Abstellräume

Abstellräume; Abgeschlossenheitsbescheinigung

Für notwendige Abstellräume (§ 45 Abs. 3 Satz 3 BauO Bln.) darf eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 WEG nicht erteilt werden.

Der Kl. begehrt die Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für Kellerräume. Er ist Eigentümer des mit einem Wohnhaus bebauten Grundstücks. In dem Haus befinden sich insgesamt 15 Wohnungen, die jeweils über einen ca. 1 qm großen Abstellraum innerhalb der Wohnung verfügen. Im Kellergeschoß des Hauses befinden sich Gemeinschaftsräume sowie ferner insgesamt 15 unterschiedlich große Kellerräume (ca. 3,25 qm bis 8 qm), die in mehreren Einheiten jeweils über einen Vorraum zugänglich sind. Das Bezirksamt lehnte im Mai 1990 einen Antrag des Kl. auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung für die Wohnungen ab, weil die angeforderten Nachweise für den erforderlichen Brand-, Wärme- und Schallschutz nicht vorgelegt worden waren. Mit Schreiben vom 14. August 1990 beantragte der Kl. daraufhin, die Abgeschlossenheit der Kellerräume Nr. 1 bis 15 zur Begründung von Teileigentum zu bescheinigen.

Unter dem 4. September 1990 lehnte das Bezirksamt Tiergarten von Berlin die beantragte Bescheinigung ab. Gegen diesen Bescheid in Form des Widerspruchsbescheides richtet sich die allgemeine Leistungsklage der Kl.

Aus den Gründen: 1. Die Klage ist als allgemeine Leistungsklage zulässig, denn die begehrte Abgeschlossenheitsbescheinigung ist kein (feststellender) Verwaltungsakt (vgl. § 35 Satz 1 VwVfG). Die nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG der Eintragungsbewilligung als Anlage beizufügende Bescheinigung der Baubehörde, daß die Voraussetzungen des § 3 Abs. 2 WEG vorliegen, dient ausschließlich als urkundlicher Nachweis gegenüber dem Grundbuchamt. Zweck der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist es, dem Grundbuchamt namentlich die Prüfung bautechnischer Fragen zu erleichtern. Eine Bindung des Grundbuchamtes besteht nicht. Da es somit für die Annahme eines Verwaltungsaktes an der erforderlichen rechtsverbindlichen hoheitlichen Einzelfallregelung fehlt, ist die allgemeine Leistungsklage richtige Klageart für das Rechtsschutzbegehren auf Erteilung einer Abgeschlossenheitsbescheinigung (BVerwG, Urteil vom 11. Dezember 1987 - BVerwG 8 C 55.85 -, GE 1988, 467 ff. m. w. N.).

Etwas anderes ergibt sich vorliegend auch nicht aus der vom Bezirksamt gewählten Handlungsform der ablehnenden Entscheidung. Die von der Rechtsprechung entwickelten Grundsätze über Verwaltungsakte kraft Form erlangen nur für die Anfechtung von Entscheidungen Bedeutung, führen hingegen nicht dazu, daß die Erteilung der Bescheinigung im Wege der Verpflichtungsklage zu verfolgen wäre, denn mit dieser Klageart kann nur die Verurteilung zum Erlaß eines abgelehnten oder unterlassenden Verwaltungsaktes begehrt werden (§ 42 Abs. 1 VwGO).

2. Die Klage hat in der Sache keinen Erfolg. Dem Kl. steht kein Anspruch auf Erteilung der begehrten Abgeschlossenheitsbescheinigung zu. Die Voraussetzungen nach § 7 Abs. 4 Nr. 2, § 3 Abs. 2 WEG liegen nicht vor. Die Kellerräume sind als Wohnnebenräume nicht teileigentumsfähig.

