Abtretung von Vermieterstellung

Abtretung von Vermieterstellung; Erhöhung der laufenden Aufwendungen trotz geringerer Finanzierungskosten für Zweiterwerber; Mieterhöhung vor Eigentumsumschreibung

Bei der Mieterhöhung wegen gestiegener laufender Aufwendungen kann sich der Mieter nicht darauf berufen, dass die Finanzierungskosten des Erwerbers des Hausgrundstücks geringer sind als die des früheren Eigentümers (Einfrierungsgrundsatz).

(Leitsatz der Redaktion)

Der Kl. steht gegen die Bekl. der mit der Klage geltend gemachte Anspruch auf Zahlung offener Mieten für die Zeit von Dezember 2009 bis Juli 2010 in Höhe von insgesamt 782,48 € aus §§ 398, 535 Abs. 2 BGB zu.

Die Kl. konnte nach § 4 Abs. 8 NMV die Miete einseitig entsprechend § 10 Abs. 1 WoBindG erhöhen, weil der Mietvertrag in § 4 Abs. 5 eine so genannte Mietpreisklausel enthält.

Der Wirksamkeit der von der C. Hausverwaltung unter dem 30.12.2009 im Namen der Kl. abgegebenen Erhöhungserklärung steht nicht entgegen, dass die Kl. zum damaligen Zeitpunkt noch nicht als Eigentümerin im Grundbuch eingetragen war. Denn in § 8 Nr. 3 a) des am 8. Juni 2009 zur UR-Nr. J 364/2009 des Notars J. in Berlin geschlossenen Vertrages hatte der Insolvenzverwalter über das Vermögen der Voreigentümerin aufschiebend bedingt mit der vollständigen Belegung des Kaufpreises alle Rechte und Pflichten aus den abgeschlossenen Mietverträgen mit Wirkung ab Übergabe an die Kl. abgetreten. Dies ist dahin gehend zu verstehen, dass die Kl. ab dem Nutzen-/Lastenwechsel auch berechtigt sein sollte, im eigenen Namen etwaige Mieterhöhungen geltend zu machen. Nachdem die Bekl. dem entsprechenden Vortrag der Kl. im Schriftsatz vom 5. September 2011 nicht entgegengetreten ist, ist davon auszugehen, dass der Nutzen-/ Lastenwechsel zum 1. August 2009 stattfand.

Die Kostenmiete hat sich hier dadurch erhöht, dass sich die laufenden Aufwendungen durch Wegfall der öffentlichen Fördermittel ab dem 30. Juni 2006 erhöht haben.

Dem steht entgegen der Auffassung der Bekl. keine Senkung der Finanzierungsmittel gegenüber, die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen wäre. Für die Aufstellung der nach § 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung sieht § 4 a Abs. 1 II. BV vor, dass die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung von öffentlichen Mitteln im öffentlich geförderten Wohnungsbau aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden sind, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen sind (so genannter „Einfrierungsgrundsatz").

Etwas anderes gilt nach dem hier allenfalls in Betracht kommenden § 4 a Abs. 1 Satz 1 II. BV nur dann, wenn sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in der II. BV vorgeschrieben ist. Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor. Es fehlt bereits an einer Änderung der Finanzierungsmittel. Finanzierungsmittel sind nach § 12 Abs. 1 II. BV die Mittel, die zur Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Gesamtkosten dienen. Die Gesamtkosten wiederum sind nach § 5 II. BV die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Soweit § 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV von „Erwerbskosten" spricht, sind damit nicht die Erwerbskosten eines späteren Käufers des fertig errichteten Gebäudes gemeint, sondern lediglich die Kosten für den Erwerb des Baugrundstücks. Die Kosten, die ein Käufer für den Erwerb des fertig bebauten Grundstücks aufwendet, sind im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen (BGH, Urt. v. 25. März 1970 - VIII ZR 134/68 - NJW 1970, 1078, Tz. 31; BGH, Beschl. v. 5. April 1995 - VIII ARZ 4/94 - NJW 1995, 1838 = GE 1995, 749, Tz. 27).

