Abstandszahlung an den weichenden Mieter

Abstandszahlung an den weichenden Mieter; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Abstandsvereinbarung; Abstandszahlung; Verwendungszweck; Arbeitsleistungen als Aufwendungen

Zur Zulässigkeit und Höhe von Abstandsvereinbarungen.

Der Kl. war Mieter einer preisgebundenen Altbauwohnung, in die die Bekl. nach ihm als Mieterin einzog. Im August 1982 unterzeichneten die Parteien eine undatierte schriftliche Erklärung, die folgenden Wortlaut hat:

"Die Unterzeichnende, Fr. M. V. (die Bekl., Anm. d. Red.), erklärt sich damit einverstanden, bei einem eventuellen Abschluß eines Mietvertrages mit der Hausverwaltung B. G. für die Mieträume des Vormieters Herrn B. Sch. eine Summe in Höhe von 7.500,-- DM (Siebentausendfünfhundert) für Einbauten (Badezimmer) und Küchenübernahme zu zahlen ..."

In einem Schreiben des Kl. an die Bekl. vom 17. August 1982 heißt es dazu:

"Nachstehend übersende ich Ihnen eine Aufstellung der in meiner Wohnung verbleibenden Gegenstände sowie Einbauten:

1. Badezimmer:

ein komplett eingerichtetes Badezimmer, wie besichtigt mit zwei naßfesten Hängeschränken, Toilettenschrank, Wandhaartrockner, Heizlüfter, Decken, Wand- und Hängespiegel, Außenventilator, Lampen. Angeschlossen an einen Druckwasserspeicher 80 Ltr. Stiebel Eltron.

2. Küche:

ein komplettes Spülzentrum (Spülmaschine mit Edelstahlspüle) mit Kalt , und Warmwasseranschluß, ein Elektroherd, 2 Hängeschränke, 1 Unterschrank , 1 Besenschrank, 1 Schubladenschrank".

Am 14. September 1982 - die Bekl. hatte inzwischen einen Mietvertrag über die bisherige Wohnung des Kl. abgeschlossen - zahlte die Bekl. an den Kl. auf Grund der Übernahmevereinbarung 3.000,-- DM.

Mit der Klage hat der Kl. den durch das Schreiben vom 15. September 1982 angemahnten restlichen Kaufpreis in Höhe von 4.500,-- DM verlangt, während die Bekl. mit der Behauptung, die überlassenen Gegenstände hätten bei Übernahme lediglich einen Wert von 1.800,-- DM gehabt, widerklagend die Rückzahlung von 1.200,-- DM begehrt hat.

Das Landgericht hat der Klage in Höhe von 1.000,-- DM stattgegeben und die Widerklage abgewiesen. Es hat den Wert der Möbel- und Einrichtungsgegenstände aufgrund des Gutachtens der Sachverständigen R mit 1.915,-- DM und denjenigen der "abstandsfähigen" Aufwendungen im Sinne des § 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG mit 2.070,-- DM angenommen und ausgeführt, daß dies zusammen einen Wert von aufgerundet 4.000,-- DM ausmache, so daß dem Kl., da er bereits 3.000, - DM erhalten habe, noch 1.000,-- DM zuzusprechen seien, während die Widerklage abzuweisen sei.

Mit der Berufung erstrebt die Bekl. die Abweisung der Klage auch in Höhe von 1.000,-- DM und verfolgt ihre Widerklage in Höhe von 1.085, - DM weiter. Sie meint, der Kl. habe von ihr nur 1.915,-- DM fordern dürfen. Diesen Betrag hält sie aufgrund des Sachverständigengutachtens für gerechtfertigt. Sie Berufung hatte keinen Erfolg.

Dem Kl. steht aufgrund der mit der Bekl. anläßlich der Übernahme der Wohnung getroffenen Vereinbarung ein Zahlungsanspruch von jedenfalls insgesamt 4.000,-- DM zu, von denen der Kl. 3.000,-- DM vor Beginn des Rechtsstreits erhalten hat und ihm weitere 1.000,-- DM mit dem angefochtenen Urteil des Landgerichts zugesprochen worden sind. Das Urteil des Landgerichts hat daher im Ergebnis Bestand.

