Abstrakte Beschreibung für Person des Vermieters (zukünftiger Erwerber) ausreichend

Abstrakte Beschreibung für Person des Vermieters (zukünftiger Erwerber) ausreichend; Schriftform; BGB-Gesellschaft

Zur Wahrung der Schriftform i. S. d. § 566 BGB a. F., wenn der Vertrag für eine BGB-Gesellschaft geschlossen wird, deren Zusammensetzung bei Vertragsschluß noch nicht namentlich feststeht.

1 Die Parteien streiten über die Wirksamkeit einer von der Bekl. ausgesprochenen ordentlichen Kündigung eines gewerblichen Mietvertrages.

2 Mit schriftlichem Vertrag vom 23. November 1996 vermietete der Eigentümer des Grundstücks D.straße in M., Steffen W., Geschäftsräume, die auf diesem Grundstück errichtet werden sollten, an die Bekl. für die Dauer von 15 Jahren.

3 § 1 Nr. 1 des Mietvertrages lautet:

"Herr Steffen W. handelt für eine Erwerbergemeinschaft, die die Erstellung und Vermietung eines Wohn- und Geschäftshauses in M. betreibt. Die Erwerbergemeinschaft ist in ihrer jeweiligen Zusammensetzung Vertragspartner dieser Vereinbarung - Vermieter -."

4 Bei Abschluß des Mietvertrages standen die Mitglieder der Gemeinschaft, die das Grundstück erwerben, bebauen und vermieten sollte, noch nicht fest.

5 In § 1 Nr. 2 des Mietvertrags heißt es:

"Der Mieter mietet vom Vermieter eine Gebäudenutzfläche gemäß DIN 277 von ca. 1561 m2 in dem noch zu errichtenden Gebäude in M. B.straße/D.straße. Vermietet wird der gesamte über den Eingang D.straße erreichbare Gebäudebereich ..."

6 Auf Seite 1 des Mietvertrages ist unter der Rubrik "Mietgegenstand" festgehalten, daß sich die Mieträume im vierten Obergeschoß des zu errichtenden Gebäudes - Bauteil I - befinden und eine Fläche von ca. 1.443 m2 gemäß Grundrißplan Anlage 1 aufweisen sollen. Weder Plan noch Baubeschreibung waren dem Mietvertrag beigefügt. Neben den Geschäftsräumen wurden im vierten Obergeschoß auch Wohnräume errichtet. Die Lage der vermieteten Geschäftsräume ist im Mietvertrag nicht beschrieben.

7 Mit Schreiben vom 27. September 2001 kündigte die Bekl. den Mietvertrag zum 31. März 2002.

8 Die Kl., die zum Kreis der Personen gehören, die das Grundstück erworben und bebaut haben, machen den Mietzins für den Monat April 2002 geltend. Das Landgericht hat die Bekl. antragsgemäß zur Zahlung von 16.811,53 € nebst Zinsen verurteilt. Das Oberlandesgericht hat auf die Berufung der Bekl. die Klage abgewiesen. Dagegen wenden sich die Kl. mit ihrer vom Oberlandesgericht zugelassenen Revision.

(...) 13 2. Die Entscheidung des Berufungsgerichts hält im Ergebnis einer Nachprüfung stand.

14 a) Die in § 566 BGB a. F. vorgesehene Schriftform ist nicht eingehalten.

