Abtretung von Ansprüchen im Zusammenhangmit mit der Mietpreisbremse als wucherähnliches Rechtsgeschäft

Die Abtretung von Ansprüchen des Mieters an einen Inkassodienstleister im Zusammenhang mit der Mietpreisbremse kann sich als wucherähnliches Rechtsgeschäft darstellen.

Die Bekl. (Vermieterin) hat dem Mieter M. eine Wohnung zu einer Nettokaltmiete von mtl. 925 € vermietet. Im Februar 2025 beauftragte M. die Kl. (Inkassodienstleisterin) über deren Internetportal mit der Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der Geltendmachung der Mietpreisbremse. M. trat seine Ansprüche (mit Ausnahme der Datenschutzansprüche), den Anspruch auf Rückzahlung der überzahlten Miete beschränkt auf die vierundzwanzig (24) nach der Rüge fälligen Monatsmieten an die Kl. ab.

Mit Schreiben vom 10.2.2025 rügte die Kl. die Miethöhe und verlangte zudem Auskünfte. Mit ihrer Klage begehrt die Kl. aus abgetretenem Recht nunmehr umfassende Auskunft zur Vormiete, zu Mieterhöhungen und zu Modernisierungsmaßnahmen sowie Erstattung zu viel gezahlter Miete für den Monat März 2025. Ferner begehrt sie vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Den monatlich überzahlten Betrag beziffert sie mit 624,48 €.

Die Klage ist unbegründet.

Es spricht nach dem bisherigen Akteninhalt zwar sicherlich vieles dafür, dass die Bekl.seite die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse in nicht ganz unerheblichem Umfange missachtet hat und sie gegenüber dem Berechtigten nach wirksamer Rüge nicht nur zu Auskünften, sondern auch zu Rückzahlungen in namhaften Umfange verurteilt werden könnte. Inhaberin solcher Ansprüche ist aber jedenfalls nicht die Kl., sodass der Klage der Erfolg versagt bleiben muss.

Die zwischen der Kl. und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung vereinbarte Abtretung ist gem. § 138 Abs. 1 BGB als „wucherähnliches Geschäft“ nichtig.

Das Vertragsverhältnis zwischen der Kl. einerseits und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung andererseits leidet an einem besonders auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Maßgeblich sind dabei zunächst die objektiven Werte von Leistung und Gegenleistung.

Die Gegenleistung, die die Kl. im Erfolgsfalle erzielt hätte, wären mindestens die Überschussbeträge für 2 Jahre. Ausgehend von den Angaben der Kl. - zu einer genaueren Berechnung mag sie sich trotz Aufforderung nicht entschließen - wären das rund 15.000 €. Dem steht ein Arbeitsaufwand der Kl. gegenüber, der mit 15.000 € deutlich überzahlt wäre. Auch da hält sich die Kl. freilich bedeckt. Tatsache ist aber, dass ein Gutteil der „Arbeit“ der Kl. nicht durch Menschen generiert wird, sondern durch Computerprogramme. Auch das hat natürlich einen Wert, vorgetragen ist von Kl.seite dazu aber nichts. Interessant ist dabei insbesondere auch, dass, falls vorgerichtlich anwaltliche Tätigkeit entfaltet wird, diese zusätzlich nach den für Anwälte geltenden Honorarvorschriften entlohnt wird. Insgesamt muss man wohl - mangels anderer Angaben der Kl. - annehmen, dass sie im Erfolgsfalle rund 15.000 € dafür erhält, dass Computerprogramme automatisch ihr Programm ablaufen lassen.

Von erheblicher Bedeutung sind zwar auch die Risiken, die eine Partei zu tragen hat. Das Erfolgsrisiko hat hier allein die Kl. zu schultern. Auch, wenn nur die Hälfte des erhofften Betrages sich durchsetzen ließe, bliebe aber noch immer ein enormer Betrag, dem wiederum mutmaßlich nur das computergestützte Massenprogramm gegenüberstünde. Selbst wenn der Ertrag letztlich bei Null läge, wäre der zusätzliche Kosteneinsatz der Kl. zu vernachlässigen. Darüber hinaus dürften die Risiken für die Kl. - angemessene Sachbearbeitung unterstellend - doch recht überschaubar sein. Ermittelt die Kl. sorgfältig die Tatsachen, die zur Einordnung in den Mietspiegel führen, bewertet sorgfältig die von ihr angeforderten und ihr erteilten Auskünfte zu Modernisierungen und Vormiete, dürfte eine risikoarme Bezifferung der Rückforderungsansprüche unschwer möglich sein. Das Insolvenzrisiko auf Vermieterseite erscheint vernächlässigbar.

