Abstandszahlung

Abstandszahlung; Möbelkaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter; Abzahlungsgeschäft; Scheinbestandteile; wesentliche Bestandteile; Bestandteile/Einbauten; Bestandteile/Sanitärinstallation; Sanitärinstallationen/wesentlicher Bestandteil; Gasherd/wesentlicher Bestandteil; Mietereinbauten/wesentlicher Bestandteil; Vormieter/Verkauf von Einbauten an Nachmieter; Nachmieter/Ankauf von Einbauten von Vormieter; Sittenwidrigkeit/Möbelkaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter; Beweislast/Verkäufer für Höhe seines Kaufpreisanspruches; Beweislastvereitelung/Käufer durch Vernichtung von gekauften Gegenständen; verdeckte Abstandszahlung/Möbelkaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter

1. Das Abzahlungsgesetz ist nicht anwendbar auf einen Kaufvertrag zwischen Vor- und Nachmieter mit einem einheitlichen unaufgeschlüsselten Kaufpreis für bewegliche Sachen und Einbauten des Vormieters, die wesentlicher Bestandteil der Mietsache wurden.

2. Beim Vorliegen besonderer Umstände (hier: Einbauten des Vormieters sollen erkennbar auf Dauer in der Wohnung verbleiben) werden vom Vormieter installierte sanitäre Einrichtungen und ein ausgetauschter Küchenherd nicht nur Scheinbestandteile, sondern wesentliche Bestandteile der Mietsache.

3. Beruft sich der Nachmieter auf die Sittenwidrigkeit der Abstandsvereinbarung wegen des groben Mißverhältnisses zwischen Kaufpreishöhe und Zeitwert der überlassenen Sachen, muß er beweisen, daß dem Vormieter bei Abschluß der Abstandsvereinbarung der Sittenverstoß bekannt war.

4. Der Vormieter (Verkäufer), der den nichtgezahlten Kaufpreis fordert, ist im Hinblick darauf, daß ein Pauschalpreis für mehrere verkaufte Sachen vereinbart wurde, für die Angemessenheit des Kaufpreises darlegungs- und beweispflichtig.

Der Vertrag der Parteien vom 26. Mai 1983 war kein Abzahlungsgeschäft im Sinne von § 1 AbzG. Voraussetzung hierfür ist, daß es sich um einen Vertrag über den Verkauf beweglicher Sachen handelt. Die Parteien haben ausdrücklich in dem Kaufvertrag als Gegenstand nicht nur Möbel, sondern auch "Einbauten" aufgenommen.

Hieraus ergibt sich, daß Gegenstand des Vertrages vom 26. Mai 1983 unter anderem auch die vom Kl. eingebauten Sanitärobjekte (Badewanne, Handwaschbecken, Boiler in Badezimmer und Küche) und der von dem Kl. eingebaute neue Gasherd waren.

Grundsätzlich ist davon auszugehen, daß in Wohnhäusern eingebaute sanitäre Anlagen jeglicher Art wesentliche Bestandteile des Grundstücks werden (vgl. RG HRR 1929 Nr. 1298, 1933 Nr. 363). Es ist anerkannt, daß Waschbecken und Badewannen, die in Wohnhäusern eingebaut sind, wesentliche Bestandteile im Sinne von § 93 BGB sind (vgl. OLG Braunschweig in ZMR 1956, S. 80). Dies wird auch hinsichtlich von eingebauten Warmwasserbereitern und Herden in Norddeutschland einschließlich Berlins angenommen (vgl. hierzu BGHZ 40, 275). Zumindest liegen bezüglich solcher Einbauten immer die Voraussetzungen nach § 94 Abs. 2 BGB vor.

Die weitere Frage, ob die Einbauten deshalb kein wesentlicher Bestandteil geworden sind, weil sie nur zu einem vorübergehenden Zweck eingefügt worden sind und demzufolge als Scheinbestandteile nach § 95 Abs. 2 BGB gelten, ist zu verneinen. Ob diese Voraussetzungen vorliegen, richtet sich nach subjektiven und objektiven Momenten des Zwecks beim Einbau. Es kommt insbesondere auf die subjektive Willensrichtung desjenigen an, der die Verbindung oder Einfügung vornimmt; daneben sind jedoch auch die tatsächlichen Umstände und Folgen der Verbindung bzw. Einfügung entscheidend (vgl. Kregel in RGRK, 12. Aufl., § 95 BGB Anm. 12 ff.). Bei Mietern, Pächtern und ähnlichen schuldrechtlich Berechtigten nimmt die Rechtsprechung allerdings eine tatsächliche, auf der Lebenserfahrung beruhende Vermutung an, derzufolge die Berechtigten die verbundenen oder eingefügten Sachen nur in ihrem eigenen Interesse und daher auch nur für die Vertragszeit mit dem Gegenstand der Miete, Pacht oder des sonstigen Schuldverhältnisses verbinden und darin einfügen wollen (vgl. Kregel a.a.O. Rdn. 17 und die dort angegebenen weiteren Nachweise).