Die Mittel zur Finanzierung der Kosten des Baugrundstücks und der Baukosten haben sich aber nicht dadurch geändert, dass die Kl. den Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks finanziert. In der Finanzierung des Grundstückserwerbs liegt deshalb auch keine Ersetzung der ursprünglichen Finanzierungsmittel durch neue Mittel im Sinne der §§ 12 Abs. 4, 23 Abs. 4 II. BV. Eine solche läge beispielsweise dann vor, wenn das ursprüngliche Baudarlehen durch ein anderes Baudarlehen ersetzt worden wäre.

Auch wenn sich der von der Bekl. zitierten Rechtsprechung entnehmen lässt, dass es sich bei so genannten Einfrierungsgrundsatz um ein Schutzprinzip zugunsten des Mieters handelt, gilt dies doch nur in dem Sinne, dass der Vermieter an den bei der Bewilligung der öffentlichen Mittel gewählten Ansatz gebunden bleibt, wenn er niedriger als der seinerzeit zulässige Ansatz war (BGH, Urt. v. 24. März 2010 - VIII ZR 177/09 - GE 2010, 687 = NJW 2010, 1590 Tz. 16). Der Vermieter kann also die Kostenmiete nicht einseitig erhöhen, nur weil er eine Veränderung der Finanzierungsgrundlage vornimmt, ohne hierzu gezwungen zu sein (BGH, Urt. v. 24. Februar 1971 - VIII ZR 152/69, WuM 1971, 452, Tz. 27). Es geht jedoch im vorliegenden Fall nicht darum, dass wegen einer Veränderung der Finanzierungsgrundlage höhere Kosten auf die Bekl. umgelegt werden sollen, sondern die Bekl. will - umgekehrt - in den Genuss der geringeren Finanzierungskosten des Erwerbers kommen. Dies ist aber mit dem „Einfrierungsgrundsatz" nicht vereinbar. § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV differenziert nicht danach, ob sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen erhöht oder verringert haben.

Entgegen der Ansicht der Bekl. führt die Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, dem Insolvenzverwalter und dem Land Berlin nicht zu einer Abweichung vom Einfrierungsgrundsatz. Die Tatsache, dass die Kl. als jetzige Eigentümerin die bei der Voreigentümerin angefallenen Finanzierungskosten nicht mehr zu tragen hat, wirkt sich nach der Systematik der §§ 4 a, 23 II. BV nicht zugunsten der Bekl. aus. Dadurch, dass die Kl. die Immobilie mit anderen Mitteln finanziert als die Voreigentümerin, ist keine Änderung der Finanzierungsmittel im Sinne von § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV eingetreten (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26. November 2012 - 67 S 3/12 - GE 2013, 56).

Soweit die Bekl. ihre Argumentation schließlich auf den zu § 5 MHG a. F. ergangenen Beschluss des Bundesverfassungsgerichts vom 4. Januar 1995 - 1 BvR 1401/94 - (NJW 1995, 1145) stützt, ist ein Bezug der zitierten Entscheidung zur hier zu beurteilenden Fallkonstellation nicht erkennbar.

Hinsichtlich der Mieten für die Zeit vor der Eigentumsumschreibung ergibt sich die Aktivlegitimation der Kl. aus der unter § 8 Nr. 3 a) des Erwerbsvertrages geschlossenen Abtretungsvereinbarung gemäß § 398 BGB. Insoweit wird auf die obigen Ausführungen Bezug genommen.

Ein Zurückbehaltungsrecht, § 273 Abs. 1 BGB, steht der Bekl. nicht zu.

