Abstandsvereinbarung für vorzeitige Vertragsauflösung und zwischenzeitlicher Vermieterwechsel

§ 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind, oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht.

Die Kl. (ehemalige Mieterin) fordert vom Bekl. (ehemaligen Vermieter) die Zahlung einer vereinbarten Abstandssumme in Höhe von 80.000 € für die vorzeitige Beendigung ihres Mietverhältnisses, was der Bekl. mit der Begründung verweigert, dass er das Grundstück noch vor Rückgabe der Mietsache veräußert, und die Verpflichtung zur Abstandszahlung sei auf den Erwerber übergegangen.

Das Landgericht ist in seiner angegriffenen Entscheidung zu Recht davon ausgegangen, dass der Bekl. der Kl. die in der Vereinbarung zwischen den Parteien vom Oktober 2016 versprochene Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung schuldet.

a) Dem steht nicht entgegen, dass die Bekl. das Grundstück nachfolgend und noch vor Vertragsende an die Fa. I. G. GmbH veräußert hat.

Denn der Anspruch der Kl. auf Zahlung eines Abstandes für die vorzeitige Vertragsauflösung ist nicht gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin übergegangen. Zutreffend und in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ist das Landgericht davon ausgegangen, dass von § 566 BGB nur solche Rechte und Pflichten erfasst werden, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind, oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Für die Frage, welche Rechte und Pflichten § 566 BGB unterfallen, ist daher auf den materiellen Gehalt der jeweiligen Vertragsbestimmung abzustellen […]. Bei der Frage, in welchem Umfang ein Rechtserwerb nach § 566 Abs. 1 BGB stattfindet, ist zu berücksichtigen, dass die Norm als Ausnahmeregelung restriktiv auszulegen ist […]. Zutreffend hat das Landgericht angenommen, dass die hieran gemessene Vereinbarung einer Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung nicht als von § 566 Abs. 1 BGB erfasst anzusehen ist.

Die Berufung zeigt keine tragfähigen Anhaltspunkte dafür auf, dass die Würdigung des Landgerichts, die vereinbarte Entschädigung für die vorzeitige Vertragsbeendigung stünde lediglich in einem wirtschaftlichen Zusammenhang mit dem Mietverhältnis, unzutreffend ist.

Nach den getroffenen Vereinbarungen der Parteien liegt die Annahme eines bloßen wirtschaftlichen Zusammenhangs der Vereinbarung mit dem Mietverhältnis vielmehr nahe. Neben den vom Landgericht hierfür genannten Gesichtspunkten spricht zusätzlich, dass die Abstandszahlung hier gerade nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckte, sondern dieses ersetzen sollte. Im Ergebnis hat sich die Kl. ihr Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom Bekl. „abkaufen“ lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit ist für sich allein keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis. Danach liegt eine mietrechtliche Qualifizierung der Vereinbarung fern.

Auch für einen untrennbaren Zusammenhang der Abstandszahlung mit dem Mietvertrag bestehen keine Anhaltspunkte. Hierfür genügt es nicht, dass die Parteien zwischen der vorzeitigen Vertragsbeendigung und der Abstandszahlung einen rechtlich untrennbaren Zusammenhang hergestellt haben.

Die Entscheidung des Landgerichts steht schließlich auch im Ergebnis im Einklang mit der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes, dass die Vereinbarung einer Entschädigung des Pächters als Gegenleistung für die Abkürzung der Vertragsdauer nicht gegen den Erwerber wirkt […].

b) Entgegen der Auffassung der Berufung ist es nicht erheblich, ob die Vereinbarung der Parteien vom Oktober 2016 ein Nachtrag des Mietvertrages ist und gegebenenfalls mit dem Hauptmietvertrag eine einheitliche Urkunde bildet.

Wie bereits oben unter Verweis auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes ausgeführt, tritt der Erwerber in außerhalb des Mietverhältnisses liegende Rechte und Pflichten selbst dann nicht ein, wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag selbst geregelt sind. Es kommt somit nicht darauf an, ob die Parteien die Vereinbarung in den Mietvertrag aufgenommen und damit zu dessen Bestandteil gemacht haben.