Diese Vermutung, die für das Fortbestehen des Eigentums des Kl. an den Einbauten sprechen könnte, wird jedoch im vorliegenden Fall durch besondere Umstände widerlegt.

Hinsichtlich der Badewanne, des Handwaschbeckens und der beiden Warmwasserbereiter ist zwischen den Parteien unstreitig, daß der Kl. diese Gegenstände, die in der Mietwohnung bereits vorhanden waren, ausgetauscht hat. Dabei kommt es nicht darauf an, ob und in welchem Umfang die vorhandenen Gegenstände unbrauchbar bzw. veraltet waren. Der Kl. mußte sich als Mieter jedenfalls darüber im klaren sein, daß er nach Beendigung des Mietverhältnisses den früheren Zustand wieder herzustellen hatte. Dies bedeutet, daß er sich beim Auszug aus der Mietwohnung nicht darauf hätte beschränken können, Badewanne, Handwaschbecken und die beiden Warmwasserbereiter zu entfernen und mitzunehmen; er hätte dafür zumindest ähnliche Gegenstände, wie sie sich bei Beginn des von ihm mit dem Vermieter abgeschlossenen Mietverhältnisses in den Räumen befanden, wieder installieren müssen. Dies wäre nicht nur mit einem erheblichen Kostenaufwand verbunden gewesen; der Kl. hätte auch diese Gegenstände entweder bereits besitzen oder sich beschaffen müssen. Der Bekl. macht selbst nicht geltend, daß der Kl. derartiges vorgehabt hätte. Zwar hat der Kl. geltend gemacht, daß er den Gasherd, wenn er ihn nicht an den Nachmieter hätte veräußern können, notfalls gegen einen älteren wieder ausgetauscht hätte, und hat hierzu weiter behauptet, daß bei Vertragsabschluß der Parteien sich der alte Gasherd noch im Keller befunden habe. Allein diese, vom Bekl. im übrigen bestrittene Behauptung würde aber nicht ausreichen, daß vom Kl. von vornherein beabsichtigt war, den alten Gasherd des Vermieters wieder installieren zu lassen. Denn nach dem Gutachten der Sachverständigen lagen zum Zeitpunkt der Begutachtung die Kosten für die Installation des Gasherdes weit über dessen Verkehrswert. Entscheidend für die Frage, ob eine Einfügung zu vorübergehenden Zwecken vorgenommen wurde, sind aber insbesondere die Willensrichtung und die tatsächlichen Umstände zum Zeitpunkt der Einfügung: Es ist hierbei naheliegend, daß dem Kl. die oben genannten tatsächlichen Umstände bewußt waren und eine Entfernung des neuen Gasherdes von ihm niemals ernstlich in Erwägung gezogen worden ist, denn der Kl. kannte die Höhe der Installationskosten. Auch hinsichtlich der eingebauten Badewanne, des Handwaschbeckens und der beiden Warmwasserbereiter hat der Kl. offensichtlich eine Entfernung nach Beendigung des Mietverhältnisses niemals in Erwägung gezogen. Ein derartiger Plan wird von beiden Parteien nicht behauptet und wäre auch mit den tatsächlichen Umständen nicht vereinbar. Zwar mag dem Kl. nach § 547 a Abs. 1 BGB das Recht der Wegnahme gegenüber dem Vermieter bezüglich dieser Einbauten zugestanden haben, sofern der Vermieter nicht von seinem Wahlrecht, den Kl. zu entschädigen, bei Beendigung des Mietverhältnisses Gebrauch gemacht hätte. Die Möglichkeit der Wegnahme der eingebauten Gegenstände durch den Kl. wäre aber nur praktisch geworden, wenn dies für den Kl. einen wirtschaftlichen Sinn gehabt hätte. Daran fehlt es, und zwar auch bei Einschätzung der Dinge zum Zeitpunkt des Einbaus durch den Kl. Denn es stand von vornherein fest, daß der Vermieter in diesem Falle die Wiederherstellung des alten Zustandes hätte fordern können, was zu Kosten geführt hätte, die außer Verhältnis zu dem Wert der mitzunehmenden Gegenstände gestanden hätten.