15 aa) Im Ausgangspunkt zutreffend geht das Berufungsgericht allerdings davon aus, daß es zur Einhaltung der Schriftform des § 566 BGB a. F. zwar grundsätzlich erforderlich ist, daß sich die wesentlichen Vertragsbedingungen - insbesondere Mietgegenstand, Mietzins sowie Dauer und Parteien des Mietverhältnisses - aus der Vertragsurkunde ergeben. Da aber auch formbedürftige Vertragsklauseln grundsätzlich der Auslegung zugänglich sind, wenn sie sich als unklar und lückenhaft erweisen, brauchen indes auch wesentliche Tatbestandsmerkmale des Rechtsgeschäftes nicht bestimmt angegeben zu werden, sofern nur die Einigung über sie beurkundet ist und der Inhalt bestimmbar bleibt. Die Bestimmbarkeit muß allerdings im Zeitpunkt des Vertragsschlusses gegeben sein. Insoweit darf auch auf außerhalb der Urkunde liegende Umstände zurückgegriffen werden, die aber, wie das Berufungsgericht zu Recht annimmt, ebenfalls zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses bereits vorliegen müssen (BGH, Senatsurteil vom 7. Juli 1999 - XII ZR 15/97 - NJW 1999, 3257, 3259).

16 bb) Soweit das Berufungsgericht aber meint, die Schriftform sei deshalb nicht gewahrt, weil der Vermieter zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht hinreichend bestimmbar gewesen sei, kann ihm nicht gefolgt werden. Das Berufungsgericht stellt zu hohe Anforderungen an den Begriff der Bestimmbarkeit. Wären die künftigen Eigentümer bei Vertragsabschluß bereits bekannt gewesen, so wäre bereits das Merkmal der "Bestimmtheit" erfüllt. "Bestimmbarkeit" verlangt demgegenüber aber ein deutlich geringeres Maß an Genauigkeit. Dafür genügt eine abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, die Vertragsparteien zu ermitteln.

17 Die Frage der Bestimmbarkeit von Vertragsparteien stellt sich in vergleichbarer Weise bei der Abtretung künftiger Forderungen. Dabei verlangt die Rechtsprechung nicht, daß die Person des Schuldners bei Vertragsschluß feststeht. Sie läßt es vielmehr genügen, daß die juristische Entstehungsgrundlage und/oder der für die Entstehung maßgebliche Lebenssachverhalt so genau benannt werden, daß sich eine bestimmte Forderung bei ihrer Entstehung dann zuverlässig als der Abtretung unterfallend definieren läßt (Münch-Komm/Roth, BGB 4. Aufl. § 398 Rdn. 81). Auch bei Verträgen zugunsten Dritter wird es regelmäßig für ausreichend gehalten, wenn die Person des ("begünstigten") Gläubigers bestimmbar ist; der Dritte kann "zur Zeit des Vertragsschlusses noch ungewiß sein, aber durch den Eintritt eines gewissen Zustandes bestimmt werden" (MünchKomm/Kramer aaO. § 241 Rdn. 5 m. w. N.). Selbst Verträge, die ein Vertreter für einen ihm nicht einmal bekannten Vertretenen abschließt (für den, der sich "in der Zukunft als Straßenbaupflichtiger ergebe"), hat die Rechtsprechung nicht an der mangelnden Bestimmbarkeit des Vertretenen scheitern lassen (MünchKomm aaO. m. w. N.).

18 Für die Frage der Bestimmbarkeit der Mietvertragsparteien gelten keine anderen Grundsätze. Der Sachverhalt, an den die Vertragsparteien die Person des Vermieters/Mieters knüpfen, muß so genau bestimmt werden, daß bei seiner Verwirklichung kein Zweifel an der Person derselben verbleibt.

19 Eine solche abstrakte Beschreibung, die es ermöglicht, hier den Vermieter zu ermitteln, liegt vor. Nach der vom Berufungsgericht ohne Rechtsfehler vorgenommenen Auslegung sollten Vermieter diejenigen Personen sein, die das Grundstück vom Eigentümer erwerben würden, um es zu bebauen. Mit dieser Beschreibung ist die Person des Vermieters so präzisiert, daß sie - nach Veräußerung des Grundstücks - zweifelsfrei festgestellt werden kann.

