Abstandszahlung

Abstandszahlung; Renovierungsarbeiten des Vormieters

1. Eine gemäß § 4 a Abs. 1 Satz 1 WoVermG unwirksame Vereinbarung zwischen Vor- und Nachmieter stellt es auch dar, wenn sich der Vormieter ein Entgelt für die von ihm geleisteten Instandsetzungs- und Renovierungsarbeiten versprechen läßt.

2. Auf eine derartige Vereinbarung findet § 4 a Abs. 2 WoVermG weder direkt noch analog Anwendung.

Die Klage ist zulässig und in Höhe von 8.780,00 DM begründet, im übrigen unbegründet.

Der Kl. steht ein Anspruch auf Rückzahlung dieses Betrages aus § 5 des Gesetzes zur Regelung der Wohnungsvermittlung (WoVermG) i. V. mit § 812 BGB zu. Denn soweit eine Leistung aufgrund einer Vereinbarung erbracht wurde, die nach § 4 a WoVermG unwirksam ist, kann diese nach den allgemeinen Vorschriften des bürgerlichen Rechts (§§ 812 ff. BGB) zurückgefordert werden.

Die Bekl. hat sich durch einen Teilbetrag in Höhe von 8.780,00 DM der un-streitig am 21. Juli 1994 vereinbarten "Abstandszahlung" letztlich nur das Räumen der Wohnung vergüten lassen. Die Parteien haben damit eine unwirksame Vereinbarung im Sinne von § 4 a Abs. 1 WoVermG getroffen. Ihre Vereinbarung stellt - entgegen dem Vorbringen der Bekl. - insoweit keinen wirksamen Ablösungskauf nach § 4 a Abs. 2 WoVermG dar.

Nach § 4 a Abs. 1 WoVermG sind Vereinbarungen, die den Wohnungssuchenden verpflichten, ein Entgelt dafür zu leisten, daß der bisherige Mieter die gemieteten Wohnräume räumt, unwirksam. Dahingegen kann nach § 4 a Abs. 2 ein Vertrag, durch den der Wohnungssuchende sich im Zusammenhang mit dem Abschluß eines Mietvertrages verpflichtet, von dem Vermieter oder dem bisherigen Mieter eine Einrichtung oder ein Inventarstück zu erwerben, grundsätzlich wirksam geschlossen werden. Nach Satz 2 ist die Vereinbarung über das Entgelt nur dann unwirksam, wenn dieses in einem auffälligen Mißverhältnis zum Wert der Einrichtung oder des Inventarstücks steht.

Die Bekl. macht als Grundlage des zwischen ihr und der Kl. vereinbarten Entgeltes bestimmte "Einrichtungen" geltend, die sie durch Kaufvertrag mit dem Vormieter erworben und durch Kaufvertrag mit der Kl. an diese wei-tergegeben habe. Dabei handelt es sich (...) ausschließlich um Kosten für In standsetzungs- und Renovierungsarbeiten. Es kann insoweit dahinstehen, ob diese Arbeiten tatsächlich geleistet wurden und ob die für sie gel-tend gemachten Kosten in ihrer Höhe gerechtfertigt sind. Denn selbst wenn dies der Fall ist, können diese nicht als Einrichtungen oder Inventar-stücke im Sinne von § 4 a Abs. 2 WoVermG verstanden werden. Der all gemeine Sprachgebrauch bezeichnet als Einrichtungen oder Inventar-stücke bewegliche Gegenstände, die der Mieter oder der Vermieter einer Wohnung hinzugefügt haben. Hierzu zählen nach allgemeinem Sprachverständnis weder die Räumlichkeiten an sich, also Decken, Wände und Fußböden, noch ihre Instandsetzung oder Modernisierung. Dieses Ergebnis wird auch durch den Gebrauch dieser Begriffe in der üblichen Rechtssprache bestätigt. Die Einrichtung wird im BGB (§ 258) als Sache verstanden, die mit einer anderen körperlich verbunden ist und deren wirtschaftli-chen Zwecken dient (Palandt, § 258, 1). In diesem Sinn gelten als Einrich-tungen z. B. Öfen und Beleuchtungsanlagen (BGH, BB 1966, 304), nicht jedoch Zwischendecken und eingezogene Wände (OLG Celle, NdsRpfl 1969, 283). Als Inventar wird im BGB (§ 582) die Gesamtheit der bewegli-chen Sachen bezeichnet, die in einem entsprechenden räumlichen Verhältnis zum Grundstück stehen und dazu bestimmt sind, das Grundstück entsprechend seinem wirtschaftlichen Zweck durch Betrieb zu nutzen (Pa-landt, § 582, 2).