Im vorliegenden Falle ist schließlich auch in die Gesamtbewertung einzustellen, dass die Kl., ohne Anwältin zu sein, faktisch eine Rechtsdienstleistung anbietet, sich also was ihre Honorierung anlangt, an den Gebühren für Anwälten messen lassen muss. Die mutmaßlichen Anwaltsgebühren rechnet die Kl. selbst jedenfalls teilweise vor. Ausgehend von einem Geschäftswert von rund 29.000 € ergäben sich vorgerichtliche Anwaltskosten von etwas über 1.500 €, mithin gerade rund einem Zehntel der nach der Abtretung von der Kl. zu erzielenden Summe. Dass die anwaltlichen Gebühren immer anfallen, das Honorar der Kl. aber erfolgsabhängig ist, dass zudem die gesetzlichen Anwaltsgebühren nicht aufwands- sondern wertabhängig berechnet werden, rechtfertigt diesen sehr deutlichen Unterschied nicht.

Schließlich ergibt sich auch ein Widerspruch zu einer gesetzgeberischen Wertung, die zur Zeit des Abschlusses der Abtretungsvereinbarung zwar noch kein geltendes Recht war, sich aber bekanntermaßen anbahnte, sodass die Veränderung der Entlohnung der Kl. - in früheren Jahren wurden deutlich weniger Monatsmieten verlangt - quasi auch als Reaktion auf diese sich anbahnende gesetzgeberische Wertung darstellt.

In der aktuellen seit Anfang 2025 geltenden Fassung des § 41 Abs. 5 GKG deckelt der Gesetzgeber den Gebührenwert für Streitigkeiten aus der Mietpreisbremse auf den Jahresbetrag des Überschreitungsbetrages. Bisher ging man vom 42-fachen Monatsbetrag aus. Wenn die Kl. in Kenntnis der kommenden Regelung quasi ihre Preise nochmals erhöht, um dieser Neuregelung zu begegnen, dann stellt auch dies einen Verstoß gegen die guten Sitten dar.

Die vorstehenden Ausführungen bleiben zum Teil vage und auf Vermutungen angewiesen. Tatsächlich ist es an sich Aufgabe der Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit beruft, substantiiert vorzutragen und ggf. Beweis anzubieten. Hier liegen die Unklarheiten jedoch sämtlich im Geschäftsbereich der Kl. Ihr ist hier eine sekundäre Darlegungslast für ihre eigene Tätigkeit, mit der sie im Erfolgsfall die - unstreitigen - erheblichen Gegenleistungen verdient haben will, aufzubürden. Die Klägerin hat sie sich im Schriftsatz vom 27.10. dieser sekundären Darlegungsaufgabe jedoch verweigert.

Selbst wenn man das oben beschriebene besondere Missverhältnis als im Rahmen üblicher Geschäftstüchtigkeit gerade noch als akzeptabel bewerten wollen würde, wäre hier im Übrigen gleichwohl ein wucherähnliches Geschäft anzunehmen, denn dem Missverhältnis gesellen sich auch weitere Umstände hinzu, die den Vertragspartner der Kl., den Mieter, benachteiligen und teilweise gegen seine Interessen stehen.

Das gilt insbesondere für die blinde Abtretung und auch Geltendmachung von Auskunfstansprüchen. Auf die Ausnahmen „umfassende Modernisierung“ und „Vormiete“ kann nämlich der Vermieter sich für Rückforderungsansprüche seit einer Gesetztesänderung vor Jahren nur noch berufen, wenn die Informationen dem Mieter bereits vor seiner Vertragserklärung mitgeteilt wurden (§ 565g Abs. 1a Satz 2 BGB). Ist das nicht der Fall, und das könnte die Kl. bei ihren Vertragspartnern unschwer abfragen, steht es definitiv nicht im Interesse der Mieter, diese Auskünfte im Laufe der Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen, erfüllt zu sehen, denn dadurch würde die Frist des § 565g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang gesetzt, an deren Ende der Vermieter sich dann eben doch wieder auf die Ausnahme berufen kann. Das Interesse der Mieterseite muss es deshalb in diesen Fällen sein, keine Auskunft zu bekommen und diese Frist gar nicht erst in Gang zu setzen. Diese entgegen dieser Interessenlage geltend zu machen entspricht allein dem Kosteninteresse der Kl. - weil sie hierzu wieder zusätzliche Anwaltskosten abrechnen darf - widerspricht aber den Interessen der Mieterseite.

