Abtretung der Vermieterstellung

1. Vereinbarungen im notariellen Kaufvertrag, wonach der Käufer der Mietwohnung zu einem bestimmten Zeitpunkt in die Rechte und Pflichten des Vermieters eintreten soll, sind als Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche auszulegen.

2. Eine Kündigung des Verkäufers nach diesem Zeitpunkt wegen Mietrückständen ist nach Treu und Glauben unwirksam.

(Leitsätze der Redaktion)

I. Auf die tatsächlichen Feststellungen im angefochtenen Urteil wird gemäß § 540 Abs. 1 Satz 1 ZPO Bezug genommen. Von der Darstellung des Tatbestandes wird im Übrigen gemäß §§ 540 Abs. 2, 313 a Abs. 1 Satz 1 ZPO abgesehen. [...]

Die Kl. hatten gemäß § 535 Abs. 2 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag der Parteien vom 12. Juni 2007 einen Anspruch gegen die Bekl. auf Zahlung restlicher Mieten für die Monate Juni bis September 2007 in Höhe von 2.432,50 €. Die Kl. waren bis zum 21. September 2007 auch aktivlegitimiert. Dem steht die Veräußerung des Grundstücks an die S. entgegen, weil insoweit ein Eintritt der Erwerberin in das Mietverhältnis erst an dem auf die Hinterlegung des Kaufpreises folgenden Tag erfolgen sollte. Dies war unstreitig der 21. September 2007. Zu diesem Zeitpunkt waren aber bereits die Mieten für die Monate Juni bis September 2007 fällig geworden, und damit schuldeten die Bekl. insoweit noch Zahlung an die Kl.

Demgegenüber hatten die Kl. keinen Anspruch gegen die Bekl. auf Mietzahlungen für die Monate Oktober und November 2007 in Höhe von weiteren 1.390 €. Diese Mietzinsansprüche sind aufgrund der Regelung in § 4 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages vom 22. Juni 2007 zwischen den Kl. und der S. auf die S. übergegangen. In § 4 Abs. 2 des notariellen Kaufvertrages haben die dortigen Parteien vereinbart, dass der Käufer mit dem Verrechnungstag, welcher laut Überschrift der Regelung der Übergabetag ist, "in die sich aus dem Eigentum an der Eigentumswohnung ergebenden Rechte und Pflichten anstelle des Verkäufers" eintreten sollte, "insbesondere auch in die Mietverträge mit den Mietern der Eigentumswohnung".

Diese Vereinbarung ist sowohl vom Wortlaut her als auch nach Sinn und Zweck entsprechend §§ 133, 157 BGB dahingehend auszulegen, dass mit der Übergabe des Grundstücks alle Rechte der Kl. aus dem Mietvertrag mit den Bekl. an die S. abgetreten worden sind. Insoweit ist der Fall ähnlich zu beurteilen wie derjenige, welcher der Entscheidung des BGH - XII ZR 34/02 - zugrunde lag. Danach hat der BGH in einer Klausel in einem notariellen Kaufvertrag, worin es hieß "Die Rechte aus den Mietverträgen gehen mit dem Übergabetag auf den Käufer über" die Vereinbarung einer Abtretung aller mietvertraglichen Rechte gesehen. Der hier vereinbarte "Eintritt" der S. in alle Rechte und sogar in alle Pflichten aus den Mietverträgen ist daher erst recht als eine solche Forderungsabtretung gemäß § 398 BGB zu sehen. Dies wird vorliegend noch dadurch verstärkt, dass es in Absatz 3 des § 4 des notariellen Kaufvertrages vom 22.6.2007 heißt: "Der Verkäufer erteilt dem Käufer mit Wirkung ab dem Verrechnungstag Vollmacht, die Rechte als Wohnungseigentümer so wahrzunehmen, als sei er bereits im Wohnungsgrundbuch als Eigentümer der Eigentumswohnung eingetragen." Auch hieraus wird deutlich, dass die dortigen Parteien des Kaufvertrages sich darüber einig waren, dass die in § 398 Satz 2 BGB beschriebenen Folgen der Abtretung eintreten sollten, dass nämlich die S. an die Stelle der Kl. treten sollte.