Die genannte Vereinbarung besteht aus zwei Elementen, nämlich einem Kaufvertrag und einer Abstandsvereinbarung. Der Kaufvertrag hat sich auf die Übernahme der Gegenstände bezogen, die in dem vom Kl. an die Bekl. am 17. August 1982 gerichteten Schreiben aufgeführt sind, während der Abstand für Einbauten im Badezimmer entrichtet werden sollte.

Eine Abstandsvereinbarung ist ein gegenseitiger Vertrag besonderer Art. Der weichende Mieter verspricht, seine Wohnung gegen Zahlung der bestimmten Abstandssumme durch den neuen Mieter zu dessen Gunsten aufzugeben. Die Leistung wird nach § 29 Abs. 2 I. BMG "im Falle der Aufgabe des Besitzes an preisgebundenen Wohnräumen" bewirkt; dieses Tatbestandsmerkmal ist hier erfüllt. Denn es reicht aus, wenn die Leistung im Zusammenhang mit der Aufgabe des Besitzes erbracht wird (BGH LM § 29 I. BMG Nr. 9). Ferner muß eine derartige Abstandsvereinbarung, um rechtswirksam zu sein, die Voraussetzungen des § 29 Abs. 2 Nr. 1 - 4 I. BMG erfüllen, d. h. sie muß - was hier in Betracht kommt - für Aufwendungen geleistet werden, die der Mieter zur Instandsetzung der Räume gemacht hat (§ 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG). Dabei kann dem Gesetz nicht entnommen werden, daß die Rechtswirksamkeit einer Abstandsvereinbarung davon abhängig ist, daß die Parteien schon bei Abschluß des Vertrages in ihm zum Ausdruck kommende bestimmte oder bestimmbare (konkrete) Vorstellungen darüber haben, wie der vorgesehene Abstand nach Grund und Betrag verwendet werden soll. Vielmehr soll die Wirksamkeit einer Abstandsvereinbarung nicht daran scheitern, daß in ihr nur Unzureichendes oder auch gar nichts über den Verwendungszweck gesagt ist. Dieser spielt im Rahmen des § 29 Abs. 2 I. BMG lediglich bei der tatsächlichen Verwendung der Abstandsleistung eine Rolle, ist aber für den Abschluß der Vereinbarung selbst ohne Bedeutung. Sinn und Zweck von § 29 Abs. 2 I. BMG ist der, Abstandszahlungen, soweit sie der neue Mieter leisten muß, (nur) dann und insoweit zuzulassen, als diese Leistungen auch tatsächlich für die im Gesetz genannten Zwecke verwendet werden. Liegen diese Voraussetzungen vor, so ist es vom Gesetzeszweck aus gesehen unerheblich, ob und welche Abreden die Parteien darüber schon in der Abstandsvereinbarung getroffen haben (BGH LM § 29 I. BMG Nr. 6 = NJW 1964, 2103). Aufwendungen für Einbauten und Umbauten zur Schaffung oder Instandsetzung von Räumen sind mithin nach § 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG erstattungsfähig, allerdings kann der weichende Mieter deren Erstattung nur unter Berücksichtigung der zwischenzeitlich erfolgten Abnutzung verlangen (BGH LM § 29 I. BMG Nr. 8). Soweit der Senat bei der Bewertung von Einbauten und Umbauten früher eine andere Auffassung vertreten und auf den Nutzungswert für den Erwerber abgestellt hat (Urteil des Senats vom 8. November 1982 - 8 U 1590/82 -), wird daran, wie bereits in dem Urteil des Senats vom 10. Dezember 1984 - 8 U 222/84 - ausgeführt ist, nicht mehr festgehalten.

Für den vorliegenden Fall bedeutet dies folgendes:

Die in dem eigentlichen Vertrag der Parteien - der im August 1982 von beiden Parteien unterzeichneten Vereinbarung - aufgeführten "Einbauten (Badezimmer" sind Aufwendungen im Sinne von § 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG, die der Mieter - der Kl. - zur Instandsetzung des Badezimmers gemacht hat. Entgegen der Auffassung der Bekl. brauchte in der Vereinbarung nicht im einzelnen aufgeführt zu werden, für welche Einbauten im einzelnen, die der Instandsetzung des Badezimmers dienten, der Kl. die Abstandszahlung verlangt hat. Es ist lediglich erforderlich, daß die Abstandszahlung auch für die Instandsetzung des Badezimmers geleistet wurde. Das war hier aber der Fall:

Der von dem Landgericht vernommene Zeuge G. hat bekundet, daß der Kl. nach seinem Einzug in der Wohnung dort im Badezimmer eine neue Badewanne und ein neues Toilettenbecken eingebaut hat, ferner ein Waschbecken, das bisher in dem Badezimmer überhaupt noch nicht vorhanden war. Weiter hat der Zeuge bekundet, daß bei Einzug des Kl. der Fußboden des Bades nicht gefliest war. Daß er inzwischen gefliest ist, ist zwischen den Parteien unstreitig. Aus der Aussage des Zeugen ergibt sich ferner, daß das Badezimmer durch die vom Kl. vorgenommenen Einbauten besser ausgestattet worden ist, denn das bedeutet seine Äußerung, daß ihm der frühere Gesamtzustand des Badezimmers nicht gefallen hat.

...

Für die Anschaffung der Einbauten im Badezimmer mit notwendigem Einbau-Material ergibt sich somit ein Betrag von (1.039,09 DM + 497,30 DM =) 1.536,39 DM.

Da von einer Haltbarkeit der Einbauten von jedenfalls zehn Jahren ausgegangen werden kann, rechtfertigt sich für die hier in Betracht kommende Zeit von Herbst 1981 - dem Zeitpunkt des Einzuges des Kl. in die Wohnung bis August 1982 - Abschluß der Vereinbarung - ein Abschlag von - allerdings höchstens - 10 %, so daß (1.536,39 DM - 153,64 DM =) 1.382,75 DM verbleiben.

Was das Entgelt für die Arbeiten des Einbaus anbelangt, so ist - selbst wenn man dem Vortrag der Bekl. folgt, der Kl. habe insoweit keinerlei Zahlungen aufzuwenden brauchen, weil der mit ihm befreundete Zeuge unentgeltlich beim Einbau geholfen habe - doch ein gewisser Betrag in Ansatz zu bringen. Auch wenn der Kl. für den Einbau von Badewanne, Toilette, Waschbecken und Fliesen keine Handwerker beauftragt hat, die er für ihre Leistungen hätte bezahlen müssen, sondern diese Arbeiten mit dem ohne Entgelt tätig werdenden Zeugen verrichtet hat, hat er Aufwendungen im Sinne von § 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG gehabt. Auch Arbeitsleistungen - für einen anderen - können in Geld zu ersetzende Aufwendungen sein. Wann das im einzelnen der Fall ist, muß nach Sinn und Zweck der für das jeweilige Rechtsverhältnis geltenden Norm beurteilt werden (BGH NJW 1973, 46; vgl. auch BGH NJW 1983, 1556, 1557). Sinn des § 29 Abs. 2 Nr. 1 I. BMG ist es, solche Leistungen von dem preisrechtlichen Verbot der Abstandszahlung auszunehmen, mit denen lediglich dasjenige ausgeglichen wird, was der Vormieter an Vermögenswerten in die Wohnung, deren Besitz er nun aufgibt, hereingesteckt hat. Hat der Vormieter - gegebenenfalls mit Freunden oder Verwandten - Arbeitsleistungen zur Schaffung oder Instandsetzung der Räume erbracht, und damit Sachwerte geschaffen, die zwar zunächst ihm, bei Aufgabe der Wohnung jedoch auch dem Nachmieter zugute kommen, dann ist es preisrechtlich unbedenklich, wenn auch diese Aufwendungen durch eine Geldzahlung ausgeglichen werden.

Der Umfang der Zulässigkeit des Abstandes insoweit bestimmt sich nach dem Umfang und dem Wert des Arbeitsaufwandes und ist nach § 287 ZPO zu schätzen. Vorliegend kann davon ausgegangen werden, daß für den Einbau von Badewanne, Toilette, Waschbecken und Fliesen eine Arbeitszeit von mindestens 20 Stunden erforderlich war. Berechnet man als Lohn, der an einen in beruflich abhängiger Stellung Tätigen zu zahlen gewesen wäre (vgl. BGH in NJW 1973, 47), für jede Stunde 35,-- DM, so kommt man zu einem Betrag von jedenfalls 700,-- DM. Ein solcher Stundensatz von 35,- DM erscheint hier angemessen, zumal hinsichtlich der Ausführung der Arbeiten seitens der Bekl. keine Beanstandungen erhoben worden sind.

Somit ergibt sich folgende Gesamtberechnung: (wird ausgeführt).