Abstandszahlung

Abstandszahlung; Dienstbarkeiten; entgeltlicher Verzicht auf dingliche Rechte am Nachbargrundstück

Ist der Steuerpflichtige als Grundstückseigentümer Inhaber eines dinglichen Rechts an einem Nachbargrundstück, dessen Bebaubarkeit dadurch eingeschränkt wird, und verzichtet er gegen Entgelt endgültig auf dieses Recht, so gehört das Entgelt nicht zu den Einkünften gemäß § 22 Nr. 3 EStG.

Der Kl. ist als Rechtsnachfolger seines verstorbenen Vaters Eigentümer eines bebauten Grundstücks. Aufgrund einer vor dem 1. Januar 1900 getroffenen Übereinkunft der früheren Eigentümer durfte der Stall des Nachbargrundstücks "dicht" an das heute dem Kl. gehörende Grundstück "angebaut" werden. Eine entsprechende Eintragung (Dienstbarkeit) enthält das sogenannte Servitutenbuch. Dafür hatte sich der Eigentümer des Nachbargrundstücks verpflichtet, diesen Bau, der eine bestimmte Höhe nicht überschreiten durfte, nie zu erhöhen und keine Änderungen vorzunehmen, die das Lichtrecht des heute dem Kl. gehörenden Grundstücks beeinträchtigen. Nachdem der Vater des Kl. von einem Bauvorhaben auf dem Nachbargrundstück erfahren hatte, wandte er dagegen ein, durch den geplanten Bau, der höher sei als sein eigenes Gebäude, sei ein ausreichender Lichteinfall in den Räumen seines Dachgeschosses nicht mehr gewährleistet. Dem Vorhaben stünden der Bebauungsplan und privatrechtliche Einwendungen aufgrund der Eintragung im Servitutenbuch entgegen. Daraufhin erhoben die Eigentümer des Nachbargrundstücks vor dem Landgericht Feststellungsklage, daß sie durch eine Servitutenlast nicht gehindert seien, ihr Grundstück mit einem Grenzbau zu versehen. Schließlich schlossen die Eigentümer des Nachbargrundstücks mit dem Vater des Kl. eine Vereinbarung, nach der dieser sich gegen Zahlung von 200.000 DM verpflichtete, keine Einwendungen mehr gegen das Baugesuch zu erheben, und auf etwaige dem Bauvorhaben entgegenstehende zivilrechtliche Ansprüche verzichtete. Die Eintragungen im Grundbuch und im Servitutenbuch blieben unverändert. Das Finanzamt (FA) erfaßte den Betrag von 200.000 DM als sonstige Einkünfte gemäß § 22 Nr. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Das Finanzgericht (FG) wies die nach erfolglosem Einspruch erhobene Klage ab, die Revision war erfolgreich.

Das FG hat zu Unrecht die vom Vater des Kl. empfangene Zahlung von 200.000 DM als sonstige Einkünfte gemäß § 22 Nr. 3 EStG beurteilt.

1. Nach § 22 Nr. 3 Satz 1 EStG sind sonstige Einkünfte (§ 2 Abs. 1 Nr. 7 EStG) Einkünfte aus Leistungen, soweit sie weder zu anderen Einkunftsarten (§ 2 Abs. 1 Nr. 1 bis 6 EStG) noch zu den Einkünften i. S. von § 22 Nr. 1, 1 a, 2 oder 4 EStG gehören, z. B. Einkünfte aus gelegentlichen Vermittlungen und aus der Vermietung beweglicher Gegenstände.

