Abstand für Neubauwohnungen

Abstand für Neubauwohnungen; Abstandszahlung; Abstandsvereinbarung, Wirksamkeit; Mietpreisbindung; Möbelverkauf

1. § 9 WoBindG ist auf Vereinbarungen zwischen weichendem und neuem Mieter nicht anwendbar.

2. Im preisgebundenen Neubau-Wohnraum verbietet sich daher auch die analoge Anwendung des § 29 I. BMG auf die Übernahme von Einrichtungen durch den neuen Mieter.

3. Die Preisstopverordnung vom 26. November 1936 kann auf Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, nicht angewendet werden.

4. §§ 5, 6 Wirtschaftsstrafgesetz verbieten ebenfalls nicht Vereinbarungen zwischen weichendem und neuem Mieter über die Übernahme von Einrichtungsgegenständen gegen Entgelt. Eine derartige Vereinbarung kann aber nach § 138 BGB nichtig sein.

Der Bekl. steht kein Rückzahlungsanspruch auf die von ihr geleisteten 3.000,-- DM aufgrund des Vertrages der Parteien vom 27. September 1985 zu, insbesondere auch nicht aufgrund mietpreisrechtlicher Vorschriften.

Entgegen dem erstinstanzlichen Urteil ist nicht davon auszugehen, daß der streitbefangene Wohnraum als preisgebundener Altbau anzusehen ist. (wird ausgeführt)

Ein Rückforderungsrecht nach § 9 Abs. 1 und 7 WoBindG ist nicht gegeben, da Vereinbarungen der vorliegenden Art keinen Verstoß gegen Vorschriften für den preisgebundenen Neubau-Wohnraum darstellen. Nach § 9 Abs. 1 mit Rücksicht auf die Überlassung von Wohnraum eine einmalige Leistung zu erbringen hat, vorbehaltlich der Ausnahmeregelung in den Absätzen 2 bis 6 unwirksam. Diese Bestimmung betrifft nicht das Verhältnis zwischen weichendem und neuem Mieter. Der Wortlaut spricht zwar nicht zwingend dafür, sie nur auf Abreden zwischen Mieter und Vermieter anzuwenden. Dem Zusammenhang der Vorschrift mit anderen Bestimmungen des Wohnungsbindungsgesetzes und ihrer Entstehungsgeschichte ist jedoch zu entnehmen, daß von ihr nur die Rechtsbeziehungen zwischen Vermieter und Mieter erfaßt werden. Daß in § 9 WoBindG nur die Vereinbarungen zwischen Mieter und Vermieter bzw. Verfügungsberechtigtem angesprochen sind, zeigen die §§ 25, 26 WoBindG, denn danach richten sich die möglichen Maßnahmen bei Verstößen gegen § 9 WoBindG nur gegen den Verfügungsberechtigten (BGH NJW 1982, 1040). Bei dieser Sachlage verbietet sich auch eine analoge Anwendung des § 29 Abs. 2 I. BMG auf Abstandsvereinbarungen zwischen Mietern von Wohnungen, die dem Wohnungsbindungsgesetz unterliegen. Im übrigen lassen mietpreisrechtliche Bestimmungen als Ausnahmevorschriften ohnehin eine entsprechende Anwendung nicht zu. Sollte sich ergeben, daß ein nicht wünschenswerter Markt unter Mietern von Sozialwohnungen besteht, so ist es Sache des Gesetzgebers gegebenenfalls korrigierend einzugreifen (BGH a.a.O.).

Auch aus der Preisstopverordnung vom 26. November 1936 in Verbindung mit der ersten Ausführungsverordnung zur Verordnung über das Verbot von Preiserhöhungen vom 30. November 1936 ergibt sich keine Unzulässigkeit der Vereinbarung der Parteien, da diese nämlich auf Wohnungen, die nach dem 31. Dezember 1949 bezugsfertig geworden sind, nicht mehr angewendet werden dürfen (BGH a.a.O.).

Eine Unzulässigkeit der Vereinbarung vom 24. September 1985 ergibt sich auch nicht aus §§ 5, 6 Wirtschaftsstrafgesetz, da die entsprechenden Tatbestandsvoraussetzungen für die angezogenen Vorschriften nicht gegeben sind. Der Bekl. ist im Zusammenhang mit dem Vertragsabschluß weder als Vermieter noch als Wohnungsvermittler aufgetreten. Bei der Vereinbarung der Parteien handelt es sich schlicht um einen Vertrag zwischen weichendem und einziehendem Mieter, der vom Gesetzgeber insoweit nicht erfaßt worden ist. Da der Bekl. nicht als Wohnungsvermittler angesehen werden kann, finden auch nicht die Vorschriften des Wohnungsvermittlungsgesetzes, insbesondere § 3 Abs. 3 dieses Gesetzes Anwendung. Aus alledem wird ersichtlich, daß die speziellen Vorschriften im Zusammenhang mit der Überlassung einer Mietwohnung nicht zur Unzulässigkeit der Vereinbarung führen, so daß der Rückforderungsanspruch der Kl. insoweit nicht durchdringen konnte.

