Abtretung von Ansprüchen aus Verletzung der Mietpreisbremse an Inkassodienstleister

1. Die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete stellt nicht lediglich die Anwendung eines bloßen „Rechenwerks“ mittels eines computerbasierten Systems dar, sondern eine Rechtsdienstleistung, weil dazu auch eine Subsumtion der Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung und deren Merkmalen unter die jeweiligen Rasterfelder des Mietspiegels und der Orientierungshilfe erforderlich ist. Eine solche Rechtsdienstleistung ist weder von einer Registrierung als Inkassodienstleister gedeckt noch als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei.

2. Bei der qualifizierten Rüge nach § 556g BGB handele es sich nicht um unselbständige „Hilfsrechte“ bzw. Nebenansprüche, sondern um eine Tatbestandsvoraussetzung.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten über Ansprüche der Kl. aus abgetretenem Recht im Zusammenhang mit der Mietenbegrenzungsverordnung des Landes Berlin. Der Mieter beauftragte die Kl., ein beim Kammergericht registrierter Rechtsdienstleister (Inkasso) mit der Geltendmachung und Durchsetzung seiner Forderungen und etwaiger Feststellungsbegehren im Zusammenhang mit der sog. Mietpreisbremse. Die Kl. rügte gegenüber der Bekl. die Überschreitung der ortsüblichen Vergleichsmiete und verlangte unter Fristsetzung Auskunft über die Höhe der durch den Vormieter gezahlten Miete und vorangegangene Mieterhöhungen. Der Mieter zahlte die Miete ab Zugang des Rügeschreibens unter Vorbehalt an die Bekl.

Nachdem die Bekl. nach Rechtshängigkeit die Auskunft erteilt hat und sich danach eine Überschreitung der Miete von 23,49 € monatlich ergab, hat die Kl. den Rechtsstreit hinsichtlich der Auskunftsansprüche teilweise einseitig für erledigt erklärt. Ferner hat die Kl. die Klage in Bezug auf die Rückzahlung der überzahlten Miete in Höhe von 1,27 € teilweise zurückgenommen. Die Kl. hat beantragt, die Bekl. zu verurteilen, an sie 23,49 € sowie vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten in Höhe von 166,90 € nebst Zinsen zu zahlen. Sie hat ferner beantragt, festzustellen, dass sich der Rechtsstreit bezüglich des Auskunftsantrags teilweise erledigt hat.

Das Amtsgericht hat der Klage hinsichtlich der noch streitgegenständlichen Hauptforderung in Höhe von 24,76 € und der Feststellung der teilweisen Erledigung stattgegeben und die Klage hinsichtlich der vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten abgewiesen. Die Kl. habe jedoch keinen Anspruch auf die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten, da weder eine vorsätzliche Täuschung noch ein Verzug der Bekl. feststellbar sei. Dieser sei vielmehr erst mit der verzugsbegründenden Mahnung vom 6.4.2017 eingetreten. Mit ihrer Berufung wendet sich die Kl. gegen die Klagabweisung im Hinblick auf die vorgerichtlichen Rechtsverfolgungskosten. Sie ist der Auffassung, der Verzug sei mit Ablauf der im Rügeschreiben gesetzten Frist eingetreten. Ferner mache sich der Vermieter durch die Nichterteilung der Auskunft als Verletzung einer vertraglichen Nebenpflicht schadenersatzpflichtig, so dass es gar keines Verzugs bedürfe. In der Vereinbarung einer gegen die §§ 556d ff. BGB verstoßenden Miete liege eine derart schwere Pflichtverletzung, dass die Beauftragung eines Rechtsanwalts erforderlich sei.