Nach der Begriffsbestimmung des § 1 Abs. 3 WEG ist Teileigentum das Sondereigentum an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes in Verbindung mit dem Miteigentumsanteil an dem gemeinschaftlichen Eigentum, zu dem es gehört. An Wohnungen kann Wohnungseigentum, an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen eines Gebäudes Teileigentum begründet werden (§ 1 Abs. 1 WEG). Das Wohnungseigentumsgesetz unterscheidet mithin zwischen Wohnräumen und Räumen, die nicht zu Wohnzwecken dienen. Die Begründung von Teileigentum ist nach § 1 Abs. 3 WEG nur an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen möglich. Gehören Räume begriffsmäßig zur Wohnung, so scheidet die Begründung von Teileigentum aus (vgl. LG Braunschweig, Rpfleger 1991, 201 m. Anm. Schäfer, a. a. O., S. 307 m. w. N.; Bielenberg, Zeitschrift für Baurecht 1982, 7, 11).

Der Begriff der Wohnung ist im Wohnungseigentumsgesetz nicht geregelt. Die aufgrund der Ermächtigung des § 59 WEG erlassene "Allgemeine Verwaltungsvorschrift für die Aufstellung von Bescheinigungen gemäß § 7 Abs. 4 Nr. 2 und § 32 Abs. 2 Nr. 2 WEG" vom 19. März 1974 (Bundesanzeiger Nr. 58 vom 23. März 1974) bestimmt in deren Nr. 4: "Eine Wohnung ist die Summe der Räume, welche die Führung eines Haushalts ermöglichen". Diese Begriffsbestimmung steht im Einklang mit der maßgeblichen bauordnungsrechtlichen Definition einer Wohnung (§ 45 BauO Bln. 1985). Entsprechend der Sachentscheidungskompetenz der Bauaufsichtsbehörde zur Erteilung der Abgeschlossenheitsbescheinigung ist die Auslegung des Wohnungsbegriffs an den bauordnungsrechtlichen Anforderungen auszurichten (vgl. Bielenberg, a. a. O. S. 11). Dies folgt daraus, daß die Bescheinigung der Baubehörde nach § 7 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 WEG den in ihr bezeichneten Räumen die Abgeschlossenheit im bauordnungsrechtlichen Sinne attestiert. Namentlich ergeben sich aus dem Bauordnungsrecht normative Mindestanforderungen an die bauliche Gestaltung und Ausstattung von Wohnungen. Die Beurteilung der Abgeschlossenheit und der bauordnungsrechtlichen Qualität der Räumlichkeiten als Wohnung oder nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen ist insofern unlösbar miteinander verknüpft (BVerwG, a. a. O. S. 469). Bei dieser Prüfung ist auf die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Erteilung der Bescheinigung abzustellen (BVerwG, NJW 1990, 848; vgl. BVerfG, NJW 1990, 825; zu den bautechnischen Anforderungen a. A. BGH, NJW 1991, 1611).

Wohnung im Sinne des Bauordnungsrechts (§ 45 BauO Bln. 1985) ist die Gesamtheit der Räume, die die Führung eines Haushalts ermöglichen (Förster/Grundei/Steinhoff/Dageförde/Wilke, BauO Bln., § 45 Rdnr. 1 m. w. N.). Hierzu gehören auch Wohnnebenräume, die nicht notwendig in unmittelbarem räumlichen Zusammenhang mit den Aufenthaltsräumen der Wohnung stehen müssen. Gemäß § 45 Abs. 3 BauO Bln. muß jede Wohnung über einen Abstellraum verfügen. Je Wohnung muß ein Abstellraum mit einer Grundfläche von mindestens 6 qm vorhanden sein; davon muß eine Abstellfläche von mindestens 1 qm innerhalb der Wohnung liegen. Diese gesetzlichen Regelungen haben auch in der DIN 283 Blatt 1 - Wohnungen, Begriffe - Eingang gefunden. Danach sind Räume der Wohnung auch Nebenräume, wie z. B. Abstellräume. Zu abgeschlossenen Wohnungen können zusätzliche Räume außerhalb eines Wohnungsabschlusses gehören. Kellerräume zählen zu den ausschließlich zu einer Wohnung gehörenden Räumen, soweit sie nicht zur gemeinsamen Benutzung verfügbar sind (DIN 283 Bl. 1 vom März 19561 abgedr. in Bärmann/Pick, Wohnungseigentumsgesetz, 12. Aufl., 1990, Anhang I).