Die Bekl. hat gegen die Kl. keinen Anspruch auf Erteilung einer Wirtschaftlichkeitsberechnung, in welche diejenigen Kosten eingestellt werden, die der Kl. durch den Erwerb des Grundstücks entstanden sind. Denn diese Kosten spielen aus den oben dargestellten Gründen im Verhältnis zwischen den Parteien keine Rolle.

Bei einer Erhöhung der Kostenmiete wegen gestiegener laufender Aufwendungen sind Änderungen der Finanzierungsmittel nach Erwerb grundsätzlich nicht zu berücksichtigen, so dass eine Einigung mit dem Voreigentümer über geringere Finanzierungskosten nicht zugunsten des Mieters wirkt. Die 63. Kammer des Landgerichts Berlin schließt sich der 67. Kammer (GE 2013, 56) an.

Die Klägerin hatte vom Insolvenzverwalter das Grundstück gekauft und dabei eine Einigung erzielt, dass die Finanzierung für den preisgebundenen Wohnraum für die Klägerin erheblich günstiger war als für die Voreigentümerin. Im Vertrag hieß es, dass alle Rechte und Pflichten aus den Mietverträgen mit Wirkung ab Übergabe abgetreten werden. Schon vor Umschreibung im Grundbuch machte die Klägerin wegen des Wegfalls der öffentlichen Fördermittel eine Mieterhöhung wegen gestiegener laufender Aufwendungen geltend. Die Mieter beriefen sich auf Verringerung der Finanzierungsmittel.

Mit Urteil vom 8. Februar 2013 meinte das Landgericht Berlin, aufgrund der Vereinbarung im Mietvertrag sei die Klägerin berechtigt, im eigenen Namen Mieterhöhungen geltend zu machen. Die Kostenmiete habe sich hier dadurch erhöht, dass sich die laufenden Aufwendungen durch Wegfall der öffentlichen Fördermittel ab dem 30. Juni 2006 erhöht hätten.

Dem stehe entgegen der Auffassung der Beklagten keine Senkung der Finanzierungsmittel gegenüber, die im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung zu berücksichtigen wäre. Für die Aufstellung der nach § 10 Abs. 1 WoBindG erforderlichen Wirtschaftlichkeitsberechnung sehe § 4 a Abs. 1 II. BV vor, dass die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen, die bei der Bewilligung von öffentlichen Mitteln im öffentlich geförderten Wohnungsbau aufgrund einer Wirtschaftlichkeitsberechnung zugrunde gelegt worden seien, in eine spätere Wirtschaftlichkeitsberechnung zu übernehmen sind (so genannter „Einfrierungsgrundsatz").

Etwas anderes gelte nach dem hier allenfalls in Betracht kommenden § 4 a Abs. 1 Satz 1 II. BV nur dann, wenn sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen nach der Bewilligung der öffentlichen Mittel geändert haben und ein anderer Ansatz in der II. BV vorgeschrieben sei. Diese Voraussetzungen lägen hier nicht vor. Es fehle bereits an einer Änderung der Finanzierungsmittel. Finanzierungsmittel sind nach § 12 Abs. 1 II. BV die Mittel, die zur Deckung der in der Wirtschaftlichkeitsberechnung angesetzten Gesamtkosten dienen. Die Gesamtkosten wiederum seien nach § 5 II. BV die Kosten des Baugrundstücks und die Baukosten. Soweit § 5 Abs. 2 Satz 1 II. BV von „Erwerbskosten" spreche, seien damit nicht die Erwerbskosten eines späteren Käufers des fertig errichteten Gebäudes gemeint, sondern lediglich die Kosten für den Erwerb des Baugrundstücks. Die Kosten, die ein Käufer für den Erwerb des fertig bebauten Grundstücks aufwende, seien im Rahmen der Wirtschaftlichkeitsberechnung nicht zu berücksichtigen.

