Abtretung aller Vermieteransprüche, Kündigungszugang

Erklären die Parteien eines Rechtsstreits diesen in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt, ist das erstinstanzliche Urteil durch das Berufungsgericht im Beschlusswege aufzuheben.

Zugegangen ist eine Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann.

Eine Abtretung zugunsten Dritter ist nicht möglich.

II. Die Parteien haben den Rechtsstreit in der Berufungsinstanz übereinstimmend für erledigt erklärt. In einem solchen Fall ist das erstinstanzliche Urteil aufzuheben (Zöller/Althammer, ZPO, 33. Aufl., § 91a, Rn. 50).

Haben die Parteien den Rechtsstreit übereinstimmend für erledigt erklärt, hat das Gericht gemäß § 91a Abs. 1 ZPO nach billigem Ermessen aufgrund des Sach- und Streitstandes zum Zeitpunkt der Erledigung darüber zu entscheiden, wem die Kosten des Verfahrens zur Last fallen. Nach der dabei vorzunehmenden summarischen Prüfung des Ausgangs des Rechtsstreits wäre die Bekl. unterlegen, weshalb sie die Kosten des Rechtsstreits zu tragen hat.

1. Soweit die Bekl. in der Berufungsinstanz die fehlende Aktivlegitimation des Kl. rügt, weil das Grundstück zwischenzeitlich versteigert worden sei, vermag sie hiermit nicht durchzudringen. Gemäß § 265 Abs. 2 ZPO hat die Veräußerung oder Abtretung der streitbefangenen Sache oder des geltend gemachten Rechts auf den Prozess keinen Einfluss. Die Rechtsnachfolge ändert nichts an der Stellung der bisherigen Parteien (Greger in Zöller, aaO., § 265 Rn. 6).

2. Der Kl. kann seinen Anspruch auf Rückgabe der Mietsache sowohl auf § 546 BGB als auch auf § 985 BGB stützen. Das Rückgabebegehren kann neben § 546 BGB auch auf § 985 BGB gestützt werden, wenn der Vermieter gleichzeitig Eigentümer ist. Beide Ansprüche stehen in Anspruchskonkurrenz zueinander und können daher gleichzeitig geltend gemacht werden (Schmidt-Futterer/Streyl, Mietrecht, 14. Aufl., § 546, Rn. 11). Allerdings gibt § 985 BGB nur einen Anspruch auf Herausgabe, nicht auch auf Räumung. Der Kl. aber hat sowohl die Räumung als auch die Herausgabe begehrt.

Der Räumungs- und Herausgabeanspruch des Kl. folgt jedoch aus § 546 Abs. 1 BGB.

Gemäß § 546 Abs. 1 BGB hat der Mieter die Mietsache im Falle der Beendigung des Mietverhältnisses an den Vermieter zurückzugeben. Dies umfasst sowohl die Beräumung der Mietsache von den Sachen des Mieters als auch die Herausgabe an den Vermieter.

Dass die Parteien ein Mietverhältnis verband und der Kl. Vermieter und die Bekl. Mieterin war, ist zwischen den Parteien unstreitig. Dieses Mietverhältnis ist durch fristlose Kündigung des Kl. beendet worden.

a) Zwar hat die Kündigung des Kl. vom 6.12.2016 das Mietverhältnis nicht wirksam beendet. Dabei kann es dahinstehen, ob die Voraussetzungen für eine fristlose Kündigung erfüllt waren. Die Kündigung ist eine einseitige, empfangsbedürftige Willenserklärung, die ihre Wirksamkeit erst mit Zugang beim Empfänger erlangt. Zugegangen ist die Kündigungserklärung im Sinne des § 130 BGB jedoch erst, wenn sie so in den Machtbereich des Empfängers gelangt, dass dieser von ihrem Inhalt Kenntnis nehmen kann (BGH, Urt. v. 26.11.1997, VII ZR 22/97, BGHZ 137, 205; Staudinger-BGB/Rolfs, § 542, Rn. 32; Schmidt-Futterer/Blank, aaO., § 542, Rn. 71; Palandt-BGB/Ellenberger, 79. Aufl., § 130 Rn. 21). Vorliegend hat die Bekl. unstreitig das niedergelegte Schreiben von der Post nicht abgeholt, so dass dieses an den Absender zurückgesandt wurde.

b) Der Kl. hat jedoch mit Schriftsatz seines Prozessbevollmächtigten vom 10.10.2017 erneut eine Kündigung ausgesprochen. Diese Kündigung war wirksam.

aa) Die Bekl. kann dem nicht mit Erfolg entgegenhalten, dass der Kl. aufgrund einer im Mietvertrag vereinbarten Abtretung aller Rechte und Pflichten bezüglich des Objektes nicht befugt gewesen sei.

