Absenkung der Miete während einer Staffelmietvereinbarung und Jahresfrist für Unveränderbarkeit

Die Regelung, wonach die Miete bei einer Staffelmietvereinbarung mindestens ein Jahr unverändert bleiben muß, gilt für die erstmalige Vereinbarung einer Staffelmiete, nicht jedoch für einmalige Mietsenkungen auf Wunsch des Mieters während einer laufenden Staffelmietvereinbarung. (Leitsatz der Redaktion)

A. Die Klageforderung scheitert nicht daran, daß die vereinbarte Staffel modifiziert wurde. Die Parteien haben mit Vereinbarung die Nettokaltmiete von 1.449,93 DM auf 1.246,02 DM ermäßigt und unter Berücksichtigung dieser geringeren Miete die folgenden Staffeln der Höhe nach, nicht jedoch bezüglich der ursprünglich vereinbarten Erhöhungszeitpunkte und des Erhöhungsbetrages angepaßt.

Soweit die Bekl. im Hinblick auf diese Vereinbarung geltend machen, die neuerliche Staffelmietvereinbarung sei unwirksam, weil die Jahresfrist des außer Kraft getretenen § 10 Abs. 2 S. 4 MHG nicht eingehalten sei, dringen sie damit nicht durch. Ihnen ist zwar zuzugeben, daß zwischen November 1998 - dem Zeitpunkt der ersten von der Änderung betroffenen Miete - bis Juni 1999 - dem Eintritt der nächsten Erhöhung nach der vereinbarten Staffel - kein Jahr liegt. Dies führt jedoch nicht zur Unwirksamkeit der Regelung. Mit der Vereinbarung gab die Kl. einem Drängen der Bekl. auf Absenkung der Nettokaltmiete nach. Aus dieser Absenkung ergab sich zwangsläufig auch die Notwendigkeit der Anpassung der Staffel, um die Absenkung der Nettokaltmiete nicht bei Eintritt der nächsten Staffelerhöhung wieder zunichte zu machen. Dieser Fall ist nicht mit der erstmaligen Vereinbarung einer Staffelmiete in einem bestehenden Mietverhältnis vergleichbar, bei der die Einhaltung der Jahresfrist zwischen den einzelnen Staffeln zu fordern ist. Vielmehr handelt es sich um die einmalige Reduzierung der Nettokaltmiete mit den entsprechenden Auswirkungen auf die bereits vereinbarte Staffel. Die Parteien haben damit lediglich die ursprüngliche Staffelmietvereinbarung modifiziert und keine neue geschlossen. Erkennbar wird dies auch an dem Umstand, daß die einzelnen Erhöhungsbeträge gerade nicht verändert wurden. Die Parteien wollten nicht die Staffelmiete an sich verändern oder eine neue Staffel vereinbaren, sondern lediglich einmalig die Nettokaltmiete senken, während es ansonsten bei der ursprünglichen Regelung bleiben sollte. Die Bekl. waren insoweit auch nicht schutzwürdig, da sich die Absenkung der Nettokaltmiete nur zu ihren Gunsten auswirkte, während es ansonsten bei der vereinbarten Staffel blieb. (...)

Bei einer Staffelmietvereinbarung muß die Miete mindestens ein Jahr unverändert bleiben. Rein formal trifft das auch auf spätere Mietsenkungsvereinbarungen zu, die während des Laufes einer Staffelmiete getroffen werden. Schutzwürdige Belange des Mieters werden dadurch aber nicht verletzt.

Im Mietvertrag war eine Staffelmietregelung enthalten, wonach jeweils alle 15 Monate die Miete steigen sollte. Auf Drängen des Mieters wurde später die Nettomiete gesenkt, und die Staffelmietregelung wurde angepaßt; die nächste Erhöhungsstufe trat allerdings schon nach sieben Monaten ein. Das Amtsgericht hielt deshalb die Staffelmietvereinbarung für unwirksam.

Mit Urteil vom 7. November 2003 folgte das Landgericht Berlin dieser Auffassung nicht. Der Mieter sei nicht schutzwürdig, wenn auf seine Veranlassung hin eine wirksame Staffelmietvereinbarung dahin abgeändert werde, daß die Miete gesenkt werde. Schließlich habe sich die Nachtragsvereinbarung ausschließlich zugunsten des Mieters ausgewirkt.