Abstandsflächenrechtlich privilegierter Vorbau

Um einen bei den Abstandsflächen privilegierten „Vorbau“ handelt es sich nur dann, wenn er sich gegenüber der Außenwand, an die er angebaut ist, quantitativ und funktional unterordnet. Dies ist dann nicht der Fall, wenn ein „Vorbau“ vorrangig dazu dient, die Wohnfläche „nennenswert“ zu vergrößern.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl., Eigentümer eines mit einer Doppelhaushälfte bebauten Grundstücks, wenden sich gegen die den Beigeladenen erteilte Baugenehmigung für einen seitlichen Vorbau an einen rückwärtigen Anbau.

Die Beigeladenen sind Eigentümer eines ebenfalls mit einer - nicht angrenzenden - Doppelhaushälfte bebauten Nachbargrundstücks. Beide Grundstücke liegen im Geltungsbereich des Baunutzungsplans, der dort ein allgemeines Wohngebiet der Baustufe II/2 festsetzt, und im Bereich eines förmlich festgesetzten Fluchtlinienplans, der eine Baufluchtlinie von 5 m festsetzt. Das Bezirksamt (BA) genehmigte den Beigeladenen zunächst einen eingeschossigen rückwärtigen An­bau an ihre Doppelhaushälfte und erteilte eine Ausnahme von der Grundflächenzahl von 0,2 auf 0,25, ein gutes halbes Jahr später genehmigte das BA den Beigeladenen noch einen seitlichen Vorbau an dem bereits genehmigten Anbau.

Die Kl. haben zunächst Klage gegen beide Baugenehmigungen erhoben und damit begründet, dass der nachbarliche Anbau keinen Vorbau i.S.d. § 6 Abs. 6 Nr. 2 BauO Bln darstelle, denn er ordnete sich wegen seiner Größe und seiner den Sozialabstand beeinträchtigenden breiten Fensterfront nicht quantitativ der zu ihnen gelegenen Außenwand und als Wohn-/Esszimmer nicht funktional der Nutzung des Bestandsgebäudes unter. Zudem beziehe sich die Drittel-Regelung des § 6 Abs. 6 Nr. 2 Buchst. a) BauO Bln nur auf den einstöckigen Anbau, nicht aber auf die gesamte Außenwand; jedenfalls trete der Anbau mit 1,93 m bzw. 2,43 m deutlich vor die Bestandswand. Später nahmen die Kl. die Klage hinsichtlich des Anbaus zurück, streitig ist nur noch die Baugenehmigung für den späteren Vorbau. Das VG hielt die Anfechtungsklage insoweit für begründet.

2a. Die Baugenehmigung verstößt gegen § 6 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Satz 1 und Abs. 5 Satz 1 Hs. 2 BauO Bln, wonach vor den Außenwänden und Dächern von Gebäuden Abstandsflächen auf dem Grundstück selbst von mindestens 3 m von oberirdischen Gebäuden freizuhalten sind, denn nach den Ermittlungen des Bekl. und der Absteckskizze des Vermessungsingenieurs D. L. vom 18. September 2020 beträgt der Abstand des Vorbaus zur gemeinsamen Grenze lediglich 2,55 m.

b. Der Vorbau unterfällt nicht der Privilegierung des § 6 Abs. 7 Nr. 2 BauO Bln, wo­nach Vorbauten außer Betracht bleiben, wenn sie insgesamt nicht mehr als ein Drit­tel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen und nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben.

aa. Vorbauten im Sinne dieser Vorschrift sind nämlich nicht alle, sondern nur die Vorbauten, die sich gegenüber der Außenwand, an die sie angebaut sind, unterordnen. Dies ergibt eine Auslegung des Begriffs „Vorbauten“.

Der Wortlaut des Begriffs „Vorbauten“ ist zwar nicht hinreichend eindeutig, da er sowohl jede Art von Vorbauten als auch wegen der ihm begrifflich innewohnenden Unterordnung nur kleinere Vorbauten umfasst.

Die Systematik der Regelung ist ebenfalls nicht eindeutig, denn der Umstand, dass der Begriff „vortretende Bauteile“ in Nr. 1 des § 6 Abs. 6 BauO Bln durch zwei Beispiele erläutert wird und dies beim Begriff „Vorbauten“ in Nr. 2 nicht der Fall ist, lässt nicht zwingend darauf schließen, dass jegliche Art von Vorbauten privilegiert sein soll, wenn die Vorbauten die drei Maßvoraussetzungen einhalten.

