Absolute Verjährung eines Schadensersatzanspruchs wegen Verschlechterung der Mietsache im laufenden Mietverhältnis, Verjährungshöchstfristen

Entsprechend seiner Überschrift regelt § 199 BGB nicht nur den „Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist“, sondern darüber hinaus besondere „Verjährungshöchstfristen“, die gerade unabhängig von dem Beginn der Verjährung Geltung beanspruchen und sich auch gegenüber der für bestimmte mietrechtliche Ansprüche in § 548 BGB besonders geregelten Verjährung durchsetzen.

Die Kl. (Vermieter) nehmen die Bekl. im Rahmen eines Wohnraummietverhältnisses mit der Begründung auf Schadensersatz in Anspruch, sie hätten Wasserschäden verursacht, indem sie das Badezimmer zu Beginn des Mietverhältnisses eigenmächtig sowie unter Verstoß gegen die anerkannten Regeln der Technik modernisiert und mit Bodenfliesen samt Bodenabfluss versehen hätten, ohne die erforderliche Dichtung einzubauen. Ferner habe die Bekl. zu 2. während der letzten 20 Jahre regelmäßig außerhalb der Badewanne geduscht, sodass Wasser durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die darunter liegende Holzkonstruktion eingedrungen sei. Der im Verlaufe des Rechtsstreits verstorbene Bekl. zu 1 war der Ehemann der Bekl. zu 2. Die Bekl. zu 3. und zu 4. sind neben der Bekl. zu 2. die Erben des ehemaligen Bekl. zu 1.

Zu Beginn des Mietverhältnisses ließen die Bekl. einen Fliesenfußboden mit einem Bodenabfluss in das ursprünglich mit Holzdielen ausgestattete Badezimmer einbauen; die Einzelheiten des Einbaus, insbesondere, ob schon vorher ein Bodenabfluss existierte, ob die damaligen Vermieter die Umgestaltung genehmigt oder sogar selbst beauftragt hatten und ob ein Unternehmen des Ehemanns der Bekl. zu 2. oder ein anderes Fachunternehmen mit dem Umbau befasst wurde, ist streitig.

Am 8. Juli 2016 floss über mehrere Minuten schwallartig Wasser aus der Decke eines Badezimmers im dritten Obergeschoss, das unter dem Bad der von den Bekl. gemieteten Wohnung liegt. Im Zuge der Schadensaufnahme stellte sich heraus, dass mehrere Deckenbalken über Jahre durch Feuchtigkeit beschädigt worden waren; ein Balken war sogar gebrochen. Die Kl. haben bereits im ersten Rechtszug eine Gesamtforderung über 37.643,09 € geltend gemacht und vorgetragen, diesen Betrag für die Schadensanalyse und die Reparatur der Schäden aufgewandt zu haben; bloß wegen eines Rechenfehlers haben sie einen um rund 1.500 € geringeren Zahlungsklageantrag formuliert.

Das AG hat die Klage vollständig abgewiesen. Die Kl. verfolgen mit der Berufung ihr erstinstanzliches Begehren vollumfänglich weiter und legen ergänzend dar, dass der Rohrkasten, in dem sich das Heizungs-Sicherheitsventil ohne Anschluss an die Abwasserentsorgung befand, im Zuge der Verfliesung des Badezimmers von den Bekl. errichtet und dabei auch die Heizungsleitung mit dem Sicherheitsventil gekürzt worden sei; der Vortrag in der Klageschrift, wonach die Bekl. für eine fehlende Ableitung austretenden Heizungswasser verantwortlich seien, treffe mithin weiterhin zu. Im Übrigen habe das Amtsgericht zu Unrecht aus dem Hinweis des Zeugen R., im Falle eines Auslösens des Heizungs-Sicherungsventils könnten 20 bis 30 l Wasser austreten, den Schluss gezogen, dass es tatsächlich - noch dazu wiederholt - zu solchen Vorfällen gekommen sei; keine der Parteien habe dergleichen behauptet. Schließlich habe das Amtsgericht auch nicht darauf hingewiesen, dass es eine maßgebliche Mitverursachung der Schäden durch die den Kl. zuzurechnende Heizungskonstruktion für denkbar halte; die Kl. hätten sonst darauf hingewiesen, dass es sich allenfalls um einen gänzlich untergeordneten Verursachungsbeitrag gehandelt haben könne. Die Kl. halten im Übrigen an dem Vortrag aus ihrem Tatbestandsberichtigungsantrag fest, soweit das Amtsgericht diesem nicht stattgegeben hat.

