Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei teilweise renovierungsbedürftiger Wohnung

Abwälzung der Schönheitsreparaturen bei teilweise renovierungsbedürftiger Wohnung; Mieterpflichten bei der Rückgabe; Instandhaltungspflicht; Schönheitsreparaturen; formularmäßige Abwälzung; Anfangsrenovierung; Rückgabe der Mietsache; positive Vertragsverletzung; Wiedereinbau von Einrichtungen

1. Die formularvertragliche Abwälzung der Schönheitsreparaturen ist auch dann unwirksam, wenn dem Mieter eine nur teilweise renovierungsbedürftige Wohnung bei Mietbeginn überlassen wird (hier: renovierungsbedürftige Küche).

2. Zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache (Wiedereinbau einer entfernten Spüle, Kellerreinigung und -entrümpelung).

Die Kl. haben keinen Anspruch auf Ersatz der Kosten der Schönheitsreparaturen, weil § 3 Nr. 3 des Formularmietvertrages, wonach die Schönheitsreparaturen vom Mieter getragen werden, wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1 AGBG unwirksam ist.

Voraussetzung für einen Verstoß des § 3 Nr. 3 des Formularmietvertrages ist eine unangemessene, gegen Treu und Glauben verstoßende, Benachteiligung des Vertragspartners des Formularverwenders, hier des Mieters. Diese liegt gemäß § 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG insbesondere dann vor, wenn die AGB-Klausel mit wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht vereinbar ist. Für eine insgesamt renovierungsbedürftige Wohnung bei Einzug hat das OLG Stuttgart durch Rechtsentscheid (GE 1986, 387) entschieden, daß in einem solchen Fall die Abwälzung der Schönheitsreparaturen auf den Mieter für diesen eine unangemessene Benachteiligung darstelle: "Der Mieter, der in eine unrenovierte Wohnung einzieht, hat lediglich für die Renovierungskosten einzustehen, mit denen die Abnutzung durch ihn selbst wieder beseitigt wird. Ist dagegen der Mieter vorleistungspflichtig, soll er also bei seinem Einzug und dann innerhalb bestimmter Fristen erneut renovieren, so kann er nur dann seine Leistungen abwohnen, wenn er kurz vor Fristablauf auszieht. In allen anderen Fällen ist der Vermieter begünstigt, der Mieter muß Aufwendungen erbringen, mit denen die Räume auch für eine kürzere oder längere Zeit nach Vertragsende instand gehalten werden" (OLG Stuttgart, GE 1985, 1246, 1247; GE 1986, 3387).

Für die Unwirksamkeit der Klausel muß nicht hinzukommen, daß der Mieter vertraglich zur Anfangsrenovierung verpflichtet ist (so aber Blümmel GE 1986, 359, 361). Ein derartiges Erfordernis läßt sich nicht auf BGH GE 1978, 181 stützen. Dort ging es nur um die preisrechtliche Vereinbarkeit der freiwilligen Durchführung einer Anfangsrenovierung mit § 29 a I. BMG. Danach sind nur vertragliche "Verpflichtungen" des Mieters zu zusätzlichen Leistungen unzulässig. Nur aus diesem Grunde stellt der BGH auf das Merkmal der Verpflichtung ab. Für die Abweichung von der gesetzlichen Regelung nach § 9 AGBG läßt sich dieser enge Prüfungsrahmen aber nicht halten, weil die Prüfung der Unangemessenheit alle Aspekte der Leistungsbeziehungen umfaßt, ist die Pflicht zur Anfangsrenovierung aber nicht auf den Mieter abgewälzt, liegt sie weiter beim Vermieter als Pflicht zur ordnungsgemäßen Überlassung der Mietsache.

Hinsichtlich der Art der Abweichung vom Leitbild des dispositiven Rechts gibt es aber bei einer nur teilweise renovierungsbedürftigen Wohnung keine Unterschiede zum Fall der insgesamt renovierungsbedürftigen Wohnung.

Auch bei einer nur teilweise renovierungsbedürftigen Wohnung sind die Nachteile erheblich, die dem Mieter aus der Überwälzung der Schönheitsreparaturen entstehen. Nur ganz unbedeutende Mängel dürften hier nicht ins Gewicht fallen.

Im vorliegenden Fall war mindestens die Küche insgesamt zu renovieren. Beim Auszug waren dafür Beträge in Höhe von 522,69 DM erforderlich. Die Kosten der Anfangsrenovierung dürften die gleiche Größenordnung erreichen, was bereits einer Monatsmiete entspricht. Darüber hinaus waren noch gewisse andere Arbeiten beim Einzug erforderlich.

Wegen der Kosten des Einbaus der Spüle haben die Kl. einen Anspruch auf Zahlung von 421,16 DM aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages. Gem. § 7 Nr. 3 des Mietvertrages sind die Mieter verpflichtet, die Mieträume in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben. Diese Vereinbarung entspricht der gesetzlichen Regelung des § 556 BGB. Danach waren die Bekl. verpflichtet, die zu Beginn des Mietverhältnisses in den Keller gebrachte Spüle wieder in der Küche aufzustellen.

Wegen der Kosten des Kellerfensters haben die Kl. einen Schadenersatzanspruch in Höhe von 54,15 DM ebenfalls aus positiver Forderungsverletzung des Mietvertrages. Die Vernehmung der Zeugin K. hat ergeben, daß das Kellerfenster der Bekl. bei deren Auszug defekt war. Nach dem Mietvertrag aber waren die Bekl. verpflichtet, auch den Keller in ordnungsgemäßem Zustand zurückzugeben und das Kellerfenster zu reparieren. Das haben sie nicht getan und dadurch ihre vertragliche Verpflichtung verletzt.

Aus dem gleichen rechtlichen Gesichtspunkt haben die Kl. auch einen Anspruch auf Ersatz der für die Entlohnung der Hauswartin aufgewendeten 100,-- DM.

Zur ordnungsgemäßen Rückgabe der Mietsache gehörte es auch, den Keller zu reinigen und zu entrümpeln, die Schlafzimmertür wieder einzusetzen und die Griffstange wieder an dem Dachfenster im Badezimmer anzubringen. Weil die Bekl. selbst diese Arbeiten nicht vorgenommen haben, war es erforderlich, die Hauswartin mit diesen Aufgaben zu betrauen. Daß sie hierfür mit 100,-- DM entlohnt worden ist, haben die Kl. durch Vorlage einer von der Hauswartin unterzeichneten Quittung bewiesen.