Absicherung einer Mietwohnung gegen Schusswaffen

Absicherung einer Mietwohnung gegen Schusswaffen; Mangel einer Mietsache bei Beschuss durch Luftgewehr; Minderungsquoten für Luftgewehrbeschuss und Taubenkot; Mietminderung bei untervermieteter Garage

1. Der Beschuss einer Loggia durch Luftdruckwaffen rechtfertigt eine Minderung von 5 % nur bis zu demjenigen Zeitpunkt, in dem eine Wiederholungsgefahr besteht.

2. Die Verschmutzung der Loggia durch Taubenkot rechtfertigt für die anschließende Zeit bis zur Anbringung einer Taubenabwehr ebenfalls eine Minderung von 5 %.

3. Ein Anspruch auf Absicherung der Loggia gegen den Beschuss entfällt mit dem Wegfall der Wiederholungsgefahr.

(Leitsätze der Redaktion)

Die Parteien streiten im Wege von Klage und Widerklage über rückständige Mieten, Minderungen und Absicherung einer Loggia gegen Schusswaffen nebst entsprechendem Zurückbehaltungsrecht.

Mit Mietvertrag vom 1.2.2008 mieteten die Bekl. von den Kl. die streitgegenständliche Wohnung. Mietbeginn war der 1.4.2008. Die Miete beträgt 1.250 € zzgl. 135 € Heizkostenvorauszahlung, 135 € Betriebskostenvorauszahlung sowie 80 € für einen Tiefgaragenstellplatz, mithin 1.520 € brutto für die Wohnung bzw. 1.600 € brutto inklusive Tiefgaragenstellplatz.

Die Wohnung verfügt u. a. über eine Loggia. Bei Wohnungsübergabe war eine zur Loggia gewandte Fensterscheibe durch Beschuss mit einer Luftdruckwaffe beschädigt. Die Fensterscheibe wurde von Kl.seite ausgetauscht. Im Juni 2008 zeigten die Bekl. eine erneute Beschädigung der Fensterscheibe durch Beschuss mit einer Luftdruckwaffe an. Seitens der Bekl. wurde ein Ermittlungsverfahren eingeleitet. Die Polizei ging davon aus, dass von einer Wohnung aus dem gegenüberliegenden Haus geschossen wurde, der Schütze konnte jedoch nicht ermittelt werden.

Des Weiteren zeigten die Bekl. eine Verschmutzung der Loggia durch Taubekot an.

Am 22.8.2008 fand ein Ortstermin, an dem die Bekl. und Herr M. von der Hausverwaltung teilnahmen. Dabei wurde die Anbringung einer Taubenabwehr für die Loggia zugesagt. Der weitere Inhalt des Ortstermins ist zwischen den Parteien streitig. Die Taubenabwehr wurde am 20.11.2008 durch eine durch die Hausverwaltung beauftragte Firma angebracht.

Mit Schreiben vom 9.11.2008 mahnten die Bekl. u. a. den Austausch der beschädigten Scheibe an. Mit Schreiben der Hausverwaltung vom 24.9.2008 erklärten die Kl. ihr Einverständnis mit der Aufbringung einer Sicherheitsfolie auf die Glasscheibe des zur Loggia gelegenen Raumes. Die Bekl. sollten dies veranlassen und die Kosten gegenüber den Kl. verrechnen.

Die beschädigte Fensterscheibe wurde durch von den Bekl. beauftragte Handwerker ausgetauscht. Die Kosten hierfür in Höhe von 262,99 € haben die Bekl. beglichen. Auf diese Scheibe wurde außerdem eine Sicherheitsfolie aufgebracht, deren Kosten in Höhe von weiteren 652,85 € ebenfalls die Bekl. getragen haben. Entsprechende Rechnungen haben die Bekl. der Klageerwiderung beigefügt. Die Kl. haben diese Beträge nach Zugang der Klageerwiderung überwiesen, die Bekl. haben sie unter Verweis auf Aufrechnung mit den streitgegenständlichen Mieten zurücküberwiesen.

Die Bekl. haben in den Monaten Juli bis Dezember 2008 jeweils 300 € weniger Miete gezahlt, mithin insgesamt 1.800 €. Mit anwaltlichem Schreiben vom 28.11.2008 haben die Kl. die Bekl. zur Zahlung anteiliger Mieten für Juli bis November 2008 in Höhe von insgesamt 1.500 € aufgefordert.

