Abstimmung nur über gestellten Antrag

In einer Wohnungseigentümerversammlung kann nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag können die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt wird. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung ist nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte.

Gegenstand des Rechtsbeschwerdeverfahrens ist nur noch der Beschluss der Eigentümerversammlung vom 12.12.2005 zu Tagesordnungspunkt 12. Unter diesem Tagesordnungspunkt beantragte der Antragsteller, zu beschließen, dass das Garagengebäude im Hof abzureißen ist. Die Garage war im Jahr 1999 ohne Beschluss der Eigentümerversammlung errichtet worden. Ein Teil der Garage steht auf einer Sondernutzungsfläche, ein Teil der Garage ragt in das nicht einem Sondernutzungsrecht zugeordnete Gemeinschaftseigentum hinein. Der Antrag auf Abriss der Garage wurde mehrheitlich abgelehnt. Diesen Beschluss beantragte der Antragsteller für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag zurückgewiesen. Die Beschwerde des Antragstellers hiergegen war erfolglos. Mit seiner sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt der Antragsteller sein Ziel weiter und ist der Auffassung, dass jedenfalls die Beseitigung des Teils der Garage hätte beschlossen werden müssen, der in das Gemeinschaftseigentum hineinragt. Das Rechtsmittel blieb ohne Erfolg.

1. Das Landgericht hat seine Entscheidung im Wesentlichen darauf gestützt, dass der Beseitigungsanspruch aus § 1004 BGB verjährt sei. Ein etwaiger Anspruch des Antragstellers auf Wiedereinräumung des Mitbesitzes gemäß § 985 BGB sei nicht zu berücksichtigen, da keine Beschränkung des Antrags lediglich auf die über die Sondernutzungsfläche hinausragenden Garagenteile erfolgt sei.

2. Die Entscheidung des Landgerichts erweist sich als zutreffend, so dass die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen ist. a) Zutreffend hat das Landgericht erkannt, dass ein etwaiger Anspruch aus § 1004 Abs. 1 BGB, §§ 14 Nr. 1, 22 Abs. 1 WEG verjährt wäre. Auf die zutreffende Entscheidung des Landgerichts wird Bezug genommen. Ergänzend ist auszuführen, dass einer Anwendung des § 902 BGB auf den vorliegend geltend gemachten Beseitigungsanspruch entgegensteht, dass im Verhältnis der Wohnungseigentümer untereinander zu berücksichtigen ist, dass § 1004 BGB durch § 14 Nr.1 WEG insofern eine Modifizierung erfährt, als sich aus § 14 Nr. 1 WEG eine Duldungspflicht im Sinne des § 1004 Abs. 2 BGB ergeben kann, wenn die Beeinträchtigung nur unerheblich im Sinne des § 14 Nr. 1 WEG ist (vgl. OLG Köln, ZMR 1998, 46). Der Rechtsgedanke des § 902 Abs. 1 Satz 1 BGB trifft deshalb hier nicht zu. Es ist auch nicht ersichtlich, dass § 14 Nr. 1 WEG zunächst der Geltendmachung des Beseitigungsanspruchs entgegengestanden hätte, so dass von einem späteren Verjährungsbeginn auszugehen wäre.

b) Zutreffend hat das Landgericht auch nicht auf einen Anspruch aus § 985 BGB auf Einräumung des Mitbesitzes abgestellt. Im Beschlussanfechtungsverfahren ist nur zu prüfen, was beschlossen wurde. Wenn ein bestimmter Antrag gestellt wird und dieser Antrag abgelehnt wird, erschöpft sich die Wirkung des Beschlusses in der Ablehnung des Antrags. Abgelehnt werden kann aber nur das, was beantragt worden ist. Mit der Ablehnung des Beschlusses ist weder das Gegenteil des Antrags beschlossen noch wird etwas abgelehnt, was nicht ausdrücklich beantragt worden ist. Im vorliegenden Fall wurde der Antrag auf Abriss der gesamten Garage abgelehnt. Dass es möglicherweise für die übrigen Wohnungseigentümer erkennbar war, dass der Antragsteller als Minus auch den Abriss eines Teils der Garage gewollt hätte, mag sein. Ein solcher Antrag ist jedoch nicht gestellt worden. Es ist nicht Aufgabe der Wohnungseigentümerversammlung, bei einem umfassend gestellten Antrag zu prüfen, ob der Antrag teilweise begründet ist. Es wäre vielmehr Sache des Antragstellers gewesen, durch weitere Anträge oder durch Stellung von Hilfsanträgen einen Beschluss im geringeren Umfang zu erreichen, als es seinem ursprünglichen Antrag entsprach. Der Abstimmung der Wohnungseigentümerversammlung obliegt immer nur ein konkret gestellter Antrag. Die Wohnungseigentümer haben nur die Möglichkeit, mit "Ja" oder "Nein" zu stimmen oder sich der Stimme zu enthalten. Eine Modifizierung eines Antrags ist bei dieser Sachlage schon abstimmungstechnisch ausgeschlossen. Es müsste vielmehr der Versammlungsleiter oder ein Versammlungsteilnehmer einen Antrag in modifizierter Form stellen, damit hierüber überhaupt abgestimmt werden kann. Solches ist vorliegend nicht geschehen. Über einen Teilabriss liegt kein Beschluss vor, so dass es insoweit auch an einem Gegenstand für ein Beschlussanfechtungsverfahren fehlt.

