Abwälzung der Instandsetzungspflicht (Leitungsverstopfungen)

Abwälzung der Instandsetzungspflicht (Leitungsverstopfungen); Instandhaltungspflicht; Formularklausel; Leitungsverstopfung

Die Mietvertragsklausel, wonach der Mieter Leitungsverstopfungen bis zum Hauptrohr auf seine Kosten zu beseitigen hat, verstößt gegen das AGB-Gesetz.

Der Mietvertrag der Parteien enthält u. a. folgende Klausel: "Leitungsverstopfungen bis zum Hauptrohr hat der Mieter auf jeden Fall auf seine Kosten zu beseitigen."

Am 26.4.1986 kam es zu einer Verstopfung des Abflußrohres der Badewanne in der Wohnung der Bekl., die am 28.4.1986 durch eine von der Kl. beauftragte Firma beseitigt wurde. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Zahlung der entstandenen Kosten in Anspruch.

Die Klage war als unbegründet abzuweisen.

1. Der Klageanspruch ergibt sich nicht aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung.

Nach den von der Rechtsprechung (vgl. OLG Karlsruhe NJW 1985, S. 142 f.m.w.N.) im Anschluß an § 548 BGB entwickelten Grundsätzen obliegt dem Vermieter der Beweis dafür, daß die Schadensursache in dem der unmittelbaren Einflußnahme, Herrschaft und Obhut des Mieters unterliegenden Bereich gesetzt worden ist, wozu der Vermieter gegebenenfalls die Möglichkeit einer aus seinem Verantwortungs- und Pflichtenkreis herrührenden Schadensursache ausräumen muß. Erst wenn der Vermieter diesen Beweis geführt hat, obliegt es dem Mieter sich hinsichtlich der Verursachung und des Verschuldens zu entlasten.

Die Kl. hat den ihr hiernach obliegenden Beweis nicht geführt. Aufgrund der glaubhaften Bekundungen des Zeugen S. steht zwar fest, daß die fragliche Verstopfung in dem Bereich vor dem Fallrohr eingetreten ist. Bei einer derartigen Sachlage besteht zwar eine gewisse Wahrscheinlichkeit dafür, daß die Ursache der Verstopfung durch ein vertragswidriges Verhalten der bekl. Mieter gesetzt worden ist. Andererseits ist aber die ernsthafte Möglichkeit, daß die Verstopfung ohne ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. durch Unebenheiten an den Rohrverbindungen des fraglichen Leitungsstückes verursacht wurde, keineswegs auszuschließen. Der Zeuge hat zur Frage, ob derartige Unebenheiten als Ursache ausscheiden, keine Angaben machen können. Allein die vom Zeugen bekundete Tatsache, daß sich an der zum Freimachen des Rohres benutzten Spirale beim Herausziehen einige Haare befunden haben, läßt nicht den Schluß darauf zu, daß die Verstopfung durch ein vertragswidriges Verhalten der Bekl. verursacht worden ist. Auch bei einer sachgerechten Nutzung läßt sich das Eindringen von Haaren in die Abflußleitung nicht völlig ausschließen. Liegen Unebenheiten in dem fraglichen Rohrstück vor, so ist auch bei vertragsgemäßer Nutzung die Ansammlung einer größeren Haarmenge über einen längeren Zeitraum durchaus naheliegend.

2. Der Klageanspruch folgt schließlich auch nicht aus dem Gesichtspunkt der Geschäftsführung ohne Auftrag (§§ 683, 670 BGB). Entgegen der Auffassung der Kl. handelt es sich bei der Beseitigung der Verstopfung nicht um ein Geschäft der Bekl. Diese oblag vielmehr der Kl. Die Kl. kann sich insoweit nicht mit Erfolg auf § 13 Nr. 2 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrages berufen, denn diese Bestimmung ist wegen Verstoßes gegen § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG unwirksam.

