Abstandszahlung

Verlangt der Vormieter eine sittenwidrige Abstandszahlung, kann auch ein Dritter (hier: Schwiegervater) die von ihm erbrachte Leistung aus ungerechtfertigter Bereicherung zurückverlangen.

Der Bekl. ist Hauptmieter einer 64 qm großen Wohnung im Hause S.straße in Berlin. Es handelt sich um einen sogenannten Altbau. Diese überließ er durch Vertrag vom 6. Mai 1992 in Untermiete der Schwie-gertochter des Kl. Das Vertragsverhältnis endete am 31. Oktober 1992. Bei Vertragsabschluß zahlte der Kl. an den Bekl. 7.5000 DM, die dieser als Wohnungsrenovierungskosten quittierte.

Renovierungsarbeiten wurden weder vor noch nach Einzug der Schwiegertochter des Kl. in der Wohnung durchgeführt. Der Untermietzins betrug bei 64 qm Wohnfläche unmöbliert 850 DM kalt. Der Bekl. hatte eine Ab-standszahlung in gleicher Höhe schon von der Voruntermieterin ein Jahr zuvor verlangt.

Der Bekl. hat im Umkreis der S.straße in Berlin weitere Wohnungen als Hauptmieter inne, die er unter ähnlichen Voraussetzungen, insbesondere unter Verlangen von Abständen untervermietet.

Der Kl. verlangt Rückzahlung des gezahlten Betrages von 7.500 DM. Er trägt vor, der Bekl. habe keine Renovierung durchgeführt und damit die Zahlung ohne Rechtsgrund erhalten. Als evtl. Abstand sei die Forderung sittenwidrig und damit nichtig im Sinne von § 138 BGB. Ohnehin habe der Bekl. einen stark überhöhten Mietzins gefordert. Die Vergleichsmiete für derartige Wohnungen liege nur bei etwa 350 DM.

Die Klage ist begründet.

Dem Kl. steht ein Anspruch aus ungerechtfertigter Bereicherung gemäß § 812 Abs. 1 Satz 1 I. Alt. BGB in Höhe der gezahlten Abstandsleistung zu. Dabei mag gemäß dem Vortrag des Bekl. als zutreffend unterstellt werden, daß bei Zahlung den Parteien bekannt war, daß der Bekl. die Wohnung nicht renoviert hatte und nicht renovieren wollte. Der Bekl. hat die Abstandszahlung vom 6. Mai 1992 damit als Abstandsvereinbarung erhalten. Diese Abstandsvereinbarung ist jedoch wegen Sittenwidrigkeit im Sinne des § 138 BGB nichtig.

Dabei ergibt sich die Aktivlegitimation des Kl. für die Rückforderung dar-aus, daß der Kl. die Zahlung vornahm und ihm dies auch belegt wurde. Dies war dem Bekl. auch bewußt. Die Abstandsvereinbarung hat den Charakter eines Vertrages eigener Art zugunsten der Schwiegertochter des Kl. und ist zwischen dem Kl. und dem Bekl. zustande gekommen. Grundsätzlich ist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs das Verlangen ei-nes Abstandes durch den Vormieter vom Nachmieter für die erfolgreiche Mietnachfolge zwar nicht zu beanstanden. Auch teilt das Gericht die Auf fassung des Bekl., daß die getroffene Vereinbarung nicht gegen § 9 Wohn raumbindungsgesetz bzw. § 2 Abs. 2 Wohnraumvermittlungsgesetz verstößt.

Für die zunächst erhebliche Frage nach der Sittenwidrigkeit einer solchen Vereinbarung ist jedoch eine schematische Betrachtung nicht angezeigt. Vielmehr hat eine einzelfallbezogene Gesamtbetrachtung der gesamten Umstände und des Charakters des Rechtsgeschäfts zu erfolgen, welche im vorliegenden Fall ein anders Ergebnis ergibt.

Die Wohnraumverschaffung durch den Bekl. steht nach Art und Weise in einem besonders krassen Mißverhältnis zur Abstandszahlung durch den Kl. für seine Schwiegertochter. Das Untermietverhältnis mit der Schwiegertochter dauerte insgesamt nur knapp sechs Monate. Dabei betrug der Mietzins der Untermiete etwa doppelt soviel wie die einer vergleichbaren Wohnung in dieser Lage. Der Bekl. selbst wohnt in Birkenwerder, außerhalb Berlins, und ist somit nicht der ausziehende Vormieter, der einem Nachmieter zum Mietvertrag mit dem Vermieter verhilft. Vielmehr hält der Bekl. die Wohnung, um diese wiederholt zu weit überhöhtem Mietzins und hoher Abstandsforderung unterzuvermieten. Dabei kann er als Hauptmieter dem Untermieter nicht etwa wie ein Vermieter eine sichere Rechtsposi-tion als Mieter verschaffen. Der Untermieter ist vielmehr von dem Bestehen des Hauptmietverhältnisses abhängig.