Die genannten Einbauten sind demzufolge vom Kl. nicht als bewegliche Sachen verkauft worden, sondern der Kaufvertrag bezog sich insoweit auf die an den Gegenständen noch möglichen Nutzungen und möglicherweise auch auf das dem Mieter gegenüber dem Vermieter zustehende Wegnahmerecht. Dies hat zur Folge, daß die Bestimmungen des Abzahlungsgesetzes einschließlich des § 1 b Abs. 1 AbzG, der das Recht zum Widerruf vorsieht, keine Anwendung finden, sofern nicht eine der gesetzlich vorgesehenen Ausnahmen oder eine der von der Rechtsprechung insoweit anerkannten Ausnahmen vorliegt.

Dies ist hier jedoch nicht der Fall. Auf sogenannte gemischte Verträge, d. h. Verträge, die sich auch auf andere Leistungen als die Lieferung beweglicher Sachen beziehen, findet das Widerrufsrecht nach § 1 b AbzG allenfalls hinsichtlich der in § 1 b Abs. 4 AbzG bezeichneten Vertragsteile Anwendung. Dies ist aber nur der Fall, wenn der Verkäufer im Zusammenhang mit der Lieferung einer beweglichen Sache sich zusätzlich zu einer Dienst- und Werkleistung verpflichtet hat und diese Leistung ohne Lieferung der beweglichen Sache für den Abzahlungskäufer kein Interesse hat. Der Gesetzgeber hat für die Fälle der gemischten Verträge nur diese eine Ausnahme gemacht; dabei war ihm bekannt, daß es auch andersartige gemischte Verträge gibt. Hieraus ist der Gegenschluß zu ziehen, daß andere gemischte Verträge die Anwendung des Abzahlungsgesetzes nicht zulassen. Bereits das Reichsgericht hat bei einem Inventarverkauf und beim Verkauf von Sachgesamtheiten die Anwendbarkeit des Abzahlungsgesetzes in der damaligen Fassung davon abhängig gemacht, daß solche Verträge nur den Verkauf von beweglichen Sachen zum Gegenstand haben (vgl. RGZ 67, 383; 144, 62). Dem ist der Bundesgerichtshof gefolgt und hat auf gemischte Verträge, in denen neben der Lieferung beweglicher Sachen sonstige Leistungen geschuldet wurden, das Abzahlungsgesetz hinsichtlich des kaufrechtlichen Teils des Rechtsgeschäfts nur unter der Voraussetzung angewandt, daß der vereinbarte Gesamtpreis auf die einzelnen Kaufgegenstände aufgeschlüsselt werden kann (vgl. BGH in WM 1985, S. 32, 33; WM 1983, S. 788; Ostler/Weidner, AbzG, 6. Aufl., § 1 Anm. 21, S. 49/50). Dabei muß die Aufschlüsselung des Kaufpreises zwischen den beweglichen Sachen und sonstigen Leistungen jedoch nach den Preisvorstellungen der Parteien möglich sein; es kommt nicht auf die tatsächlichen Wertverhältnisse an, wie sie nachträglich auf Grund objektiver Anhaltspunkte ermittelt werden können (vgl. BGH in WM 1983, S. 788).

Da eine derartige Aufschlüsselung zwischen den Parteien nicht vorgenommen wurde, sondern die Parteien einen Pauschalpreis vereinbart haben, liegt der von der Rechtsprechung anerkannte Ausnahmefall mithin nicht vor, so daß die Anwendbarkeit des Abzahlungsgesetzes ausscheidet.