c) Ob der Antragsteller einen Anspruch gegen die übrigen Wohnungseigentümer auf Zustimmung zu einem Beseitigungsverlangen hat, kann dahinstehen, da ein solcher Anspruch im vorliegenden Verfahren nicht geltend gemacht ist. [...]

Halb auf Sondereigentum, halb auf Gemeinschaftseigentum stand eine ohne Eigentümerbeschluss errichtete Garage. Ein Miteigentümer stellte - erfolglos - einen Abrissantrag. Der Beschluss wurde angefochten - ebenfalls ohne Erfolg. Die Entscheidung des OLG München wirft viele Fragen von höchst praktischer Bedeutung auf.

Eine Garage war 1999 ohne Beschluss errichtet worden, ein Teil auf einer Sondernutzungsfläche, ein Teil auf sonstigem Gemeinschaftseigentum. Der Antrag auf Abriss der Garage wurde am 12. Dezember 2005 mehrheitlich abgelehnt. AG und LG haben den Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Das LG hat den Beseitigungsanspruch als verjährt angesehen. Ein eventueller Anspruch auf Wiedereinräumung des Mitbesitzes sei nicht zu berücksichtigen, da in der Versammlung keine Beschränkung des Beschlussantrags lediglich auf die über die Sondernutzungsfläche hinausragenden Garagenteile erfolgt sei. Mit der weiteren Beschwerde verlangt der Antragsteller, dass zumindest die Beseitigung des Teils der Garage hätte beschlossen werden müssen, der in das Gemeinschaftseigentum hineinragt.

Weil das Beschlussanfechtungsverfahren vor dem 1. Juli 2007 eingeleitet worden ist, führte der Rechtszug nach dem FGG in dritter Instanz noch zum OLG. Mit dem LG hat das OLG die Verjährung des Beseitigungsanspruchs angenommen und einen Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes an der nicht von dem Sondernutzungsrecht erfassten Fläche des gemeinschaftlichen Eigentums abgelehnt. In einer Wohnungseigentümerversammlung könne nur über einen gestellten Antrag abgestimmt werden. Über ein Weniger gegenüber dem gestellten Antrag könnten die Wohnungseigentümer nur abstimmen, wenn ein dem Weniger entsprechender Antrag gestellt werde. Ein ablehnender Beschluss einer Wohnungseigentümerversammlung sei nicht deshalb anfechtbar, weil die abgelehnte Maßnahme in geringerem Umfang ordnungsmäßiger Verwaltung entsprochen hätte.

1. Die Entscheidung wirft schon im tatsächlichen Bereich viele Zweifelsfragen auf: Wer hat die Garage errichtet? Mutmaßlich der Sondernutzungsberechtigte. Ist dieser Wohnungseigentümer noch Mitglied in der Gemeinschaft oder bereits ausgeschieden? Wer soll den Abriss vornehmen und bezahlen? Der rechtsfähige Verband der Wohnungseigentümer? Was sagt der Sondernutzungsberechtigte zu dem Verlangen? Verteidigt er die ihm zustehende Garage und den Überbau auf das Gemeinschaftseigentum? Sollte mit dem beantragten Beschluss die Beseitigungspflicht - wem gegenüber? - bestandskräftig festgestellt werden, wie es ein Teil der Rechtsprechung für möglich hält? Oder sollte die Grundlage für eine gerichtliche Geltendmachung des Beseitigungsanspruches durch den Verband, vertreten durch den Verwalter, festgelegt werden?