Auch der subjektive Tatbestand des wucherähnlichen Geschäfts ist erfüllt.

Grundsätzlich genügt zwar in Fällen, in denen ein nicht direkt am Vertragsverhältnis Beteiligter sich auf die Unwirksamkeit beruft, das festgestellte besondere Missverhältnis nicht, um ein Beweisanzeichen für verwerfliche Gesinnung und Ausnutzen zu indizieren, denn ein Dritter kann sich grundsätzlich nicht auf das Missverhältnis berufen. Ihn betreffen weder Leistung noch Gegenleistung.

Im vorliegenden Falle ist dies jedoch anders zu bewerten.

Das Abtretungsgeschäft zwischen der Kl. und dem Mieter der Bekl. betrifft hier den Bekl. sehr direkt, weil die Abtretung sich dezidiert auf Ansprüche gegen ihn richtet. Damit ist er auch keineswegs nur beiläufig und eher zufällig von Leistung und Gegenleistung betroffen, sondern unmittelbar, indem er nicht nur einen anderen Verhandlungspartner für evtl. Ansprüche aus der Mietpreisbremse bekommt, sondern für ganz erhebliche Leistungsbeziehungen und für einen längeren Zeitraum einen anderen Vertragspartner. Die auffällig hohen Erfolgshonorare zahlt nicht der Mieter an die Klägerin, sondern diese kann sie direkt beim Beklagten eintreiben. Das Leistungsversprechen des Mieters bindet unmittelbar den Bekl.

Damit ist die Abtretung unwirksam. Auch die unmittelbar davon betroffene Bekl. kann sich darauf berufen.

Die Klage ist unbegründet.

Es spricht nach dem bisherigen Akteninhalt zwar sicherlich vieles dafür, dass die Bekl.seite die gesetzlichen Vorschriften zur Mietpreisbremse in nicht ganz unerheblichem Umfange missachtet hat und sie gegenüber dem Berechtigten nach wirksamer Rüge nicht nur zu Auskünften, sondern auch zu Rückzahlungen in namhaften Umfange verurteilt werden könnte. Inhaberin solcher Ansprüche ist aber jedenfalls nicht die Kl., sodass der Klage der Erfolg versagt bleiben muss.

Die zwischen der Kl. und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung vereinbarte Abtretung ist gem. § 138 Abs. 1 BGB als „wucherähnliches Geschäft“ nichtig.

Das Vertragsverhältnis zwischen der Kl. einerseits und dem Mieter der streitgegenständlichen Wohnung andererseits leidet an einem besonders auffälligen Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung.

Maßgeblich sind dabei zunächst die objektiven Werte von Leistung und Gegenleistung.

Die Gegenleistung, die die Kl. im Erfolgsfalle erzielt hätte, wären mindestens die Überschussbeträge für 2 Jahre. Ausgehend von den Angaben der Kl. - zu einer genaueren Berechnung mag sie sich trotz Aufforderung nicht entschließen - wären das rund 15.000 €. Dem steht ein Arbeitsaufwand der Kl. gegenüber, der mit 15.000 € deutlich überzahlt wäre. Auch da hält sich die Kl. freilich bedeckt. Tatsache ist aber, dass ein Gutteil der „Arbeit“ der Kl. nicht durch Menschen generiert wird, sondern durch Computerprogramme. Auch das hat natürlich einen Wert, vorgetragen ist von Kl.seite dazu aber nichts. Interessant ist dabei insbesondere auch, dass, falls vorgerichtlich anwaltliche Tätigkeit entfaltet wird, diese zusätzlich nach den für Anwälte geltenden Honorarvorschriften entlohnt wird. Insgesamt muss man wohl - mangels anderer Angaben der Kl. - annehmen, dass sie im Erfolgsfalle rund 15.000 € dafür erhält, dass Computerprogramme automatisch ihr Programm ablaufen lassen.