Die Zulässigkeit einer Entgeltvereinbarung für vom Vormieter durchgeführte Schönheitsreparaturen und Modernisierungsmaßnahmen kann auch nicht durch eine analoge Anwendung von § 4 a Abs. 2 WoVermG gewonnen werden. § 4 a WoVermG weist insoweit keine vom Gesetzgeber nicht gewollte Regelungslücke auf. Die Auslegung am Wortlaut zeigt, daß der Gesetzgeber die wirksamen Vereinbarungen zwischen Vor- und Nachmieter eindeutig auf diejenigen beschränkt, die die Erstattung der Umzugskosten (§ 4 a Abs. 1 Satz 2) und den Erwerb von Einrichtungen und Inventarstücken (§ 4 a Abs. 2) betreffen. Alle übrigen Vereinbarungen werden im Sinne von § 4 a Abs. 1 Satz 1 ausdrücklich als unwirksam behandelt. Gegen eine Regelungslücke sprechen zudem die Vorschriften der §§ 29, 30 I. Bundesmietengesetz (I. BMG). Nach § 29 Abs. 2 Nr. 1 bis 3 I. BMG, der in Teilbereichen durch § 4 a WoVermG ersetzt worden ist, waren Leistungen des Wohnungssuchenden an den den Besitz an preisgebundenen Wohn- und anderen Räumen aufgebenden Mieter nicht nur insofern preisrechtlich zulässig, als Umzugskosten des Mieters erstattet werden, sondern auch, als durch sie Aufwendungen ausgeglichen werden, die der Mieter zur Schaffung oder Instandsetzung der Räume gemacht hat. Der Gesetzgeber war sich also bei Schaffung des WoVermG des Problems der Erstattung von Renovierungskosten bewußt. Dadurch daß eine dem § 29 Abs. 2 I. BMG vergleichbare Regelung im WoVermG fehlt, muß im Umkehrschluß entnommen werden, daß der Gesetzgeber die Zulässigkeit einer derartigen Vereinbarung zwischen Wohnungssuchendem und Mieter bei nicht preisgebundenem Wohnraum gerade ausschließen wollte. Dies ergibt auch die Auslegung anhand Sinn und Zweck von § 4 a WoVermG. Der Gesetzgeber will verhindern, daß der bisherige Mieter mit der Mietwohnung ein Geschäft macht (Blank, WM 1993, 513). Zweck der Vorschrift ist es nämlich, gerade in Zeiten knappen Wohnraumes den Wohnungssuchenden davor zu schützen, Vermögenseinbußen dafür hinnehmen zu müssen, daß der scheidende Mieter lediglich den Besitz an seiner Wohnung aufgibt (AG Tiergarten, MM 9/1995, 40). Daß dies jedoch gerade durch die Abstandszahlung der Kl. gewollt war, wird auch von der Bekl. nicht bestritten. Sie führt nämlich aus, sie habe, um selbst in den Besitz der Wohnung zu kommen, am 23. Juli 1993 eine entsprechende Abstandsvereinbarung mit ihrem Vormieter getroffen und an diesen eine Zahlung in Höhe von 13.000,00 DM geleistet. (...)

Die weitergehende Klage ist jedoch unbegründet. (wird ausgeführt)

Ein Mieter hatte sich von seinem Nachmieter für Schönheitsreparaturen und Instandsetzungsarbeiten einen Abstand zahlen lassen, nachdem er selbst auch mit seinem Vormieter eine hohe Abstandsvereinbarung getroffen hatte.

Mit Urteil vom 12. Oktober 1995 hielt das Amtsgericht Tempelhof-Kreuzberg den Rückzahlungsanspruch des Nachmieters für begründet. Nach dem Wohnungsvermittlungsgesetz sei grundsätzlich eine Abstandsvereinbarung unwirksam. Eine Einrichtung oder ein Inventarstück, das zu einem angemessenen Preis verkauft werden könne, sei hier nicht Gegenstand des Vertrages gewesen. Das ergebe sich auch aus einem Vergleich mit den früher geltenden Vorschriften des I. Bundesmietengesetzes. Hinzufügen ist, daß der Mieter nach § 547 a BGB ein Recht auf Wegnahme von Einrichtungen hat, unabhängig davon, ob er Eigentümer der Gegenstände ist oder durch den Einbau der Vermieter Eigentümer wurde. Dieses Wegnahmerecht kann er auch veräußern, wobei es für den Wert im Sinne des § 4 a Wohnungsvermittlungsgesetz auf den Nutzungswert ankommen dürfte.