Abtrennung von Versorgungsleitungen durch Eigentümergemeinschaft gegenüber säumigem Wohnungseigentümer

Abtrennung von Versorgungsleitungen durch Eigentümergemeinschaft gegenüber säumigem Wohnungseigentümer; Versorgungssperre

Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen, daß die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von den zentralen Versorgungsleitungen abgetrennt werden. (Leitsatz der Redaktion)

Die Parteien streiten um die Verpflichtung des Antragsgegners, den Antragstellern Zutritt zu der im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung in seinem Eigentum stehenden Wohnung zum Zweck der Durchsetzung einer Versorgungssperre (Wasser- und Wärmelieferung) zu gewähren. Die Antragsteller sind Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft, der Antragsgegner war seit dem 8. September 1981 und im Zeitpunkt der Verfahrenseinleitung Eigentümer der Wohnung Nr. 12 im zweiten Obergeschoß. Die Versorgung der in dem Gebäude liegenden Einheiten mit Heizung und Wasser erfolgt über eine Zentralheizung und eine zentrale Wasserversorgung. Nach Teil II § 9 der Teilungserklärung vom 13. Juli 1979 richtet sich in der Eigentümerversammlung das Stimmrecht nach den Miteigentumsanteilen. Die Teilungserklärung enthält keine Vorschriften über die Entziehung des Wohnungseigentums oder die Anordnung einer Versorgungssperre, sondern verweist ergänzend auf die §§ 10 bis 29 WEG. Der Antragsgegner hatte mit notariellem Kaufvertrag vom 11. April 1996 die Einheit Nr. 12 verkauft. Die Käuferin wurde in der Folgezeit jedoch zunächst nicht als Eigentümerin im Wohnungsgrundbuch eingetragen. Der Antragsgegner hatte die Einheit Nr. 12 in der Vergangenheit vermietet. Er zahlte nicht die auf die Einheit Nr. 12 entfallenden Wohngelder. Am 31. Juli 1998 betrug der Wohngeldrückstand 27.157,13 DM und wuchs weiter stetig an. Im Hinblick auf die Wohngeldrückstände des Antragsgegners wurde durch Eigentümerbeschluß vom 12. August 1998 zu TOP 1. 2. bei einer Anwesenheit von 6.746/10.000stel MEA mit 11 Ja-Stimmen folgender Beschluß gefaßt, der nicht angefochten wurde:

"TOP Nr. 1. 2. Kappung der Versorgungsleitungen hinsichtlich des Wohnungseigentums 12

Beschlußantragsbegründung

Die Verwaltung weist darauf hin, daß das Wohngeldkonto J. (WE 12) gemäß Saldenliste zum 31.7.1998 einen Wohngeldrückstand in Höhe von 27.157,13 DM aufweist. Der Wohnungseigentümer wurde regelmäßig auf Zahlung des Wohngeldes verklagt ...

Aufgrund der Vollstreckungsbescheide wurde die Zwangsvollstreckung ohne Erfolg durchgeführt. In Ermangelung anderer erfolgversprechender Vollstreckungsmaßnahmen hat das Anwaltsbüro O. G. die künftigen Rentenansprüche gepfändet. Wann und in welcher Höhe Rentenbeträge an Herrn J. ausgezahlt werden, ist aus datenschutzrechtlichen Gründen nicht zu erfahren.

Es ergeht folgender Beschluß:

Aufgrund der bislang erfolglosen Vollstreckungsmaßnahmen sowie im Hinblick auf den o. a. erheblichen Wohngeldrückstand machen die Wohnungseigentümer gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht in bezug auf die Wärme- und Wasserlieferung geltend. Gemäß § 15 Abs. 2 wird deshalb die Trennung der entsprechenden Versorgungsleitungen - soweit praktisch möglich - zu der Einheit Nr. 12 (J.) beschlossen. (OLG Celle vom 9.11.1990, Az. 4 W 211/90)

Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: 11; Nein-Stimmen: ./.; Stimmenthaltungen: ./.

Der Beschlußantrag wurde somit angenommen."

Am 14. Dezember 1998 wurde erneut ein Zwangsversteigerungsvermerk in das Wohnungsgrundbuch der Einheit Nr. 12 eingetragen. Der Antragsgegner leistete auch in der Folgezeit keine Wohngeldzahlungen. Ferner gewährte er nicht den Zutritt zu seiner Wohnung. Daraufhin wurde mit Eigentümerbeschluß vom 1. Juli 1999 zu TOP 1. 6. bei einer Anwesenheit von 5.352/10.000stel MEA folgender Beschluß gefaßt, der ebenfalls bestandskräftig wurde:

"TOP Nr. 1. 6. Beauftragung der Verwaltung zur klageweisen Durchsetzung des Zutritts zur Wohneinheit J.