a) Eine (sonstige) Leistung i. S. von § 22 Nr. 3 EStG ist jedes Tun, Unterlassen oder Dulden, das Gegenstand eines entgeltlichen Vertrages sein kann und das um des Entgelts willen erbracht wird; ausgenommen sind Veräußerungsvorgänge oder veräußerungsähnliche Vorgänge im privaten Bereich, bei denen ein Entgelt dafür erbracht wird, daß ein Vermögensgegenstand in seiner Substanz endgültig aufgegeben wird (ständige Rechtsprechung, z. B. Urteile des BFH vom 21. November 1997 X R 124/94, BFHE 184, 540, BStBl. II 1998, 133, m. w. N.; vom 14. September 1999 IX R 89/95, BFH/NV 2000, 423). Der Gesetzgeber hat eine abschließende - positive und negative - Regelung für die Besteuerung von Vorgängen im Bereich der Umschichtung von Sachen und Rechten des Privatvermögens getroffen. Diese Vorgänge sollen nur dann der Einkommensteuer unterliegen, wenn die Voraussetzungen des § 23 EStG (ggf. § 22 Nr. 1 oder § 17 EStG) vorliegen (BFH-Urteil vom 5. August 1976 VIII R 117/75, BFHE 120, 182, BStBl. II 1977, 27).

Ob eine Zahlung als Entgelt für eine sonstige Leistung oder für die endgültige Aufgabe eines Vermögenswerts in seiner Substanz zu qualifizieren ist, richtet sich nach dem wirtschaftlichen Gehalt der zugrunde liegenden Leistungen. Entscheidend ist dabei nicht, wie die Parteien diese Leistungen benannt, sondern was sie nach dem Gesamtbild der wirtschaftlichen Verhältnisse wirklich gewollt und tatsächlich bewirkt haben (BFH-Urteile vom 5. August 1976 VIII R 97/73, BFHE 120, 180, BStBl. II 1977, 26; vom 26. Oktober 1982 VIII R 83/79, BFHE 138, 177, BStBl. II 1983, 404; vom 10. August 1994 X R 42/91, BFHE 175, 362, BStBl. II 1995, 57; in BFHE 184, 540, BStBl. II 1998, 133; in BFH/NV 2000, 423).

b) Ist der Steuerpflichtige als Grundstückseigentümer Inhaber eines dinglichen Rechts an einem Nachbargrundstück, dessen Bebaubarkeit dadurch eingeschränkt wird, und verzichtet er gegen Entgelt endgültig auf dieses Recht, so gehört das Entgelt nicht zu den Einkünften gemäß § 22 Nr. 3 EStG. Es handelt sich um eine nicht steuerbare private Vermögensumschichtung. Das Recht am Nachbargrundstück steht zwar nur dem Steuerpflichtigen als Grundstückseigentümer zu und kann nicht losgelöst von seinem Grundstück übertragen werden. Es handelt sich aber um eine vermögenswerte Rechtsposition, die - über das Eigentum am eigenen Grundstück hinaus - ein zusätzliches dingliches Recht am Nachbargrundstück umfaßt und dessen Bebauung beschränkt. Dieses dingliche Recht am Nachbargrundstück, das gesondert begründet und aufgehoben werden kann, ist ein selbständiges Wirtschaftsgut, dessen Aufgabe gegen Entgelt einen veräußerungsähnlichen Vorgang darstellt.

c) Ein solches dingliches Recht am Nachbargrundstück ergibt sich im Streitfall aus der vom FG festgestellten Eintragung im Servitutenbuch. Das Servitut ist eine nach gemeinem Recht entstandene Grunddienstbarkeit, die seinerzeit durch formlosen Vertrag begründet werden konnte (Staudinger/Hönle, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Bearbeitung 1998, Art. 184 EGBGB Rn. 5, m. w. N.). Sie ist nach dem Inkrafttreten des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB) mit ihrem früheren Inhalt und Rang bestehen geblieben; für ihre Ausübung gelten nunmehr die Vorschriften der §§ 1020 bis 1028 BGB (Art. 184 des Einführungsgesetzes zum Bürgerlichen Gesetzbuch - EGBGB -).

Im Streitfall begründete das Servitut nach seinem vom FG festgestellten Wortlaut und der Interessenlage der beteiligten Grundstückseigentümer sowohl Belastungen für das heute dem Kl. gehörende Grundstück als auch für das Nachbargrundstück. Während der Nachbar an das Gebäude auf dem Grundstück des Kl. "dicht" anbauen durfte, hatte sich der Nachbar im Gegenzug verpflichtet, ("Dagegen ... verbindlich gemacht"), sein Gebäude in Zukunft nicht ("nie") zu erhöhen. Mithin umfaßte das Servitut entgegen der Auffassung des FG nicht nur die Pflicht, den Anbau des Nachbarn zu dulden, sondern es begründete außerdem zugunsten des heute dem Kl. gehörenden Grundstücks eine Dienstbarkeit auf dem Nachbargrundstück des Inhalts, daß dessen Bebauung eine bestimmte Höhe nicht überschreiten durfte.