Von erheblicher Bedeutung sind zwar auch die Risiken, die eine Partei zu tragen hat. Das Erfolgsrisiko hat hier allein die Kl. zu schultern. Auch, wenn nur die Hälfte des erhofften Betrages sich durchsetzen ließe, bliebe aber noch immer ein enormer Betrag, dem wiederum mutmaßlich nur das computergestützte Massenprogramm gegenüberstünde. Selbst wenn der Ertrag letztlich bei Null läge, wäre der zusätzliche Kosteneinsatz der Kl. zu vernachlässigen. Darüber hinaus dürften die Risiken für die Kl. - angemessene Sachbearbeitung unterstellend - doch recht überschaubar sein. Ermittelt die Kl. sorgfältig die Tatsachen, die zur Einordnung in den Mietspiegel führen, bewertet sorgfältig die von ihr angeforderten und ihr erteilten Auskünfte zu Modernisierungen und Vormiete, dürfte eine risikoarme Bezifferung der Rückforderungsansprüche unschwer möglich sein. Das Insolvenzrisiko auf Vermieterseite erscheint vernächlässigbar.

Im vorliegenden Falle ist schließlich auch in die Gesamtbewertung einzustellen, dass die Kl., ohne Anwältin zu sein, faktisch eine Rechtsdienstleistung anbietet, sich also was ihre Honorierung anlangt, an den Gebühren für Anwälten messen lassen muss. Die mutmaßlichen Anwaltsgebühren rechnet die Kl. selbst jedenfalls teilweise vor. Ausgehend von einem Geschäftswert von rund 29.000 € ergäben sich vorgerichtliche Anwaltskosten von etwas über 1.500 €, mithin gerade rund einem Zehntel der nach der Abtretung von der Kl. zu erzielenden Summe. Dass die anwaltlichen Gebühren immer anfallen, das Honorar der Kl. aber erfolgsabhängig ist, dass zudem die gesetzlichen Anwaltsgebühren nicht aufwands- sondern wertabhängig berechnet werden, rechtfertigt diesen sehr deutlichen Unterschied nicht.

Schließlich ergibt sich auch ein Widerspruch zu einer gesetzgeberischen Wertung, die zur Zeit des Abschlusses der Abtretungsvereinbarung zwar noch kein geltendes Recht war, sich aber bekanntermaßen anbahnte, sodass die Veränderung der Entlohnung der Kl. - in früheren Jahren wurden deutlich weniger Monatsmieten verlangt - quasi auch als Reaktion auf diese sich anbahnende gesetzgeberische Wertung darstellt.

In der aktuellen seit Anfang 2025 geltenden Fassung des § 41 Abs. 5 GKG deckelt der Gesetzgeber den Gebührenwert für Streitigkeiten aus der Mietpreisbremse auf den Jahresbetrag des Überschreitungsbetrages. Bisher ging man vom 42-fachen Monatsbetrag aus. Wenn die Kl. in Kenntnis der kommenden Regelung quasi ihre Preise nochmals erhöht, um dieser Neuregelung zu begegnen, dann stellt auch dies einen Verstoß gegen die guten Sitten dar.

Die vorstehenden Ausführungen bleiben zum Teil vage und auf Vermutungen angewiesen. Tatsächlich ist es an sich Aufgabe der Partei, die sich auf die Sittenwidrigkeit beruft, substantiiert vorzutragen und ggf. Beweis anzubieten. Hier liegen die Unklarheiten jedoch sämtlich im Geschäftsbereich der Kl. Ihr ist hier eine sekundäre Darlegungslast für ihre eigene Tätigkeit, mit der sie im Erfolgsfall die - unstreitigen - erheblichen Gegenleistungen verdient haben will, aufzubürden. Die Klägerin hat sie sich im Schriftsatz vom 27.10. dieser sekundären Darlegungsaufgabe jedoch verweigert.

Selbst wenn man das oben beschriebene besondere Missverhältnis als im Rahmen üblicher Geschäftstüchtigkeit gerade noch als akzeptabel bewerten wollen würde, wäre hier im Übrigen gleichwohl ein wucherähnliches Geschäft anzunehmen, denn dem Missverhältnis gesellen sich auch weitere Umstände hinzu, die den Vertragspartner der Kl., den Mieter, benachteiligen und teilweise gegen seine Interessen stehen.

