Absichtlich geöffnete Fenster im Winter bei längerem Auslandsaufenthalt als Kündigungsgrund

Verlässt der Mieter eine ofenbeheizte Wohnung im Herbst für längere Zeit mit absichtlich geöffneten Fenstern in Küche und Bad, liegt darin eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung auch dann rechtfertigt, wenn ein konkreter Schaden dadurch noch nicht entstanden ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. hat gemäß § 546 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf Räumung und Herausgabe der von der Bekl. innegehaltenen Wohnung.

Es kann dahinstehen, ob die fristlosen Kündigungen vom 12.3.2012 bzw. in der Klageschrift das Mietverhältnis beendet haben. Das Mietverhältnis zwischen den Parteien ist jedenfalls durch die fristgemäße Kündigung vom 12.3.2012 beendet worden, §§ 573 Abs. 1 und 2 Nr. 1, 542 BGB. Die Kündigung erfüllt die formellen Voraussetzungen, sie ist schriftlich namens der Kl. unter Vorlage einer Vollmacht verfasst und begründet worden, §§ 568 Abs. 1, 573 Abs. 3 BGB. Es lag auch ein Kündigungsgrund gemäß § 573 Abs. 1, 2 Nr. 1 BGB vor.

Die Bekl. hat die sich aus dem Mietvertrag ergebenden Pflichten nicht unerheblich verletzt. Gemäß § 14 Abs. 3 des Mietvertrages war die Bekl. verpflichtet, die Wohnräume frostfrei zu halten und für ihre Beheizung zu sorgen. Dem ist die Bekl. in erheblicher Weise nicht nachgekommen. Sie hat die unbeheizte Wohnung im September 2011 auf längere Zeit mit geöffneten Fenstern in Küche und Bad verlassen. Ihren eigenen Angaben in der eMail vom 8.2.2012 gemäß hat sie die Fenster bewusst offen gelassen, um auf diese Weise eine ausreichende Belüftung zu gewährleisten. Es muss jedoch jedem in Berlin Lebenden, auch der Bekl. mit ihrer kanadischen Herkunft, klar sein, dass es im Winterhalbjahr zu Frost und auch zu längeren und stärkeren Frostperioden kommen kann. Die Bekl. hatte in Berlin gelebt und war als Rechtsanwältin tätig. Das bedeutet, dass sie die klimatischen Verhältnisse kannte. Sie musste deshalb wissen bzw. erkennen, dass bei einer unbeheizten Wohnung die Gefahr des Einfrierens von wasserführenden Leitungen besteht, wenn Fenster der Wohnung nicht geschlossen sind. Das gilt umso mehr, als die Bekl. die Fenster gerade der Räumlichkeiten offen stehen ließ, in denen sich die wasserführenden Leitungen befinden. Bei den in Berlin herrschenden klimatischen Verhältnissen hätte die Bekl. dafür Sorge tragen müssen, dass die Fenster den Wetter- und Temperaturerfordernissen gemäß geschlossen werden bzw. die ofengeheizte Wohnung ausreichend beheizt wird. Soweit die Bekl. nun bestritten hat, die Wohnung im September 2011 dauernd verlassen zu haben, um nach Pakistan zu gehen und die Fenster zur besseren Lüftung seit dieser Zeit ununterbrochen offen gehalten zu haben, kann sie damit angesichts ihrer eigenen Angaben in der eMail vom 8.2.2012 an die Hausverwaltung und ihres Vorbringens in der ersten Instanz in der Klageerwiderung, dort auf Seite 2, 2. Absatz, nicht gehört werden.