Dementsprechend hatten die Kl. auch keinen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der Wohnung. Denn die Kündigung der Kl. vom 20.11.2007 ist unwirksam. Die Kl. waren nach dem Übergabetag an die S., dem 21. September 2007, entsprechend obigen Ausführungen nicht mehr zum Ausspruch der Kündigung berechtigt. Es kann dabei an dieser Stelle dahinstehen, ob Gestaltungsrechte, wie das Recht zur Kündigung, übertragbar sind und von der Abtretung umfasst werden (so in der Entscheidung des BGH a. a. O. ausdrücklich offengelassen). Zwar spricht hier für die Übertragbarkeit des Kündigungsrechts insbesondere, dass hier eine solche Abtretung nicht selbständig und isoliert erfolgt ist, sondern sämtliche Rechte und auch Pflichten aus dem Mietvertrag auf die S. übergehen sollten, diese also als Vermieterin in den Mietvertrag eintreten sollte. Diesen Vermieterwechsel haben die Bekl. auch nachträglich genehmigt, so dass dies ebenfalls für eine Übertragung des Kündigungsrechts auf die S. spricht. Jedenfalls aber waren die Kl. auch dann, wenn sie selbst noch im November 2007 Inhaber des Kündigungsrechts gewesen sein sollten, nach Treu und Glauben (§ 242 BGB) unter dem Gesichtspunkt des Verbots widersprüchlichen Verhaltens vorliegend daran gehindert, einerseits alle mietvertraglichen Rechte und Pflichten auf die S. zu übertragen, sodann aber noch selbst den Mietvertrag mit den Bekl. zu kündigen. [...]

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber einer vermieteten Immobilie erst mit Grundbuch-Eintragung in die Vermieterstellung ein. Vereinbarungen über eine frühere Übertragung von Rechten und Pflichten, etwa ab Besitzüberlassung, sind üblich und sinnvoll. Wie weit solche Vereinbarungen gegenüber dem Mieter wirksam sind, ist umstritten. Werden sie - wie regelmäßig - als Abtretung der Mietzinsansprüche interpretiert, ist eine Kündigung des Verkäufers wegen Mietrückständen unwirksam, so das LG Berlin.

Im Kaufvertrag über die Eigentumswohnung hieß es, dass ab Übergabetag die sich aus dem Eigentum ergebenden Rechte und Pflichten auf den Käufer übergehen sollten, insbesondere auch hinsichtlich der Mietverträge. Der Verkäufer klagte Mietrückstände ein, die zum Teil vor, zum Teil nach dem Übergabetag entstanden waren und verlangte Räumung aufgrund einer Kündigung, die er nach dem Übergabetag erklärt hatte. Der Käufer war zu diesem Zeitpunkt noch nicht im Grundbuch eingetragen.

Mit Urteil vom 28. November 2008 sah das Landgericht Berlin in dem vertraglich vereinbarten Eintritt in die Vermieterstellung eine Abtretung der Mietansprüche. Nach dem Übergabetag stünden daher dem Verkäufer die Mietansprüche nicht mehr zu. Ob die Kündigungsbefugnis ebenfalls auf den Käufer übertragen worden sei, könne offenbleiben, da in jedem Fall die Kündigung durch den Verkäufer gegen Treu und Glauben verstoße. Er habe sich widersprüchlich verhalten, wenn er auch nach dem Übergabetag trotz der vertraglichen Vereinbarung selber Vermieterrechte wahrgenommen habe.