Wird in der Klausel eine materiellrechtliche Haftungsregelung gesehen, wofür der Wortlaut spricht, verstößt diese gegen § 9 Abs. 1, 2 Nr. 1 AGBG. Gemäß § 9 Abs. 1 AGBG sind in allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltene Klauseln unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen Treu und Glauben unangemessen benachteiligen. Das ist im Zweifel der Fall, wenn die Klausel mit dem wesentlichen Grundgedanken der gesetzlichen Regelung, von der abgewichen wird, nicht zu vereinbaren ist (§ 9 Abs. 2 Nr. 1 AGBG). Diese Voraussetzungen sind hier gegeben.

Die Bestimmung des § 13 Nr. 2 Abs. 1 Satz 2 des Mietvertrages weicht erheblich von dem sich insbesondere aus §§ 535, 536 BGB ergebenden Leitbild des Mietvertrages ab und trägt einseitig den Interessen der klagenden Vermieterin Rechnung. Gemäß § 536 BGB hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und in diesem Zustand zu erhalten, also die während der Mietzeit auftretenden Schäden auf seine Kosten zu beseitigen, während der Mieter lediglich den Mietzins und eventuell vereinbarte Nebenkosten zu tragen hat. An den Kosten für die Beseitigung von Schäden, deren Verursacher nicht zu ermitteln ist, hat sich der Mieter nach dem Leitbild des Mietvertrages nicht zu beteiligen (vgl. OLG Hamm NJW 1982, S. 2008). Die hier vorgesehene, vom Vorliegen eines vertragswidrigen und schuldhaften Verhalten des Mieters unabhängige Haftung des Mieters läßt sich mit diesem Leitbild nicht vereinbaren. Dies gilt auch unter Berücksichtigung der von der Rechtsprechung im Anschluß an § 548 BGB im Hinblick auf die Haftung des Mieters aus dem Gesichtspunkt der positiven Vertragsverletzung entwickelten Beweislastgrundsätze (vgl. oben zu 1.), da eine Ursache derartiger Verstopfungen im Verantwortungs- und Pflichtenkreis des Vermieters keineswegs regelmäßig ausgeschlossen werden kann. Die Klausel, die zudem dem Mieter die Möglichkeit des Nachweises eines mangelnden Verschuldens abschneidet, berücksichtigt einseitig die Interessen des Vermieters, der so dem Mieter einen Teil des Erhaltungsaufwandes anlastet, andererseits aber den Mietzins ungekürzt beansprucht.

Hinzu kommt, daß die Klausel den Zustand, in dem sich die Leitungen bei Beginn des Mietverhältnisses befinden und der vom Mieter kaum überprüft werden kann - auch bei beginnenden Ablagerungen im Rohr, die später eine Verstopfung herbeiführen, kann das Wasser zunächst noch scheinbar einwandfrei ablaufen - völlig außer acht läßt. Mithin werden Kosten auf den Mieter abgewälzt, die - je nach dem Zustand der Leitungen bei Mietbeginn - weit über die während der Mietzeit gesetzten Ursachen hinausgehen können (vgl. LG Wiesbaden NJW 1985, S. 1563 betrifft die Abwälzung der Instandhaltungspflicht bzgl. Rolladen). Schließlich sind die durch die Klausel für den Mieter begründeten Nachteile auch keineswegs unerheblich. Die für den Mieter in ihrer Häufigkeit keineswegs abzusehenden und auch der Höhe nach nicht begrenzten Kosten können sich unschwer auf 100 bis 200 DM in jedem Verstopfungsfall belaufen (vgl. zur Frage der Erheblichkeit OLG Hamm, a.a.O., S. 1562). Die gemäß § 28 Abs. 3 II. BVO preisrechtlich zulässige Möglichkeit der Abwälzung von kleineren Instandhaltungen rechtfertigt keine andere Beurteilung. Sofern in der Klausel entgegen der Auffassung des Gerichts lediglich eine Beweislastklausel gesehen wird, verstößt diese jedenfalls gegen § 11 Nr. 15 AGBG. Auf die Ausführungen zur Beweislast oben zu 1. wird verwiesen.