Der weit überhöhte Mietzins von 850 DM ist durch besondere Installationen, Möbel, günstige Wohnlage oder Bauzustand im übrigen nicht gerechtfertigt.

Daß der Bekl. von vornherein Zweifel an der Sittenwidrigkeit seiner Ab-standsforderung hatte, ergibt sich aus der Deklarierung derselben als "Re-novierungskosten". Die Forderung eines sogenannten Abstandes neben einem überhöhten Mietzins, noch dazu in Höhe eines beachtlichen Betrages, erfolgte erkennbar unter Ausnutzung der Wohnungsnot und der Zwangslage, die für viele Mietinteressenten auf dem Berliner Wohnungsmarkt herrscht. Es besteht ein krasses Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung. Damit überschreitet die Abstandsvereinbarung die Grenzen der Geschäftstüchtigkeit und ist sittenwidrig und nichtig (§ 138 BGB).

Der Bekl. kann sich gegenüber dem Rückforderungsanspruch des Kl. auch nicht auf § 817 Satz 2 BGB berufen. Dieser ist restriktiv auszulegen. Ab-gesehen davon, daß der Kl. nach eigenem Bekunden davon ausging, daß die Wohnung renoviert sei, also eine gewisse Gegenleistung voraussetzte, ist hier die Einwendung des § 817 Satz 2 BGB nicht anspruchshindernd.

Berlin gilt nach wie vor als Ballungsraum mit weitestgehender Wohnraumverknappung. Wohnungssuchende werden häufig zu Wegen und Mitteln gezwungen, die bei der Wohnungssuche anderswo nicht zu beschreiten sind. In Wohnungsnot stehende Personen zahlen daher häufig überhöhten Mietzins und ungerechtfertigte Abstände sowie Inventarübernahmen, bei denen ein entsprechender Gegenwert nicht vorhanden ist, nur um an den begehrten Wohnraum zu gelangen.

Allein daraus, daß der Kl. gewußt haben soll, daß es sich um einen Abstand und nicht um Renovierungskosten handelte, kann § 117 Satz 2 BGB nicht zur Anwendung kommen. Diese Vorschrift soll nicht denjenigen schützen, der bei Bestehen regionaler oder allgemeiner Zwangslagen (hier dringende Wohnraumverknappung in Berlin) unter Ausnutzung dieser Zwangslage andere - auch wenn diese Zweifel an der Recht- und Sittenmäßigkeit haben - zu sittenwidrigen Abmachungen und Leistungen zur Erfüllung dieser Abmachungen veranlaßt.

Daß die übelsten Fälle der Geschäftemacherei mit Wohnungen häufig zwischen Mietern, nämlich dem Hauptmieter und dem Untermieter, stattfinden, ist allgemein bekannt, und auch der Mieterverein weiß ein Lied davon zu singen.

Mit einem besonders krassen Fall hatte sich das Amtsgericht Wedding in seinem Urteil vom 16. Juli 1993 zu beschäftigen. Der Hauptmieter von mehreren Wohnungen im Weddinger Kiez betrieb einen schwunghaften Handel damit, indem er überhöhte Mieten und Abstandszahlungen dafür forderte - und auch bekam.

Dies hielt das Amtsgericht mit Recht für sittenwidrig und verurteilte ihn zur Rückzahlung. Er könne sich nicht darauf berufen, daß dem Untermieter die Sittenwidrigkeit der Abstandszahlung bewußt gewesen sei.

Wir meinen, nicht nur der Gesetzgeber und die Gerichte, sondern auch der Vermieter ist gehalten, solchem Treiben Einhalt zu gebieten. Auf eine Untervermietung der Wohnung im ganzen hat der Mieter keinen Anspruch; aber auch im übrigen hat der Hauptmieter anzugeben, welchen Mietzins und welche Nebenleistungen er von seinem Untermieter verlangt, ehe die Genehmigung zur Untervermietung erteilt wird.