Nach § 566 BGB tritt der Erwerber der Eintragung im Grundbuch in die Vermieterstellung ein. Nach der Rechtsprechung des BGH wird hierdurch ein neues Mietverhältnis zu den bisherigen Bedingungen begründet. Es handelt sich also um keine Rechtsnachfolge wie bei einem Erbfall. Eine vertragliche Vereinbarung, wonach der Käufer schon zu einem früheren Zeitpunkt in die Vertragsstellung eintreten soll, ist ohne Zustimmung des Mieters unwirksam (OLG Celle, NZM 2000, 93; Schmidt-Futterer/Gather, 9. Aufl., Rn. 64 zu § 566 BGB; Palandt-Weidenkaff, 67. Aufl. Rn. 5 zu § 566 BGB). Eine Zustimmung des Mieters zu einem vorzeitigen Vermieterwechsel liegt auch nicht darin, dass der Mieter aufgrund einer Aufforderung des Vermieters die Miete an den Käufer zahlt (LG Bonn, Urteil vom 27. September 2004 - 6 S 171/04 - juris). Mietansprüche können vom Verkäufer schon für die Zeit vor Eigentumsübergang an den Käufer abgetreten werden. Dabei ist die bloße Vereinbarung des Nutzen- und Lastenübergangs noch keine Abtretung und wirkt nur intern, also nicht gegenüber dem Mieter (BGH, GE 2003, 1209; LG Berlin, GE 2002, 1064). Ob in der dem Mieter gegenüber unwirksamen Übertragung der Vermieterstellung im Ganzen eine Abtretungsvereinbarung hinsichtlich der Mietansprüche liegt, wie es das Landgericht Berlin unter Berufung auf das Urteil des BGH zur Geschäftsraummiete angenommen hat, ist zweifelhaft. Für die Praxis dürfte jedenfalls eine klarstellende ausdrückliche Regelung vorzuziehen sein.

Dabei ist die Abtretung ein Vertrag nach § 398 BGB und setzt Angebot und Annahme voraus. Fehlt es an einer solch klaren Regelung im notariellen Vertrag, liegt keine Abtretungsvereinbarung vor, wenn man nicht (auch das ist im Einzelnen zweifelhaft) einen Verzicht des erklärenden Verkäufers auf Zugang der Annahmeerklärung durch den Käufer nach § 151 BGB annehmen will. Nach Annahmeerklärung durch den Käufer kann jedenfalls nicht verspätetet erklärt werden (§ 149 BGB) und muss darüber hinaus auch gegenüber dem Verkäufer erklärt werden und nicht etwa gegenüber Dritten. Die Rechtsprechung des BGH (NJW 1999, 2179), wonach ein Abtretungsangebot konkludent angenommen ist, wenn der Abtretungsempfänger die Forderung einklagt, betrifft allein den Fall des § 151 BGB, wonach nur nach außen hin - auch gegenüber Dritten - der Annahmewille zu bestätigen ist. Liegt der Sonderfall des Verzichts auf Annahme nicht vor, reicht also die Klage gegen den Mieter nicht aus.

Nach herrschender Auffassung sind Gestaltungsrechte (Mieterhöhung, Kündigung) nicht abtretbar. Der BGH meint allerdings, dass in der unwirksamen Abtretung eine Ermächtigung liegen kann, wonach der Käufer selbst kündigen kann (NJW 1998, 896; NJW 2002, 3398; NJW 2007, 1269). Zu beachten ist dann aber, dass die Ermächtigung dahin geht, dass ein fremdes Recht im eigenen Namen ausgeübt wird. Das ist dem Erklärungsempfänger gegenüber klarzustellen (LG Berlin, GE 2007, 1489).

Im vorliegenden Fall hat die 65. Kammer des Landgerichts Berlin angenommen, die Kündigung des noch im Grundbuch eingetragenen Verkäufers sei nach Treu und Glauben unwirksam. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin (GE 2006, 513) hat demgegenüber zu Recht ausgeführt, dass auch nach Abtretung der Mietforderungen der Verkäufer zu kündigen berechtigt bleibt. Dazu kommt, dass hier auch Mietrückstände aus der Zeit vor dem Übergabetag bestanden, die eine Kündigung rechtfertigten. Die 65. Kammer hätte also nicht nur wegen der grundsätzlichen Bedeutung, sondern auch wegen der Abweichung von der Rechtsprechung der 64. Kammer die Revision zulassen müssen.