Die danach dem Vater des Kl. in bezug auf das Nachbargrundstück zustehende Grunddienstbarkeit zur Begrenzung der Bauhöhe stellte, auch wenn sie nicht für sich allein übertragbar war, ein eigenständiges Wirtschaftsgut dar, das der Vater des Kl. in seiner Substanz endgültig aufgegeben hat. Das FA wendet dagegen zu Unrecht ein, das Servitut bestehe fort, weil die entsprechenden Eintragungen nicht gelöscht oder berichtigt worden seien. Der in dem Vergleichsvertrag zwischen dem Vater des Kl. und den Eigentümern des Nachbargrundstücks schriftlich vereinbarte Verzicht auf etwaige dem Bauvorhaben entgegenstehende zivilrechtliche Ansprüche umfaßte auch die - formfrei mögliche - Aufgabeerklärung hinsichtlich des Servituts (vgl. Art. 189 Abs. 3 EGBGB; Dehner, Nachbarrecht im Bundesgebiet - ohne Bayern -, 6. Aufl. 1982, S. 723 f.). Eine Löschung oder Berichtigung der Eintragungen im Servitutenbuch oder im Grundbuch waren für die Wirksamkeit des Verzichts nicht erforderlich. Die Eintragung einer altrechtlichen Dienstbarkeit hat nicht die Bedeutung einer rechtlichen Vervollkommnung, sondern nur die einer tatsächlichen Kundmachung; deshalb bringt eine außerhalb des Grundbuchs eingetretene Aufhebung einer eingetragenen Dienstbarkeit alten Rechts diese zum Erlöschen, auch wenn die Löschung im Grundbuch nicht durchgeführt wird (Staudinger/Ring, a. a. O., 1994, Vorbem. 24 zu §§ 1018 bis 1029).

d) Dadurch, daß der Vater des Kl. gegen Entgelt auf die Grunddienstbarkeit am Nachbargrundstück verzichtet und damit eine "abtrennbare Rechtsposition" aufgegeben hat (vgl. BFH-Urteil in BFHE 120, 180, BStBl. II 1977, 26), unterscheidet sich der Streitfall von anderen durch den BFH beurteilten Fallgestaltungen, in denen der Steuerpflichtige sich verpflichtet hatte, sein eigenes Grundstück in bestimmter Weise zu nutzen oder eine bestimmte Nutzung zu dulden (vgl. BFH-Urteile vom 19. April 1994 IX R 19/90, BFHE 174, 342, BStBl. II 1994, 640; vom 4. September 1996 XI R 20/96, BFH/NV 1997, 336; in BFHE 184, 540, BStBl. II 1998, 133) oder Widerstand gegen ein Bauvorhaben des Nachbarn aufzugeben (BFH-Urteile in BFHE 120, 180, BStBl. II 1977, 26; in BFHE 138, 177, BStBl. II 1983, 404; in BFHE 175, 362, BStBl. II 1995, 57). Der Vater des Kl. hat nicht nur gegen Entgelt die Bebauung des Nachbargrundstücks geduldet und auf baurechtliche oder nachbarrechtliche Einwendungen verzichtet, sondern er hat auf eine in früheren Zeiten vertraglich begründete, ihm zustehende gesonderte Grunddienstbarkeit am Nachbargrundstück verzichtet. Die Aufgabe dieser einen eigenständigen Vermögenswert bildenden Rechtsposition war endgültig (vgl. zur Bedeutung der Abänderbarkeit oder Aufhebbarkeit einer Rechtsänderung BFH-Urteil in BFHE 184, 540, BStBl. II 1998, 133; zur Einräumung einer unbefristeten Dienstbarkeit BFH-Urteil vom 17. Mai 1995 X R 64/92, BFHE 177, 479, BStBl. II 1995, 640). Mithin liegt eine Vermögensumschichtung (veräußerungsähnlicher Vorgang) vor, die nicht unter § 22 Nr. 3 EStG fällt.