Die Kammer hat im Termin am 24.7.2018 darauf hingewiesen, dass Bedenken gegen die Aktivlegitimation der Kl. aufgrund dessen, dass die erbrachten Leistungen nicht im Rahmen einer zulässigen Inkassotätigkeit erbracht wurden, sondern vielmehr auch über diese hinausgehende rechtsberatende Tätigkeiten erbracht wurden, bestünden. Die Kl. vertritt demgegenüber die Auffassung, weder in der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete durch die Kl. noch in der bloßen Anwendung von Rechtsnormen liege eine substantielle Rechtsprüfung. Der Berliner Mietspiegel sei lediglich ein statistisches Rechenwerk. Selbiges gelte für die Rüge, da mit dieser isoliert keine rechtliche Prüfung vorhanden sei. Es handele sich offensichtlich um Nebenleistungen im Rahmen einer Inkassodienstleistung zur Rechtsdurchsetzung, vergleichbar der Dienstleistung, die privat- ärztliche Abrechnungsdienste erbrächten, die durch § 2 Abs. 2 RDG gedeckt sei. Auch Hausverwaltungen erbrächten Dienstleistungen auf komplexen Rechtsgebieten, ohne dass sie eine überprüfte Sachkunde hätten.

Die zulässige Berufung der Kl. ist unbegründet, die der Bekl. begründet. […]

Der Kl. steht gegen die Bekl. kein Anspruch auf Zahlung von 23,49 € aus § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB zu.

Die Kl. ist nicht aktivlegitimiert. Die der geltend gemachten Aktivlegitimation zugrundeliegende Forderungsabtretung ist wegen eines Verstoßes gegen das gesetzliche Verbot zur Erbringung unerlaubter Rechtsdienstleistungen gemäß den §§ 134 BGB i.V.m. den §§ 2 Abs. 1, 3, 5, 10 RDG nichtig. Die Nichtigkeit umfasst nach ständiger Rechtsprechung auch die Abtretungen, die auf gegen § 3 RDG verstoßenden Verpflichtungsgeschäften beruhen (BGH, Urt. v. 11.1.2017 - IV ZR 340/13 - juris).

Die Kl. hat Rechtsdienstleistungen i.S.d. § 2 Abs. 2 RDG erbracht. Eine Rechtsdienstleistung ist jede Tätigkeit in konkreten fremden Angelegenheiten, sobald sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordert und über eine bloß schematische Anwendung von Rechtsnormen ohne weitere rechtliche Prüfung hinausgeht (BGH, Urt. v. 14.1.2016 - I ZR 107/14 - juris).

Die Kl. ermittelt zunächst online unter Anwendung des Berliner Mietspiegels die ortsübliche Vergleichsmiete mittels eines „Mietpreisrechners“. Nach Auffassung der Kammer liegt hierin nicht lediglich bloßes „Rechenwerk“ eines computerbasierten Systems. Die Einordnung in den Berliner Mietspiegel zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete erfordert vielmehr auch eine Subsumtion der Besonderheiten der streitgegenständlichen Wohnung und deren Merkmalen unter die jeweiligen Rasterfelder des Mietspiegels und der Orientierungshilfe.

Sofern vertreten wird, es handele sich hierbei bereits deshalb nicht um eine Rechtsberatung, da kein „Recht“ angewendet werde, da es sich bei dem Berliner Mietspiegel nicht um ein Gesetz handele (vgl. Landgericht Berlin, Urt. v. 20.6.2018 - 65 S 70/18 - juris), kann die Kammer dem nicht folgen. § 2 Abs. 1 RDG umfasst alle Tätigkeiten in konkreten fremden Angelegenheiten, die eine rechtliche Prüfung des Einzelfalls erfordern, unabhängig davon, ob sie zeitintensiv oder schwierig sind (so auch Landgericht Berlin, Beschl. v. 3.7.2018 - 67 S 157/18 - juris m.w.N.).

Bei den durch die Kl. erbrachten Rechtsdienstleistungen handelt es sich nach Auffassung der Kammer weder um solche, die von ihrer Registrierung als Inkassodienstleisterin gemäß § 10 RDG umfasst sind, noch um solche, die als bloße Nebentätigkeit erlaubnisfrei gemäß § 5 Abs. 1 RDG wären.

