Abstand für Instandsetzung der Räume

Abstand für Instandsetzung der Räume; Altbauwohnraum; Mietpreisbindung; Abstandszahlung; Aufwendungsausgleich; Instandsetzung der Räume; Elektroinstallation; Zimmervergrößerung; Badezimmer; Hängeboden

1. Die Erstellung einer neuen Elektroinstallation ist eine Wohnwertverbesserung.

2. Die Vergrößerung eines Zimmers auf Kosten einer vorhandenen Abstellkammer, die Vergrößerung des Badezimmers auf Kosten einer separaten Toilette und der Speisekammer und der Einbau eines Hängebodens anstelle eines früheren Abstellraumes sind keine Wohnwertverbesserungen.

Kl. und Bekl. sind Vor- bzw. Nachmieter einer preisgebundenen Altbauwohnung und haben eine Abstandsvereinbarung getroffen. Die Kl. fördern einen Teil des gezahlten Abstandes zurück, den sie für preisrechtswidrig halten. Die Bekl. vertreten die Auffassung, daß bezüglich der Berechnung des Abstandes neben den Gegenstandswerten auch zu berücksichtigen sei, daß sie als Vormieter bestimmte Modernisierungsmaßnahmen in der Wohnung vorgenommen hätten, die den Nachmietern den Modernisierungszuschlag nach § 11 AMVOB erspart hätten.

Die von den Bekl. erstellte neue Elektroinstallation in der Wohnung stellt sowohl eine objektive Wohnwertverbesserung als auch eine Ausstattung der Wohnung gemäß den Ansprüchen an einen zeitgemäßen Wohnkomfort dar. Durch die neue Elektroanlage ist eine größere Anschlußkapazität und darüber hinaus wegen des Einbaues dreiphasiger gleich geerdeter Leitungen eine größere Sicherheit erreicht worden. Es entspricht derzeit modernen Wohnansprüchen, daß die Elektroinstallation derart ausgelegt ist, daß - namentlich im Küchenbereich - elektrische Geräte in erheblichem Umfange angeschlossen und gleichzeitig genutzt werden können. Dafür reichen die vor Jahrzehnten eingebauten Leitungssysteme erfahrungsgemäß nicht aus. Den heutigen Wohnansprüchen kann nur durch eine Kapazitätsausweitung genügt werden.

Das stellen auch die Kl. nicht in Abrede. Sie tragen lediglich vor, an die alten Leitungen hätten auch moderne Geräte angeschlossen werden können. Das mag zutreffen, ändert aber nichts an der Tatsache, daß die Kapazitätsausweitung erforderlich war, um all die elektrischen Geräte nebeneinander betreiben zu können, die üblicherweise in modernen Haushalten verwendet zu werden pflegen. Dem können die Kl. auch nicht entgegenhalten, für ihre Ansprüche wären die alten Leitungen ausreichend gewesen. Die Wohnwertverbesserung ist stets objektiv zu bestimmen, hängt also davon ab, welche Ansprüche an die Wohnqualität üblicherweise gestellt werden. Eine vom üblichen abweichende Genügsamkeit der Kl. ist daher unbeachtlich. Neben der Kapazitätsausweitung ist bei der Frage nach der Verbesserung der Wohnqualität ferner die größere Sicherheit der Elektroinstallation durch den Einbau dreiphasiger und geerdeter Leitungen zu berücksichtigen. Es ist nicht zu bezweifeln, daß heutige Ansprüche an Wohnqualität eine Elektroinstallation verlangen, die eine möglichst große Sicherheit bietet. Stellt die neue Elektroinstallation somit eine objektive Wohnwertverbesserung dar, so ist es gemäß § 29 Abs. 2 Ziff. 1 I. BMG preisrechtlich zulässig, wenn die Bekl. ihre Aufwendungen in einem noch zu erörternden Umfange von den Kl. erstattet verlangen.

