Abtretbarkeit

Abtretbarkeit; Mieterhöhungsrecht; Gewerbemiete; Lebenshaltungskostenindex

Das vertragliche Recht des Vermieters, unter bestimmten Umständen eine Mietzinserhöhung verlangen zu können, ist nicht gesondert abtretbar.

Die Bekl. ist aufgrund eines im Jahre 1979 mit den Rechtsvorgängern der Kl. abgeschlossenen Mietvertrages Mieterin von Gewerberäumen. § 4 des Mietvertrages sieht vor, daß der Vermieter bei einer bestimmten Veränderung der Lebenshaltungskosten berechtigt ist, eine Erhöhung der Grundmiete zu verlangen; für den Fall, daß sich die Mietvertragsparteien nicht einigen, soll ein Schiedsgutachten eingeholt werden. Die Kl. haben das Grundstück im November 1987 käuflich erworben und sind am 27. Dezember 1988 als Eigentümer im Grundbuch eingetragen worden. Die Kl. nehmen die Bekl. aus abgetretenem Recht auf Zahlung rückständigen Mietzinses für das Jahr 1988 in Anspruch. Die Parteien streiten sich unter anderem über die Höhe des zu zahlenden Mietzinses. Durch Schreiben vom 2. Juni 1988 verlangten die Kl. von der Bekl. im Hinblick auf § 4 des Mietvertrages eine Erhöhung der mit 5.000 DM vereinbarten Grundmiete um 1.071,50 DM. Da die Bekl. widersprach, holten die Kl. ein Schiedsgutachten ein, wonach die ortsübliche Vergleichsmiete für die Mieträume 9.000 DM betragen soll. Die Kl. sind der Auffassung, ihnen stehe ab Januar 1988 ein Mietzins in Höhe von 9.500 DM zuzüglich Mehrwertsteuer monatlich zu. Das Recht zur Mietzinserhöhung sei dadurch auf sie übergegangen, daß die Nutzung des Grundstücks nach dem Kaufvertrag mit den Voreigentümern ab 2. Januar 1988 ihnen hätte zustehen sollen. Das Landgericht hat die Klage, soweit sie den erhöhten Mietzins betrifft, abgewiesen. Die Berufung der Kl. hatte keinen Erfolg.

Aus den Gründen: Der Anspruch der Kl. auf Zahlung eines erhöhten Mietzinses aufgrund der Mieterhöhungserklärung vom 2. Juni 1988 ist nicht gegeben. Die Frage, ob die Kl., obwohl erst am 27. Dezember 1988 im Grundbuch als Eigentümer eingetragen, bereits für das Jahr 1988 die Rechte auf Mieterhöhung aus § 4 des Mietvertrages zwischen den Voreigentümern und der Bekl. geltend machen konnten, hängt davon ab, ob und inwieweit das in § 4 des Mietvertrages verbriefte Recht auf Mieterhöhung schuldrechtlich ohne Mitwirkung der Bekl. auf die Kl. übertragbar war.