Hieraus folgt zugleich, dass es auch nicht darauf ankommen kann, ob die Vereinbarung der Parteien von Oktober 2016 möglicherweise auch Rechte und Pflichten begründet hat, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind.

c) Es kommt auch nicht darauf an, dass der Anspruch der Kl. erst nach der Veräußerung fällig geworden ist. Dies wäre nur dann relevant, wenn die Verpflichtung von § 566 BGB erfasst würde.

d) Für die Beantwortung der Frage, ob der Erwerber nach § 566 BGB in die Verpflichtungen des Bekl. eingetreten ist, ist es entgegen der Auffassung der Berufung auch unerheblich, wie die Parteien des notariellen Kaufvertrages vom 15.12.2016 die Zahlungspflicht bezüglich der Abstandssumme beurteilt und wem sie die Zahlungspflicht untereinander zugewiesen haben. An diese kaufvertraglichen Vereinbarungen ist die Kl., wie die Berufung selbst zutreffend feststellt, nicht gebunden.

§ 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“), wonach beim Erwerb von Wohnräumen (für Gewerberäume gilt gem. § 578 Abs. 1, 2 BGB das Gleiche) der Erwerber anstelle des Vermieters in die sich während der Dauer seines Eigentums aus dem Mietverhältnis ergebenden Rechte und Pflichten eintritt, erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtliche zu qualifizieren sind oder die in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Dazu gehört die vertragliche Pflicht des Vermieters zur Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung grundsätzlich nicht. Die Verpflichtung zur Abstandszahlung als Gegenleistung für die vorzeitige Vertragsauflösung muss also vom bisherigen Vermieter und nicht vom Erwerber erfüllt werden, und zwar unabhängig davon, welche Regelung Käufer und Verkäufer bezüglich dieser Frage unter sich getroffen haben.

Die Klägerin (ehemalige Mieterin) fordert vom Beklagten (ehemaliger Vermieter) die vereinbarte Abstandssumme in Höhe von 80.000 € für die vorzeitige Beendigung ihres Mietverhältnisses. Der Beklagte verweigert das mit der Begründung, dass er das Grundstück noch vor Rückgabe der Mietsache verkauft und die Verpflichtung zur Abstandszahlung auf die neue Vermieterin (Erwerber) übergegangen sei. Das Landgericht hat der Klage stattgegeben, die Berufung des Beklagten blieb erfolglos.

Der Anspruch der Klägerin auf Zahlung eines Abstandes für die vorzeitige Vertragsauflösung ist nicht gemäß § 566 BGB auf die Erwerberin übergegangen. § 566 BGB erfasst nur solche Rechte und Pflichten, die als mietrechtlich zu qualifizieren sind oder in untrennbarem Zusammenhang mit dem Mietvertrag stehen. Der Erwerber tritt deshalb nicht in Rechte und Pflichten ein, die außerhalb des Mietverhältnisses liegen, selbst wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag geregelt sind. Die Vereinbarung einer Abstandszahlung für die vorzeitige Vertragsauflösung gehört nicht dazu.

Es liegt lediglich ein wirtschaftlicher Zusammenhang der Abstandsvereinbarung mit dem Mietverhältnis vor, wofür auch spricht, dass die Abstandszahlung hier gerade nicht den Fortbestand des Mietverhältnisses bezweckte, sondern dieses vorzeitig beenden sollte.

Im Ergebnis hat sich die Klägerin ihr Einverständnis mit einer verkürzten Mietzeit vom Beklagten „abkaufen“ lassen. Die Entschädigung für die Verkürzung der Mietzeit ist für sich allein keine Leistung oder Verpflichtung aus dem auslaufenden Mietverhältnis.

Auch für einen untrennbaren Zusammenhang der Abstandszahlung mit dem Mietvertrag bestehen keine Anhaltspunkte. Hierfür genügt es nicht, dass die Parteien zwischen der vorzeitigen Vertragsbeendigung und der Abstandszahlung einen rechtlich untrennbaren Zusammenhang hergestellt haben.

Unerheblich ist auch, dass die Vereinbarung der Parteien ein Nachtrag des Mietvertrages ist und gegebenenfalls mit dem Hauptmietvertrag eine einheitliche Urkunde bildet, weil der Erwerber in außerhalb des Mietverhältnisses liegende Rechte und Pflichten selbst dann nicht eintritt, wenn sie als zusätzliche Vereinbarung im Mietvertrag selbst geregelt sind.

Es kommt auch nicht darauf an, dass der Anspruch der Klägerin erst nach der Veräußerung fällig geworden ist. Dies wäre nur dann relevant, wenn die Verpflichtung von § 566 BGB erfasst würde.

Für die Beantwortung der Frage, ob die Erwerberin nach § 566 BGB in die Verpflichtungen des Beklagten eingetreten ist, ist es auch unerheblich, wie die Parteien des notariellen Kaufvertrages die Zahlungspflicht bezüglich der Abstandssumme beurteilen und wem sie die Zahlungspflicht untereinander zugewiesen haben. An diese kaufvertraglichen Vereinbarungen ist die Klägerin nicht gebunden.