Aus § 21 des Mietvertrages ergibt sich Derartiges nicht. Dort heißt es:

„Aufgrund einer Hypothek im Grundbuch zugunsten von M. E. wird die vereinbarte Miete in der Türkei auf das Konto … überwiesen.“

Dies stellt lediglich eine Leistungsbestimmung dar, die allein die Zahlung der Miete betrifft.

Aber auch aus dem Umstand, dass im Rubrum des Vertrages hinter dem Namen des Kl. der Zusatz „(Eigentümer) Abtretung aller Rechte und Pflichten bezüglich des Objekts an M. E.“ steht, lässt sich die fehlende Kündigungsbefugnis des Kl. nicht herleiten. Ungeachtet dessen, dass bereits zweifelhaft ist, ob diese Formulierung überhaupt dem Bestimmtheitsgebot genügt, liegt hierin auch im Übrigen keine wirksame Abtretung. Gemäß § 398 BGB kann eine Forderung von dem Gläubiger durch Vertrag mit einem anderen auf diesen übertragen werden. Parteien des Abtretungsvertrages können also nur der Zedent und der Zessionar sein. Eine Abtretung zugunsten Dritter ist nicht möglich (OLG Frankfurt, Urt. v. 21.9.1983, 19 U 174/82, VersR 1984, 755; Palandt/Grüneberg, aaO., § 398, Rn. 3). Da den Vertrag nur der Kl. und die Bekl. unterschrieben haben, liegt eine Abtretungsvereinbarung zwischen dem Kl. und seinem Bruder nicht vor. Die Vertragsparteien konnten eine solche aber zugunsten des Bruders des Kl. nicht vereinbaren. Eine Abtretungsvereinbarung zwischen dem Kl. und seinem Bruder hat die Bekl. weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt.

bb) Auch ein Grund zur fristlosen Kündigung ist sowohl nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3a BGB als auch nach § 543 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3b BGB gegeben. Die Bekl. befand sich mit der Zahlung der Miete in einem beide Alternativen erheblich übersteigenden Zahlungsrückstand.

Dem steht die mit Schriftsatz der Bekl. vom 20.7.2017 erklärte Aufrechnung nicht entgegen. Mangels aufrechenbarer Ansprüche nämlich ging diese ins Leere und konnte die Zahlungsrückstände der Bekl. nicht beseitigen.

Zutreffend hat das LG einen Anspruch aus § 536a Abs. 2 BGB deshalb verneint, weil nicht die Bekl., sondern unstreitig die Untermieterin die behaupteten Mängel beseitigt hat. Sämtliche von der Bekl. vorgelegten Rechnungen der ausführenden Firmen sind an die Untermieterin gerichtet. Dass diese lediglich als Erfüllungsgehilfe der Bekl. tätig gewesen sei, hat die Bekl. nicht behauptet. Somit hat die Bekl. selbst die Mängel nicht beseitigt und folglich auch keinen Aufwendungsersatzanspruch.

Soweit sich die Bekl. in erster Instanz darauf berufen hat, die Untermieterin habe ihr sämtliche Ansprüche abgetreten, ist dieser Vortrag bereits unschlüssig, weil er weder erkennen lässt, wann eine solche Abtretung erfolgt sein soll, noch welche Forderungen abgetreten worden sein sollen. Somit ist schon nicht ersichtlich, ob die Abtretung hinreichend bestimmbar war oder mangels Bestimmbarkeit bereits unwirksam. Darüber hinaus ist nicht ersichtlich, woraus Ansprüche der Untermieterin gegen den Kl. herrühren sollen. Ein unmittelbarer Aufwendungsersatz des Untermieters gegen den Hauptvermieter sieht § 536a Abs. 2 BGB nicht vor. Vielmehr richtet sich ein möglicher Aufwendungsersatzanspruch des Untermieters allein gegen den Hauptmieter. Wenn aber die Untermieterin der Bekl. Ansprüche abgetreten haben will, die sich eben gegen diese richten, ist dies einem Anspruch der Bekl. gegen den Kl. nicht dienlich.