Die Entstehungsgeschichte der Regelung spricht jedoch klar für eine Beschränkung des Begriffs Vorbauten auf untergeordnete Vorbauten: Die derzeit geltende Rege­lung des § 6 Bauordnung Berlin vom 29. September 2005 (GVBI. S. 495) in der Fassung des Artikel 23 des Gesetzes vom 12.10.2020 (GVBI. S. 807) ist nämlich - bis auf die Verringerung der Abstandsfläche von 3 m auf 2 m - hinsichtlich des Begriffs „Vorbauten“ unverändert geblieben, und der Gesetzesgeber der Bauordnung 2005 beabsichtigte gegenüber der Vorgängerregelung des § 6 Abs. 7 Satz 1 und 2 Bauordnung Berlin in der Fassung vom 3. September 1997 (GVBI. S. 421,512), zu­letzt geändert durch Artikel XLV des Gesetzes vom 16. Juli 2001 (GVBI. S. 260), wonach „Vorbauten wie Erker, Balkone und Wintergärten … bei der Bemessung der Abstandflächen außer Betracht (bleiben, wobei), von den Nachbargrenzen … Vorbau­ten mindestens 3 m entfernt sein (müssen)“, keine inhaltlichen Veränderungen (AH-Drs. 15/3926 S. 70). Die Gesetzesbegründung lautete insofern auszugsweise wie folgt: ,,Absatz 6 regelt - wie § 6 Abs. 7 a.F. - die Zulässigkeit untergeordneter Bauteile und Vorbauten in den Abstandsflächen … Unter dem Begriff Vorbauten sind nunmehr auch Treppen, Treppenräume und Aufzüge eingeordnet. Privilegiert sind weiterhin auch Balkone, Erker, Wintergärten und Loggien, wenn sie die unter 2. geregelten Größenbegrenzungen einhalten. Allerdings muss der Vorbau von den dahinter liegenden Bereichen isoliert zu betrachten sein.“ Daraus ergibt sich, dass nur funktional und quantitativ untergeordnete Vorbauten privilegiert sind. Die Einführung von konkreten Maßangaben dient damit entgegen dem Bekl. nicht dazu, ab­schließend die Voraussetzungen der Privilegierung zu regeln, sondern nur der ,,rechtssichere(n) Anwendbarkeit der Regelung“ (AH-Drs. 15/3926 S. 70; vgl. Broy-Bülow aaO. § 6 Rn. 79).

Sinn und Zweck der Regelung, nämlich die Anwendung des Abstandsrechts zu vereinfachen und Vorbauten, die typischerweise die durch die Abstandsflächenregeln geschützten Belange nur geringfügig beeinträchtigen, außer Betracht zu lassen (vgl. Johlen, in: Gädtke/Johlen/Wenzel/Hanne/Kaiser/Koch/Plum, BauO NRW, 13. Aufl. 2019, § 6 Rn. 462), sprechen ebenfalls klar für eine Beschränkung der Privilegierung auf untergeordnete Vorbauten. Zu diesen typischerweise vernachlässigbaren Vor­bauten gehören nach Sinn und Zweck lediglich Vorbauten, die sich auf die mit dem Abstandsflächenrecht verfolgten Ziele (Belichtung, Belüftung, Sozialabstand und Brandschutz) nicht nennenswert nachteiliger auswirken können als ein vergleichba­res Gebäude ohne die entsprechenden Bauteile (Kraus, in: Busse/Kraus, Bayerische Bauordnung, Stand März 2021, Art. 6 Rn. 408); privilegiert sind damit nur die Vor­bauten, die sich der Außenwand funktional und qualitativ unterordnen.

Gemessen an diesem Maßstab handelt es sich bei dem genehmigten Vorbau jedenfalls nicht um einen funktional untergeordneten Vorbau. Funktional untergeordnet ist ein Vorbau nur dann, wenn er im Wesentlichen der architektonischen Fassadengestaltung dient (OVG Bln, Urt. v. 22.5.1992 - 2 B 22.90 - juris Rn. 29; Broy-Bülow, in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer/Broy-Bülow, Bauordnung für Berlin, 6. Aufl. 2008, § 6 Rn. 77) mit der Folge, dass Vorbauten, die, wie hier ausweislich des Lageplans vom 16. Juli 2020, vorrangig dazu dienen, die Wohnfläche nennenswert zu vergrößern, nicht mehr privilegiert werden (Broy-Bülow ebd.; Johlen aaO. § 6 Rn. 475).

