Absetzung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung

Absetzung von Drittmitteln bei der Mieterhöhung; Kürzungsbeträge

Bei Mieterhöhungsverlangen sind Drittmittel (hier: einmalige Baukostenzuschüsse) auch dann zu berücksichtigen, wenn es sich um Vermietung einer bereits modernisierten Wohnung handelt. Der fehlende Abzug führt zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens.

Das Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 1999 ist formell unwirksam.

Das Mieterhöhungsverlangen berücksichtigt nicht das Begründungserfordernis aus § 2 Abs. 1 Satz 2 MHG. Nach dieser Vorschrift ist für ein wirksames Mieterhöhungsverlangen erforderlich, daß von dem Jahresbetrag der zulässigen ortsüblichen Vergleichsmiete gemäß § 2 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 MHG die Kürzungsbeträge nach § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG abzuziehen sind. Das hat die Kl. vorliegend nicht getan. Die Darstellung der Kl., sie habe gar keine Zuschüsse erhalten, ist unzutreffend. (wird ausgeführt)

Der Pflicht zur Berücksichtigung der Modernisierungszuschüsse bei der Ermittlung der zulässigen Miete steht sodann nicht entgegen, daß die Wohnung bei Begründung des Mietverhältnisses bereits modernisiert war (vgl. KG GE 2002, 259 f.; anders noch Kammer GE 1997, 238 f. und in dem im hiesigen Rechtsstreit ergangenen Urteil vom 27. November 2000, GE 2001, 210).

Entbehrlich ist der Abzug und die Angabe der Kürzungsbeträge sodann allenfalls, wenn der Abzug keine Auswirkungen auf die verlangte Höhe der Miete hat (LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 996; LG Berlin, ZK 67, GE 2002, 195; vgl. auch Kammer GE 2000, 677). Anderenfalls führt der fehlende Abzug zur Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens (Kammer GE 2002, 396). Dabei sind Kürzungsbeträge wegen der Gewährung von Mitteln aus öffentlichen Haushalten für Modernisierung bei einem Mieterhöhungsverlangen nach § 2 MHG regelmäßig jedenfalls erst dann nicht mehr abzuziehen, wenn die Laufzeit des Modernisierungsvertrages beendet ist (Kammer GE 1997, 240). Während der vertraglichen Laufzeit sind die Fördermittel hingegen in Abzug zu bringen.

Der Ansicht, daß sich die Berücksichtigung einmaliger Baukostenzuschüsse etwa in Analogie zu § 57 c Abs. 2 Satz 2 ZVG auf einen Zeitraum von zwölf Jahren beschränkt (Blank/Börstinghaus, Miete, 2000, § 2 MHG Rdn. 78), dürfte in dieser Allgemeinheit nicht zu folgen sein. Wenn sich der Vermieter aus eigener Entschließung für die Erlangung von öffentlichen Zuschüssen einer bestimmten Bindungszeit unterwirft, bestehen keine Bedenken, ihn hieran festzuhalten. Das Gesetz sieht in § 3 Abs. 1 Satz 3 bis 7 MHG keine ausdrückliche zeitliche Begrenzung für die Berücksichtigung dieser einmaligen Zuschüsse vor. Sofern diese gesetzliche Regelung im Hinblick auf die Eigentumsgarantie einer gewissen Einschränkung unterworfen werden muß, so kann dies nur dann gelten, wenn bei Gewährung der öffentlichen Förderung eine Bindungsdauer nicht ausdrücklich bestimmt worden ist. Ein Verstoß gegen die Eigentumsgarantie aus Art. 14 GG bei Zugrundelegung der vertraglich vereinbarten Laufzeit ist hingegen nicht ersichtlich, denn deren Unterwerfung beruht auf der eigenen Entscheidung des Eigentümers, welcher die Förderung nicht in Anspruch nehmen mußte. Insoweit ergibt sich die Schranke im Inhalt des Eigentums aus dem Willen des Eigentümers selbst. Letztendlich bedarf es hier insoweit aber keiner Entscheidung, denn diese zwölfjährige Frist würde frühestens mit der mittleren Bezugsfertigkeit der Wohnung beginnen, die nach der Anlage zum Mietvertrag vom 15. März 1996 mit dem 15. Oktober 1989 angegeben wurde. Diese Frist wäre mithin erst am 15. Oktober 2001 und damit nach dem Zeitpunkt, zu dem die Mieterhöhung in Kraft treten sollte (1. Mai 1999), abgelaufen. Soweit in der Klageschrift ein weiteres Mieterhöhungsverlangen enthalten ist, so gelten die Ausführungen entsprechend, denn bei Zugang des Erhöhungsverlangens am 29. Juli 1999 würde eine Mieterhöhung ab dem 1. Oktober 1999 in Betracht kommen. Im übrigen stellt das weitere Erhöhungsverlangen gegenüber dem Mieterhöhungsverlangen vom 22. Februar 1999 ein Aliud dar, welches niemals Gegenstand eines Klageantrags war und demgemäß nicht Streitgegenstand ist. Ferner ist es infolge Ablaufs der Klagefrist nunmehr auch wirkungslos.

Vorliegend läuft die Förderungsbindung jedenfalls nicht vor dem 15. Oktober 2004 aus, so daß die Auswirkung der Bezuschussung durch die damalige Wohnungsbaukreditanstalt Berlin hier zu überprüfen ist. Dabei ergibt sich die Unwirksamkeit des Mieterhöhungsverlangens bereits aus dem für Modernisierung gewährten einmaligen Baukostenzuschuß. (wird ausgeführt)