Aus den benannten bauordnungsrechtlichen Anforderungen an Abstellräume (§ 45 Abs. 3 BauO Bln.) folgt, daß die als Teileigentum vorgesehenen 15 Kellerräume den selbst nicht sondereigentumsfähigen insgesamt 15 Wohnungen des Hauses als notwendige Abstellräume zuzuordnen sind. Sie dienen damit als Wohnnebenraum der Wohnnutzung im Sinne des Wohnungseigentumsgesetzes. Es versteht sich von selbst, daß Teileigentum an innerhalb der Wohnung liegenden Nebenräumen (Küche, Bad, Toilette, Abstellraum) nicht gebildet werden darf. Nichts anderes muß für außerhalb der Wohnung liegende, notwendige Abstellräume im Keller gelten. Die räumliche Trennung löst den Funktionszusammenhang zu der Wohnung nicht auf.

Aufgrund der klaren gesetzlichen Regelung in § 1 Abs. 3 WEG, nach der Teileigentum nur an nicht zu Wohnzwecken dienenden Räumen gebildet werden kann, geht auch die Ansicht fehl, bauordnungsrechtliche Vorschriften, nach denen für Wohnräume Abstellräume nachzuweisen sind, stünden der rechtlichen Verselbständigung von Kellerräumen nicht entgegen, weil sie den jeweiligen Wohnungen als Abstellräume im Wege der Verbindung mit einem Wohnsondernutzungsrecht zugeordnet und erhalten blieben (so Pause, NJW 1990, 3178, 3179). Diese Ansicht übersieht, daß die Bildung von Teileigentum unabhängig von der weiteren rechtlichen Ausgestaltung an Wohnnebenräumen gerade nicht möglich ist. Nach der Systematik des Gesetzes spricht vielmehr vieles dafür, daß das Teileigentum eine vollständige, abgeschlossene und in sich funktionsfähige Raumeinheit voraussetzt und gegenüber dem Wohnungseigentum lediglich die Raumfunktion abgehandelt wird. An die Stelle der Wohnzwecke treten anderweitige Nutzungszwecke (so Breuer, NVwZ 1985, 635, 638). Die Bildung von Teileigentum in Verbindung mit Sondernutzungsrechten an Wohnungen begegnet daher auch unter dem rechtlichen Gesichtspunkt einer Umgehung der gesetzlichen Anforderung an die Abgeschlossenheit von Wohnungen Bedenken (vgl. LG Braunschweig, a. a. O. m. Anm. Schäfer, Rechtspfleger 1991, 307).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus der vom Kl. angeführten Entscheidung des Bayerischen Verwaltungsgerichtshofes, denn die dort streitgegenständlichen Kellerräume waren keiner der Wohnungen des Hauses zugeordnet. Diese verfügten vielmehr über jeweils gesonderte Kellerabteile im Sinne des Art. 46 Abs. 4 der Bayerischen Bauordnung. Der vom Bayerischen Obersten Landesgericht im Beschluß vom 7. November 1991 - 2 Z 137/91 - im Rahmen der zivilrechtlichen Beurteilung einer Abgeschlossenheit von Kellerräumen geäußerten Ansicht, daß die Begründung von Teileigentum an Kellerräumen wegen der Zuordnung zu Wohnungen allenfalls dann ausgeschlossen sein könnte, wenn an den Wohnräumen im übrigen Sondereigentum in der Form von Wohnungseigentum begründet werden würde, vermag die Kammer aus den oben dargelegten Gründen nicht zu folgen.

Im Gegensatz zum Bayerischen Obersten Landesgericht (vgl. GE 92, 329) hat das Verwaltungsgericht Berlin in einer Entscheidung vom 29. Januar 1992 das sogenannte Kellermodell bei der Aufteilung von Miet- in "Eigentumswohnungen" abgelehnt. Das Gericht befand, daß für notwendige Abstellräume im Sinne der Berliner Bauordnung eine Abgeschlossenheitsbescheinigung nach § 7 Abs. 4 Nr. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes nicht erteilt werden dürfe.

Die Argumentationsschiene des Verwaltungsgerichts sieht so aus, daß es Kellerräume als zur Wohnung gehörende zusätzliche Nebenräume ansieht und nicht als sonstige nicht zu Wohnzwecken dienende Räume eines Gebäudes, an denen im Prinzip Teileigentum begründet werden kann.