Der Bekl. beruft sich darüber hinaus ohne Erfolg auf die Unwirksamkeit des zwischen den Parteien abgeschlossenen Kaufvertrags auf Grund von § 138 BGB. Eine Sittenwidrigkeit des Vertrages vom 26. Mai 1983 vermag der Senat nach dem Vortrag des Bekl. nicht festzustellen. Dabei kann die Frage, ob zwischen Leistung und Gegenleistung ein grobes Mißverhältnis vorliegt, dahingestellt bleiben. Auch wenn die vom Bekl. übernommenen beweglichen Gegenstände zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nur den von der Sachverständigen R. festgestellten Zeitwert von rund 3.500,-- DM gehabt haben und im Hinblick auf den vereinbarten Preis ein grobes Mißverhältnis zwischen Leistung und Gegenleistung anzunehmen ist, fehlt es an der weiteren Voraussetzung, daß der Sittenverstoß dem Kl. bei Abschluß des Vertrages bewußt war. Dies setzt voraus, daß der Kl. das Mißverhältnis von Leistung und Gegenleistung kannte, was nicht ohne weiteres angenommen werden kann. Der Bekl. hat insoweit keine Einzelheiten vorgetragen. Allein die Kenntnis des Kl. vom Zustand der gebrauchten Gegenstände reicht hierzu nicht aus, weil die Einschätzung des Wertes gebrauchter Gegenstände erfahrungsgemäß dem Laien Schwierigkeiten bereitet. Wie dem Senat aus zahlreichen ähnlichen Abstandsprozessen bekannt ist, wird der tatsächliche Zeitwert gebrauchter Einrichtungsgegenstände von deren Eigentümern häufig überschätzt. Die Vereinbarung der Parteien vom 26. Mai 1983 ist jedoch, soweit sie sich auf den von dem Bekl. geschuldeten Kaufpreis bezieht, im Hinblick auf § 29 Abs. 2 I. Bundesmietengesetz nur insoweit wirksam, als der Kaufpreis dem Wert der veräußerten beweglichen Sachen und der Höhe der von dem Kl. für die Instandsetzung der Räume gemachten Aufwendungen, soweit die Einbauten noch nicht abgenutzt waren, entsprach. Unstreitig war die von dem Kl. aufgegebene und von dem Bekl. übernommene Mietwohnung eine preisgebundene Altbauwohnung. Von einem Zusammenhang zwischen der Aufgabe des Besitzes der Wohnung seitens des Kl. und den von dem Bekl. durch den Vertrag vom 26. Mai 1983 dem Kl. versprochenen Leistungen kann ausgegangen werden. Hierfür spricht bereits der zeitliche Ablauf: Die Parteien haben zunächst den Kaufvertrag vom 26. Mai 1983 abgeschlossen; erst anschließend hat der Kl. sein Mietverhältnis am 4. Juni 1983 gekündigt und damit den Besitz an der preisgebundenen Wohnung endgültig aufgegeben. Als weiteres Indiz für den Zusammenhang zwischen Aufgabe der Wohnung durch den Kl. und dem Abschluß des Vertrages vom 26. Mai 1983 ist der Umstand anzusehen, daß die Wirksamkeit des Kaufvertrages ausdrücklich von dem Zustandekommen des Mietvertrages zwischen dem Bekl. und dem Vermieter abhängig gemacht worden ist.

Der von den Parteien in dem Vertrag vom 26. Mai 1983 vereinbarte Kaufpreis von 11.000,-- DM ist nur zum Teil durch die Leistungen des Kl. gedeckt. Dabei ist davon auszugehen, daß der Kl., der den restlichen Kaufpreis fordert, darzulegen und notfalls zu beweisen hat, inwieweit die Kaufpreisvereinbarung im Hinblick auf § 29 Abs. 2 I. Bundesmietengesetz wirksam ist.

Bezüglich der Einbauten des Kl. ist mangels konkreter Angaben vom Senat weder überprüfbar, wie hoch die Aufwendungen des Kl. insoweit waren noch inwieweit bereits eine Abnutzung der Einbauten zum Zeitpunkt der Übernahme der Wohnung durch den Bekl. eingetreten war. Der Senat hat daher keine Veranlassung, von der Bewertung der Gegenstände durch die Sachverständige R. abzuweichen. Sowohl hinsichtlich der Einbauten als auch der beweglichen Sachen ist nach dem Gutachten der Sachverständigen R. anzunehmen, daß diese zum Zeitpunkt der Übernahme durch den Bekl. bereits mehrere Jahre (meist 5 Jahre) alt waren. Unter diesen Umständen erscheint es dem Senat gerechtfertigt, den Zeitwert der Gegenstände und Einbauten zum Zeitpunkt der Begutachtung mit dem Zeitwert zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses gleichzusetzen.