Die Kl. sind der Ansicht, der Beschuss sei nicht schwerwiegend und ein einmaliges Ereignis gewesen, so dass weder eine Absicherung gegen Schusswaffen geschuldet noch eine Minderung - jedenfalls nicht über den 31.8.2008 hinaus - berechtigt sei.

Die Kl. tragen weiter vor, eine Absicherung der Loggia sei zu keinem Zeitpunkt zugesagt worden. Eine solche Absicherung sei den Kl. auch gar nicht möglich, weil sie hierzu die Zustimmung der Wohnungseigentümergemeinschaft bräuchten. Die Kosten für die Anbringung der Sicherheitsfolie seien nur um des lieben Friedens willen übernommen worden.

Die Kl. sind ferner der Ansicht, die Bekl. hätten die Verzögerung der Anbringung der Taubenabwehr zu vertreten, so dass eine Minderung über August 2008 hinaus ausscheide. Eine Terminsvereinbarung sei an den Bekl. gescheitert, die für die beauftragte Firma auf der beim Ortstermin angegebenen Festnetznummer nicht erreichbar gewesen seien. Jedenfalls hätten die Bekl. mit Schreiben vom 5.10.2008 die Terminsvereinbarung übernommen, so dass sie sich in Annahmeverzug befunden hätten. Die weitere Verzögerung durch Erkrankung eines Mitarbeiters der beauftragten Firma müssten sie sich ebenfalls nicht zurechnen lassen.

Soweit die Bekl. mit der Klageerwiderung die Kosten für den Austausch der Scheibe und die Anbringung der Sicherheitsfolie geltend gemacht haben, haben die Kl. die Hauptsache für erledigt erklärt. Die Kl. sind der Ansicht, dass Erledigung erst mit der Vorlage entsprechender Rechnungen mit der Klageerwiderung eingetreten sei.

Im Laufe des Verfahrens haben die Kl. eine Minderung in Höhe von 5% aus der Bruttomiete abzüglich Tiefgarage für den Zeitraum vom 1.6.2008 bis 31.8.2009 anerkannt (3 Monate x 76 € = 228 €) und ihre Klageanträge daraufhin umgestellt.

Die Bekl. haben ... widerklagend mit dem Antrag zu 2 u. a. auf Mangelbeseitigung und mit dem Antrag zu 5 Feststellung der Minderung soweit sie über den mit der Klage verfolgten Zeitraum hinausgehen (verlangt) ... der Teilerledigterklärung haben die Bekl. unter Verwahrung gegen die Kostenlast zugestimmt.

Die Bekl. tragen vor, sie hätten die erneute Beschädigung des Fensters zur Loggia durch Beschuss am 6.6.2008 bemerkt und telefonisch der Hausverwaltung angezeigt. Nachdem die Bitte um Rückruf erfolglos geblieben sei, hätten sie den Vorfall am 27.6.2008 zusätzlich per eMail angezeigt.

Die Bekl. tragen weiter vor, Herr M. habe ihnen beim Ortstermin zugesagt, dass die Loggia durch ein Glaselement baulich gegen Schusseinwirkungen von außen geschützt werden wurde. Die Zustimmung sei unmittelbar beim Ortstermin erfolgt verbunden mit der Bitte, im Vorfeld Art und Umfang der Maßnahme näher zu konkretisieren. Nur wegen dieser Zusage hätten die Bekl. auf eine fristlose Kündigung verzichtet.

Die Bekl. sind der Ansicht, angesichts der Größe der Loggia zur gesamten Wohnfläche sei eine Minderung von wenigstens 10 % wegen des Beschusses und des Taubendrecks angemessen. Die Loggia könne nicht genutzt werden, ohne sich einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit auszusetzen. Auch der Beschuss mit Luftdruckwaffen sei gefährlich und die damit für die Bekl. und mögliche Besucher bei einer Benutzung der Loggia verbundenen Gefahren nicht hinnehmbar. Wiederholungsgefahr bestehe weiterhin, insbesondere weil der Schütze nicht habe ermittelt werden können. Es könne deshalb auch nicht ausgeschlossen werden, dass die Bekl. das Ziel gewesen sein könnten. Die Loggia hätten sie, die Bekl., aus Angst vor einem erneuten Beschuss bis heute nicht genutzt. Der Bekl. zu 2) habe die Loggia lediglich zum Reinigen vom Taubendreck betreten. Die Bekl. sind weiter der Ansicht, dass sie wegen der Schwere der Gefahr und der weiterhin bestehenden Wiederholungsgefahr Anspruch auf eine Absicherung der Loggia gegen Schusswaffen hätten.