Welche sachdienlichen Hinweise haben AG und LG dem Antragsteller im vorliegenden FGG-Verfahren gegeben, das eigentlich über die Fragepflichten des § 139 ZPO hinausgehen soll? Nach der immer noch nicht widerrufenen Entscheidung des BayObLG (FGPrax 2004, 60) muss der mehrheitlich abgelehnte Beschluss, einen Wohnungseigentümer zur Beseitigung einer baulichen Veränderung zu verpflichten, als Negativbeschluss angefochten werden, um überhaupt die Bahn freizumachen, von einem Wohnungseigentümer im Wege des Verpflichtungsantrags die Beseitigung zu verlangen. Es hätte also für die Vorinstanzen nichts näher gelegen, als den Antragsteller darauf hinzuweisen, dass er nicht nur den Negativbeschluss anfechten, sondern dies mit dem Verpflichtungsantrag verbinden muss, dass der für den Garagenbau verantwortliche Wohnungseigentümer entweder als Handlungsstörer den Rückbau durchzuführen oder dass der Sondernachfolger als bloßer Zustandsstörer nur noch die Beseitigung durch die Gemeinschaft zu dulden habe. Dieser Verpflichtungsanspruch wäre dann ohne Weiteres auf den überbauten Teil des Gemeinschaftseigentums beschränkbar gewesen. Da im Beschlussanfechtungsverfahren alle übrigen Wohnungseigentümer Antragsgegner sind und im alten FGG-Verfahren überdies der Verwalter kraft Gesetzes Beteiligter ist, hätte der Teilanspruch dann auch gegen den an dem Garagenbau schuldigen Wohnungseigentümer oder die Gemeinschaft tituliert werden können. Selbst wenn der Wohnungseigentümer bereits aus der Gemeinschaft ausgeschieden gewesen wäre, hätte er in das FGG-Verfahren zusätzlich einbezogen werden können und müssen, wie der BGH (GE 1998, 361 = ZMR 1998, 171) dies bei einem ausgeschiedenen Verwalter praktiziert hat.

2. Mit der verfahrensrechtlich zweifelhaften Einengung auf die Anfechtung eines Negativbeschlusses haben sich alle Instanzen die Arbeit vereinfacht. Zwar kann bei einem positiven Mehrheitsbeschluss ein Teil desselben aufrechterhalten werden, wenn feststeht, dass die Mehrheit auch diesen Teil zweifellos beschlossen hätte, aber die Umkehr dieses Grundsatzes ist logisch doch äußerst fraglich. Wenn die Mehrheit alles ablehnt, kann doch nie der Wille festgestellt werden, wenigstens einen Teil davon zu beschließen. Sollte ein Wohnungseigentümer nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung einen Anspruch auf einen derartigen Beschluss über einen Teil seines Begehrens haben, kann er ohne Weiteres verbunden mit der Anfechtung des Negativbeschlusses die ersetzende gerichtliche Verpflichtung der übrigen Wohnungseigentümer verlangen - das aber natürlich nur, wenn die übrigen die geforderte Teilleistung auch schulden. Damit erhebt sich wieder die Frage, gegen wen sich der Beseitigungsanspruch überhaupt richten soll.

Der Anspruch auf Beseitigung einer unzulässigen baulichen Veränderung ist ein Individualanspruch, der zunächst jedem einzelnen Wohnungseigentümer zusteht und den dieser eigenständig gerichtlich geltend machen kann. Hätte der Antragsteller dies hier Ende 2005 getan, wäre sein Anspruch verjährt gewesen. Die bis zum 1. Januar 2002 für den Beseitigungsanspruch geltende 30-jährige Verjährungsfrist wurde durch das Schuldrechtsmodernisierungsgesetz auf drei Jahre verkürzt, die mit Inkrafttreten am 1. Januar 2002 begannen und am 31. Dezember 2004 abgelaufen waren. Er selbst hätte also nichts mehr erreichen können. Über einen verjährten Anspruch in der Versammlung zu entscheiden, widerspricht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung. Wenn der Antragsteller zudem einen Individualanspruch auf Beseitigung hat, könnten ihn die übrigen Wohnungseigentümer auch immer auf die eigene gerichtliche Geltendmachung verweisen. Im Gegenteil, einer der anderen Wohnungseigentümer könnte den Mehrheitsbeschluss über die gemeinschaftliche Geltendmachung - unabhängig von der Verjährungsfrage - mit der Begründung anfechten, der individualberechtigte Wohnungseigentümer könne und müsse durchaus selbst und auf eigene Kosten gegen den Rückbauverpflichteten vorgehen.