Eine Besonderheit gilt lediglich hinsichtlich des Gasherdes: Insoweit beruft sich der Bekl. zu Recht darauf, daß der Gasherd, auch wenn er nicht in das Eigentum des Vermieters übergegangen sein sollte, dem dinglichen Recht auf Übernahme seitens des Vermieters (Abwendungsbefugnis nach § 547 a Abs. 2 BGB) unterlag. Auch wenn eine Einrichtung im Sinne von § 547 a Abs. 1 BGB im Eigentum des Mieters verbleibt, ändert dies nichts daran, daß der Mieter gegenüber dem Vermieter lediglich den Duldungsanspruch auf Entfernung der Einrichtung nach § 547 a Abs. 1 BGB hat. Es ist regelmäßig davon auszugehen, daß dieser Duldungsanspruch zugleich mit der entgeltlichen Veräußerung an den Erwerber abgetreten wird (vgl. Palandt-Putzo, BGB, 45. Aufl., § 548 a BGB Anm. 2; BGH in NJW 1969, S. 40). Allerdings ist der Anspruch des Mieters und demzufolge auch des Nachmieters, an den der Duldungsanspruch mit der Veräußerung abgetreten wird, mit dem dinglichen Recht des Vermieters auf Übernahme der Einrichtung (Abwendungsbefugnis) belastet (vgl. BGH in NJW 1981, S. 2564). Das bedeutet, daß der Bekl. über sein Eigentum an dem Gasherd nur eingeschränkt verfügen konnte. Eine Veräußerung, die mit einer Wegnahme der Einrichtung verbunden gewesen wäre, hätte an der Abwendungsbefugnis des Vermieters scheitern können. Dieser hätte lediglich die nach § 547 a Abs. 2 BGB geschuldete angemessene Entschädigung zu leisten gehabt. Mehr Rechte, als dem Kl. selbst zustanden, hat der Bekl. aber durch Veräußerung aufgrund des Vertrages vom 26. Mai 1983 nicht erworben. Unter diesen Umständen kann der Zeitwert des Gasherdes nicht voll angesetzt werden, zumal nach dem Gutachten der Sachverständigen R. darüber hinaus noch zwischen Zeitwert und Verkehrswert, den sie lediglich zwischen 280,-- DM und 300,-- DM ansetzt, zu unterscheiden ist. Es kommt hinzu, daß der Bekl., selbst wenn der Vermieter im Falle der Wegnahme von seiner Abwendungsbefugnis keinen Gebrauch macht, den früheren Zustand wiederherstellen muß, was bedeutet, daß in die Küche wieder ein Gasherd einfacher Art einzustellen und zu installieren wäre. Das hat zur Folge, daß der Bekl., auch wenn der ursprünglich vom Vermieter gestellte Herd bei Vertragsabschluß der Parteien noch vorhanden gewesen sein sollte, zumindest die nicht unerheblichen Installationskosten aufzubringen hätte. Unter diesen Umständen kann die Leistung des Kl., die in der Veräußerung des Gasherdes und der Abtretung des Duldungsanspruchs gemäß § 547 a Abs. 1 BGB liegt, nach Schätzung des Senats gemäß § 287 ZPO nur mit 300,-- DM bewertet werden. Hiernach beträgt der Wert der Leistungen des Kl. im Hinblick auf die von der Sachverständigen R. in ihrem Gutachten festgestellten Zeitwerte nach Schätzung des Senats insgesamt 2960,-- DM. Darüber hinaus schuldet der Bekl. dem Kl. 500,-- DM für die zurückgelassenen Kohlen, wie zwischen den Parteien unstreitig ist. Dies ergibt eine Forderung des Kl. in Höhe von insgesamt 3460,-- DM.

Hierauf sind die Leistungen des Bekl. in Anrechnung zu bringen, und zwar die von ihm geleistete Kaution in Höhe von 960,-- DM und die erbrachten Ratenzahlungen in Höhe von 1600,-- DM. Anzurechnen sind demzufolge zugunsten des Bekl. insgesamt 2560,-- DM.

Der Restanspruch des Kl. berechnet sich hiernach wie folgt:

Leistungen des Kl. = 3460,-- DM, anzurechnende Leistungen des Bekl. = 2560,-- DM. Restanspruch des Kl. = 900,-- DM.

Unberücksichtigt bleibt hierbei die Bewertung der Gegenstände, die nach Behauptung des Kl. von dem Bekl. vor Einholung des Sachverständigengutachtens beseitigt worden waren und demzufolge eine Begutachtung nicht mehr unterzogen werden konnten. Den damit möglicherweise verbundenen Nachteil hat der Kl. zu tragen, denn er ist für die Höhe des von ihm geltend gemachten Zahlungsanspruchs darlegungs- und beweispflichtig. Im Hinblick darauf, daß die Parteien die Gegenstände nicht im einzelnen bewertet, sondern einen Pauschalpreis vereinbart haben, ist es dem Senat auch nicht möglich zu berücksichtigen, daß der Bekl. damit die Führung des Beweises möglicherweise vereitelt hat. Nur wenn die Parteien eine Bewertung der Gegenstände im einzelnen vorgenommen und die Einzelrente festgehalten hätten, wäre eine Grundlage zur Schätzung des Wertes der zum Zeitpunkt der Begutachtung nicht mehr vorhandenen Gegenstände gegeben gewesen.

Die Berufung des Kl. kann daher keinen Erfolg haben.