Beschlußantragsbegründung:

Da zu erwarten ist, daß der Eigentümer Herr J. den Zutritt zu seiner Wohneinheit zum Zwecke der Kappung der Versorgungsleitungen verweigern wird, ist eine entsprechende Beschlußfassung erforderlich.

Es ergeht folgender Beschluß:

Der Verwalter wird bevollmächtigt, zur Durchsetzung des Beschlusses der Versammlung vom 12. August 1998, TOP 1. 2., klageweise den Zutritt zu erzwingen.

Zur Bevollmächtigung eines Rechtsanwalts ist er berechtigt.

Abstimmungsergebnis: Ja-Stimmen: 11; Nein-Stimmen: 0; Stimmenthaltungen; 0

Der Beschlußantrag wurde somit angenommen."

Mit der Antragsschrift vom 29. Mai 2000 haben die Antragsteller beantragt, den Antragsgegner zu verpflichten, ihnen, vertreten durch den Verwalter, den Zutritt zu der Wohnung Nr. 12 zu gewähren, um die Abtrennung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser von der zentralen Versorgung durchzuführen. Diesem Antrag hat das Amtsgericht stattgegeben und seinen Beschluß im Wege der einstweiligen Anordnung für sofort vollstreckbar erklärt.

(...)

b) Der von den Antragstellern geltend gemachte Verpflichtungsantrag auf Duldung der Unterbrechung der Versorgungsleitungen für Heizung und Warmwasser in der Wohnung Nr. 12 war begründet. Der Eigentümergemeinschaft stand aus § 15 Abs. 2 WEG in Verbindung mit § 273 Abs. 1 BGB gemäß dem Eigentümerbeschluß vom 12. August 1998 zu TOP 1. 2. ein Anspruch gegen den Antragsgegner auf Zutritt zu der Wohnung Nr. 12 zum Zwecke der Abtrennung der Versorgungsleitungen zu.

c) Ungeachtet seiner Bestandskraft entsprach der Eigentümerbeschluß vom 12. August 1998 inhaltlich den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Die Wohnungseigentümergemeinschaft kann mit einfacher Mehrheit gegenüber einem säumigen Wohngeldschuldner eine Versorgungssperre derart beschließen, daß die in der Wohnung des säumigen Wohngeldschuldners vorhandenen Leitungen von den zentralen Versorgungsleitungen abgetrennt werden (vgl. OLG Celle NJW-RR 1991, 1118; BayObLG MDR 1992, 967 = WuM 1992, 207; OLG Hamm OLGZ 1994, 269 = NJW-RR 1994, 145 = MDR 1994, 163; Bärmann/Pick/ Merle, WEG, 8. Aufl., § 28 Rdnr. 133; Staudinger/Bub, WEG, § 28 Rdnr. 146). Die Vorschrift des § 18 Abs. 2 Nr. 2 WEG (Entziehung des Wohnungseigentums im Falle eines Zahlungsrückstandes) stellt hinsichtlich der möglichen Maßnahmen der Gemeinschaft gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner keine abschließende Sonderregelung dar. Keinem Wohnungseigentümer ist es zumutbar, auf Dauer für einen anderen Wohnungseigentümer den auf diesen entfallenden Kostenanteil zu übernehmen. Nach § 273 Abs. 1 BGB ist die Gemeinschaft berechtigt, gegenüber dem säumigen Wohngeldschuldner in bezug auf die Lieferung von zentralen Versorgungsleistungen ein Zurückbehaltungsrecht auszuüben, wenn der säumige Wohngeldschuldner den auf ihn entfallenden Anteil an den Kosten für die zentral angebotenen Versorgungsleistungen, die zunächst aus den Mitteln der Gemeinschaft im voraus gezahlt werden, seinerseits nicht an die Gemeinschaft leistet. Dabei ist allerdings Voraussetzung für die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts, daß der Wohnungseigentümer sich mit der Zahlung der auf ihn entfallenden Anteile in erheblichem Umfang in schuldhaftem Verzug befindet. Die nach § 273 Abs. 1 BGB erforderliche Konnexität der wechselseitig geschuldeten Leistungen liegt darin, daß der Wohnungseigentümer der Gemeinschaft Wohngeldbeiträge auf die Gesamtkosten der Bewirtschaftung der Wohnanlage schuldet, während die Gemeinschaft über die im Gemeinschaftseigentum gelegenen Versorgungsleitungen dem einzelnen Wohnungseigentümer die Versorgung seiner Einheit verschafft (vgl. Bielefeld ZWE 2000, 516).