bb. Der Vorbau ist unabhängig davon rechtswidrig, weil er nicht gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2 Buchst. a) BauO Bln lediglich „ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch“ nimmt. Die „jeweilige Außenwand“ ist nämlich bei einer Außenwand, die aus mehreren abgestaffelten Wandflächen besteht, nur die Wandfläche, an die der Vorbau angebaut ist (OVG Bln-Bbg, B. v. 25.8.2020 - 10 N 15/20 - juris Rn. 49; Otto/Kemper/Schulz, Abstandsflächenrecht in Berlin und Brandenburg, 2017, Rn. 236). Der 4,70 m lange Vorbau nimmt hier demzufolge mehr als ein Drittel der maß­geblichen 7,83 m langen eingeschossige Außenwand in Anspruch.

c. Der klägerische Abwehranspruch ist nicht nach Treu und Glauben deshalb ausge­schlossen, weil im maßgeblichen Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung die Beigeladenen einen vergleichbaren wechselseitigen Abstandsflächenverstoß began­gen haben. Die beiden Abweichungen sind nämlich nicht vergleichbar, weil sie bei wertender Betrachtung der mit der Verletzung der Abstandsflächenvorschriften ein­hergehenden Beeinträchtigungen nicht quantitativ und qualitativ das gleiche Gewicht haben (vgl. OVG Bln-Bbg, B. v. 19.12.2012 - 2 S 44.12 - juris Rn. 11): Während der klägerische Anbau die Abstandsflächen derzeit um 45 cm überschreitet, sind es bei den Beigeladenen nur 5 cm.

Wie Gesimse, Dachüberstände und andere „vor die Außenwand vortretende Bauteile“ bleiben auch „Vorbauten“ bei der Bemessung der nach § 6 Abs. 6 Nr. 2 der Berliner Bauordnung (BauO Bln)1)grundsätzlich einzuhaltenden Abstandsflächen außer Betracht. Allerdings handelt es sich nur dann um einen bei den Abstandsflächen privilegierten „Vorbau“, wenn er sich gegenüber der Außenwand, an die er angebaut ist, quantitativ und funktional unterordnet. Dies ist dann nicht der Fall, wenn ein „Vorbau“ vorrangig dazu dient, die Wohnfläche „nennenswert“ zu vergrößern. Das Verwaltungsgericht Berlin hat die beachtlichen Voraussetzungen zusammengefasst.

Der Entscheidung zugrunde lag ein Sachverhalt, in dem das Bezirksamt dem Bauherrn zunächst einen eingeschossigen Anbau und später noch einen „Vorbau“ genehmigt hatte. Im Anbau hatte der Bauherr seine neue (Wohn-) Küche untergebracht. Durch den „Vorbau“ vergrößerte sich die Nutzfläche. Auf die Klage des Nachbarn hat das Verwaltungsgericht die Genehmigung für den „Vorbau“ aufgehoben.

Ebenso wie Gesimse, Dachüberstände und andere „vor die Außenwand vortretende Bauteile“ bleiben auch „Vorbauten“ bei der Bemessung der gemäß § 6 Abs. 1 BauO Bln grundsätzlich einzuhaltenden Abstandsflächen außer Betracht, so dass der nach § 6 Abs. 5 BauO Bln vorgesehene Regelabstand von 0,4 H bzw. 0,2 H in Gewerbe- und Industriegebieten, mindestens 3 m, durch sie unterschritten werden darf. Anders als bei Gesimsen, Dachüberständen und anderen vor die Außenwand tretenden Bauteilen, gilt dies für „Vorbauten“ nur, wenn sie hinsichtlich ihrer Ausmaße weitere (quantitative) Voraussetzungen erfüllen: So dürfen „Vorbauten“ insgesamt nicht mehr als ein Drittel der Breite der jeweiligen Außenwand in Anspruch nehmen, nicht mehr als 1,50 m vor diese Außenwand vortreten und müssen mindestens 2 m von der gegenüberliegenden Nachbargrenze entfernt bleiben. In dem vom Verwaltungsgericht entschiedenen Fall hatte der Bauherr diese Maße beachtet2), woraufhin ihm die Bauaufsichtsbehörde eine Baugenehmigung erteilte.