Die Bekl. hat hingegen keinerlei Vorkehrungen getroffen, um der durch die offen gelassenen Fenster bei nicht beheizter Wohnung in den Wintermonaten herbeigeführten Frostgefahr zu begegnen. Die mit einem Schlüssel betraute Person sollte lediglich die Herausgabe des Schlüssels bei Anforderung durch die Vermieterin bzw. die Hausverwaltung vornehmen, nicht aber in der Wohnung nach dem Rechten sehen, auch nicht die Belüftung und Beheizung der Wohnung einschließlich das gebotene Schließen der Fenster gewährleisten. Wer aber in einer solchen Weise sorglos handelt, schafft ein erhebliches Gefahrenpotential für die Wohnung und auch darüber hinaus für das gesamte bewohnte Gebäude. Frostschäden gefährden nicht nur die betroffene Wohnung allein, sondern bergen die Gefahr von Havarien, die auch andere Mieter betreffen und im schlimmsten Fall zu erheblichen Wasser- und Gebäudeschäden führen. Dieses muss die Kl. nicht hinnehmen. Ihr Interesse, unter diesen Umständen das Mietverhältnis jedenfalls fristgemäß zu beenden, ist damit berechtigt.

Es muss in diesem Fall nicht etwa noch ein nicht unerheblicher Schaden hinzutreten. § 573 Abs. 1, 2 BGB knüpfen an die Pflichtverletzung an. Deren Schwere wird hier bereits durch das bewusste Handeln der Bekl. ohne Berücksichtigung möglicher Konsequenzen bei ihrer sehr langen Abwesenheit mit der damit jedermann eingängigen, geschaffenen objektiven Gefahrensituation bestimmt. Auf den Streit der Parteien, inwieweit der Wasserschaden in dem Boden der Wohnung der Bekl. im Küchenbereich auf das Einfrieren der Wasserleitung im Februar 2012 zurückzuführen ist, kommt es damit hier nicht an.

Eine Räumungsfrist ist der Bekl. nicht zu gewähren. Sie bewohnt die Wohnung seit längerem nicht, sondern hält sich seit Jahren ganz überwiegend in Pakistan auf. Es ergibt sich deshalb nicht, dass sie unverzüglich eine neue Wohnung in Berlin und eine dafür mindestens nötige Zeit benötigt, ebenso nicht, dass sie eine längere Zeit für die Beräumung der Wohnung

von ihren Sachen benötigte. Allein zur Beräumung der Wohnung von den persönlichen Sachen der Bekl. ist der Kl. indessen angesichts der Umstände der Kündigung aus dem Jahr 2012 eine weitere Räumungsfrist nicht mehr zuzumuten. Daran ändert hier nichts, dass die Bekl. sich in Pakistan aufhält. Sie kann sich der Hilfe Dritter bei der Einlagerung ihrer Habe bedienen.

Hält sich der Mieter länger im Ausland auf und lässt die Wohnungsfenster offen, kann der Vermieter wg. erheblicher Pflichtverletzung auch ohne Abmahnung fristgerecht kündigen.

Die Mieterin mit kanadischer Herkunft hatte in Berlin als Rechtsanwältin (!) gearbeitet, hielt sich aber seit längerem überwiegend in Pakistan auf. Sie hatte im September 2011 ihre ofenbeheizte Wohnung verlassen und die Fenster in Küche und Bad bewusst offen gelassen, um für eine ausreichende Belüftung zu sorgen. Nach Monaten kam es zu einem Wasserschaden in der Küche der Wohnung; die Vermieterin kündigte fristgerecht. Ob der Wasserschaden auf eine aufgrund geöffneter Fenster eingefrorene Leitung zurückzuführen war, blieb im Räumungsprozess streitig.

Das LG Berlin sah im Verhalten der Mieterin eine erhebliche Pflichtverletzung, die eine ordentliche Kündigung rechtfertige. Die Mieterin habe sich für längere Zeit ins Ausland begeben und die Fenster gerade der Räumlichkeiten offen stehen lassen, in denen sich die wasserführenden Leitungen befanden. Sie habe dadurch ein erhebliches Gefahrenpotential für die Wohnung und auch für das gesamte Gebäude geschaffen, denn sie habe keine Vorkehrungen getroffen, dass die mit einem Schlüssel betraute Person in der Wohnung nach dem Rechten sehen solle. Das müsse die Vermieterin nicht hinnehmen; es sei auch nicht erforderlich, dass noch ein nicht unerheblicher Schaden hinzutreten müsse, so dass es nicht darauf ankomme, ob der tatsächliche Wasserschaden auf das Einfrieren der Wasserleitungen zurückzuführen sei.