Im vorliegenden Fall liegt nach Auffassung der Kammer der Schwerpunkt der Tätigkeit der Kl. gerade nicht auf der Erbringung von Inkassodienstleistungen, sondern vielmehr im Bereich der Rechtsberatung mit angeschlossener Inkassodienstleistung. Die Kl. erbringt bereits vor Abschluss der Abtretungsvereinbarung - wie zuvor ausgeführt - rechtsberatende Tätigkeiten, indem sie mittels einer Onlineplattform („www.wenigermiete.de“) die ortsübliche Vergleichsmiete nach dem Berliner Mietspiegel ermittelt und die jeweiligen Merkmale prüft.

Sofern die Auffassung vertreten wird, dass die Befugnis zur Erbringung von Inkassodienstleistungen nach § 2 Abs. 2 RDG auch die Erbringung erheblicher Nebenleistungen umfasse (LG Berlin, Urt. v. 20.6.2018 - 65 S 70/18 - juris), ist dies zwar dem Grunde nach zutreffend, geht aber insofern an dem durch die Kl. gewählten Geschäftsmodell vorbei, als diese eben nicht primär Inkassodienstleistungen mit Nebentätigkeiten erbringt, sondern vielmehr primär rechtsberatend tätig wird, um nach rechtlicher Prüfung durch sie für begründet erachtete Ansprüche im Wege der Inkassozession geltend zu machen, worin der wesentliche Unterschied zu einem Inkassodienstleister, der sich auch in Bezug auf die einzuziehende (bereits entstandene) Forderung rechtlich äußern darf und als Nebenleistung Rechtsberatung in gewissem Umfang erteilen darf, besteht.

Unter einer Inkassodienstleistung i.S.d. § 2 Abs. 2 Satz 1 RDG ist die Einziehung fremder oder zum Zwecke der Einziehung auf fremde Rechnung abgetretener Forderungen zu verstehen, wenn gerade diese Tätigkeit als eigenständiges Geschäft betrieben wird.

Die Kl. jedoch gibt dem rechtssuchenden Mieter erst die Möglichkeit der Abtretung und Geltendmachung der Forderung, nachdem sie bereits sämtliche Daten erfasst hat und eine rechtliche Einordnung vorgenommen hat. Demnach erteilt sie, was von § 10 RDG bereits aufgrund der Wertung des Gesetzgebers als Verbotsgesetz (der Rechtsberatung) mit Erlaubnisvorbehaltstatbeständen gerade nicht umfasst sein soll, Rechtsberatung unabhängig von einer späteren Beauftragung zu einer Inkassozession (vgl. auch BVerfG, Beschl. v. 14.8.2004 - 1 BvR 725/03 - juris, Rn. 14).

So führt die Kl. selbst im Rahmen ihrer Berufungsbegründung zur Rechtfertigung der Erforderlichkeit ihrer außergerichtlichen Rechtsverfolgungskosten aus, dass es dem Mieter nicht möglich sei, angesichts der schwierigen und umfangreichen Sachverhalte und der Prüfung seine Rechte selbst durchzusetzen.

Hinzu kommt, dass die Kl. nach Beauftragung die Tatbestandsvoraussetzungen der noch nicht entstandenen Forderung selbst durch die qualifizierte Rüge nach § 556 g Abs. 2 Satz 2 BGB schafft und somit die Forderung erst nach Abtretung entstehen lässt.

Hierin liegt auch nach Auffassung der Kammer ein wesentlicher Unterschied zu den - durch die durch das Landgericht Berlin auch vertretene Auffassung einer anderen Kammer - in Bezug genommenen privatärztlichen Abrechnungsstellen. Diese nehmen gerade keine medizinische Prüfung vor und subsumieren vorgenommene Behandlungen anhand von übermittelten Patientendaten unter die Tatbestände der GOÄ, sondern bekommen die jeweiligen Gebührentatbestände bereits durch die Ärzte mitgeteilt. Sofern ergänzend angeführt wird, gemäß § 12 GOÄ sei die Erstellung der Rechnung auch Fälligkeitsvoraussetzung, womit eine privatärztliche Verrechnungsstelle ebenfalls die Forderung erst entstehen lasse, kann dieser Wertung durch die Kammer nicht gefolgt werden. Das Erstellen der Rechnung nach § 12 GOÄ erschöpft sich in der Auflistung der durch die behandelnden Ärzte mitgeteilten Gebührentatbestände, ohne dass umfassende Prüfungen der Berechtigung der Behandlungen erfolgen.