Die Bekl. tragen vor, das zu der Fußbodenentwässerung führende Abwasserrohr, welches vermittels einer entsprechenden Bohrung durch einen der beschädigten tragenden Balken verlief, sei bereits zu Beginn des Mietverhältnisses in dieser Form vorhanden gewesen; von der damals vorhandenen auf Füßen stehenden Badewanne habe ein Rohr zu dem vorhandenen Abfluss geführt. An der Wand hätten sich von der Tür aus gesehen zunächst ein Ausguss, ein Badeofen und dann eine schmale Badewanne befunden; die Entwässerung habe sich nicht unter dem Badeofen, sondern unter der Badewanne befunden - so wie sich auch jetzt unter der von den Bekl. eingebauten Badewanne ein Abwasseranschluss befinde.

2. Die Berufung bleibt im Ergebnis ohne Erfolg.

Entgegen der Ansicht des Amtsgerichts ist die Klage allerdings auch insoweit zulässig, als die Kl. die Feststellung einer weitergehenden Schadenersatzpflicht der Bekl. begehren. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist ihnen nicht abzusprechen, da nach ihrem Vortrag die ernsthafte Möglichkeit der zukünftigen Entstehung eines weiteren Schadens besteht. Gerade angesichts des Umfangs der vom Amtsgericht gewürdigten „umfassenden Sanierung“ ist die von den Kl. aufgezeigte Gefahr, die ergriffenen Maßnahmen könnten sich zukünftig als unzureichend erweisen, sodass weitere „Sowiesokosten“ für zusätzliche Sanierungsmaßnahmen aufzuwenden wären, nicht von vornherein von der Hand zu weisen.

Die Klage ist jedoch insgesamt unbegründet. Die von dem Amtsgericht gegebene Begründung vermag zwar die Abweisung der Klage nicht zu tragen. So stellt sich schon die Feststellung, das Heizungs-Sicherungsventil sei in der vorgefundenen Form bereits vor der Anbringung der Fliesen von Vermieterseite eingebaut worden, als überraschend und - wie inzwischen unstreitig ist - auch objektiv falsch dar. Der Schluss, dass regelmäßige erhebliche Wassermengen aus dem Überdruckventil ausgetretenen seien, stellt sich auf Grundlage der dafür allein herangezogenen Zeugenangabe, im Falle einer Auslösung des Ventils könnten zwischen 20 l und 30 l Wasser austreten, ebenfalls als unzulässig dar. Und schließlich hätte etwa den Kl. zuzurechnendes, aus dem Ventil austretendes Wasser für sich allein den Schaden an der den Boden tragenden Holzkonstruktion nicht verursachen können. Wäre nämlich der Fliesenboden ordnungsgemäß eingebaut und nach unten abgedichtet gewesen, und hätte ferner der Bodenabfluss einwandfrei funktioniert, wäre aus dem Ventil auf den Boden fließendes Wasser problemlos in die Kanalisation abgeleitet worden, ohne Holzbalken zu beschädigen.

Gleichwohl ist die Klageabweisung im Ergebnis zu bestätigen.

a) Ausgehend davon, dass der im Jahre 2016 entdeckte Schaden nur deswegen entstehen konnte, weil die vor 1984 in das Badezimmer eingebauten Fußbodenfliesen unter Verstoß gegen die Regeln der Technik, mithin mangelhaft verlegt wurden, ist der auf § 280 Abs. 1 BGB gestützte Schadenersatzanspruch der Kl. gemäß Art. 229 §§ 5, 6 Abs. 3 und Abs. 4 EGBGB in Verbindung mit §§ 852 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB a. F., 199 Abs. 3 Nr. 2, 548 BGB verjährt. Sowohl nach den seit dem 1. Januar 2002 geltenden Verjährungsvorschriften des BGB als auch nach den bis zu diesem Zeitpunkt gültigen Normen verjährt ein Schadensersatzanspruch spätestens 30 Jahre nach der (letzten) schädigenden Handlung, und zwar selbst dann, wenn der Schaden erst nach Ablauf der Frist entsteht oder entdeckt wird. Nach den Überleitungsvorschriften zum Schuldrechtsänderungsgesetz wäre die Verjährung vorliegend allerdings auch dann vollendet, wenn nur entweder die nach altem oder die nach neuem Recht ermittelte Verjährungsfrist vollständig abgelaufen wäre. Die den Bekl. vorgeworfene Pflichtverletzung ereignete sich über 30 Jahre vor Klageerhebung, denn sie lag in den fachlich fehlerhaften Fliesenarbeiten, die die Bekl. nach Vortrag der Kl. entweder selbst oder durch Dritte vornahmen, deren Verschulden den Bekl. entsprechend § 278 BGB zuzurechnen wäre.

