Abschluß des Mietvertrages

Abschluß des Mietvertrages; Einstweilige Verfügung auf Aushändigung von Wohnungsschlüsseln an Mieter; Übersendung eines nicht unterzeichneten Mietvertragsformulars; vorzeitige Zahlung der Mietkaution

Übersendet der Vermieter dem Mieter ein von ihm noch nicht unterschriebenes Mietvertragsformular zwecks Unterzeichnung durch den Mieter und Rücksendung an den Vermieter, kommt ein Mietvertrag auch dann noch nicht zustande, wenn der Vermieter den Mieter zur Einzahlung der Kaution und einer Monatsmiete auffordert. Erforderlich für den Abschluß des (schriftlichen) Mietvertrages ist die Unterschrift des Vermieters unter dem Mietvertrag. (Leitsatz der Redaktion)

Der Vermieter hatte dem (potentiellen) Mieter ein Vertragsformular mit der Aufforderung übersandt, diese zu unterschreiben und ihm zurückzusenden. Er verlangte sogleich auch die Einzahlung der Kaution und die Zahlung einer (ersten) Monatsmiete. Der Mieter schickte das unterschriebene Vertragsformular zurück und zahlte Teilbeträge für Miete und Kaution. Er forderte sodann vom Vermieter die Aushändigung von Haus- und Briefkastenschlüsseln für die Mietwohnung und erwirkte nach Weigerung des Vermieters beim AG (Köpenick) eine entsprechende Einstweilige Verfügung auf Herausgabe der verlangten Schlüssel. Nach Rücknahme dieses Antrages in der Verhandlung über den vom Vermieter eingelegten Widerspruch gegen die Einstweilige Verfügung ging es nur noch um die Kosten, die das AG dem Vermieter auferlegte. Dies führte zur Beschwerdeentscheidung des LG Berlin.

(...) daß der Verfügungskl. die Kosten des Verfahrens der einstweiligen Verfügung zu tragen hat. Denn ein Verfügungsanspruch war nicht gegeben, §§ 935, 940 ZPO.

Der Verfügungskl. konnte von dem Verfügungsbekl. nicht die Aushändigung von zwei Hausschlüsseln und zwei Briefkastenschlüsseln für die Wohnung (...), bis zum rechtskräftigen Abschluß des Rechtsstreits über das Bestehen eines Mietverhältnisses über diese Wohnung verlangen. Denn zwischen den Parteien war schon nach dem Vortrag des Verfügungskl. kein Mietverhältnis über die streitgegenständliche Wohnung zustande gekommen, auf Grund dessen er die Einräumung des vertragsgemäßen Gebrauches hätte verlangen können, § 535 Abs. 1 BGB.

Es ist unstreitig, daß der Verfügungsbekl. dem Verfügungskl. ein Vertragsformular mit der Aufforderung, dieses zu unterschreiben und ihm zurückzusenden, zur Verfügung gestellt hatte. Darin liegt nicht das Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages, das der Verfügungskläger nur noch durch seine Unterschrift hätte annehmen müssen. Vielmehr ist in diesem Vorgang eine Aufforderung zur Abgabe eines Vertragsangebotes in schriftlicher Form zu sehen. In einem solchen Fall kommt der Vertrag erst dann zustande, wenn der Vermieter selbst seine Unterschrift unter das Vertragsdokument setzt und es dem Mieter übersendet. Daran fehlt es hier. Es ist offensichtlich, daß der Verfügungsbeklagte sich die Entscheidung über das endgültige Zustandekommen des Vertrages noch vorbehalten wollte. Denn sonst hätte er den Vertragsentwurf sofort unterschreiben und dem Verfügungskl. mit der Aufforderung, diesen ebenfalls zu unterschreiben, übersenden können.

