Abstandszahlung an den weichenden Mieter

Abstandszahlung an den weichenden Mieter; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Abstandsvereinbarung; Abstandszahlung; Verwendungszweck; Schaffung von Ersatzräumen

1. Die Wirksamkeit einer Abstandsvereinbarung ist nicht davon abhängig, daß die Parteien die Verwendung der Leistung zu einem der im Gesetz vorgesehenen Zwecke zum Vertragsinhalt gemacht haben; es genügt, daß der weichende Mieter die Abstandszahlung entsprechend diesen Zwecken verwendet oder eine preisrechtliche Ausnahmegenehmigung herbeiführt.

2. Auch der Neubau eines Eigenheims fällt unter den im § 29 Abs. 2 Nr. 2 I. BMG genannten Zweck der Schaffung von Ersatzräumen.

In einem Vorvertrag haben die Bekl. dem Kl. 10.000,-- DM für den Fall versprochen, daß sie Mietnachfolger in der preisgebundenen Altbauwohnung des Kl. würden. Der Kl. kündigte seine Wohnung, die Bekl. wurden Mietnachfolger. Der Kl. behauptet, bei den Verhandlungen zum Vorvertrag habe er den Bekl. erklärt, er sehe die 10.000,-- DM einerseits als Vergütung für bestimmte in der Wohnung vorgesehene Baumaßnahmen an, andererseits wolle er den Beitrag zur Finanzierung seines neuen Hauses und des Umzuges verwenden. Das KG sprach dem Kl. die 10.000,-- DM zu.

Dem Kl. steht der geltend gemachte Anspruch aus dem Vorvertrag vom 31. März 1982 zu. Darin ist die Leistung einer Abstandszahlung von 10.000,-- DM durch die Bekl. für die Übernahme der früheren Wohnung des Kl. vereinbart. Die Bekl. haben einen Mietvertrag über die Wohnung geschlossen und sind jetzt Mieter dieser Wohnung, so daß die Voraussetzung für die Wirksamkeit des Vorvertrages eingetreten ist.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts ist die Abstandsvereinbarung in vollem Umfang wirksam. § 29 Abs. 2 I. BMG betrifft, wie sich aus seinem Wortlaut ergibt, nur die Leistung, das heißt das dingliche Erfüllungsgeschäft, nicht aber die der Leistung zugrunde liegende Vereinbarung, das schuldrechtliche Verpflichtungsgeschäft (BGH NJW 1964, 2301, 2302 unter 2. a.E.). Die schuldrechtliche Vereinbarung ist daher, weil sie mietpreisrechtlich neutral ist, grundsätzlich wirksam. Der Senat folgt insoweit der Auffassung des Bundesgerichtshofs in seiner in NJW 1964, 2301 veröffentlichten Entscheidung. Danach ist die Wirksamkeit einer Abstandsvereinbarung nicht davon abhängig, daß die Parteien die Verwendung der Leistung zu einem der im Gesetz vorgesehenen Zwecke zum Vertragsinhalt gemacht haben; es genügt, daß der weichende Mieter die Abstandszahlung entsprechend diesen Zwecken verwendet oder eine preisrechtliche Ausnahmegenehmigung herbeiführt.

Entgegen der Auffassung des Landgerichts stimmt diese Auslegung mit dem Gesetzeswortlaut überein, weil es - wie dargelegt - nach § 29 Abs. 2 I. BMG nur auf die (tatsächliche) Leistung und nicht auf die der Leistung zugrunde liegende Vereinbarung ankommt (vgl. demgegenüber § 29 Abs. 3 Satz 2 I. BMG) .Die Verwendung der Leistung ist Sache des Empfängers, so daß die Bestimmung des Verwendungszwecks nur ihm zukommt.

Die Bekl. können dem Kl. auch nicht die Einrede der Arglist entgegenhalten, weil er nicht etwas verlangt, was er sofort zurückgeben muß. Denn er hat als Verwendungszweck der verlangten Leistung die teilweise Finanzierung des von ihm und seiner Frau errichteten Eigenheims bestimmt. Dieser Verwendungszweck fällt entgegen der Auffassung des Landgerichts unter § 29 Abs. 2 Nr. 2 I. BMG. Diese Vorschrift unterscheidet zwischen der Schaffung von Ersatzräumen, ihrer Instandsetzung oder Aufwendungen für diese Zwecke. Es wird also zwischen der Schaffung von Ersatzräumen und Aufwendungen für die Schaffung von Ersatzräumen unterschieden. Während unter Aufwendungen für diesen Zweck finanzielle Leistungen zu verstehen sind, stellt die Schaffung von Ersatzräumen durch deren Errichtung eine vertretbare Handlung dar. Damit fällt auch die Schaffung von Ersatzräumen durch Errichtung dieser Ersatzräume unter § 29 Abs. 2 Nr. 2 I. BMG, wenn der Mieter die Ersatzräume selbst schafft, d. h. selbst errichtet oder errichten läßt. Da es nach § 29 Abs. 2 Nr. 2 I. BMG nicht darauf ankommt, in wessen Eigentum die für den Mieter geschaffenen Ersatzräume übergehen, und nicht erforderlich ist, daß die Ersatzräume Mieträume sind, fällt auch die Errichtung eines Eigenheims unter § 29 Abs. 2 Nr. 2 I.BMG.

Da der Kl. nachgewiesen hat, daß er Aufwendungen von mehr als 10.000,-- DM für das von ihm und seiner Frau errichtete Gebäude gemacht hat, kann er von den Bekl. die Zahlung der vereinbarten 10.000,-- DM verlangen, weil es nicht den Bekl. zugute kommen kann, daß sie durch die nicht rechtzeitige Erfüllung ihrer Verpflichtung die Verwendung des Betrages zur Errichtung des Gebäudes unmöglich gemacht haben (BGH NJW 1964, 2301, 2302).