Die nach aktuellem Recht einschlägige Norm des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB ist entgegen der Ansicht der Kl. vorliegend nicht deswegen unanwendbar, weil Schadensersatzansprüche des Vermieters wegen einer Beschädigung der Mietsache gemäß § 548 BGB nicht der regelmäßigen, sondern einer besonderen Verjährungsfrist unterliegen und der Beginn der Verjährungsfrist sich daher gemäß § 200 BGB nicht nach § 199 Abs. 1 BGB, sondern nach der besonderen gesetzlichen Regelung des § 548 Abs. 1 BGB bestimmt. Wie der Rechtsausschuss des Deutschen Bundestages im Rahmen der Beratungen des Gesetzes zur Modernisierung des Schuldrechts durch Ergänzung der Überschrift des § 199 BGB hervorgehoben hat (vgl. Drs. 14/7052, 180), regelt die Norm nicht nur den „Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist“ (vgl. Gesetzesentwurf, Drs. 14/4553, 3), sondern darüber hinaus besondere „Verjährungshöchstfristen“, die gerade unabhängig von dem Beginn der regelmäßigen Verjährung Geltung beanspruchen. Da § 200 BGB seiner Überschrift und seinem Wortlaut nach aber nur den „Beginn“ anderer Verjährungsfristen regelt, ist ihm nicht ohne Weiteres zu entnehmen, dass § 199 BGB auch im Hinblick auf die in seinen Absätzen 2 bis 4 geregelten „Verjährungshöchstfristen“ außer Anwendung zu bleiben hat. Nach Auffassung der Kammer folgt dies auch nicht aus Sinn und Zweck des § 548 BGB, der nach der Entwurfsbegründung des „Mietrechtsreformgesetzes“ von 2001 - weiterhin - dafür sorgen sollte, „zeitnah zur Rückgabe der Mietsache eine möglichst schnelle Klarstellung über bestehende Ansprüche mit dem Zustand der Mietsache zu erreichen“ (vgl. Drs. 14/4553, 45). Die Entwurfsverfasser sahen § 548 BGB als „lex specialis zu § 198 BGB“ an; auch diese Norm regelte in ihrer bis 31. Dezember 2001 geltenden Fassung allein den Beginn der Verjährung. Genau in diesem Sinne hat auch der Bundesgerichtshof im Jahre 2005 festgestellt, dass § 548 Abs. 1 BGB im Sinne des § 200 BGB einen „anderen Verjährungsbeginn“ bestimme (vgl. BGHZ 162, 30 ff.).

Soweit der Bundesgerichtshof in dieser Entscheidung formuliert, in § 199 Abs. 2 und Abs. 3 BGB seien „jeweils Höchstfristen der regelmäßigen Verjährung bestimmt“ (vgl. BGH - VIII ZR 114/04 -, Urt. v. 19.1.2005, aaO., Rn. 22, zitiert nach juris), handelt es sich insofern um ein obiter dictum, als er sich mit der Frage, ob die in § 199 BGB geregelten Verjährungshöchstfristen ausschließlich solche Ansprüche betreffen, die der regelmäßigen Verjährung unterliegen, nicht zu befassen hatte. Der Bundesgerichtshof hat die Frage auch nicht mit der im Schriftsatz vom 3. Juni 2019 in Bezug genommenen Entscheidung BGHZ 220, 323 ff. im Sinne der Kl. entschieden; dort ging es um einen Anspruch aus § 541 BGB auf Unterlassung vertragswidriger Nutzung, der einerseits der regelmäßigen Verjährung unterlag, andererseits mit jedem Tag der vertragswidrigen Nutzung neu entstand, sodass eine von der Kenntnis und der Entstehung des Anspruchs unabhängige Verjährungshöchstfrist von vornherein keine Rolle spielen konnte.