Daran ändert auch nichts der Umstand, daß der Verfügungsbekl. von dem Verfügungskl. zuvor die Einzahlung der Kaution und die Zahlung einer Miete für August 2005 verlangt hatte. Solange der Vertrag nicht zustande gekommen war, konnte der Verfügungsbekl. von dem Verfügungskl. überhaupt nichts verlangen. Das Zahlungsverlangen war von dem offensichtlichen Wunsch geprägt, das Zahlungsverhalten des Verfügungskl. zu prüfen und daraus Rückschlüsse auf seine Leistungsfähigkeit zu ziehen. Auf die Miete für August hatte der Verfügungsbekl. 400 € und auf die verlangte Kaution von 680 € hatte er nichts gezahlt. Hierbei handelte es sich um eine Zahlung in Erwartung des Zustandekommens eines Vertrages. Aus dem Zahlungsverlangen kann nicht die Schlußfolgerung auf eine formlose Annahme des in schriftlicher Form unterbreiteten Vertragsangebotes abgeleitet werden. Zwar kann ein Mietvertrag, der für einen längeren Zeitraum als ein Jahr gelten soll, ohne Beachtung der Schriftform geschlossen werden, was zur Folge hat, daß er als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und frühestens zum Ablauf eines Jahres nach Überlassung des Wohnraums gekündigt werden kann, § 550 BGB. Gleichwohl entspringt der Wunsch, den Vertrag in schriftlicher Form zu schließen, nicht nur dem Bestreben, einer gesetzlichen Vorschrift Genüge zu tun. Vielmehr liegt dem auch eine Formabrede der Parteien zugrunde. Diese äußert sich darin, daß sowohl der Verfügungsbeklagte als auch der Verfügungskläger, wie seine Aufforderungen zur Unterzeichnung belegen, an einer schriftlichen Fixierung des Inhaltes des Vertrages interessiert waren: Es entspricht dem allgemeinen Rechtsgefühl von Mietern und Vermietern, daß Mietverträge wegen ihres detaillierten Inhalts schriftlich abgeschlossen werden sollten. Die Verabredung der Schriftform hat nach der Auslegungsregel des § 154 Abs. 2 BGB zur Folge, daß der Vertrag im Zweifel nicht als geschlossen gilt, bis die Beurkundung erfolgt. Zwar ist die Regel widerleglich. Eine Widerlegung der Regel wäre möglich, wenn beide Parteien den Vertrag übereinstimmend in Vollzug gesetzt hätten. Dazu wäre erforderlich gewesen, daß der Verfügungsbeklagte nicht nur die Zahlungen verlangt, sondern auch dem Verfügungskläger den Einzug in die Wohnung ermöglicht hätte. Daran fehlte es.

Der schriftliche Mietvertrag kommt erst dann zustande, wenn beide Parteien das Vertragsformular unterschrieben haben. Die Übersendung eines vom Vermieter nicht unterschriebenen Exemplars mit der Aufforderung an den Mieter, es zu unterschreiben, ist nur ein Angebot auf Abschluß eines Mietvertrages.

Der Vermieter übersandte dem potentiellen Mieter ein von ihm noch nicht unterschriebenes Vertragsformular mit der Aufforderung, dieses zu unterschreiben und ihm zurückzusenden. Dabei verlangte der Vermieter auch die Einsendung der Kaution und die Zahlung einer (ersten) Monatsmiete. Der Mieter zahlte auf Miete und Kaution nur Teilbeträge und sandte das Vertragsformular unterschrieben zurück. Zur Unterschrift des Vermieters kam es nicht (mehr). Der Mieter verlangte nun die Aushändigung von Haustür- und Briefkastenschlüsseln und erwirkte nach Weigerung des Vermieters eine entsprechende Einstweilige Verfügung. In der Verhandlung über den Widerspruch des Vermieters nahm der Mieter seinen Antrag zurück, so daß das Gericht nur noch über die Kosten zu entscheiden hatte. Diese wurden dem Vermieter auferlegt, der dagegen Beschwerde einlegte und beim LG Berlin Erfolg hatte.

Die ZK 67 des LG Berlin (Einzelrichter) kam zu dem Ergebnis, daß ein Mietvertrag noch nicht abgeschlossen gewesen sei. Die Übersendung des Vertragsformulars an den Mieter sei nur eine Aufforderung zur Abgabe des Vertragsangebots durch den Mieter gewesen. In einem solchen Fall komme der Vertrag erst dann zustande, wenn der Vermieter selbst seine Unterschrift unter das Vertragsdokument setze und es dann dem Mieter übersende. Daran ändere auch der Umstand nichts, daß der Mieter aufgefordert worden sei, die Kaution und eine Monatsmiete einzuzahlen. Dieses Zahlungsverlangen sei von dem offensichtlichen Wunsch geprägt gewesen, das Zahlungsverhalten des Mieters zu prüfen und daraus Rückschlüsse auf seine Leistungsfähigkeit zu ziehen.

Rechtlich mag dahingestellt bleiben, ob die Aufforderung des Vermieters, die Kaution und eine Monatsmiete schon einmal einzuzahlen, obwohl überhaupt noch kein Mietvertrag zustande gekommen ist, der sog. feinen englischen Art entspricht. Es kann sogar dahinstehen, ob nun - wie das LG richtig meint - noch kein Mietvertrag zustande gekommen ist. Denn schon bei einem Streit über diese Frage darf keine Einstweilige Verfügung auf Aushändigung von Schlüsseln an den Mieter ergehen. Denn das verstößt gegen den Grundsatz, daß im vorläufigen Rechtsschutz die Hauptsache nicht vorweggenommen werden darf. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der Mieter trotz eines Streites über die Wirksamkeit des Mietvertrages schon mit Einwilligung des Vermieters Besitz an der Wohnung nehmen konnte, der ihm anschließend vom Vermieter wieder verwehrt worden ist. Dann würde nämlich durch den Vermieter verbotene Eigenmacht vorliegen, gegen die sich der Mieter mit einer Einstweiligen Verfügung wehren könnte.