20 cc) Gleichwohl ist die Form des § 566 BGB a. F. nicht gewahrt, weil entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts der Mietgegenstand nicht hinreichend bezeichnet ist. Aus dem Mietvertrag ergibt sich, daß sich die Mieträume im vierten Obergeschoß befinden. Es ist aber unstreitig, daß nicht das gesamte vierte Obergeschoß an die Bekl. vermietet wurde. Dort waren auch Wohneinheiten vorgesehen, die vom Mietvertrag nicht umfaßt waren. Eine nähere Beschreibung der an die Bekl. vermieteten Fläche enthält der Mietvertrag nicht. Einem Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt (BGHZ 136, 357, 370), wäre es nicht möglich gewesen, anhand des Mietvertrages - vor dem Einzug der Bekl. - festzustellen, welche Räume an die Bekl. vermietet worden sind.

21 Daß zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses das Gebäude noch nicht errichtet war, rechtfertigt entgegen der Auffassung des Berufungsgerichts keine andere Beurteilung. Im Gegenteil muß bei einer Vermietung "vom Reißbrett" die Beschreibung des Mietobjektes besonders genau sein, weil die tatsächliche Ausgestaltung der Räume in diesem Falle bei der Auslegung des Mietvertrages nicht herangezogen werden kann. Nach dem unbestritten gebliebenen Vortrag der Bekl. war dem Mietvertrag ein Lageplan, aus dem die vermieteten Räume hätten ersehen werden können, nicht beigefügt. Ein Lageplan ist auch im Rechtsstreit nicht vorgelegt worden.

22 b) Die Berufung der Bekl. auf den Mangel der Form ist nicht treuwidrig.

23 Die Berufung auf den Formmangel verstößt in der Regel nicht gegen § 242 BGB, da durch die Form ein nicht am Vertrag beteiligter Dritter geschützt werden soll (Schmidt-Futterer/Lammel, Mietrecht, 8. Aufl., § 550 Rdn. 58 m. w. N.). Sie kann im Einzelfall treuwidrig sein, sofern die Nichtanerkennung des Vertrages nicht nur zu einem harten, sondern zu einem schlechterdings untragbaren Ergebnis führt. Das kommt vor allem dann in Betracht, wenn die Berufung auf den Formverstoß die Existenz des anderen Vertragsteils gefährdet, oder wenn die Berufung auf den Formverstoß eine schwere Treuepflichtverletzung gegenüber dem anderen Teil darstellt (Emmerich, Miete, 8. Aufl., § 550 Rdn. 29). Ein solcher Fall liegt hier nicht vor.

Ein langfristiger Mietvertrag bedarf der Schriftform, wobei alle wesentlichen Elemente des Vertrages in dem Schriftstück enthalten sein müssen. Dazu gehört auch die Person des Vermieters, die jedoch nur bestimmbar (und nicht bestimmt) sein muß.

Im Geschäftsraummietvertrag hieß es, daß der Vermieter die Erwerbergemeinschaft in ihrer jeweiligen Zusammensetzung sein sollte. Später kam es zum Streit über die Wirksamkeit des vom Mieter vorfristig gekündigten Vertrages. Das OLG hatte die Schriftform als nicht gewahrt angesehen und deshalb die Zahlungsklage abgewiesen.

Mit Urteil vom 2. November 2005 führte der BGH in einem langen obiter dictum aus, daß die tragenden Gründe der Entscheidung des OLG unzutreffend seien, weil die Person des Vermieters ja bestimmbar und damit auch die Schriftform eingehalten war. "Gleichwohl" sei hier die Formvorschrift nicht gewahrt, da das Mietobjekt nicht ausreichend bezeichnet gewesen sei.

In einem zweiten Urteil vom selben Tage - XII ZR 212/03 - hat der BGH folgenden Leitsatz formuliert: "Die Regelung in einem Mietvertrag, daß das Mietverhältnis mit der Übergabe der Mietsache beginnt, ist hinreichend bestimmbar und genügt deshalb dem Schriftformerfordernis des § 566 BGB a. F."