Materiell entspricht die Regelung des § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB der früher in § 852 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB a. F. geregelten absoluten Verjährung; danach verjährte ein Anspruch auf Ersatz des aus einer unerlaubten Handlung entstandenen Schadens spätestens „in dreißig Jahren von der Begehung der Handlung an“, selbst wenn der Verletzte von dem Schaden und der Person des Ersatzpflichtigen bis zum Ablauf der 30 Jahre keine Kenntnis erlangt hatte. Es war und ist zwar allgemein anerkannt, dass im Falle der Beschädigung einer Mietsache durch den Mieter die in aller Regel früher endende vertragliche Verjährungsfrist des § 548 BGB auch für den konkurrierenden Anspruch aus § 823 BGB galt und gilt (vgl. nur Lützenkirchen in: Erman, BGB, 15. Aufl. 2017, § 548 BGB, Rn. 5, zitiert nach juris), insoweit mithin § 852 Abs. 1 BGB a. F. vorging. Die umgekehrte Frage, ob die in § 852 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB a. F. geregelte absolute Verjährung des deliktischen Anspruchs auch den konkurrierenden vertraglichen Anspruch erfasste, ist, vermutlich ob der Seltenheit einer solchen Fallgestaltung, hingegen ungeklärt; die Kammer hat jedenfalls kein einschlägiges Judikat ausfindig machen können.

Die - durch den Rechtsausschuss des Deutschen Bundestags eigens korrigierte - Überschrift des § 199 BGB sowie die Gesichtspunkte der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens sprechen nach Auffassung der Kammer entscheidend dafür, die heute in § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB geregelte Verjährungshöchstfrist auch auf die in § 548 Abs. 1 BGB bezeichneten Ansprüche anzuwenden. Dagegen spricht zwar der Umstand, dass es der Vermieter im Vergleich zu einem typischen Gläubiger eines deliktischen Anspruchs bis zum Zeitpunkt der Rückerlangung der Mietsache schwerer hat, Kenntnis von der Verletzung seines Eigentums und dem Eintritt eines Schadens zu erlangen. Das ist jedoch nicht entscheidend, denn die absolute Verjährung greift auch dann, wenn ein Schaden bis zum Ablauf der Verjährungshöchstfrist noch gar nicht entstanden ist. Diesem Verjährungsrisiko sind Geschädigte unabhängig davon in gleicher Weise ausgesetzt, ob sie die beschädigte Sache untersuchen können oder nicht.

Ist § 852 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB a. F. und § 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB n. F. mithin der gesetzgeberische Wille zu entnehmen, dass jedenfalls eine nicht unter § 826 BGB fallende mögliche Pflichtverletzung, die erst mehr als 30 Jahre später zu einem erkennbaren Schaden führt und dann in aller Regel nicht mehr verlässlich festgestellt werden kann, keinen durchsetzbaren Schadenersatzanspruch nach sich ziehen soll, muss dies auch für die vertragliche Haftung gelten.

Ein anderer, späterer Anknüpfungspunkt als die fachlich fehlerhafte Badmodernisierung vor mehr als 30 Jahren kommt für eine Haftung der Bekl. nicht in Betracht.

aa) Wäre die Verfliesung ordnungsgemäß, also insbesondere mit einer Dichtung zwischen Fliesen und Estrich sowie mit fachgerechter Dichtung zwischen Bodenabfluss und umgebenden Fliesen eingebaut worden, müssten die Bekl. nicht schon deswegen für die entstandenen Schäden einstehen, weil sie ohne Erlaubnis des Vermieters gehandelt haben mögen; ein Dauerverstoß in Form der Aufrechterhaltung eines vertragswidrigen Zustands der Mietsache läge nicht vor. Eine fachlich einwandfreie Badmodernisierung hätte sich objektiv als Verbesserung der Mietsache dargestellt, sodass nach § 242 BGB weder der ursprüngliche Vermieter noch die Kl. einen Rückbau hätten verlangen können. Dies gilt nicht nur für den Zeitraum des laufenden Mietverhältnisses; auch im Falle einer Beendung des Mietverhältnisses hätte sich das Verlangen, den ursprünglichen Zustand wieder herzustellen, im Falle eines fachlich einwandfreien Einbaus der Fliesen als missbräuchlich dargestellt.

bb) Eine unterlassene Wartung der von den Bekl. fachlich einwandfrei eingebauten Entwässerung wäre ihnen nicht vorzuwerfen. Da den Vermieter eine Pflicht zur anlasslosen Wartung von Elektroleitungen, Wasser- und Abwasserrohren oder Abflüssen nicht trifft, muss Gleiches auch für Mieter gelten, die solche Einrichtungen fachgerecht einbauen oder einbauen lassen.