Definition des „Vorbaus“:

Nicht jeder Anbau, der die genannten Maße einhält, ist jedoch ein „Vorbau“ im abstandsflächenrechtlichen Sinne. Das Verwaltungsgericht hat zur Auslegung des Begriffs klargestellt, dass es sich nur dann um einen „Vorbau“ gemäß § 6 Abs. 6 Nr. 2 BauO Bln handelt, wenn sich dieser gegenüber der Außenwand, an die er angebaut ist, quantitativ und funktional unterordnet. Das ist dann nicht der Fall, wenn ein „Vorbau“ vorrangig dazu dient, die Wohnfläche „nennenswert“ zu vergrößern. Dies ist zwar keine grundsätzlich neue Erkenntnis, sondern galt auch schon nach früherer Rechtslage3). Rechtsprechung zur aktuellen Berliner Gesetzesfassung lag jedoch, soweit ersichtlich, bisher nicht vor, weshalb dem funktionalen Gesichtspunkt heute nicht nur seitens der Bauherrn, sondern auch seitens der Genehmigungsbehörden nicht immer die erforderliche Beachtung geschenkt wird.

Das Verwaltungsgericht hat seine Entscheidung dementsprechend insbesondere mit der Entstehungsgeschichte der Regelung begründet. Bereits die Vorgängerregelung der derzeit geltenden Fassung4) habe sich nur auf untergeordnete Anbauten bezogen. Die aktuelle Fassung der Regelung sei hinsichtlich des Begriffs des „Vorbaus“ in ihrem rechtlichen Gehalt unverändert geblieben5). Dies zeige auch die Gesetzesbegründung der aktuell geltenden Fassung, nach welcher „untergeordnete […] Bauteile und Vorbauten in den Abstandsflächen“ geregelt werden sollten. Vorbauten könnten danach etwa „Treppen, Treppenräume und Aufzüge“ sowie „Balkone, Erker, Wintergärten und Loggien“ sein6). Daraus ergebe sich, dass nur sowohl quantitativ als auch funktional untergeordnete Vorbauten abstandsflächenrechtlich privilegiert seien. Hierfür sprächen schließlich auch Sinn und Zweck der Regelung. Denn diese solle das Abstandsflächenrecht dadurch vereinfachen, dass Vorbauten, die die typischerweise durch die Abstandsflächen geschützten Belange und verfolgten Ziele – Belichtung, Belüftung, Besonnung – nur geringfügig und nicht stärker als ein vergleichbares Gebäude ohne Vorbauten beeinträchtigten, außer Acht blieben7).

Funktionale Unterordnung:

Nach diesem Maßstab ist ein „Vorbau“ nur dann funktional untergeordnet, wenn er im Wesentlichen der architektonischen Fassadengestaltung dient, nicht aber, wenn der Bauherr bezweckt, die Wohnfläche „nennenswert“ zu vergrößern. Für Bauherren, die Anbauten planen, bedeutet dies, dass für die Frage einer möglichen abstandsflächenrechtlichen Privilegierung nicht nur eine Betrachtung anhand der einzuhaltenden Maße (also der Einhaltung der Voraussetzungen 1/3 Wandfläche, 1,50 m Tiefe, 2 m Grenzabstand) notwendig ist. Vielmehr ist auch die bezweckte Nutzung der durch den Anbau geschaffenen Fläche zu berücksichtigen, um zu beurteilen, ob der Anbau „funktional“ untergeordnet ist. Eine privilegierungshindernde „nennenswerte“ Vergrößerung der Wohnfläche dürfte noch nicht vorliegen, wenn durch den „Vorbau“ nur eine zusätzliche Abstellkammer – ohne jede Möglichkeit, sie als Aufenthaltsraum zu nutzen – geschaffen wird. Anders wäre es, wenn Räume mehr als nur geringfügig vergrößert werden, die dem Wohnen, Essen, Schlafen etc. dienen. Dies kann etwa dann der Fall sein, wenn der Raum, dem der „Vorbau“ zuzuordnen ist, erst mit dieser zusätzlichen Fläche die ihm zugedachte Funktion erfüllen kann (etwa als Teil der Küche), oder wenn der „Vorbau“ sogar eigenständig funktionale Räume aufnehmen soll (z. B. ein Bad oder ein Gäste-WC)8). Schwierig ist die Abgrenzung vor allem im Fall des typischen Berliner Erkers. Denn dieser ist grundsätzlich Teil des angrenzenden Raumes (meist des Wohnzimmers) und vergrößert dessen Fläche. Ausweislich der Gesetzesbegründung wollte der Gesetzgeber gerade diese Form der Fassadenauflockerung privilegieren. Offen bleibt aber, in welchem Verhältnis die Erkerfläche zu der Gesamtfläche des Wohnraums stehen muss, zu dem er gehört, damit der Erker keine eigene Abstandsfläche erzeugt9).