Die Weitergabe der sonstigen von den Bekl. als ausgleichsfähig erachteten Aufwendungen ist dagegen preisrechtlich unzulässig, weil insoweit eine objektive Wohnwertverbesserung nicht festzustellen ist. Für die Vergrößerung des Kinderzimmers mußte das Entfernen der Abstellkammer in Kauf genommen werden. An dieser Umgestaltung mögen die Bekl. ein persönliches Interesse gehabt haben. Nicht dieses persönliche Interesse, das nur Ausdruck subjektiver Ansprüche an Wohnqualität ist, ist jedoch entscheidend, maßgeblich abzustellen ist vielmehr auf einen üblicherweise bei Mietinteressenten zu erwartenden Anspruch an Wohnqualität, also auf eine objektiv zu bestimmende Wohnwertverbesserung. Bei dieser Betrachtungsweise erweist sich der Umbau des Kinderzimmers als zumindest wertneutral. Da eine Abstellkammer von erheblicher Bedeutung für die Wohnnutzung ist, wird eine Vielzahl, wenn nicht eine Mehrzahl von Mietinteressenten einen größeren Wohnwert darin erblicken, daß neben dem Kinderzimmer noch eine Abstellkammer vorhanden ist. Die Aufwendungen der Bekl. für den Umbau des Kinderzimmers sind auch nicht deswegen erstattungsfähig, weil die Trennwand zwischen Kinderzimmer und Abstellkammer nicht mehr standsicher war und nur noch "von den Tapeten zusammengehalten" wurde. Die nicht mehr standsichere Wand hätte der Vermieter gemäß § 536 BGB auf seine Kosten ersetzen müssen, ohne daß für ihn eine Möglichkeit bestanden hätte, seine Aufwendungen an den Mieter weiterzugeben. Diese Möglichkeit wird nicht dadurch eröffnet, daß ein Mieter anstelle des Hauseigentümers die Trennwand erneuert. Was im Verhältnis des Vermieters zum Mieter ein unzulässiger Abstand wäre, ist es auch im Verhältnis des Vormieters zum Nachmieter.

Entsprechendes gilt für den Umbau des Badezimmers. Das Badezimmer ist auf Kosten der separaten Toilette und der Speisekammer vergrößert worden; diese beiden ehemals gesonderten Räume sind beseitigt worden. Auch das mag den subjektiven Ansprüchen der Bekl. an eine Wohnqualität entsprochen haben. Eine objektive Wohnwertverbesserung ist dadurch jedoch nicht erzielt worden, da eine separate Toilette und eine Speisekammer für andere Mietinteressenten und ihre Ansprüche an Wohnqualität von erheblicher Bedeutung sein werden. Auch diese Umgestaltung der Wohnung ist daher allenfalls wertneutral und vermag einen preisrechtlich zulässigen Erstattungsanspruch daher nicht zu begründen, ist jedoch die Einbeziehung der ehemals separaten Räume in den Badezimmerbereich keine objektive Wohnwertverbesserung, so kann den Bekl. auch für die Folgearbeiten zur Umgestaltung des Badezimmers - neuer Fußboden, Verlegung neuer Zu- und Abflußleitungen - kein Erstattungsanspruch zuerkannt werden. Diese Aufwendungen waren nur erforderlich, weil die frühere Speisekammer und die separate Toilette mit in den Badezimmerbereich einbezogen wurden, und können daher nur im Zusammenhang mit den Umbaumaßnahmen insgesamt gesehen werden.

Der Einbau des Hängebodens im Kinderzimmer stellt keine Wohnwertverbesserung dar, weil er in dem Bereich errichtet worden ist, in dem sich früher die Abstellkammer befand, die mit in das Kinderzimmer einbezogen worden ist. Ein separater Abstellraum ist jedoch sehr viel besser nutzbar, als der jetzige Hängeboden. Ob die Bekl. jedenfalls für das im Hängeboden verbaute Material, das in das Eigentum der Kl. übergehen konnte, einen Ausgleichsanspruch geltend machen können, kann dahinstehen. Die sehr pauschale Beschreibung der Bekl. über die Konstruktion des Hängebodens eröffnet jedenfalls keine Möglichkeit, einen Materialwert nach Demontage gemäß § 287 ZPO zu schätzen.