d) Die Ausübung des Zurückbehaltungsrechts seitens der Gemeinschaft ist von dem betroffenen Wohnungseigentümer hinzunehmen, da er diese Reaktion durch sein vorangehendes Verhalten, nämlich durch die Nichtzahlung der von ihm geschuldeten Wohngelder, verursacht hat. Es überwiegt das Interesse der übrigen Wohnungseigentümer, auf Dauer nicht anteilig die Kosten des säumigen Wohngeldschuldners tragen zu müssen. Die Erwägungen des Antragsgegners betreffend die Pflicht von öffentlichen Versorgungsunternehmen zur Belieferung von privaten Abnehmern finden auf das lnnenverhältnis der Wohnungseigentümer untereinander keine Anwendung; abgesehen davon haben auch die Versorgungsunternehmen die Möglichkeit einer Liefersperre (vgl. BayObLG MDR 1992, 967; OLG Hamm OLGZ 1994, 269 = MDR 1994,163 m. w. N.; BGHZ 115, 99 = NJW 1991, 2645).

e) Der Eigentümerbeschluß vom 12. August 1998 ist auch in inhaltlicher Sicht ausreichend bestimmt. Er deckt nach seinem Wortlaut und Sinngehalt der von ihm erstrebten Regelung den Zutritt der Gemeinschaft zur Wohnung Nr. 12 sowie die Durchführung der Abtrennung der Versorgungsleitungen für Heizung und Wasser von den zentralen Versorgungsleitungen. Einer weiteren Ankündigung der geplanten Vorgehensweise durch die Gemeinschaft gegenüber dem Antragsgegner vor der Einleitung des vorliegenden Verfahrens bedurfte es nicht, da dem Antragsgegner bereits mit den Beschlußfassungen vom 12. August 1998 und 1. Juli 1999 die Vorgehensweise der Antragsteller bekannt gemacht war. Nach den verfahrensfehlerfreien Feststellungen des Landgerichts ist eine Beschädigung des Gemeinschaftseigentums durch die Unterbrechung der Versorgung mit Wasser und Heizung nicht zu befürchten, weil die Wohnung im zweiten Obergeschoß zwischen bewohnten Wohnungen belegen ist.

f) Der vom Rechtsbeschwerdeführer zitierte Rechtsentscheid des 8. Zivilsenats des Kammergerichts vom 25. Juni 1990 (NJW 1990, 3218 = NJW-RR 1990, 1166 = WuM 1990, 376 = ZMR 1990, 336) begründet keine abweichende rechtliche Beurteilung. Allerdings hat das Kammergericht dort entschieden: Der Mieter einer Eigentumswohnung hat gegen seinen Vermieter auch dann einen gerichtlich durchsetzbaren Anspruch auf Mängelbeseitigung, wenn die zur Mängelbeseitigung erforderlichen Maßnahmen Eingriffe in das gemeinschaftliche Eigentum der Wohnungseigentümergemeinschaft notwendig machen und - soweit erforderlich - ein zustimmender Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung noch nicht vorliegt. Damit ist jedoch noch nicht endgültig darüber befunden, ob es zu primären oder sekundären Gewährleistungsansprüchen kommt, wenn der Vermieter seinen Pflichten nicht nachkommt. Der Senat sieht sich im übrigen durch die später ergangene Entscheidung des BGH vom 29. November 1996 (NJW 1996, 714 = ZMR 1996, 147 = MDR 1996, 355 = WM 1996, 487) bestätigt. Dort heißt es: Es gehört zum Risikobereich des Vermieters, daß die Vermietung von Teileigentum mit der Gemeinschaftsordnung vereinbar ist. Wurde ihm gemäß § 15 Abs. 3 WEG die Vermietung untersagt, kann er sich in der Regel nicht deswegen durch Kündigung aus wichtigem Grund von dem Mietverhältnis lösen. Daraus ergibt sich nach Auffassung des Senats, daß der Vermieter gegebenenfalls sekundären Schadensersatzansprüchen des Mieters ausgesetzt ist und diesem jedenfalls nicht mehr Rechte verschaffen kann, als er selbst gegenüber der Eigentümergemeinschaft hat.