Nachbarliches Abwehrrecht:

Die besondere Brisanz der abstandsflächenrechtlichen Einordnung eines „Vorbaus“ für die Praxis ergibt sich daraus, dass der Bauherr das Abstandsflächenrecht „zentimetergenau“ zu beachten hat und eine auch noch so geringfügige Überschreitung ein Abwehrrecht des Nachbarn des angrenzenden Grundstücks begründet, ohne dass der Nachbar eine konkrete Beeinträchtigung in Bezug auf die Belichtung, Belüftung oder Besonnung seines Grundstücks nachzuweisen hätte10). Im Fall eines „Vorbaus“ in Gestalt eines Erkers kann dies nicht nur zur seitlichen Nachbargrenze ein Problem sein, sondern vor allem auch in dem in der Praxis deutlich häufigeren Fall eines Erkers an der straßenseitigen Fassade. Denn bei Gebäuden an schmalen Straßen kann bei einer eigenen Abstandsfläche des Erkers sehr schnell die Straßenmitte überschritten sein, so dass die Bebauung gegen § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln verstößt und ein Abwehrrecht des Eigentümers des Grundstücks auf der gegenüberliegenden Straßenseite auslöst. Im schlimmsten Fall steht dann der Fortbestand der Baugenehmigung insgesamt in Frage. In dem vom Verwaltungsgericht entschiedenen Fall hatte der Nachbar zumindest insoweit Glück, als ihm die Baugenehmigung für den Anbau der (Wohn-) Küche unabhängig von der nachträglichen Genehmigung des „Vorbaus“ erteilt worden war, weshalb das Verwaltungsgericht auf die Klage des Nachbarn nur die Genehmigung für den „Vorbau“ aufgehoben hat.

Fußnoten

1) Gesetz vom 29.9.2005 (GVBl. S. 495) in der Fassung des Art. 23 des Gesetzes vom 12.10.2020 (GVBl. S. 807).

2) Allerdings hatte der Bauherr die Maße auf die „falsche“ Wandlänge bezogen, was das Bezirksamt ebenfalls übersehen hat. Denn wie das Verwaltungsgericht klarstellt, ist die maßgebliche Außenwand bei „abgestaffelten“ Wänden nur der Teil der Wandfläche, an die der Vorbau unmittelbar angebaut ist, also ggf. nicht die gesamte Wandlänge zur maßgeblichen Grundstücksgrenze, vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Beschluss vom 25.8.2020 - 10 N 15/20 - juris Rn. 49.

3) Vgl. OVG Berlin, Urteil vom 21.8.1992, BRS 54 Nr. 93 und Urteil vom 25.3.1993, BRS 55 Nr. 121.

4) § 6 Abs. 7 Satz 1 und 2 BauO Bln i.d.F. vom 3.9.1997 (GVBl. S. 421, 512).

5) AH-Drs. 15/3926, S 70.

6) Vgl. von Alven-Döring, in: Meyer/Achelis/von Alven/Döring u. a., Bauordnung für Berlin, 7. Aufl. 2021, § 6 Rn. 108, 112, die durch die Nennung von Treppen, Treppenräumen und Aufzügen Anlass sieht, das Kriterium der funktionalen Unterordnung generell in Frage zu stellen, weil sich diese Bauteile nicht nur vor einer Außenwand sinnvoll anordnen ließen. Nach früherer Rechtslage waren Treppen, Treppenräume und Aufzüge wegen ihrer fehlenden quantitativen Unterordnung keine Vorbauten, wenn sie die gesamte Gebäudehöhe umfassten, vgl. OVG Berlin, Urteil vom 22.5.1992, BRS 54 Nr. 97. Diese „quantitative“ Beschränkung in der Höhe besteht heute nicht mehr.

7) Johlen, in: Gädtke/Johlen/Wenzel/Hanne/Kaiser/Koch/Plum, BauO NRW, 13. Aufl. 2019, § 6 Rn. 462; Kraus, in: Kraus/Busse, Bayerische Bauordnung, Stand März 2021, Art. 6 Rn. 408.

8) Von Alven-Döring, aaO., § 6 Rn. 110.

9) Nach der Rechtsprechung des OVG Nordrhein-Westfalen ist im Regelfall ein Wohnflächenzuwachs von etwa 5 % noch als unerheblich anzusehen (vgl. OVG Münster, Beschluss vom 26.3.1993 - B 713/93 - [ca. 5 %]; Beschluss vom 27.7.1995 - 7 B 1413/95 [5,67 %]).

10) VG Berlin, Beschluss vom 7.12.2017 - 13 L 605.17, BeckRS 2017, 157014; a.A. Otto, „Abweichung im Abstandsflächenrecht ohne Atypik“, in: ZfBR 2017, 435 (438).