Das Fälligstellen einer dem Grunde und der Höhe nach bereits bestehenden Forderung nach § 12 GOÄ ist nicht mit der Begründung und der Ermittlung eines noch nicht bestehenden Anspruchs, wie hier, vergleichbar.

Insbesondere teilt die Kammer die Auffassung, bei der qualifizierten Rüge nach § 556g BGB handele es sich um unselbständige „Hilfsrechte“, bzw. Nebenansprüche (so LG Berlin aaO.), nicht.

Nach Auffassung der Kammer handelt es sich vielmehr um eine Tatbestandsvoraussetzung.

Nach § 556 g Abs. 2 Satz 2 BGB muss die Rüge Tatsachen enthalten, auf denen die Beanstandung der vereinbarten Miete beruht. Es muss sich damit um eine qualifizierte Rüge handeln. Nach der Gesetzesbegründung soll damit dem Umstand Rechnung getragen werden, dass die Ermittlung der zulässigen Miethöhe mit Unsicherheiten verbunden ist. Solange der Mieter die Miete beanstandungslos zahlt, soll der Vermieter auf die Wirksamkeit der vertraglichen Abreden vertrauen dürfen. Der Anwendungsbereich der Vorschrift ist aber nicht auf redliche Vermieter beschränkt.

Die Rüge muss Tatsachen enthalten. Rein formalisierte Beanstandungen der Mietpreisabrede ohne Bezug zum konkreten Mietverhältnis genügen nicht. Deshalb reichen standardisierte Formular- oder Musterschreiben ebenso wenig wie die Äußerung allgemeiner Bedenken gegen die Wirksamkeit der Preisabsprache. Entsprechend dem Sinn und Zweck der Rügepflicht muss der Mieter konkret darlegen, worin er den Verstoß gegen § 556 d Abs. 1 BGB sieht, wobei keine zu hohen Anforderungen zu stellen sind. Er muss also die Höhe der ortsüblichen Vergleichsmiete bestreiten (Schmidt-Futterer/Börstinghaus, BGB § 556g Rn. 17-24, beck-online).

Dies steht im Einklang mit der Auffassung der Kammer, die Kl. entfalte primär rechtsberatende Tätigkeiten.

Auch handelt es sich nicht um eine erlaubnisfreie Nebentätigkeit zum Hauptgeschäftsfeld eines Inkassodienstleisters i.S.d. § 5 Abs. 1 Satz 1 RDG.

Der Gesetzgeber hat ebenfalls die Auffassung vertreten, dass eine ausufernde Auslegung der Vorschrift oder gar die von Vertragsparteien willkürlich und ohne Zusammenhang mit der Haupttätigkeit zu vereinbarende Erbringung von Rechtsdienstleistungen als „Nebenleistung“ vermieden werden sollte. Aus diesem Grunde hat der Rechtsausschuss des Bundestages gegenüber dem RegE eine deutliche Straffung der Norm empfohlen, indem er lediglich auf die - objektive - Zugehörigkeit einer Rechtsdienst-Nebenleistung zu einem Berufs- oder Tätigkeitsbild abgestellt und die im RegE noch enthaltene subjektive Komponente einer vertraglichen Vereinbarung gestrichen hat. Die dementsprechend Gesetz gewordenen Tatbestandsmerkmale einer erlaubnisfreien Rechtsdienst-Nebenleistung sind mithin der Dispositionsbefugnis der handelnden Personen entzogen.