Der Umstand, dass sich im Bodenabfluss am 8. Juli 2016 nach Darstellung der Kl. Fliegen aufhielten, dieser mithin trocken war, lässt keinen Rückschluss auf seine Verstopfung oder eine andere für die Bekl. erkennbare Fehlfunktion des Abflusses zu. Vielmehr deutet ein trockener Zustand des Abflusses darauf hin, dass dort schon längere Zeit kein Wasser mehr hinein gelangt war, was wiederum gegen die These der Kl. spricht, der Wasserschaden sei darauf zurückzuführen, dass die Bekl. zu 2. sich unmittelbar über oder neben dem Abfluss geduscht habe.

cc) Ohne weitere Beweisaufnahme zugunsten der Kl. unterstellt werden kann, dass die im Juli 2016 festgestellte Ausführung der Ableitung vom Heizungs-Sicherungsventil im Zuge der Verfliesung des Badezimmers durch die Bekl. hergestellt wurde. Zum einen läge in dem fehlenden Anschluss des Sicherungsventils an eine Abwasserleitung kein für den Schaden kausaler Fehler. Wäre der Bodenabfluss ordnungsgemäß hergestellt und unter den Fliesen eine Dichtung eingebaut worden, hätte ein gelegentlicher Wasseraustritt aus dem Sicherungsventil nicht zur Durchfeuchtung der Balken geführt, da das Wasser in den unmittelbar benachbarten Abfluss geströmt wäre. Zudem rügen die Kl. zu Recht, dass keine der Parteien behauptet hat, im Verlaufe der Mietzeit sei überhaupt jemals das Sicherungsventil ausgelöst worden; die Bekl. mussten mithin eine etwaige Fehlfunktion der vor mehr als 30 Jahren errichteten Konstruktion nicht erkennen.

dd) Die Bekl. müssten im Falle einer mangelfreien Herstellung des Bades selbst dann nicht für den eingetretenen Schaden einstehen, wenn die Bekl. zu 2. sich, wie es die Kl. vortragen, tatsächlich über Jahrzehnte hinweg regelmäßig außerhalb der Badewanne unmittelbar über oder neben dem Bodenabfluss geduscht hätte. Solange der Abfluss augenscheinlich ordnungsgemäß funktionierte und die Wassermengen problemlos aufnehmen konnte, hätten die Bekl. nicht damit rechnen müssen, dass die Anschlüsse undicht wären und eine ordnungsgemäße Dichtung zwischen Fliesen und Estrich fehle, sodass immer wieder Wasser in den Zwischenboden gelangen könne. Auch wenn es sich objektiv um eine Überschreitung des bestimmungsgemäßen Mietgebrauchs gehandelt hätte, wäre den Bekl. in Bezug auf den eingetretenen Schaden nicht einmal ein Fahrlässigkeitsvorwurf zu machen, dieser ihnen mithin nicht zuzurechnen. Gerade wenn die Dusche über Jahrzehnte außerhalb der Badewanne benutzt wurde, es aber niemals nachbarliche Beschwerden über durch die Decke fließendes Wasser gab, mussten die Bekl. zwar möglicherweise damit rechnen, dass Bodenfliesen und Fugen, etwa durch Kalkablagerungen, beschädigt würden; dass Wasser in das Gebälk unterhalb des Fliesenbodens eindringen und dort im Laufe der Zeit erheblich weitergehende Schäden verursachen würde, war für sie aber nicht vorhersehbar.

Vorgesagtes gilt selbst unter Berücksichtigung der auf den als Anlage K7 vorgelegten Abbildungen sichtbaren Risse der an den Abfluss angrenzenden Fliesen; denn solche oberflächlichen oder jedenfalls minimalen Haarrisse lassen nicht erahnen, dass Wasser, statt über die Fliese hinwegzufließen, durch die Fliese und eine darunter befindliche Dichtung hindurch in die Unterbodenkonstruktion eindringen könne.

ee) Abweichendes gilt zwar im Hinblick auf den erkennbaren Höhenunterschied zwischen Abflussabdeckung und Fliesenoberfläche. Ein nachträgliches Absinken des Syphons, das nach Vermutung des Zeugen R. zum Riss einer Dichtung geführt haben könnte, hätte den Bekl. Anlass zur Wartung des Abflusses oder zumindest einer Mangelanzeige nach § 536c Abs. 1 Satz 1 BGB geben und die Bekl. zu 2. von weiteren Freiraumduschvorgängen abhalten müssen.

