Abstandszahlung

Abstandszahlung; Hausverwaltung - Haftung für Abstandszahlung; Vermieter - Haftung für an Hausverwaltung geleistete Abstandszahlung

Der Vermieter haftet für die an seine Hausverwaltung geleistete Abstandszahlung.

... Dem Kl. steht aus dem gewohnheitsrechtlich anerkannten Rechtsinstitut der culpa in contrahendo (Verschulden bei Vertragsschluß) i.V.m. § 278 Satz 1 BGB ein Schadensersatzanspruch zu, so daß er die Rückerstattung der bei Abschluß des Mietvertrages am 28. Oktober 1983 an den Vertreter der Bekl. gezahlten 5000,-- DM verlangen kann. Insbesondere ist jeder Verhandlungspartner verpflichtet, Schädigungen des anderen im Zusammenhang mit den Vertragsverhandlungen zu unterlassen. Dies gebietet die Pflicht zur Rücksichtnahme auf die Interessen des anderen Teils ... (RGRK-BGB/Alff, 12. Aufl., § 278 BGB Rdnr. 18). Daher darf der Vermieter den Mieter im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages nicht dadurch schädigen, daß er von diesem gesetzwidrige Abstandszahlungen entgegennimmt.

Diese Verpflichtung hat der für die Hausverwaltung des Bekl. tätige F. schuldhaft verletzt. Er hat von dem Kl. eine nach § 29 a Abs. 1 und Abs. 7 des I. BMG preisrechtlich unzulässige Leistung gefordert und erhalten. Aus der Aussage der Zeugin M. ergibt sich, daß die Zahlung unmittelbar im Zusammenhang mit dem Abschluß des Mietvertrages und daher "mit Rücksicht auf die Überlassung" preisgebundenen Altbauwohnraums erfolgte. Damit lag eine preisrechtlich unzulässige Abstandszahlung vor, ohne daß es auf den Wert der hierfür übernommenen Gegenstände ankam (vgl. Urteil der Kammer vom 24. Mai 1985 - 64 S 26/85 - MM 9/85, S. 18).

... Die Pflichtverletzung des Zeugen F. muß sich der Bekl. gemäß § 278 Satz 1 BGB zurechnen lassen. Der Bekl. hat sich bei der Vertragsanbahnung seiner Hausverwaltung und diese wiederum des F. als Erfüllungsgehilfen bedient. Das Verlangen der unzulässigen Abstandssumme stand im inneren Zusammenhang mit den Aufgaben, die der Bekl. der Hausverwaltung im Hinblick auf den Neuabschluß von Mietverträgen zugewiesen hatte (vgl. Palandt/Heinrichs, 44. Aufl., § 278 BGB Bem. 4 c) und erfolgte nicht nur "bei Gelegenheit" der Vertragsanbahnung. Der innere Zusammenhang mit der Vertragserfüllung wurde auch nicht dadurch unterbrochen, daß der Zeuge F. möglicherweise von etwaigen Weisungen des Bekl. abgewichen ist und mit der Forderung eines gesetzlich verbotenen Abstandes den Rahmen der einer Hausverwaltung üblicherweise erteilten Vollmacht überschritten hat. Denn auch ein Mißbrauch der dem Hausverwalter anvertrauten Stellung und der damit verbundenen Befugnisse im Geschäftsverkehr mit den Mietern bzw. Mietinteressenten gehört zu dem Personalrisiko, für das der Bekl. als Hauseigentümer gemäß § 278 BGB einstehen muß. Daher haftet derjenige, der Vertragsverhandlungen durch einen Beauftragten führen läßt, auf das Vertrauensinteresse, wenn dieser ohne oder unter Überschreitung der Vollmacht einen Vertrag schließt.

Als Folge der dem Bekl. zuzurechnenden Pflichtverletzung des F. ist dem Kl. somit der entstandene Vertrauensschaden (sogenanntes negatives Interesse) zu ersetzen. Er ist so zu stellen, wie er gestanden hätte, wenn sein Vertragspartner die sich aus dem vorvertraglichen Vertrauensverhältnis ergebende Nebenpflicht, den Kl. nicht zu schädigen, nicht verletzt hätte. Dann wäre die Zahlung eines gesetzwidrigen Abstandes nicht verlangt worden, so daß der Kl. als Ersatz des Vertrauensschadens die Rückerstattung des Betrages von 5000,-- DM verlangen kann. ...