Die Überlassung der im Jahre 1973 angeschafften Badewanneneinheit, die die Bekl. aus ihrer alten Wohnung mitgebracht haben, stellt keinen Wertzuwachs in Händen der Kl. dar. Abgesehen davon, daß der Waschbeckenteil beschädigt war, sind die Kl. bei ihrem Auszug aus der Wohnung jedenfalls verpflichtet, Badezimmerobjekte zurückzulassen. Sie müßten also, wenn sie die von den Bekl. übernommenen Objekte mitnehmen wollten, neue Objekte einbauen. Das ist erfahrungsgemäß teurer, als die alten Objekte in der Wohnung zu belassen.

Die Ansicht der Bekl., der zwischen den Parteien vereinbarte Übernahmepreise sei insoweit preisrechtlich zulässig, als ein Vermieter - hätte er die Modernisierungsmaßnahmen vorgenommen - nach § 11 AMVOB zu einer Mieterhöhung berechtigt gewesen wäre, vermag der Senat nicht zu teilen. Die Fallgestaltungen sind nicht miteinander vergleichbar. § 11 AMVOB geht davon aus, daß der Vermieter auf die Jahre gerechnet einen vollen Ausgleich für seine Aufwendungen erhalten soll. Dieser wesentliche Gesichtspunkt kann für das Verhältnis zwischen Vor- und Nachmieter schon deswegen keine Berücksichtigung finden, weil der Vormieter seine Aufwendungen tätigt, um die von ihm geschaffenen Wertverbesserungen selbst nutzen zu können und daher schon deshalb ein vollständiger Ausgleich seiner Aufwendungen nicht in Betracht kommen kann. Das für die Aufwendungen ausschlaggebende Eigeninteresse des Mieters nach Wohnqualität muß vielmehr bei der Bemessung eines preisrechtlich zulässigen "Abstandes" angemessen berücksichtigt werden. Das gilt um so mehr, als der Mieter, der die Umbauten vornimmt, dabei weitgehend auf eigenes Risiko handelt. Mit einer Weitergabe auch nur eines Teils seiner Aufwendungen an den Nachmieter kann er nur dann rechnen, wenn sich der Vermieter von vornherein damit einverstanden erklärt, daß der Mieter einen Nachmieter stellt, der bereit ist, mit ihm eine Abstandsvereinbarung zu treffen. § 11 AMVOB ist ferner als Berechnungsmaßstab deswegen ungeeignet, weil über ihn allenfalls monatliche Ratenzahlungen und nicht wie bei Abstandsvereinbarungen üblich und allein praktikabel eine einmalige Zahlung des Gesamtbetrages hergeleitet werden könnte. Da die Parteien eine Gesamtzahlung vereinbart haben, steht auch fest, daß sie die Höhe des "Abstandes" nicht nach § 11 AMVOB bemessen haben.

Der Berechnungsweise des Senates kann schließlich auch nicht entgegengehalten werden, der Nachmieter komme ungerechtfertigt billig in den Genuß einer Steigerung der Wohnqualität, wenn die Aufwendungen vom Vormieter und nicht vom Vermieter gemacht werden. Auch hier ist zunächst das Eigeninteresse des Vormieters zu beachten, das eine vollständige Weitergabe der Unkosten von vornherein ausschließt. Es ist weiter zu berücksichtigen, daß der Vermieter die gesamten Umbaukosten bis zu ihrer restlosen Amortisation vorstrecken muß, während der Vormieter nach Wegfall seines Eigeninteresses mit dem Auszug die Abstandszahlung in einem Betrag verlangt und erhält. Während der Mieter dem Vermieter gegenüber die Unkosten also in Raten abträgt, zahlt er an den Vormieter den Gesamtbetrag auf einmal, wobei er entweder Kreditkosten oder einen Zinsverlust in Kauf nehmen muß.