Auch nach den einschlägigen Vorschriften des BGB läßt sich ein solcher Anspruch nicht begründen.

Zunächst sind Ansprüche aus § 812 Abs. 1 BGB nicht ersichtlich. Rechtsgrund für die Zahlung der 3.000,-- DM durch die Kl. war die Vereinbarung vom 24. September 1985. Soweit das in Fotokopie eingereichte schriftliche Vertragsexemplar nur die Unterschrift des Bekl. trägt, kann nicht davon ausgegangen werden, daß diese konstitutiven Charakter gemäß § 154 Abs. 2 BGB haben sollte. Diese diente lediglich zu Beweiszwecken, da die Gegenstände, die veräußert worden sind, der Kl. auch bis auf Schreibtisch und Lichtarmaturen überlassen worden sind. Dies ergibt sich daraus, daß die Kl. auf den Vortrag des Bekl. in der Berufungsbegründung hinsichtlich des Zustandes der einzelnen Gegenstände eingeht, ohne zu rügen, daß sie die Gegenstände bis auf die vorgenannten nicht erhalten habe. Hinsichtlich der nichterhaltenen Gegenstände hätte sie aber zunächst nach §§ 326 ff. BGB vorgehen müssen, was ausweislich ihrer eigenen Einlassung nicht geschehen ist.

Soweit die Kl. stets behauptet hat, daß die Gegenstände keinen Wert hätten, stehen ihr auch keine Wandlungs- bzw. Minderungsrechte gemäß §§ 459, 462, 465 BGB zu, da derartige Ansprüche von ihr nicht geltend gemacht worden sind. Im übrigen würde die Geltendmachung dieser Ansprüche auch an § 460 BGB scheitern, da der Kl. der Zustand der Gegenstände infolge vorangegangener Augenscheinseinahme bekannt war. Auch aus diesem rechtlichen Gesichtspunkt ergibt sich folglich kein Rückzahlungsanspruch vollen Umfanges oder auch nur in Teilen infolge Minderung des Kaufpreises.

Die Nichtigkeit des Vertrages vom 24. September 1985 ergibt sich auch nicht aus § 138 BGB. Selbst wenn davon ausgegangen werden müßte, daß ein objektives Mißverhältnis zwischen dem Kaufpreis und dem von der Kl. behaupteten tatsächlichen Wert der Gegenstände besteht, kann Wucher oder Sittenwidrigkeit aus anderen Gründen nicht angenommen werden. Voraussetzung hierfür wäre nämlich, daß der Bekl. sich des Mißverhältnisses zwischen Leistung und Gegenleistung bewußt war. Hierfür hat aber die Kl., die die Darlegungslast für das Vorliegen der tatsächlichen Voraussetzungen des § 138 BGB trägt, nichts dargetan (wird ausgeführt). Überdies hat sie auch keinerlei Anhaltspunkte dafür vorgetragen, daß der Bekl. ihre Arglosigkeit oder eine Zwangssituation ausgenutzt habe. Als die Kl. den größten Teil der vereinbarten Summe, nämlich 2.900,-- DM, am 12. Oktober 1985 an den Bekl. gezahlt hatte, war sie bereits im Besitz des von ihr erstrebten Mietvertrages. Dieser ist unstreitig zwischen ihr und der Vermieterin am 2. Oktober 1985 unterzeichnet worden. Stellt man in diesem Zusammenhang allein auf die bei Vertragsabschluß gezahlten 100,-- DM ab, so ergibt sich auch hier keine irgendwie geartete Nichtigkeit, da nicht erkennbar ist, daß die Zahlung der 100,-- DM für die Vielzahl der überlassenen Gegenstände eine nichtige Leistung gewesen ist.

Selbst wenn man zugunsten der Kl. von einem nichtigen Vertrag gemäß § 138 BGB ausgehen würde und insoweit eine ungerechtfertigte Bereicherung gemäß § 812 BGB Abs. 1 BGB mit dem Recht zur Rückforderung gegeben wäre, stünde dem § 814 Abs. 1 BGB entgegen, da die Kl. dann in Kenntnis der Nichtschuld gezahlt hätte. Entsprechend den vorangegangenen Erläuterungen war ihr die behauptete Wertlosigkeit der verkauften Gegenstände bekannt und ihr war auch bewußt, daß dann eine Verbindlichkeit nicht begründet worden war. Wenn sie dann aber trotzdem am 12. Oktober 1985 ohne jegliche Not-/oder Zwangslage zahlte, dann kann sie dieses in Kenntnis des Nichtbestehens der Verbindlichkeit Geleistete nicht mehr zurückfordern.