Das gilt insbesondere für die blinde Abtretung und auch Geltendmachung von Auskunfstansprüchen. Auf die Ausnahmen „umfassende Modernisierung“ und „Vormiete“ kann nämlich der Vermieter sich für Rückforderungsansprüche seit einer Gesetztesänderung vor Jahren nur noch berufen, wenn die Informationen dem Mieter bereits vor seiner Vertragserklärung mitgeteilt wurden (§ 565g Abs. 1a Satz 2 BGB). Ist das nicht der Fall, und das könnte die Kl. bei ihren Vertragspartnern unschwer abfragen, steht es definitiv nicht im Interesse der Mieter, diese Auskünfte im Laufe der Geltendmachung von Rückforderungsansprüchen, erfüllt zu sehen, denn dadurch würde die Frist des § 565g Abs. 1a Satz 3 BGB in Gang gesetzt, an deren Ende der Vermieter sich dann eben doch wieder auf die Ausnahme berufen kann. Das Interesse der Mieterseite muss es deshalb in diesen Fällen sein, keine Auskunft zu bekommen und diese Frist gar nicht erst in Gang zu setzen. Diese entgegen dieser Interessenlage geltend zu machen entspricht allein dem Kosteninteresse der Kl. - weil sie hierzu wieder zusätzliche Anwaltskosten abrechnen darf - widerspricht aber den Interessen der Mieterseite.

Auch der subjektive Tatbestand des wucherähnlichen Geschäfts ist erfüllt.

Grundsätzlich genügt zwar in Fällen, in denen ein nicht direkt am Vertragsverhältnis Beteiligter sich auf die Unwirksamkeit beruft, das festgestellte besondere Missverhältnis nicht, um ein Beweisanzeichen für verwerfliche Gesinnung und Ausnutzen zu indizieren, denn ein Dritter kann sich grundsätzlich nicht auf das Missverhältnis berufen. Ihn betreffen weder Leistung noch Gegenleistung.

Im vorliegenden Falle ist dies jedoch anders zu bewerten.

Das Abtretungsgeschäft zwischen der Kl. und dem Mieter der Bekl. betrifft hier den Bekl. sehr direkt, weil die Abtretung sich dezidiert auf Ansprüche gegen ihn richtet. Damit ist er auch keineswegs nur beiläufig und eher zufällig von Leistung und Gegenleistung betroffen, sondern unmittelbar, indem er nicht nur einen anderen Verhandlungspartner für evtl. Ansprüche aus der Mietpreisbremse bekommt, sondern für ganz erhebliche Leistungsbeziehungen und für einen längeren Zeitraum einen anderen Vertragspartner. Die auffällig hohen Erfolgshonorare zahlt nicht der Mieter an die Klägerin, sondern diese kann sie direkt beim Beklagten eintreiben. Das Leistungsversprechen des Mieters bindet unmittelbar den Bekl.

Damit ist die Abtretung unwirksam. Auch die unmittelbar davon betroffene Bekl. kann sich darauf berufen.

Der Schriftsatz vom 21.11.2025 ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Ende der Schriftsatzfrist eingegangen, und zwar so knapp vor dem angesetzten Verkündungstermin, dass er noch nicht einmal der Gegenseite vorab zugeleitet werden konnte. Der Inhalt rechtfertigt einen Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nicht. Insbesondere wird nicht dargestellt, weshalb man nicht innerhalb der gesetzten Frist hatte vortragen können.)Der Schriftsatz vom 21.11.2025 ist nach Schluss der mündlichen Verhandlung und nach Ende der Schriftsatzfrist eingegangen, und zwar so knapp vor dem angesetzten Verkündungstermin, dass er noch nicht einmal der Gegenseite vorab zugeleitet werden konnte. Der Inhalt rechtfertigt einen Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung nicht. Insbesondere wird nicht dargestellt, weshalb man nicht innerhalb der gesetzten Frist hatte vortragen können.)

Besteht zwischen Leistung und Gegenleistung ein auffallendes Missverhältnis, kann ein wucherähnliches Geschäft nach § 138 Abs. 1 BGB vorliegen. Das Amtsgericht Mitte hat das in einem Fall angenommen, in dem sich eine Rechtsdienstleistungsgesellschaft ein ungewöhnlich hohes Erfolgshonorar für die Durchsetzung von Ansprüchen des Mieters wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse versprechen ließ.