Die Bekl. sind der Ansicht, die Verzögerung der Einrichtung der Taubenabwehr sei allein von Kl.seite zu vertreten. Die Bekl. tragen hierzu vor, sie hätten der Hausverwaltung ihre Festnetznummer nicht mitgeteilt. Sie hätten gegenüber der Hausverwaltung immer nur Mobilfunknummern und Büronummern angegeben, weil sie tagsüber anders nicht erreichbar seien.

Die Bekl. tragen vor, die Verschmutzung der Loggia sei erheblich gewesen. Der Bekl. zu 2) habe die Loggia regelmäßig umfangreich reinigen müssen. Die Bekl. sind der Ansicht, die Minderung müsse sie auch für diesen Reinigungsaufwand entschädigen.

[...]

Die zulässige Klage ist nur zum Teil begründet, die zulässige Widerklage ist unbegründet.

I. Die Klage ist in der Hauptsache in einem Teilbetrag von 453,49 € begründet, in einem Teilbetrag von 915,84 € hat sich die Klage in der Hauptsache erledigt, im Übrigen war die Klage in der Hauptsache wegen entgegenstehender Minderung abzuweisen. Die Klage ist in den Nebenforderungen bis auf einen Teilbetrag der vorgerichtlichen Anwaltskosten begründet.

1. Die Kl. haben Anspruch auf Zahlung rückständiger Mieten für November und Dezember 2008 in Höhe von insgesamt 453,49 €.

1.1 [...]

b) Für den Zeitraum Juni bis August 2008 war der Mietgebrauch bezüglich der Loggia wegen des Beschusses mit einer Luftdruckwaffe und der Verschmutzung mit Taubenkot wesentlich beeinträchtigt, so dass die Miete um 5 % der Bruttomiete für die Wohnung ohne Garage gemindert war.

aa) Bereits durch den Beschuss der Loggia war der Mietgebrauch der Loggia als Rückzugs- und Erholungsbereich bis Ende August 2008 nach der freien Überzeugung des Gerichts ausgeschlossen. Zwar ist der Klagepartei insofern zuzubilligen, dass der Beschuss mit Luftdruckwaffen weniger gefährlich ist als mit anderen Waffen. Das bedeutet aber nicht, dass von Luftdruckwaffen nicht trotzdem erhebliche Gefahren ausgehen. So kann auch ein solcher Beschuss im wahrsten Sinne des Wortes ins Auge gehen und so erhebliche Verletzungen hervorrufen. Hinzu kommt die psychologische Wirkung, möglichem Beschuss durch einen unbekannten Schützen - gewissermaßen einem Heckenschützen ausgesetzt zu sein. Nachdem bereits vor dem Einzug der Bekl. die Loggia beschossen worden war, bestand nach dem erneuten Beschuss, den die Bekl. Anfang Juni 2008 feststellten, auch eine konkrete Wiederholungsgefahr. Angesichts dieser Wiederholungsgefahr und der von einem Beschuss mit Luftdruckwaffen ausgehenden Gefahren war den Bekl. die Nutzung der Loggia in diesem Zeitraum nicht zuzumuten.

bb) Diese Gebrauchsbeeinträchtigung rechtfertigt unter Berücksichtigung der Größe der Loggia im Verhältnis zur Gesamtwohnfläche eine Minderung von 5 %. Eine höhere Quote scheidet entgegen der Auffassung der Bekl. aus, weil die Wohnfläche der Loggia anders zu bewerten ist als die Wohnfläche von Räumen. Insofern ist die Wohnfläche der Loggia, wie bei einem Balkon, mit 1/4 bis 1/2 der tatsächlichen Fläche anzusetzen. Dies entspricht auch dem Wohnwert der Loggia bzw. der aus der Nicht-Nutzbarkeit resultierenden Beeinträchtigung des Mietgebrauchs.