Sind Rechtsdienstleistungen nach Abs. 1 Satz 1 des § 5 nur als „Nebenleistungen“ zu einer anderen Tätigkeit erlaubnisfrei, kommt diesem Tatbestandsmerkmal eine die Norm prägende Bedeutung zu. Zu seiner Konkretisierung hat der Gesetzgeber dem Kriterium der Zugehörigkeit zu einem Berufs- oder Tätigkeitsbild in Satz 1 der Vorschrift in ihrem Satz 2 mehrere ergänzende Kriterien hinzugefügt. Die Prüfung, ob eine bestimmte Dienstleistung eine erlaubte Rechtsdienstleistung i.S.d. Abs. 1 darstellt, ist dementsprechend in zwei Schritten vorzunehmen:

Zunächst ist zu prüfen, ob die Rechtsdienstleistung überhaupt zu dem jeweiligen Berufs- oder Tätigkeitsbild der Haupttätigkeit gehört. Bejahendenfalls ist dann weiter zu prüfen, ob es sich bei der Rechtsdienstleistung um eine Nebenleistung zu der Haupttätigkeit i.S.d. Abs. 1 Satz 2 handelt (Krenzler, Rechtsdienstleistungsgesetz, RDG § 5 Rn. 7-9, beck-online m.w.N. hinsichtlich der Gesetzesbegründungen). Dies ist aufgrund der zuvor ausgeführten Akquisepraxis der Kl., die erkennbar darauf angelegt ist, Rechtsberatung lediglich zum Zwecke des - nicht zwingenden - Abschlusses einer Abtretungsvereinbarung zu schließen, nicht der Fall und geht weit über die zulässige rechtsberatende Tätigkeit eines Inkassounternehmens hinaus.

Hierfür spricht auch, dass die rechtsberatende Tätigkeit der Kl. nach der hier streitgegenständlichen Beauftragung unter Einbeziehung der AGB der Kl. auch die Rechtsberatung umfasst.

Vor diesem Hintergrund kommt es auch nicht darauf an, ob eine Einschränkung der Befugnisse der Kl. wegen eines Eingriffs in ihre Berufsausübungsfreiheit einer aus dem Schutzzweck des RDG abgeleiteten Rechtfertigung bedürfe.

Der Kl. steht gegen die Bekl. auch kein Anspruch auf Feststellung der Erledigung des Auskunftsanspruchs aus § 256 ZPO zu. Durch die Auskunftserteilung der Bekl. hat sich der Rechtsstreit nicht i.S.d. § 91a ZPO erledigt. Die zulässige Klage war aus vorgenannten Gründen von Anfang an unbegründet.

Mangels Anspruch dem Grunde nach steht der Kl. auch kein Anspruch auf vorgerichtliche Rechtsverfolgungskosten nebst Zinsen zu. Im Übrigen schließt sich auch die Kammer den insofern zutreffenden Ausführungen des angefochtenen Urteils an. Zwar hätte sich die Bekl. bei Bestehen des Auskunftsanspruchs entgegen der diesbezüglichen Ausführung des angefochtenen Urteils mit Fristablauf im Verzug befunden, jedoch erfolgte die Beauftragung der Kl. bereits vor Verzugseintritt, weshalb der Schaden nicht kausal durch den Verzug entstanden ist (BGH, Urteil vom 25.11.2015 - IV ZR 169/14 - juris).

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 1, 2 ZPO bezüglich der Frage, ob die Tätigkeit der Kl. gegen das RDG verstößt, und ob § 556g BGB eine Tatbestandsvoraussetzung darstellt, zuzulassen, weil die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung hat und die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Revisionsgerichts erfordern. Beide vorgenannten Rechtsfragen werden in der Instanzrechtsprechung, insbesondere auch durch die Berliner Amtsgerichte und die Kammern des hiesigen Berufungsgerichts, unterschiedlich beurteilt und betreffend eine unbestimmte Vielzahl von Fällen, wie bereits aus den hier zitierten Entscheidungen ersichtlich wird.

Verschiedene Abteilungen des Amtsgerichts Tempelhof-Kreuzberg hatten entschieden, dass ein Inkassounternehmen gegen das Rechtsdienstleistungsgesetz verstößt, wenn es sich Ansprüche der Mieter wegen Verstoßes gegen die Mietpreisbremse abtreten lässt, weil die qualifizierte Rüge nach § 556 g den Anspruch erst entstehen lasse und deshalb eine unzulässige Rechtsberatung sei (GE 2018, 717, 767). Diese Auffassung vertrat auch die 67. Kammer des Landgerichts Berlin in ihrem Beschluss vom 3. Juli 2018. Die Abtretung für wirksam halten dagegen die 66. Kammer (Urteil vom 13. August 2018) und die 65. Kammer des Landgerichts Berlin (Urteil vom 22. August 2018), die die Revision zugelassen hat.