Die Mittel zur Finanzierung der Kosten des Baugrundstücks und der Baukosten hätten sich aber nicht dadurch geändert, dass die Klägerin den Kaufpreis für den Erwerb des Grundstücks finanziert. In der Finanzierung des Grundstückserwerbs liege deshalb auch keine Ersetzung der ursprünglichen Finanzierungsmittel durch neue Mittel im Sinne der §§ 12 Abs. 4, 23 Abs. 4 II. BV. Eine solche läge beispielsweise dann vor, wenn das ursprüngliche Baudarlehen durch ein anderes Baudarlehen ersetzt worden wäre.

Es gehe jedoch im vorliegenden Fall nicht darum, dass wegen einer Veränderung der Finanzierungsgrundlage höhere Kosten auf die Beklagte umgelegt werden sollen, sondern die Beklagte wolle – umgekehrt – in den Genuss der geringeren Finanzierungskosten des Erwerbers kommen. Dies sei aber mit dem „Einfrierungsgrundsatz" nicht vereinbar. § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV differenziere nicht danach, ob sich die Gesamtkosten, Finanzierungsmittel oder laufenden Aufwendungen erhöht oder verringert haben.

Entgegen der Ansicht der Beklagten führe die Einigung zwischen der bisherigen Eigentümerin, dem Insolvenzverwalter und dem Land Berlin nicht zu einer Abweichung vom Einfrierungsgrundsatz. Die Tatsache, dass die Klägerin als jetzige Eigentümerin die bei der Voreigentümerin angefallenen Finanzierungskosten nicht mehr zu tragen habe, wirke sich nach der Systematik der §§ 4 a, 23 II. BV nicht zugunsten der Beklagten aus. Dadurch, dass die Klägerin die Immobilie mit anderen Mitteln finanziere als die Voreigentümerin, sei keine Änderung der Finanzierungsmittel im Sinne von § 4 a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 II. BV eingetreten (vgl. LG Berlin, Urt. v. 26. November 2012 - 67 S 3/12 - GE 2013, 56).

Die Ausführungen hinsichtlich der Berechtigung der Käuferin zur Mieterhöhung schon vor Umschreibung im Grundbuch sind arg knapp geraten. Eine Abtretung von allen Rechten und Pflichten aus einem Mietvertrag, wie im notariellen Kaufvertrag vorgesehen, stellt eine Vertragsübernahme dar, die ohne Zustimmung des Mieters unwirksam ist (BGH XII ZR 29/02 - NJW-RR 2005, 958). Allerdings kann eine solche unwirksame Vertragsübernahme umgedeutet werden in eine Abtretung (BGH IX ZR 226/94 - NJW 1996, 3149). Die Abtretung ist nicht einseitig, sondern eine Vereinbarung, die also Angebot und Annahme voraussetzt. Jedenfalls liegt in der Vereinbarung des wirtschaftlichen Übergangs (Nutzungen und Lasten) noch keine Abtretung (BGH XII ZR 34/02 - NJW 2003, 2987).

Eine Abtretung ist jedoch für Gestaltungsrechte wie Kündigung oder Mieterhöhung unwirksam; sie kann nur in eine Ermächtigung umgedeutet werden, ein fremdes Recht (nämlich das des Verkäufers) im eigenen Namen geltend zu machen (offen gelassen von BGH XII ZR 119/96 - NJW 1998, 896; ablehnend etwa OLG Celle NZM 2000, 93). Nimmt man eine Ermächtigung an, gebietet der Schutz des Mieters, dass bei Ausübung des Gestaltungsrechts die Ermächtigung offen zu legen ist (Schmidt-Futterer/Streyl, Rn. 46 zu § 566 BGB). So hat auch die 63. Kammer des Landgerichts Berlin mehrfach entschieden (GE 2012, 405; MM 2009, 298; GE 2009, 326). Ob das hier geschehen ist, ergibt sich aus dem Urteil der 63. Kammer nicht. Jedenfalls hätte man zu diesem Bündel von notwendigen Umdeutungen und Unterstellungen gern etwas mehr gelesen als einen lapidaren Satz.

Rudolf Beuermann