Eine höhere Minderung rechtfertigt sich auch nicht aus der Ursache der Nichtnutzbarkeit, also den außergewöhnlichen Umständen des Beschusses einer Wohnung. Der Beschuss war gerade nicht so, dass er die Nutzung der übrigen Wohnung beeinträchtigt hätte. Die Scheibe des hinter der Loggia liegenden Raumes war bereits vor Anbringung der speziellen Schutzfolie ausreichend, um ein Eindringen der Luftdruckwaffenprojektile in die Wohnung zu verhindern. In beiden Fällen war die Scheibe beschädigt aber nicht durchschlagen. Nach eigenen Angaben des Bekl. zu 2) war die von ihm Anfang Juni 2008 festgestellte Beschädigung sogar weniger gravierend als die bei der Wohnungsübergabe festgestellte. Soweit die Bekl. vorgetragen haben, sie hätten sich aufgrund des Beschusses in der Wohnung nicht mehr sicher gefühlt, ist dies eine zwar nachvollziehbare aber aufgrund der Umstände über das zu erwartende und vom Vermieter im Rahmen der Mietminderung zu tragende Maß hinausgehende Reaktion. Der Beschuss erfolgte gerade nicht mit normalen Handfeuerwaffen, sondern mit Luftdruckwaffen. Außerdem fand der Vorfall in Schwabing, einem gerichtsbekannt gehobenen Wohnviertel Münchens und nicht in einem sozialen Brennpunkt mit erheblichem Gewaltpotential statt.

[...]

cc) Die Minderung berechnet sich aus der Bruttomiete ohne Garage, da die Garagennutzung nicht beeinträchtigt und auch sonst durch die Gebrauchsbeeinträchtigung der Loggia nicht auch nicht mittelbar - betroffen war.

c) Für den Zeitraum ab September 2008 bis 20.11.2008 war die Miete um 5 % der Bruttomiete ohne Tiefgarage gemindert, weil der Mietgebrauch bezüglich der Loggia weiterhin wegen der Verschmutzung mit Taubenkot nicht nur unerheblich beeinträchtigt war.

aa) Die Verschmutzung mit Taubenkot stellt eine wesentliche Beeinträchtigung des Mietgebrauchs der Loggia dar. Die Verschmutzung der Loggia durch Taubenkot war auch unter Berücksichtigung der Aussage des Zeugen M. erheblich. Der Bekl. zu 2) hat insofern bei seiner informatorischen Anhörung anschaulich und glaubhaft geschildert, dass er die Loggia wöchentlich jeweils ca. 1 Stunde lang vom Taubekot gereinigt hat. Bei einer derartigen Verschmutzung verliert aber die Loggia ihren Zweck als Rückzugs- und Erholungsbereich, so dass auch für die Zeit bis zur Anbringung der Taubenabwehr eine Minderung von 5 % gerechtfertigt ist. Insofern kommt einer Loggia nach der Überzeugung des Gerichts ähnlich einem Wohnzimmer - ein besonderer Charakter als Rückzugs- und Erholungsbereich zu.

Angesichts der Wetterverhältnisse und der baulich geschützten Lage der streitgegenständlichen Loggia besteht die entsprechende Nutzungsmöglichkeit vorliegend grundsätzlich auch bis in den November hinein. Die Minderung endete mit Anbringung der Taubenabwehr am 20.11.2008, nach der unstreitig keine Verschmutzung mit Taubenkot mehr erfolgte.

bb) Wegen des Beschusses der Loggia bestand dagegen mangels konkreter Wiederholungsgefahr ab September 2008 kein Mangel mehr. Seit dem zweiten Vorfall waren zu diesem Zeitpunkt bereits drei Monate vergangen, ohne dass es zu einem erneuten Vorfall gekommen wäre. Eine konkrete Wiederholungsgefahr bestand daher nicht mehr. Die bloße entfernte Möglichkeit eines erneuten Beschusses rechtfertigt jedenfalls keine Erhöhung der bereits wegen der Verschmutzung des Taubenkotes eingetretenen Minderung. [...]

Soweit die Bekl. vorgetragen haben, dass sie die Loggia dennoch aus Angst vor einem erneuten Beschuss weiterhin nicht nutzen, geht dies über das vom Vermieter im Rahmen der Mietminderung zu tragende Risiko hinaus.

cc) Die Minderung ist nicht dadurch ausgeschlossen, dass die Bekl. die Mangelbeseitigung durch Anbringung der Taubenabwehr vereitelt hätten. Insofern ist die Klagepartei beweisfällig geblieben. Zwar hat der Zeuge M. ausgesagt, dass die Bekl. für die ausführende Firma nicht erreichbar gewesen wären. Die Klagepartei hat auch ein entsprechendes Bestätigungsschreiben dieser Firma vorgelegt. Allerdings hat der Zeuge bzw. die Hausverwaltung der ausführenden Firma lediglich die Festnetznummer der Bekl. gegeben. Nachdem die Bekl. aber bei der Korrespondenz u. a. ihre Mobilfunknummern angegeben hatten, hätte die Klagepartei bzw. die sie vertretende Hausverwaltung an die ausführende Firma diese weitergeben müssen, jedenfalls nachdem eine Kontaktaufnahme über die Festnetznummer gescheitert war.

