Abstimmung

Abstimmung; Wohnungseigentümerversammlung; Auszählung; Stimmenauszählung; Mehrheitsbeschluß

Die Feststellung, daß in einer Wohnungseigentümerversammlung ein Mehrheitsbeschluß zustande gekommen ist, setzt voraus, daß die Anzahl der Ja-Stimmen ermittelt wird; die Feststellung der Anzahl der Nein-Stimmen und der Stimmenthaltungen reicht nicht aus.

Die Bet. zu 36 war bis zum 31.12.1998 zur Verwalterin der Wohnungseigentümergemeinschaft bestellt worden. Am 16.10.1998 fand eine Versammlung der Wohnungseigentümer statt, in der zu TOP 6 entschieden werden sollte, ob die Bet. zu 36 weiter als Verwalterin tätig sein sollte. Bei der Abstimmung der 25 anwesenden stimmberechtigten Wohnungseigentümer stellt der Geschäftsführer der Bet. zu 36, der die Versammlung leitete, zunächst acht Stimmenthaltungen und sodann acht Nein-Stimmen fest. Da er - irrtümlich - annahm, es seien nur noch sieben Stimmen für eine Fortsetzung der Verwaltertätigkeit möglich, fragte er nicht mehr, wer für eine erneute Bestellung der Bet. zu 36 stimme. Er wiederholte lediglich die Feststellung der Enthaltungen und der Nein-Stimmen, wobei er wieder jeweils acht Stimmen zählte. Danach teilte er den versammelten Wohnungseigentümern als Abstimmungsergebnis mit, daß die Bet. zu 36 nicht erneut zur Verwalterin für die Zeit ab 1.1.1999 bestellt worden sei. Die mit Datum vom 23.10.1998 vom Geschäftsführer der Bet. zu 36 erstellte Niederschrift über die Versammlung vom 16.10.1998 verzeichnet zu TOP 6 unter der Überschrift "Ausübung der Verwaltertätigkeit ab 1.1.1999" u. a.: "Da keine anderen Verwaltungsangebote vorliegen, wird darüber abgestimmt, ob die X-GmbH auch weiterhin die Verwaltertätigkeit ab 1.1.1999 ausüben soll. Abstimmungsergebnis: 9 Ja-Stimmen, 8 Nein-Stimmen, 8 Stimmenthaltungen. Zur Überprüfung des Abstimmungsergebnisses wird die Abstimmung ein zweites Mal durchgeführt. Das Ergebnis bleibt unverändert bestehen. Damit ist die X-GmbH für fünf Jahre weiterhin zum Verwalter bestellt." In einem Schreiben an die Wohnungseigentümer wies die Bet. zu 36 unter Beifügung der Niederschrift über die Versammlung darauf hin, "nach nachträglicher Auszählung bei der Erstellung des Protokolls sei unter TOP 6 leider bei der Auszählung der Ja-Stimmen ein Fehler aufgetreten. Danach hätten für die Wiederwahl der X-GmbH nicht sieben, sondern neun Eigentümer gestimmt". Die Bet. zu 1 hat mit am 16.11.1998 beim AG eingegangenem Schreiben zunächst beantragt, den zu TOP 6 gefaßten Beschluß der Eigentümerversammlung vom 16.10.1998 für ungültig zu erklären. Zuletzt hat sie die Feststellung begehrt, bei der Eigentümerversammlung vom 16.10.1998 sei zu TOP 6 "Ausübung der Verwaltertätigkeit ab 1.1.1999" nicht beschlossen worden, daß die X-GmbH für fünf Jahre ab dem 1.1.1998 zum Verwalter bestellt wurde. Ferner hat sie eine dahingehende Berichtigung des Protokolls der Versammlung vom 16.10.1998 beantragt.

Das AG hat dem Antrag stattgegeben. Die Bet. zu 2, 9, 28 und 29 haben erfolglos sofortige Beschwerde eingelegt. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde wenden sich die Bet. zu 2, 9, 28 und 29 unter Wiederholung ihres Vorbringens gegen die Entscheidung des LG. Mit Rücksicht darauf, daß auch nach Auffassung des LG unstreitig die Mehrheit der Wohnungseigentümer für die Verlängerung der Bestellung der Bet. zu 36 votiert habe, sei für die von der Bet. zu 1 begehrte Feststellung kein Raum. Das Rechtsmittel hatte keinen Erfolg.