Die Mieter hatten ihre Ansprüche gegen die Vermieterin wegen Überschreitung der Mietpreisbremse an den Inkassodienstleister abgetreten; dieser machte Ansprüche auf Rückzahlung von überzahlten Mieten und Erstattung von außergerichtlichen Kosten geltend.

Die Entscheidung der ZK 67: Die Kammer bestätigte das Urteil des Amtsgerichts, das die Abtretung wegen Gesetzesverstoßes (unerlaubte Rechtsdienstleistung) als nichtig angesehen hatte. Eine Rechtsdienstleistung liege immer vor, wenn ein Sachverhalt unter den maßgeblichen rechtlichen Bestimmungen subsumiert und dabei über eine bloß schematische Anwendung von Rechtsnormen hinausgegangen werde. Die Tätigkeit der Klägerin in Form einer computerbasierten und standardisierten Fallanalyse (legal tech) stelle ebenfalls eine Rechtsdienstleistung dar. Die Registrierung als Inkassodienstleister reiche nicht aus, zumal die Klägerin auch nach der Abtretung umfassend rechtsberatend tätig gewesen sei, indem sie die konstitutive Rüge für den Mieter erhoben habe.

Die Entscheidung der ZK 63: Die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete mittels eines „Mietpreisrechners“ sei eine Rechtsdienstleistung im Sinne des § 2 Rechtsdienstleistungsgesetz – RDG, da sie eine rechtliche Prüfung des Einzelfalles erfordere. Der Schwerpunkt der Tätigkeit liege nicht auf der Erbringung von Inkassodienstleistungen, sondern die Klägerin werde primär rechtsberatend tätig.

Anders als bei einer privatärztlichen Abrechnungsstelle, die keine medizinische Prüfung vornehme, werde hier durch die qualifizierte Rüge nach § 556 g BGB die Tatbestandsvoraussetzung der noch nicht entstandenen Forderung erst geschaffen.

Anmerkung der Redaktion: Dass die Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete unter Anwendung des Mietspiegels mit einem „Mietpreisrechner“ ein Verstoß gegen das RDG sein könnte, ist offenbar auch nicht Auffassung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen, die selbst im Internet einen entsprechenden Abfrageservice anbietet.

Die Entscheidung der ZK 66: Anders dagegen die 66. Kammer unter Berufung auf die Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts, das für Inkassodienste angenommen habe, sie seien nicht nur zur Entgegennahme von Erfüllungshandlungen befugt, sondern auch zur rechtlichen Prüfung und Bewertung von Forderungen. Ein Inkassounternehmen sei nicht auf eine reine Beitreibungstätigkeit beschränkt. Schließlich erfordere auch der Verbraucherschutz eine möglichst enge Auslegung des gesetzlichen Verbots des § 134 BGB, um einen „vertragslosen“ Raum zu vermeiden.

Anmerkung der Redaktion: Die von der Kammer zugelassene Revision wurde eingelegt und ist unter dem Aktenzeichen VIII ZR 275/18 beim Bundesgerichtshof anhängig.

Die Entscheidung der ZK 65: So auch die 65. Kammer unter Berufung auf ihre frühere Entscheidung vom 20. Juni 2018 - 65 S 70/18 -. Die Registrierungsvoraussetzungen des § 10 RDG mit Anforderungen an die persönliche Zuverlässigkeit, Eignung und Sachkunde des Erlaubnisinhabers bildeten die Grundlage für eine weite Auslegung des Begriffs der „außergerichtlichen Forderungseinziehung“. Ein anderer Maßstab gelte nur dann, wenn Rechtsdienstleistungen als Nebenleistung im Sinne des § 5 RDG erbracht werden im Bereich des „Schadensmanagements“, etwa durch Kraftfahrzeugwerkstätten. Schließlich sei auch der Schutzzweck des RDG nicht darauf gerichtet, Rechtsanwälte vor außergerichtlicher Inkassotätigkeit von Inkassodienstleistern zu schützen.