Zugunsten der Bekl. ist jedoch davon auszugehen, dass der Syphon nicht nachträglich absank, sondern von Anfang an fehlerhaft und ohne ordnungsgemäße Dichtung hergestellt worden war, wie es der Zeuge H. bekundet hat. Die Kl. können weder beweisen, dass den Bekl. der schon anfänglich fehlerhafte Zustand bekannt war. Noch haben sie vorgetragen oder Beweis dafür angetreten, dass der Syphon erst nachträglich abgesunken sei und die Bekl. deswegen mit einer nachträglichen Beschädigung einer - tatsächlich gar nicht vorhandenen - Dichtung hätten rechnen müssen.

ff) Der aus den Abbildungen ersichtliche Befestigungszustand der Hängetoilette hätte den Bekl. zwar Anlass geben müssen, diese zu warten und sicherzustellen, dass keine Beschädigung des Abwasseranschlusses vorlag; zumindest hätten sie eine Mangelanzeige erstatten müssen. Jedoch lässt sich eine Kausalität einer diesbezüglichen Unterlassung für den eingetretenen Schaden nicht feststellen, da offengeblieben ist, ob der WC-Anschluss tatsächlich undicht war. Der Zeuge R. hat eine solche Undichtigkeit lediglich für möglich gehalten. Ein von den Kl. angebotenes Sachverständigengutachten kann die Frage nicht mehr klären, nachdem das Bad bereits saniert wurde. Das Schadensbild spricht gegen eine Undichtigkeit der Toilette und deutet auf eine Ursächlichkeit des dichtungslos installierten Fußbodenabflusses hin, die übereinstimmend auch von den gehörten Zeugen angenommen wurde.

Da die Beweislast für ein schädigendes Verhalten der Bekl. die Kl. trifft, kann nicht unterstellt werden, dass eine unterlassene Wartung der Hängetoilette zum Schaden beitrug.

gg) Schließlich kann offenbleiben, ob zu dem Schadensbild auch eine Leckage der in der Küche betriebenen Spülmaschine beitrug. Die Kl. tragen nicht vor, dass und wie die Bekl. eine Undichtigkeit der Spülmaschine hätten erkennen können und müssen, sodass den Bekl. insoweit kein zumindest fahrlässiges Verhalten vorzuwerfen ist. Eine anlasslose Wartung des Geschirrspülers oblag ihnen nicht.

b) Offen bleiben kann danach, ob es den Kl. auch im Hinblick auf die „versicherungsrechtliche Lösung“ des Bundesgerichtshofs verwehrt ist, ihre Schadensersatzforderung gegen die Bekl. durchzusetzen. Die Kammer sieht sich im Hinblick auf die nach der mündlichen Verhandlung ausgebrachte Streitverkündung der Kl. und den anschließenden Streitbeitritt des Versicherers gleichwohl zu nachfolgenden Hinweisen veranlasst:

Es entspricht gefestigter Rechtsprechung des VIII. Zivilsenats, dass der Vermieter nicht den Wohnungsmieter in Anspruch nehmen darf, sondern sich vorrangig der auf Kosten der Mieter unterhaltenen Wohngebäudeversicherung bedienen muss, wenn der Mieter den Schaden leicht fahrlässig verursacht hat und ein Regress des Versicherers gegen den Mieter deshalb ausgeschlossen ist (vgl. BGHZ 203, 256 ff. m.w.N.).

Soweit der Schaden dadurch entstand, dass die Bekl. zu 2. außerhalb der Badewanne duschte und Wasser deshalb unmittelbar durch den unzureichend abgedichteten Fliesenboden in die Unterkonstruktion eindringen konnte, dürfte die Gebäudeversicherung ihre Haftung zwar zu Recht abgelehnt haben; denn das Wasser trat nicht unvorhergesehen aus Rohren oder anderen Teilen der eingebauten Sanitärinstallation, sondern planmäßig aus dem Duschkopf aus. Soweit es dann nicht wie vorgesehen in den Bodenabfluss lief, sondern unmittelbar durch den Fliesenboden sickerte, ist dies zwar auf einen Baumangel, nicht aber auf einen Mangel der Wasserleitungen und damit verbundener Installationen zurückzuführen.

Abweichendes dürfte aber gelten, soweit Wasser über den Fliesenboden bestimmungsgemäß in den Bodenabfluss lief und von dort aus deswegen teilweise in die Unterbodenkonstruktion gelangen konnte, weil es an einer ordnungsgemäßen Abdichtung des Abflusses gegenüber dem Fliesenboden mangelte und der Syphon abgesackt war. Es spricht viel dafür, dass ein auf diese Weise entstandener Schaden dem Versicherungsschutz unterfällt, denn bei dem Fußbodenabfluss handelt es sich um ein fest mit der Abwasserleitung verbundenes Bauteil, das bestimmungsgemäß Wasser führt, und eine Abdichtung zum umgebenden Fußboden ist integraler, funktionsnotwendiger Bestandteil eines Fußbodenabflusses. Der Umstand, dass die Bekl. den Fußbodenabfluss nach Vortrag der Kl. vor mehr als 30 Jahren eigenmächtig und ohne Zustimmung der Vermieter eingebaut haben sollen, dürfte dem Versicherungsschutz nicht entgegenstehen, da Fußboden samt Abfluss mit dem Einbau jedenfalls feste Bestandteile des Gebäudes wurden. Die Fragen, ob es sich um bloße Scheinbestandteile handelte und wer nach dessen Einbau Eigentümer des Abflusses war, sollten für die Eintrittspflicht des Versicherers keine Rolle spielen - zumal im Verhältnis zu diesem bis zum Beweis des Gegenteils wohl zugunsten der Bekl. davon auszugehen sein wird, dass der Fußbodenabfluss samt Dichtung ursprünglich ordnungsgemäß eingebaut worden war und erst nachträglich undicht wurde.