II. 2. Zur Sache hat das LG ausgeführt, in der Versammlung vom 16.10.1998 sei ein wirksamer Beschluß zu TOP 6 nicht zustande gekommen. Dies ist im Ergebnis nicht zu beanstanden. Allerdings teilt der Senat nicht die Auffassung des LG, in der Versammlung vom 16.10.1998 habe - was zwischen den Bet. unstreitig sei - die Mehrheit der Wohnungseigentümer für die Bestellung der Bet. zu 36 zur Verwalterin votiert.

Nach den verfahrensrechtlich fehlerfrei getroffenen tatsächlichen Feststellungen sowohl des AG als auch des LG ist in der Versammlung vom 16.10.1998 vom Versammlungsleiter bei der Abstimmung zu TOP 6 lediglich die Zahl der Enthaltungen und der Nein-Stimmen ermittelt und mit jeweils acht festgestellt worden. Dagegen ist gerade nicht durch Befragung die Anzahl der Ja-Stimmen und eine eventuelle Stimmenmehrheit ermittelt worden. Hierauf hatte die Bet. zu 1 bereits in ihrer Antragsschrift und in ihrem Schriftsatz vom 8.3.1999 ausdrücklich hingewiesen. Diesem Vorbringen waren die Ag. lediglich mit dem allgemeinen Hinweis auf den Inhalt der nachträglich erstellten Niederschrift über die Versammlung begegnet.

Diese Feststellungen der Vorinstanzen lassen die Annahme, eine Mehrheit der Wohnungseigentümer habe für eine erneute Bestellung der Bet. zu 36 votiert, nicht zu. Das vom Versammlungsleiter praktizierte Abstimmungsverfahren rechtfertigt lediglich die Schlußfolgerung, eine Mehrheit von neun gegen acht Stimmen sei möglich gewesen, nicht aber den Schluß, eine Mehrheit von einer Stimme habe bestanden. Es kann nämlich nicht ohne weiteres angenommen werden, daß die restlichen neun Wohnungseigentümer, die weder mit nein gestimmt noch sich der Stimme enthalten hatten, der erneuten Bestellung sämtlich zugestimmt hätten. Denkbar ist nämlich, daß einer (oder auch mehrere) eine Stimme nicht abgegeben, sich also nicht geäußert hätte (vgl. BGH, WE 1989, 50 [zur Berechnung der Stimmenmehrheit unter Berücksichtigung der Stimmenthaltungen]).

Die vom Versammlungsleiter durchgeführte Abstimmung war unzureichend. Ein wirksamer Beschluß kommt nur zustande, wenn in der Versammlung eine Stimmenmehrheit in der Form gegeben ist, daß die Anzahl der Ja-Stimmen die der Nein-Stimmen übersteigt. Eine dahingehende Feststellung kann nur getroffen werden, wenn die Zahl der Ja-Stimmen exakt ermittelt ist. Eine bloße Schlußfolgerung - wie hier - reicht dazu nicht aus. Eine in der Wohnungseigentümerversammlung unterbliebene Ermittlung der Ja-Stimmen und die Feststellung der Anzahl dieser Stimmen kann auch nicht in der Form nachgeholt werden, daß im nachhinein ermittelt wird, wie die Wohnungseigentümer, die in der Versammlung weder mit nein gestimmt noch sich der Stimme enthalten haben, abgestimmt hätten.

Liegt somit ein Beschluß der Wohnungseigentümer für eine erneute Bestellung der Bet. zu 36 schon mangels einer entsprechenden mehrheitlichen Willensäußerung der Wohnungseigentümer nicht vor - was der Versammlungsleiter in der Versammlung selbst verkündet hat -, so kann die in Rechtsprechung und Literatur umstrittene Frage (vgl. Bärmann/Seuss, Praxis d. Wohnungseigentums, 4. Aufl., S. 554; Staudinger/Bub, BGB, 12. Aufl., § 23 WEG Rdnrn. 165 ff. m. w. Nachw.; Staudinger/Wenzel, § 43 WEG Rdnr. 36; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 8. Aufl. [2000], § 23 Rdnr. 36; OLG Hamm, OLGZ 1979, 296; OLGZ 1990, 180 [183]; BayObLG NZM 1998, 917 = ZMR 1998, 643; WE 1998, 511; DWE 1999, 35), ob es für das Zustandekommen eines Beschlusses auf die tatsächlich vorhandene Mehrheit der Stimmen oder auf die gegenteilige Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses (und seine Protokollierung in der Niederschrift) ankommt, dahinstehen, denn einer der Feststellung und Verkündung des Abstimmungsergebnisses in der Versammlung der Wohnungseigentümer widersprechenden "Protokollierung" kann jedenfalls keine konstitutive Wirkung für das Zustandekommen eines Beschlusses beigemessen werden.