dd) Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Schreiben vom 5.10.2008. Soweit die Bekl. sich bereit erklärt haben, die Terminsvereinbarung mit der ausführenden Firma zu übernehmen, erscheint der Termin am 20.11.2008 als im regelmäßigen Geschäftsablauf angemessen und üblich. Zudem wäre von den Bekl. eine Verzögerung durch Erkrankung eines Mitarbeiters der ausführenden Firma nicht zu vertreten. Hierauf kam es aber bereits nicht mehr an, so dass dieser Umstand dahin stehen kann.

1.2 Den Bekl. stand gegenüber den Mietansprüchen kein Zurückbehaltungsrecht zu. [...] Allerdings bestand ein solches Zurückbehaltungsrecht nicht, da die Bekl. keinen Anspruch auf Absicherung der Loggia gegen Schusswaffen hatten. Insofern handelte es sich um einen außergewöhnlichen, nicht fortdauernden Vorfall (im Einzelnen nachfolgend unter II.).

1.3 Die anteilige Miete für Juli 2008 ist in einem Teilbetrag von 76 € durch Aufrechnung Kl. erloschen. Die Kl. haben insofern durch ihr „Anerkenntnis" einer Minderung in dieser Höhe für Juni 2008 und die daran anschließende Änderung des Zahlungsantrages schlüssig die Aufrechnung mit dem entsprechenden Rückzahlungsanspruch der Bekl. aus § 812 BGB für die überzahlte Miete Juni 2008 erklärt.

1.4 Der danach verbleibende Restbetrag der Miete für Juli 2008 in Höhe von 148 € die anteiligen Mieten für August, September und Oktober 2008 in Höhe von je 224 € sowie ein Teilbetrag von 95,84 € der anteiligen Miete für November 2008 sind durch Aufrechnung der Bekl. mit Erstattungsansprüchen für den Austausch der Fensterscheibe in Höhe von 262,99 € sowie für die Anbringung der Sicherheitsfolie in Höhe von 652,85 € mithin insgesamt 915,84 € erloschen.

[...]

Die Bekl. hatten Anspruch auf Erstattung der Kosten des Austauschs der Fensterscheibe aus § 536 a Abs. 2 Nr. 1 BGB. Mit der Anbringung der Sicherheitsfolie durch die Bekl. bei Kostentragung durch die Kl. waren die Kl. einverstanden. Die entsprechenden Tatsachen sind unstreitig geblieben.

2. [...]

II. Die Widerklage ist unbegründet. Die Bekl. haben weder Anspruch auf Absicherung der begehrten Absicherung der Loggia, noch besteht ein Minderungsrecht wegen des Beschusses über August 2008 bzw. den 20.11.2008 hinaus.

1. Die Widerklage der Bekl. in ihrem Antrag zu 2. ist unbegründet. Die Bekl. haben keinen Anspruch auf Absicherung der Loggia gegen Schusswaffen.

Der Beschuss der Loggia mit Luftdruckwaffen stellt zwar für den Zeitraum Juni bis August 2008 einen Mangel dar, weil in dieser Zeit der Gebrauch der Loggia den Bekl. wegen des Beschusses nicht zumutbar war. Über August 2008 hinaus bestand aber keine Wiederholungsgefahr mehr, jedenfalls aber nicht mehr über den 20.11.2008 hinaus (siehe bereits vorstehend I. 1.1 c] bb). Auch im weiteren Verlauf einschließlich des vorliegenden Rechtsstreits ist es zu keinem neuen Vorfall gekommen, also über einen Zeitraum von inzwischen über eineinhalb Jahren. Die danach nur noch entfernte Möglichkeit eines erneuten Beschusses mit einer Luftdruckwaffe rechtfertigt weder eine kugelsichere Verglasung der Loggia noch die Anbringung spezieller Netze.

2. Die Widerklage der Bekl. in ihrem Antrag zu 5. ist unbegründet. Es besteht kein Minderungsrecht der Bekl. wegen des streitgegenständlichen Beschusses der Loggia über den mit der Klage geltend gemachten Zeitraum hinaus. Über August 2008 hinaus bestand insofern keine Wiederholungsgefahr mehr, jedenfalls aber nicht über den 20.11.2008 hinaus (siehe bereits vorstehend I. 1.1 c] bb).

[...]