Wie die Kl. im nachgelassenen Schriftsatz einräumen, dürfte die „versicherungsrechtliche Lösung“ einer Inanspruchnahme der Bekl. schließlich auch insoweit entgegenstehen, als die von den Kl. behauptete Leckage an der Spülmaschine der Bekl. zu Entwicklung und Ausmaß des Schadens beitrug.

3. […] Gemäß § 543 Abs. 2 ZPO ist die Revision der Kl. zuzulassen. Die Frage, ob die Verjährungshöchstfrist nach §§ 199 Abs. 3 Nr. 2 BGB n. F., 852 Abs. 1 letzter Halbsatz BGB a. F. auch im Rahmen eines andauernden Mietverhältnisses gilt oder § 548 BGB als abschließende Regelung der Verjährung in Bezug auf die dort bezeichneten Ansprüche zu begreifen ist, hat grundsätzliche Bedeutung und ist bisher nicht obergerichtlich geklärt.

Revision wurde eingelegt

Nach § 548 BGB beginnt die Verjährung eines Schadensersatzanspruchs des Vermieters gegen den Mieter erst mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Die 64. Kammer des Landgerichts Berlin meint, nach 30 Jahren sei ein solcher Anspruch verjährt, selbst wenn das Mietverhältnis noch bestehe, also keine Rückgabe erfolgt sei.

Die Mieter hatten 1981 zu Beginn des Mietverhältnisses einen Fliesenfußboden mit einem Bodenabfluss in das ursprünglich mit Holzdielen ausgestattete Badezimmer einbauen lassen. Im Juli 2016 kam es zu einem erheblichen Wasserschaden in der darunterliegenden Wohnung; es stellte sich heraus, dass mehrere Deckenbalken über Jahre durch Feuchtigkeit beschädigt worden waren. Die Vermieter machten einen Schadensersatzanspruch in Höhe von mehr als 37.000 € geltend.

Die Mieter wandten ein, der Schaden könne auch durch ein vom Vermieter unfachmännisch eingebautes Heizungsüberdruckventil entstanden sein; zudem sei das Abwasserrohr für die Fußbodenentwässerung schon vor Beginn des Mietverhältnisses vorhanden gewesen. Das Amtsgericht wies die Klage ab, weil nicht nachgewiesen sei, dass die alleinige Schadensursache von den Mietern gesetzt worden sei. Die Berufung war erfolglos.

Das Landgericht Berlin meinte, es komme nicht darauf an, ob die Mieter den Schaden schuldhaft verursacht hätten, denn jedenfalls sei ein Ersatzanspruch verjährt. In § 199 BGB sei nicht nur der Beginn der regelmäßigen Verjährungsfrist geregelt, sondern auch eine Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren, die unabhängig vom Beginn der Verjährungsfrist gelte.

Aus dem Sinn und Zweck des § 548 BGB (Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts) folge nichts anderes. Es sei nicht entscheidend, dass der Vermieter bis zum Zeitpunkt der Rückerlangung der Mietsache keine Kenntnis von der Verletzung seines Eigentums habe, denn die absolute Verjährung greife auch dann ein, wenn ein Schaden bis zum Ablauf der Verjährungsfristfrist noch nicht entstanden ist. Spätere Handlungen oder Unterlassungen durch die Mieter nach dem Badezimmerumbau begründeten ebenfalls keine Schadensersatzpflicht, sodass die Klage abzuweisen sei. Auf die Frage, ob die Vermieterin nicht ohnehin nur den Gebäudeversicherer in Anspruch nehmen könne (versicherungsrechtliche Lösung des BGH), komme es nicht an.