Nach dem Mietvertrag war eine Miete von 925 € netto monatlich geschuldet. Der Mieter beauftragte die Klägerin (Inkassodienstleisterin) über deren Internetportal mit der Durchsetzung seiner Forderungen wegen eines Verstoßes gegen die Mietpreisbremse. Er trat seine Ansprüche auf Rückzahlung der nach der Rüge überzahlten Miete für 24 Monate an die Klägerin ab. Die Klägerin machte aus abgetretenem Recht mit der Klage gegen die Vermieterin (Beklagte) umfassende Auskunft geltend, Erstattung der zu viel gezahlten Miete für den Folgemonat nach der Rüge und vorgerichtliche Rechtsanwaltskosten. Den monatlich überzahlten Betrag beziffert sie mit 624,48 €. Die Beklagte hielt die Abtretung für unwirksam.

Das AG Mitte wies die Klage ab. Zwar spreche nach dem Akteninhalt vieles dafür, dass ein erheblicher Verstoß gegen die Mietpreisbremse vorliege. Die Klägerin könne daraus jedoch keine Ansprüche geltend machen, weil die Abtretung als wucherähnliches Geschäft nichtig sei.

Es liege ein besonders auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung vor. Die Gegenleistung, welche die Klägerin im Erfolgsfalle erzielt hätte, wären mindestens die Überschussbeträge für zwei Jahre. Ausgehend von ihren Angaben wären das rund 15.000 €. Dem steht ein Arbeitsaufwand der Klägerin gegenüber, der mit 15.000 € deutlich überzahlt wäre.

Ein Gutteil der Arbeitsleistung der Klägerin werde nicht durch Menschen generiert, sondern durch Computerprogramme erbracht. Die hätten auch einen Wert, zu deren Wert habe die Klägerin jedoch nichts vorgetragen. Zu berücksichtigen sei, dass eine vorgerichtlich anwaltliche Tätigkeit – falls sie erfolgt sei – zusätzlich nach den für Anwälte geltenden Honorarvorschriften entlohnt werden müsse. Mangels anderer Angaben der Klägerin sei also anzunehmen, dass sie im Erfolgsfalle rund 15.000 € dafür erhält, „dass Computerprogramme automatisch ihr Programm ablaufen lassen“.

Zwar habe die Klägerin allein das Erfolgsrisiko zu schultern; eine risikoarme Bezifferung der Rückforderungsansprüche sei jedoch unschwer möglich. Auch wenn sich nur die Hälfte des erhofften Betrages durchsetzen ließe, bliebe aber noch immer ein enormer Betrag, dem wiederum mutmaßlich nur das computergestützte Massenprogramm gegenüberstünde. Darüber hinaus dürften die Risiken für die Klägerin – angemessene Sachbearbeitung unterstellend – recht überschaubar sein. Ermittele die Klägerin sorgfältig die Tatsachen, die zur Einordnung in den Mietspiegel führen, bewerte sorgfältig die von ihr angeforderten und ihr erteilten Auskünfte zu Modernisierungen und Vormiete, sei eine risikoarme Bezifferung der Rückforderungsansprüche unschwer möglich. Das Insolvenzrisiko auf Vermieterseite erscheine vernachlässigbar.

Bei der Gesamtbewertung sei auch zu berücksichtigen, dass die Klägerin, ohne Anwältin zu sein, eine Rechtsdienstleistung anbiete, die an den Rechtsanwaltsgebühren zu messen sei. Diese hätten nur rund ein Zehntel des mit dem Mieter vereinbarten Erfolgshonorars ausgemacht. Zu berücksichtigen sei auch die Neufassung des § 41 Abs. 5 Gerichtskostengesetz (GKG), wonach der Gebührenwert für Streitigkeiten aus der Mietpreisbremse auf den Jahresbetrag des Überschreitungsbetrages gedeckelt sei. Die Regelung sei zwar zur Zeit des Abschlusses der Abtretungsvereinbarung noch kein geltendes Recht gewesen, habe sich aber angebahnt. Wenn die Klägerin in Kenntnis der kommenden Regelung quasi ihre Preise nochmals erhöht, um dieser Neuregelung zu begegnen, dann stellt auch dies einen Verstoß gegen die guten Sitten dar.

Schließlich kämen auch weitere Umstände hinzu, um ein wucherähnliches Geschäft anzunehmen. Die blinde Abtretung und die Geltendmachung von Auskunftsansprüchen lägen nicht im Interesse des Mieters, denn nach § 556g BGB könne der Vermieter, der keine Auskunft über die Vormiete oder umfassende Modernisierung bei Vertragsschluss gemacht habe, dies nach zwei Jahren nach Erteilung der Auskunft wiederum geltend machen. Das Interesse des Mieters liege deshalb darin, keine Auskunft zu bekommen und diese Frist nicht in Gang zu setzen. Die Auskunftsklage liege vielmehr allein im Interesse der Klägerin, die hierzu wieder zusätzliche Anwaltskosten abrechnen könne.