Die Bekl. kann die von ihr behaupteten Kosten, die der Untermieterin entstanden sind, dem Kl. aber auch nicht als Schadensersatz gemäß § 536a Abs. 1 BGB entgegenhalten. Die Bekl. hat weder vorgetragen noch unter Beweis gestellt, dass sie der Untermieterin die von dieser verursachten Kosten ersetzt hat. Dies aber wäre für die Entstehung eines kausalen Schadens erforderlich gewesen. Weiter erforderlich ist es, dass die Bekl. im Falle einer Leistung an die Untermieterin hierzu auch verpflichtet war. Das setzt gem. § 536a Abs. 2 BGB voraus, dass die Untermieterin gegenüber der Bekl. die Mängel angezeigt und diese mit der Beseitigung in Verzug gesetzt hat. Hierzu aber hat die Bekl. nichts vorgetragen.

Wenn eine Abtretungsvereinbarung geschlossen wird, steht dem Abtretenden z. B. der Anspruch auf Mietzahlung nicht mehr zu. Wenn zusätzlich auch noch sämtliche weitere mit dem Grundstück und dem Mietverhältnis im Zusammenhang stehende Ansprüche abgetreten werden, könnte es im Falle von Mietschulden an einer Kündigungsbefugnis fehlen. Hiermit und mit der Frage, wann eine Kündigung zugegangen ist, befasst sich die Entscheidung des OLG Rostock.

Der Geschäftsraummietvertrag enthielt im Rubrum hinter dem Namen des klagenden Vermieters den Zusatz: „(Eigentümer) Abtretung aller Rechte und Pflichten bezüglich des Objekts an M. E.“ und in § 21 den Zusatz „Aufgrund einer Hypothek im Grundbuch zugunsten von M. E. (Anmerkung der Redaktion: Bruder des Klägers) wird die vereinbarte Miete in der Türkei auf das Konto … überwiesen.“ Nachdem die Beklagte die Mieten für November und Dezember 2016 nicht gezahlt hatte, kündigte der Kläger das Mietverhältnis mit Einschreiben vom 6. Dezember 2016 fristlos; das niedergelegte Schreiben wurde mangels Abholung an den Kläger zurückgesandt. Im Verlauf des Herausgabe- und Räumungsrechtsstreits kündigte der Prozessbevollmächtigte des Klägers das Mietverhältnis am 10. Oktober 2017 wegen rückständiger Miete erneut fristlos, woraufhin das Landgericht Rostock der entsprechenden Klage stattgab.

Nachdem die Parteien im Berufungsverfahren den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt erklärt hatten, hob das OLG Rostock das landgerichtliche Urteil durch Kostenbeschluss nach § 91a ZPO auf und legte der Beklagten die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen auf. Zwar habe die Kündigung vom 6. Dezember 2016 das Mietverhältnis nicht beendet; die Kündigungserklärung sei der Beklagten i.S.d. § 130 BGB nicht zugegangen, weil sie das niedergelegte Schreiben nicht abgeholt habe. Jedoch habe die Kündigung wegen Mietrückständen vom 10. Oktober 2017 das Mietverhältnis beendet, wobei sich die Beklagte hinsichtlich deren Wirksamkeit nicht auf eine Abtretung des Klägers hinsichtlich aller Rechte aus dem Mietvertrag und deshalb den Verlust seiner Kündigungsbefugnis berufen könne.

§ 21 des Mietvertrages stelle nur eine Leistungsbestimmung dar, die allein die Mietzahlung betreffe. Die Formulierung im Rubrum beinhalte jedenfalls deshalb keine wirksame Abtretung, weil diese nicht zwischen dem Kläger als Zedenten und dessen Bruder als Zessionar getroffen worden sei, sondern zwischen dem Kläger und der Beklagten. Das sei eine Abtretung zugunsten Dritter, die gesetzlich nicht vorgesehen sei. Soweit die Beklagte mit Gegenforderungen wegen Mängelbeseitigung die Aufrechnung erklärt habe, sei diese ins Leere gegangen; sämtliche von ihr vorgelegten Rechnungen seien an ihre Untermieterin gerichtet gewesen, welche wohl die behaupteten Mängel beseitigt habe.