Die Kammer hat die Revision beim BGH zugelassen, weil die Frage, ob die Verjährungshöchstfrist von 30 Jahren auch bei einem andauernden Mietverhältnis gilt, nicht obergerichtlich geklärt sei. Zu Recht, denn es gibt überhaupt keine Entscheidungen (auch von Instanzgerichten), die diese Auffassung vertreten, wie die Kammer auch selbst anführt, wenn sie schreibt, sie habe kein einschlägiges Judikat ausfindig machen können.

Das Urteil ist schon wegen § 214 BGB zweifelhaft, denn ein Gericht darf die Einrede der Verjährung nur dann berücksichtigen, wenn sie der Beklagte ausdrücklich oder mindestens sinngemäß erhoben hat; andernfalls ist der Vorwurf der Befangenheit gerechtfertigt (BGH NJW 2004,164). Dass die Mieter hier die Einrede erhoben hätten, ergibt sich aus dem Urteil des Landgerichts nicht.

Unabhängig davon sind die Ausführungen zum Vorrang der absoluten Verjährung auch nicht überzeugend. § 548 BGB wird wie die im Wesentlichen gleichlautende Vorgängervorschrift des § 558 BGB a. F. als Sondervorschrift zur Regelung einer kurzen Verjährung angesehen, die die Ansprüche des Vermieters auf Schadensersatz und die des Mieters auf Aufwendungsersatz regeln. Zwar hat vor vielen Jahren das OLG Celle (NJW 1962, 1918) gemeint, auch diese Ansprüche unterlägen der Regelverjährung von 30 Jahren und § 558 a. F. „überlagere“ die allgemeine Verjährungsregelung nur für den Fall, dass nicht schon vorher nach dieser allgemeinen Regelung die Verjährung eingetreten sei. Dem ist mit Recht Krämer (NJW 1962, 2301) so entgegengetreten:

„Das Urteil wird dem Wortlaut des Gesetzes nicht gerecht. Aus den vom Senat inhaltlich zitierten Erwägungen der BGB-Kommission für den zweiten Entwurf ergibt sich gerade, dass sie schließlich doch der Meinung war, die kurze Verjährungsfrist des § 558 BGB könne selbst dann noch wirksam werden, wenn schon die 30-jährige Verjährungsfrist bei Beendigung des Vertrages abgelaufen war, und dass sie nicht dadurch ausgeschlossen würde, dass die allgemeine Verjährungsfrist von 30 Jahren in jedem Falle zur Vollendung der Verjährung genüge ohne Rücksicht auf den Zeitpunkt der Beendigung des Vertrages. So deutlich diese Meinung der Kommission ist, so deutlich hat sie doch auch im Gesetzestext ihren Ausdruck gefunden. Die Bestimmungen über die allgemeine Verjährungsfrist befinden sich im allgemeinen Teil, dagegen die Vorschriften über die kurze Verjährungsfrist im besonderen Teil der Schuldverhältnisse. Nach allgemeinen Auslegungsgrundsätzen kann das nur bedeuten, dass für die im § 558 genannten Ansprüche die regelmäßige Verjährungsfrist nur dann gelten soll, wenn für sie keine Sonderbestimmungen gelten. Man fragt sich, welche zusätzlichen und besonderen Bestimmungen der Gesetzgeber noch in das Gesetz hätte aufnehmen sollen, um dem Verlangen des Urteils gerecht zu werden und zugleich dem knappen Stil des BGB gerecht zu bleiben. Die Bestimmung des § 558 BGB stellt sich schon durch ihre besondere Stellung als Ausnahme von der allgemeinen Bestimmung des § 195 BGB dar.“

Dass hieran der Gesetzgeber der Mietrechtsreform im Jahr 2001 etwas ändern wollte, ist kaum anzunehmen, denn schließlich wurde hier – im Gegensatz zur früheren Gesetzesfassung – auf die Erkennbarkeit des Schadens für den Gläubiger besonderen Wert gelegt, was nach ständiger Rechtsprechung des BGH auch für die Anwendung des § 548 BGB wesentlich ist (BGH GE 2019, 657). Zwar kann nach der Mietrechtsreform für den Aufwendungsersatzanspruch des Mieters eine frühere Regelverjährung diskutiert werden (so Eckert NZM 2008, 313), weil dem Mieter seine Aufwendungsersatzansprüche bekannt sind – auf den Vermieter trifft dies jedoch nicht zu (Eckert NZM 2008, 314). Gegen eine „kumulative Anwendung“ von § 199 BGB und § 548 BGB, die also nicht nur die Sondervorschrift des § 548 BGB berücksichtigt, im Übrigen auch Gsell (NZM 2010, 71, 77).

Es wäre alles andere als eine Überraschung, wenn der BGH die Entscheidung der 64. Kammer nicht aufheben würde.