Die Vermieterin könne sich auch auf die durch das besondere Missverhältnis indizierte verwerfliche Gesinnung berufen, denn sie sei unmittelbar von den geltend gemachten Ansprüchen aus der Mietpreisbremse betroffen. Das auffällig hohe Erfolgshonorar zahle nicht der Mieter an die Klägerin, sondern dieses könne sie direkt bei der Beklagten eintreiben.

In Anlehnung an die Rechtsprechung des Reichsgerichts heißt es beim Bundesgerichtshof (z. B. NJW 2014, 1380), ein Rechtsgeschäft sei sittenwidrig, das gegen das Anstandsgefühl aller billig und gerecht Denkenden verstößt; das ist im Grunde eine ausfüllungsbedürftige Leerformel (BeckOK Rn. 16 zu § 138 BGB). Es gibt jedoch zum vom AG Mitte entschiedenen Fall ähnliche Beispiele in der Rechtsprechung.

So hat der Bundesgerichtshof (Urteil vom 30. April 1959 - VII ZR 19/58) schon vor vielen Jahren entschieden, dass eine zur Sicherung eines Kredits vereinbarte Globalzession künftiger Kundenforderungen an eine Bank sittenwidrig und nichtig ist, soweit sie nach dem Willen der Vertragsparteien auch solche Forderungen umfassen soll, die der Schuldner seinen Lieferanten aufgrund verlängerten Eigentumsvorbehaltes künftig abtreten muss und abtritt. Dies dient einseitig den Interessen der Bank gegenüber dem benachteiligten Lieferanten.

Sittenwidrig ist auch ein Kleinkredit im Sale and Rent Back-Modell, wenn es planmäßig durch die Verzahnung von Kauf- und Mietvertrag, durch die konkrete Ausgestaltung (insbesondere Preise, Konditionen) und ein in beiden Verträgen festzustellendes auffälliges Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung darauf angelegt ist, in vergleichbar risikoarmer Weise mit wirtschaftlich schwach aufgestellten Kunden Gewinne zu erzielen, denen keine auch nur annähernd gleichwertigen Vermögensvorteile auf Kundenseite gegenüberstehen (OLG München NJW-RR 2025, 1460). In dem Fall hatte die Beklagte sich ein Kraftfahrzeug im Wert von etwa 16.000 € für 7.500 € übereignen lassen. Mit Mietvertrag vom gleichen Tag mietete der Kläger das Fahrzeug von der Beklagten für die Dauer von sechs Monaten zum monatlichen Mietzins von 637,40 € zurück; dabei hatte er Wartung, Versicherung und Steuern des Fahrzeugs für die Dauer der Mietzeit weiterhin zu tragen.

Es lässt sich damit folgender Leitsatz formulieren: Sittenwidrig handelt, wer das eigene Gewinnstreben ohne Rücksicht auf die Interessen anderer durchsetzen will. Indizien sind neben dem Missverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung geringes Risiko oder geringer Aufwand für die eigene Leistung, geschäftliche oder intellektuelle Überlegenheit gegenüber dem Vertragspartner, ohne dass die besonderen Wuchervoraussetzungen des § 138 Abs. 2 BGB vorliegen müssten (Zwangslage, Unerfahrenheit, Mangel an Urteilsvermögen oder erhebliche Willensschwäche).

Die Nichtigkeit ist von Amts wegen zu berücksichtigen (BGH NJW 1981, 1439), wobei sich grundsätzlich jedermann auf die Nichtigkeit berufen kann, wenn er ein anerkennenswertes Interesse an der Feststellung der Ungültigkeit des Geschäfts hat (BGH NJW 1973, 465). Das Amtsgericht Mitte hat deshalb zu Recht der Vermieterin die Berufung auf die Nichtigkeit der Vereinbarung des Mieters mit der Rechtsdienstleistung eingeräumt.

Anmerkung der Redaktion

Laut der Transparenzhinweise in der Erfolgsvereinbarung lässt sich Conny je nach den Umständen des Einzelfalls für bis zu 57 Monate die Mietdifferenz abtreten.