Eine ausdrückliche Abtretung von Mietzinsansprüchen und damit zusammenhängenden Rechten ist in dem notariellen Kaufvertrag vom November 1987 (Ziffer III 4 und 5) nicht erklärt worden. Danach sollten allerdings zum genannten Zeitpunkt die Nutzungen auf die Kl. übergehen. Allgemein wird in der Vereinbarung bezüglich des Übergangs von Nutzungen auch eine Abtretung der Mietzinsansprüche seitens des Grundstücksverkäufers an den Grundstückskäufer angesehen. Dies wird im vorliegenden Falle noch dadurch verdeutlicht, daß es in III Ziffer 5 des notariellen Vertrages ausdrücklich heißt, die Miet und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden übernommen. Danach mag davon ausgegangen werden, daß alle Rechte aus dem Mietvertrag von 1979 - soweit irgend rechtlich möglich - zum 2. Januar 1988 auf die Kl. übergehen sollten. Dies bedeutet aber nicht ohne weiteres, daß damit auch die Rechte aus § 4 des Mietvertrages erfaßt waren. Auch wenn von einer Abtretung der übrigen Rechte, insbesondere des Anspruchs auf Mietzinszahlung, ausgegangen wird, ergibt sich daraus nicht zwangsläufig ein Übergang des Rechts zur Mieterhöhung. § 401 BGB findet auf das diesbezügliche vertraglich begründete Recht der Voreigentümer schon nach dem Wortlaut keine Anwendung. Es ist zwar anerkannt, daß mit der Hauptforderung auch unselbständige Hilfs- und Gestaltungsrechte mitübertragen werden können, was sich unter den gegebenen Umständen auch ohne ausdrückliche diesbezügliche Erklärung ergeben kann. Die Frage der Wirksamkeit einer derartigen Übertragung von Nebenrechten hängt aber weiter davon ab, ob und inwieweit derartige Rechte ohne Mitwirkung des Schuldners übertragbar sind. Hieran scheitert eine möglicherweise zwischen den Parteien des notariellen Vertrages vom November 1987 gewollte Übertragung der Rechte aus § 4 des Mietvertrages: Da die Wirkung nach § 571 Abs. 1 BGB unstreitig erst mit der Eintragung der Kl. im Grundbuch am 27. Dezember 1988 eintrat, wäre das Recht zur Mieterhöhung nach § 4 des Mietvertrages nur unter der Voraussetzung auf die Kl. übergegangen, daß die Parteien des notariellen Vertrages vom November 1987 das mit der Bekl. bestehende Mietverhältnis als Ganzes wirksam übertragen haben. Für einen derartigen Willen könnte zwar sprechen, daß es in dem notariellen Vertrag heißt, Miet- und Pachtverhältnisse seien bekannt und würden übernommen. Die Übertragung des gesamten Schuldverhältnisses zwischen den Voreigentümern und der Bekl. auf die Kl. hätte aber eine Mitwirkung der Bekl. vorausgesetzt, die unstreitig nicht vorlag.

Die Berechtigung der Kl. zur Geltendmachung der Rechte aus § 4 des Mietvertrages vor dem Eigentumsübergang am 27. Dezember 1988 hängt demzufolge davon ab, ob diese Rechte allein, ohne daß es zu einer Übertragung des Rechtsverhältnisses im ganzen kam, auf die Kl. hätten übertragen werden können. Eine derartige Übertragung ohne Mitwirkung des Schuldners wird allgemein nicht für zulässig gehalten (vgl. Sternel, Mietrecht, 3. Aufl., III Rdnr. 551; LG Berlin in GE 1989, S. 829 ff. und die dort angegebenen weiteren Fundstellen). Der Senat folgt dieser Ansicht. Das Aushandeln eines neuen Mietzinses ist so eng mit dem Verhältnis von Leistung und Gegenleistung verbunden, daß das Recht dazu vom Vermieter nicht gesondert abgetreten werden kann. Es handelt sich insoweit auch nicht um eine Forderung im Sinne von § 398 BGB.

Aus diesem Grunde ergibt auch die besondere Regelung im Mietvertrag zwischen den Voreigentümern und der Bekl., daß eine Übertragung des Rechts auf Mietzinserhöhung ohne Mitwirkung der Bekl. nicht möglich sein sollte: Die Mietzinserhöhung nach § 4 des Mietvertrages setzte Verhandlungen zwischen den Mietvertragsparteien voraus. Derartige Verhandlungen hätten demzufolge nur zwischen den Voreigentümern und der Bekl. geführt werden können, wozu es im Hinblick auf die Mieterhöhungserklärung der Kl. vom 2. Juni 1988 nicht gekommen ist. Wie bereits dargelegt, waren die Kl. jedenfalls vor ihrer Eintragung im Grundbuch nicht Mietvertragspartei im Verhältnis zu der Bekl. geworden, da das Schuldverhältnis nicht im ganzen auf die Kl. übertragen worden ist.

Die Kl. haben die Voreigentümer bei dem Begehren auf Mietzinserhöhung laut Schreiben vom Juni 1988 auch nicht im Sinne von § 164 Abs. 1 BGB wirksam vertreten. Abgesehen davon, daß das Schreiben einen derartigen Vertretungswillen nicht erkennen läßt, behaupten die Kl. jedenfalls nicht ausdrücklich, von den Voreigentümern insoweit bevollmächtigt worden zu sein.