2. (...)

3. Eine Vorlagepflicht gemäß § 28 Abs. 2 FGG ist nicht gegeben. Zwar vertritt das OLG Köln in seinem Urteil vom 15. März 2000 (NJW-RR 2001, 301 = ZMR 2000, 639 = WM 2000, 488 = NZM 2000, 1026 = ZWE 2000, 543) die Auffassung, die Wohnungseigentümergemeinschaft sei auch bei erheblichem Wohngeldrückstand eines Wohnungseigentümers für die Vergangenheit nicht berechtigt, gegenüber dem Mieter des säumigen Wohnungseigentümers die Versorgung der vermieteten Räume mit Energie (Elektrizität, Wasser und Strom) bis zum Ausgleich der Rückstände zu unterbinden. Dieses Urteil ist aber im Zivilprozeß ergangen und nicht auf weitere Beschwerde im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit, wie es § 28 Abs. 2 FGG für die Vorlagepflicht vorsieht. Aus der Sicht des Senats ist freilich kaum zu begründen, weshalb dem Mieter eine bessere Rechtsstellung einzuräumen ist als dem Wohnungseigentümer bei einer Selbstnutzung, weil der Wohnungseigentümer dem Mieter nur die Nutzungsbefugnis verschaffen kann, die er selbst inne hat. Eine Vorlagepflicht folgt auch nicht daraus, daß das OLG Hamm OLGZ 1984, 278 = NJW 1984, 2704 ein Zurückbehaltungsrecht verneint hat, weil es sich in der dortigen Entscheidung um den Sonderfall der Fertigstellung eines steckengebliebenen Bauvorhabens in der Anfangsphase der Wohnungseigentümergemeinschaft gehandelt hat und überdies das OLG Hamm OLGZ 1994, 269 = MDR 1994, 163 inzwischen für einen Fall wie den vorliegenden eine andere Auffassung vertreten hat.

Wenn ein Wohnungseigentümer mit den Zahlungen von Wohn-(Haus-)geld in Verzug ist, kann die Eigentümergemeinschaft das gerichtliche Mahnverfahren betreiben, notfalls auch die Zwangsversteigerung (Einzelheiten siehe Armbrüster GE 1998, 530). Ausnahmsweise erlaubt ist aber auch die effektivere Form der Selbsthilfe im Wege des Zurückbehaltungsrechts, indem die Versorgungsleitungen für die Wohnung gekappt werden.

Der Eigentümer war mit erheblichen Wohngeldzahlungen in Verzug; die Zwangsvollstreckung aus Vollstreckungsbescheid war ohne Erfolg. Die Eigentümergemeinschaft beschloß daraufhin, die Versorgungsleitungen zu der Wohnung zu kappen. In einem weiteren Beschluß wurde der Verwalter ermächtigt, klageweise den Zutritt zur Wohnung zu erzwingen.

Mit Beschluß vom 21. Mai 2001 billigte das Kammergericht diese Vorgehensweise und meinte, die Eigentümergemeinschaft könne darüber mit Mehrheit entscheiden. Es entspreche den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung, wenn auf diese Weise der säumige Eigentümer zur Erfüllung seiner Wohngeldverpflichtungen angehalten werde. Den übrigen Eigentümern sei es nicht zumutbar, den entsprechenden Kostenanteil zu übernehmen. Aus dem Rechtsentscheid des Kammergerichts über die Gewährleistungsrechte des Mieters einer Eigentumswohnung ergebe sich nichts anderes. Auch die Entscheidung des OLG Köln, wonach gegenüber einem Mieter nicht die Versorgungsleitungen gekappt werden können, betreffe einen anderen Fall; der Senat hält allerdings diese Entscheidung auch nicht für überzeugend ("kaum zu begründen").

Eigentümergemeinschaften müssen sich nicht damit abfinden, daß einzelne Wohnungseigentümer ihr Wohngeld nicht zahlen. Das Kappen der Versorgungsleitungen ist der schnellste, billigste und effektivste Weg, wenn eine Zwangsvollstreckung aus einem Titel erfolglos bleibt. Der Wohnungseigentümer, der ohne Wasser und Heizung ist, wird entweder seine Verpflichtungen erfüllen oder die Wohnung verkaufen.