Abtretungsverbot für Ansprüche aus Mietpreisbremse

Das wechselseitige Abtretungsverbot von Ansprüchen aus §§ 556d bis 556g BGB (Mietpreisbremse) ist wirksam.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. (Conny GmbH) macht gegen die Bekl. aus abgetretenen Ansprüchen von Mietern der Bekl. Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche wg. angeblich überzahlter Miete auf Grundlage der Mietpreisbremse geltend. Der Mietvertrag zwischen der Bekl. und ihren Mietern enthält folgendes Abtretungsverbot: „Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d bis 556g BGB ist unzulässig. Das Abtreibungsverbot (richtigerweise muss es „Abtretungsverbot“ heißen, vermutlich liegt ein Schreibfehler des AG vor, d. Red.) gilt für beide Parteien.“ Das AG hat die Klage abgewiesen.

Der den Mietern zustehende Auskunftsanspruch wurde nicht wirksam an die Kl. abgetreten, denn die Mietvertragsparteien haben ein Abtretungsverbot vereinbart, § 399 Alt. 2 BGB.

Das Abtretungsverbot ist wirksam. Die Klausel, eine von der Bekl. verwendete Allgemeine Geschäftsbedingung im Sinne von § 305 Abs. 1 BGB, enthält keine unangemessene Benachteiligung der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben gem. § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB.

Ein Abtretungsausschluss wird allgemein dann als unwirksam angesehen, wenn ein schützenswertes Interesse des Verwenders fehlt oder überwiegende Interessen der anderen Vertragspartei entgegenstehen (st. Rspr.). Grundsätzlich hat der Verwender ein Interesse daran, durch ein Abtretungsverbot zu verhindern, dass ihm bei der Vertragsabwicklung eine unbekannte, im Voraus nicht überschaubare Vielzahl von Gläubigern gegenübertritt (vgl. BGH, Urteil vom 15.6.1989, VII ZR 205/88, juris). Ein schützenswertes Interesse liegt somit vor, insbesondere wenn man berücksichtigt, dass das Wohnungsmietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten ist. In einem solchen Vertragsverhältnis ist es für beide Parteien von besonderer Bedeutung, die Ansprüche nicht aufzusplittern und u. U. eine unübersichtliche Anzahl von Gläubigern zu generieren. Das gilt für beide Seiten.

Eine unangemessene Benachteiligung des Mieters kann nicht festgestellt werden. Nach Auffassung des Gerichts stellt es keinen Nachteil für den Mieter dar, wenn er die Verfolgung seiner Rechte aus §§ 556d ff. BGB selbst vornehmen muss. Weshalb das für ihn zu schwierig sein soll oder er dem überlegen sachkundigen Vermieter hilflos ausgeliefert oder er durch das Abtretungsverbot in der Wahl der anzuwendenden Mittel allzu sehr eingeschränkt wäre, erschließt sich dem Gericht nicht. Der Mieter kann sich weiterhin der Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt bedienen, wenn er dem Vermieter nicht allein gegenübertreten möchte oder ihm die Sachkunde fehlt. Einer Abtretung bedarf es dazu nicht, auch wenn dieser Weg komfortabel erscheint und ihm zudem den Vorteil bieten würde, dass er in einem Prozess zwischen Abtretungsempfänger und Vermieter als Zeuge auftreten könnte. Das Fehlen eines Vorteils begründet aber noch lange keinen unangemessenen Nachteil (vgl. auch das Urteil des AG Schöneberg vom 13.4.2021, 16 C 246/20, Rn. 31 ff., juris, auf das Bezug genommen wird).

2. Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Rückzahlung zu viel gezahlter Miete im beantragten Umfang aus §§ 556g Abs. 1 Satz 3, 812 Abs. 1 Satz 1, 398 BGB zu. Aus den o. a. Gründen konnte auch der Rückzahlungsanspruch nicht wirksam an die Kl. abgetreten werden. Es ist zwar zutreffend, dass der § 812 BGB in der Klausel § 7 Ziff. 12 des Mietvertrages nicht aufgeführt wurde. Trotzdem ist auch dieser Anspruch vom Abtretungsverbot umfasst. Denn der Anspruch folgt direkt aus § 556g Abs. 1 Satz 3 BGB, nach dem „der Vermieter dem Mieter die zu viele gezahlte Miete … herauszugeben hat“. Lediglich wie das zu geschehen hat, ergibt sich aus §§ 812 ff. BGB, auf die verwiesen wird.

3. Soweit die Kl. die Erstattung von vorgerichtlichen Rechtsanwaltskosten geltend macht, ist die Klage ebenfalls unbegründet. Der auf § 280 Abs. 1 BGB gestützte Anspruch beruht auf einer Pflichtverletzung durch Verstoß gegen § 556g Abs. 3 BGB und ist daher auch vom Abtretungsverbot umfasst. Zudem teilt er als Nebenforderung das Schicksal der Hauptforderung.

Auch das AG Mitte hält das wechselseitige Abtretungsverbot von Ansprüchen aus der Mietpreisbremse für wirksam.

Die Conny GmbH machte gegen die Vermieter aus abgetretenen Ansprüchen von Mietern Auskunfts- und Rückzahlungsansprüche wg. angeblich überzahlter Miete auf Grundlage der Mietpreisbremse geltend. Der Mietvertrag enthielt folgendes Abtretungsverbot: „Die Abtretung von Ansprüchen aus den §§ 556d bis 556g BGB ist unzulässig. Das Abtretungsverbot gilt für beide Parteien.“Das AG hat die Klage abgewiesen.

Das Abtretungsverbot sei wirksam. Die Klausel enthalte als Allgemeine Geschäftsbedingung keine unangemessene Benachteiligung der Mieter entgegen den Geboten von Treu und Glauben.

Grundsätzlich habe der Vermieter ein Interesse daran, durch ein Abtretungsverbot zu verhindern, dass ihm bei der Vertragsabwicklung eine unbekannte Vielzahl von Gläubigern gegenübertrete. Ein schützenswertes Interesse liegt somit vor, insbesondere wenn man berücksichtige, dass das Wohnungsmietverhältnis ein Dauerschuldverhältnis mit gegenseitigen Rücksichtnahmepflichten sei. In einem solchen Vertragsverhältnis sei es für beide Parteien von besonderer Bedeutung, die Ansprüche nicht aufzusplittern und u. U. eine unübersichtliche Anzahl von Gläubigern zu generieren.

Es stelle für den Mieter keinen Nachteil dar, wenn er die Verfolgung seiner Rechte aus der Mietpreisbremse selbst vornehmen müsse. Weshalb das für ihn zu schwierig sein solle oder er „dem überlegen sachkundigen Vermieter hilflos ausgeliefert“ oder er durch das Abtretungsverbot in der Wahl der anzuwendenden Mittel allzu sehr eingeschränkt wäre, erschließe sich dem Gericht nicht. Der Mieter könne sich weiterhin der Unterstützung durch einen Mieterverein oder einen Rechtsanwalt bedienen, wenn er dem Vermieter nicht allein gegenübertreten möchte oder ihm die Sachkunde fehle. Eine Abtretung sei für den Mieter zwar komfortabler, er könnte in einem Prozess auch als Zeuge in eigener Sache auftreten. Das Fehlen eines solchen Vorteils begründet aber noch lange keinen unangemessenen Nachteil für den Mieter.