Verzichtet ein Grundstückseigentümer, der Inhaber eines dinglichen Rechts an einem Nachbargrundstück ist, dessen Bebaubarkeit dadurch eingeschränkt wird, gegen Entgelt endgültig auf dieses Recht, ist das Entgelt steuerfrei.

Nachbarn hatten vor dem 1. Januar 1900 durch formlosen Vertrag eine Grunddienstbarkeit begründet. Das ging seinerzeit, und diese Grunddienstbarkeit blieb nach Inkrafttreten des BGB mit ihrem früheren Inhalt und Rang auch bestehen. Im konkreten Fall war folgendes vereinbart worden: Der eine Nachbar durfte "dicht" an das Gebäude des anderen Nachbarn anbauen, dafür mußte er sich im Gegenzug verpflichten, sein Gebäude in Zukunft "nie" zu erhöhen. In den 90er Jahren wollte derjenige Grundstückseigentümer, der nach der Grunddienstbarkeit berechtigt war, "dicht" anzubauen, ein neues Gebäude errichten, das höher war als das auf dem Nachbargrundstück. Der Nachbar wandte u. a. ein, daß dem geplanten höheren Grenzbau die alte Grunddienstbarkeit ("Servitutenlast") entgegenstehe. Es kam schließlich zu einer Vereinbarung, wonach der Bauwillige seinem Nachbarn 200.000 DM bezahlte und dieser sich verpflichtete, keine Einwendungen mehr zu erheben; außerdem verzichtete er auf etwaige dem Bauvorhaben entgegenstehende zivilrechtliche Ansprüche. Die Eintragungen im Grundbuch und im sogenannten Servitutenbuch blieben unverändert, eine Löschung des Servituts wurde nicht vereinbart, es wurde auch nicht gelöscht.

Bei der Einkommensteuererklärung behandelte das Finanzamt das Entgelt von 200.000 DM als sonstige Einkünfte nach § 22 Nr. 3 des Einkommensteuergesetzes (EStG). Der Steuerpflichtige ging vor Gericht. Er verlor zwar erstinstanzlich, doch der Bundesfinanzhof hob Urteil und Einkommensteuerbescheid auf, der Betrag mußte nicht versteuert werden.

Der Bundesfinanzhof meinte, wenn ein Grundstückseigentümer Inhaber eines dinglichen Rechts an einem Nachbargrundstück sei, dessen Bebauung dadurch eingeschränkt werde, und er gegen Entgelt endgültig auf dieses Recht verzichte, gehöre das Entgelt nicht zu den sonstigen Einkünften nach § 22 Nr. 3 EStG, sondern es handele sich um eine nichtsteuerbare private Vermögensumschichtung. Das Recht könne zwar nicht losgelöst von einem Grundstück übertragen werden, jedoch handele es sich um eine vermögenswerte Rechtsposition, die - über das Eigentum am eigenen Grundstück hinaus - ein zusätzliches dingliches Recht am Nachbargrundstück erfasse. Ein solches dingliches Recht am Nachbargrundstück, das gesondert begründet und aufgehoben werden könne, sei ein selbständiges Wirtschaftsgut, dessen Aufgabe gegen Entgelt einen veräußerungsähnlichen Vorgang darstelle.

Da es sich im konkreten Fall um eine altrechtliche Dienstbarkeit handelte, bringe auch eine außerhalb des Grundbuchs eingetretene Aufhebung einer eingetragenen Dienstbarkeit alten Rechts diese zum Erlöschen, auch wenn die Löschung im Grundbuch nicht durchgeführt werde.

Der Besteuerungstatbestand der sogenannten sonstigen Einkünfte ist ziemlich unscharf und führt im Einzelfall immer wieder zu erheblichen Abgrenzungsproblemen. Denn ob eine Zahlung als Entgelt für eine sonstige Leistung (steuerbar) oder für die endgültige Aufgabe eines Vermögenswerts in seiner Substanz zu qualifizieren ist (nicht steuerbar), ist im Einzelfall schwierig. Das gilt gerade bei Grundstücksnutzungen oder -belastungen.