3. Die interessanteren Fragen konnte die Entscheidung jedoch nicht behandeln. Nach der von anderen OLG teilweise mitgetragenen Rechtsprechung des BayObLG, die bisher nicht widerrufen worden ist (wofür u. a. das OLG München zuständig wäre; Demharter, FGPrax 2005, 55), können nämlich durch bestandskräftige Mehrheitsbeschlüsse Ansprüche auf Beseitigung baulicher Veränderungen gegen den Störer konstitutiv begründet werden, was durch die WEG-Reform nicht geändert worden ist (vgl. die gleichgebliebene Kommentierung Palandt/Bassenge, BGB 2007, 2008, 2009, WEG § 22 Rn. 22 bzw. 36 je m. w. N.). Macht man mit der konstitutiven Begründung durch Mehrheitsbeschlüsse Ernst, wie es auch einige OLG (Köln, ZMR 2004, 939; Hamburg, ZMR 2003, 447) vertreten, würde neben dem gesetzlichen ein durch konstitutiven Mehrheitsbeschluss neu begründeter zusätzlicher Anspruch auf Beseitigung entstehen, der erneut einer dreijährigen Verjährung seit Jahresschluss unterliegt. Auf eine solche ersetzende gerichtliche Entscheidung kann allerdings nicht geklagt werden, weil dem Gericht eine derartige Verlängerung der Verjährungsfrist untersagt ist.

Die Gegenmeinung zur konstitutiven Begründung von Beseitigungsansprüchen legt einen darauf bezüglichen Mehrheitsbeschluss - wenn es der Wortlaut noch zulässt - dahin aus, dass dieser Beschluss so zu verstehen ist, dass die Gemeinschaft, vertreten durch den Verwalter, diesen Anspruch gegen den beseitigungspflichtigen Störer gerichtlich (auf Kosten der Gemeinschaftskasse) durchsetzt (OLG Hamm, ZWE 2006, 228). Dazu müsste aber - auch in dem Beschlussantrag - feststehen, gegen wen sich der Beseitigungsanspruch richten und wer verklagt werden soll. Möglich ist ja auch, dass der umbauende Sondernutzungsberechtigte inzwischen aus der Gemeinschaft ausgeschieden ist und sein Sondernachfolger nur auf Duldung des von der Gemeinschaft und auf ihre Kosten vorzunehmenden Rückbaus in Anspruch genommen werden soll. Ist von dem früheren und aus der Gemeinschaft ausgeschiedenen Handlungsstörer wegen dessen Insolvenz nichts mehr zu erlangen, muss die Gemeinschaft den Rückbau bezahlen, zusätzlich aber auch der Sondernutzungsberechtigte, gegen den keine Beseitigungsansprüche mehr bestehen, mit der Beseitigung einverstanden sein.

4. Antragsteller im vorliegenden Anfechtungsverfahren kann jedenfalls nicht der Sondernutzungsberechtigte sein, dem nur an der Ablehnung des Beschlussantrags auf Beseitigung gelegen ist. Also muss wohl ein anderer, an dem Sondernutzungsrecht unbeteiligter, jedoch allgemein an ordnungsmäßiger Verwaltung interessierter Wohnungseigentümer der Antragsteller sein. Mit ihm hätte das Gericht klären müssen, aus welchen Gründen er auf dem Abriss der Garage besteht und die Mitwirkung der übrigen Wohnungseigentümer verlangt. Nicht ausgeschlossen ist, dass die Garage instandsetzungsbedürftig ist, notwendige Reparaturmaßnahmen aber von dem Sondernutzungsberechtigten verweigert werden. Dann könnte die Gemeinschaft sehr wohl verpflichtet sein, von dem Sondernutzungsberechtigten den Abriss zu verlangen, wenn dieser die Reparatur verweigert. Dieser Anspruch auf ordnungsmäßige Verwaltung würde immer wieder neu entstehen und könnte deshalb auch keinesfalls verjährt sein. Leider sind in dem mitgeteilten Sachverhalt die Beweggründe für den Antragsteller, aber auch die Motive für die Ablehnung durch die Eigentümermehrheit nicht nachvollziehbar wiedergegeben.

Nur am Rande sei darauf hingewiesen, dass im zweiten Teil der Entscheidung ein Anspruch auf Einräumung des Mitbesitzes an der Garage für den Teil rechtlich erörtert wird, der auf das von der Sondernutzungsfläche nicht erfasste Gemeinschaftseigentum hinüberragt. Wie stellt sich das Gericht diese von ihm ernsthaft behandelte Einräumung des Mitbesitzes eigentlich praktisch vor, wenn diesem Anspruch (nicht nur in Wirklichkeit, sondern auch schon nach dem Beschlussantrag) stattgegeben würde? Soll die Garage durch Beseitigung einer Außenwand zum Gemeinschaftseigentum hin geöffnet und künftig als Ruine stehen bleiben, damit die übrigen Wohnungseigentümer ihr Recht zum Besitz durch einen Blick auf den Garageninhalt wahrnehmen können? Nach einer neuen Entscheidung des BGH (NJW 2008, 3122) kann der unberechtigt Überbauende evtl. auch die Unverhältnismäßigkeit des Beseitigungsanspruches geltend machen.