neue Mieter eine renovierungsbedürftige Wohnung auf eigene Kosten instand setzt und sich gleichwohl auf den Mietzins für eine mangelfreie Wohnung einläßt. In gleicher Weise muß davon ausgegangen werden, daß ein Mieter, der eine abgewohnte Wohnung bezieht und sogleich renoviert, nicht bereit ist, die Kosten dieser ersten oder einer späteren Renovierung auch zu tragen, soweit er sie nicht mehr abwohnen kann, also die Wohnung in einem besseren Zustand zurückzugeben, als er sie angetreten hat.

Die Abweichung von der gesetzlichen Regelung muß auch als wesentlich angesehen werden. Eine andere Beurteilung wäre nur angezeigt, wenn die für eine Renovierung aufzuwendenden Beträge, die zu einem größeren oder geringeren Teil allein dem Vermieter zugute kommen, nicht ins Gewicht fallen würden. Davon kann jedoch keine Rede sein. Es handelt sich vielmehr in aller Regel um ganz erhebliche Summen, im vorliegenden Falle etwa 9.000 DM, was 18 Monatsmieten entspricht.

Der Verstoß gegen § 9 AGBG führt zur Unwirksamkeit der gesamten Regelung. Denn es ist nicht möglich, erst auf Grund einer nachträglichen Beurteilung festzustellen, wieviele Renovierungsperioden der Mieter abgewohnt hat, wie oft er also hätte vorleisten müssen. Vielmehr mußte in dem für die Leistung vorgesehenen Zeitpunkt klar sein, ob die Leistungspflicht besteht.

Gerade das aber läßt sich bei unbestimmter Dauer des Mietverhältnisses nicht feststellen.

Zudem können nach der wohl überwiegenden Meinung unwirksame Klauseln in Formularverträgen nicht auf einen zulässigen Inhalt zurückgeführt werden, sie sind vielmehr insgesamt als unzulässig anzusehen (BGHZ 84, 109, 114 ff. m.w.H.). Es ist deshalb nicht möglich, den Vertrag im Hinblick auf § 9 AGBG dahin zu interpretieren, daß der Vermieter bei Auszug des Mieters die Kosten der letzten, noch nicht abgewohnten Renovierung anteilig trägt, womit die unangemessene Benachteiligung des Mieters ausgeräumt wäre.

5. Diese Meinung des Senats steht im Widerspruch zu der in BGHZ 92, 363 vertretenen Auffassung. Den dortigen Ausführungen über die Wirksamkeit der formularmäßigen Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter ist eine Einschränkung für die hier vorliegende Fallgestaltung nicht zu entnehmen. Umgekehrt sprechen für die Einbeziehung auch dieses Falles die Darlegungen zum Zwecke der Klausel (S. 372). Danach dient die Übernehme der Schönheitsreparaturen durch den Mieter nicht nur dazu, die während der Vertragszeit für Schönheitsreparaturen erforderlichen Kosten entgegen der gesetzlichen Regelung vom Vermieter auf den Mieter abzuwälzen, sondern auch dazu, den Vermieter bei der Begründung eines neuen Mietverhältnisses mit einem nachfolgenden Mieter der Notwendigkeit zu entheben, Schönheitsreparaturen auf seine, des Vermieters Kosten vornehmen zu lassen. Dabei ist Bezug genommen auf BGHZ 49, 56, und dort ging es um einen Fall, in dem der Mieter auch die Kosten der ersten Schönheitsinstandsetzung zu tragen hatte. Daraus ist zu schließen, daß der BGH eine Abwälzung von Renovierungskosten auch als wirksam ansieht, soweit sie vom Mieter nicht abgewohnt werden können, sondern allein dem Vermieter zugute kommen.

6. Da der Senat von dieser Auffassung abweichen möchte, ist die Rechtsfrage nach Art. III Abs. 1 S. 3 des Dritten Mietrechtsänderungsgesetzes dem Bundesgerichtshof zur Entscheidung vorzulegen. Damit kann offenbleiben, ob die Vorlagepflicht auch dadurch begründet würde, daß der Senat bei der Frage der Zulässigkeit der Vorlage von den unter Ziff. 3 genannten Entscheidungen abweicht (vgl. BGH. NJW 1984, 236).

Anmerkung: Vgl. aber BGH - VIII ARZ 9/86 - RE v. 1.7.1987 und RE des OLG Stuttgart - 8 RE Miet 2/88 - v. 17.2.1989