Abschlag für ortsübliche Vergleichsmiete bei Wärmecontracting

Bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete ist für eine über Wärmecontracting beheizte Wohnung ein angemessener Abschlag zu machen.

(Leitsatz der Redaktion)

1 Die Kl. begehrt Zustimmung zu einer Mieterhöhung.

2 Die Parteien sind über ein Mietverhältnis miteinander verbunden. Der monatliche Mietzins beträgt derzeit 452,15 € netto ohne Vorauszahlungen.

3 Der zwischen den Parteien geschlossene Mietvertrag sieht in § 1 Abs. 3 und § 3 Abs. 3 ein sogenanntes Wärmecontracting vor, dessen Kosten vollständig von den Bekl. als Mieter zu tragen sind.

4 Mit Schreiben vom 24.4.2013 forderte die Kl. die Bekl. zur Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 480,86 € auf. Dies entspricht bei einer angenommenen Mietfläche von 71,77 m² einem Quadratmeterpreis von 6,70 €. In der Anlage zum Schreiben waren drei Vergleichswohnungen angegeben.

5 Mit Schreiben vom 24.5.2013 lehnten die Bekl. die Zustimmung zur Mieterhöhung ab. […]

13 Die zulässige Klage ist nur zu einem geringen Teil begründet. […]

15 Die Klage ist nur insoweit begründet (vgl. BGH, NJW 2004, 1379), wie die Kl. die Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 455,74 € verlangt. Im Übrigen ist sie unbegründet. Die Kl. hat nach § 558b Abs. 2 ZPO Anspruch auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung auf 6,35 € pro Quadratmeter.

16 1. Nach dem Gutachten des Sachverständigen … liegt die ortsübliche Vergleichsmiete bei 6,52 € pro Quadratmeter. Das Gericht folgt insoweit grundsätzlich der gutachterlichen Einschätzung. Das Gutachten ist umfassend und setzt sich mit Vergleichswohnungen sowie mit unterschiedlichen Berechnungsmethoden unter Berücksichtigung der relevanten wertbildenden Faktoren auseinander. Die Parteien haben insoweit keine Einwände gegen das Gutachten erhoben.

17 2. Die vom Sachverständigen ermittelte Miete entspricht jedoch nicht der für die Mieterhöhung anzunehmenden Vergleichsmiete, da dieser zu Unrecht bei der Ausstattung der Wohnung nicht berücksichtigt hat, dass die streitgegenständliche Wohnung mittels Wärmecontracting beheizt wird. Dies stellte ein Ausstattungsmerkmal dar, das in Höhe von 0,17 € pro Quadratmeter mietmindernd zu berücksichtigen ist. Die für die streitgegenständliche Wohnung anzunehmende Vergleichsmiete beträgt daher 6,35 € pro Quadratmeter.

18 a) Soweit gegen die Berücksichtigung des Wärmecontractings bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete vorgetragen wird, hierdurch finde eine unzulässige Vermischung zwischen der Nettokaltmiete und den Nebenkosten dar, vermag dies nicht durchzudringen. Der eigentliche Systembruch (Milger, NZM 2008, 1, 2) liegt in der Konstruktion des Wärmecontractings selbst, da dieses dem Vermieter gestattet, an sich von ihm zu tragende Kosten auf den Mieter abzuwälzen. Die aus diesem Grund für den Mieter nachteilige Ausstattung muss daher bei der Bemessung der Vergleichsmiete berücksichtigt werden.

19 Auch das Argument, dass sich für Wohnungen mit Wärmecontracting kein feststellbarer eigener Markt entwickelt habe, vermag nicht zu überzeugen. Für die Entwicklung eines eigenen Markts ist das Phänomen des Wärmecontractings immer noch zu neu und zu selten. Zudem wird die Tatsache, dass es keinen eigenen Markt gibt, durch Entscheidungen, in denen das Wärmecontracting nicht berücksichtigt wird, noch verstärkt. Insoweit wären gerichtliche Entscheidungen, die Vermietern, die sich für das Wärmecontracting entschieden haben, eine Anhebung der Miete bis zur sonst anzunehmenden ortsüblichen Vergleichsmiete erlauben würden, ein Eingriff in die am Markt zu regulierende Preisgestaltung.

20 Die Berücksichtigung des Wärmecontractings als mietzinsminderndem Faktor führt aus den oben dargestellten Gründen auch nicht dazu, dass die vom Mieter aufgrund eines Ausstattungsmerkmals zu tragenden höheren Betriebskosten von der Nettokaltmiete abgezogen werden. Dies ist nicht zulässig (vgl. LG Berlin, Urteil vom 23.11.2007 - 63 S 160/07, BeckRS 2009, 00139 = GE 2008, 1259). Grund hierfür ist aber, dass die höheren Nebenkosten - genauso wie die höhere Nettokaltmiete - die Gegenleistung für einen durch das Ausstattungsmerkmal erzielten höheren Wohnkomfort darstellt. Ein derartiger höherer Wohnkomfort ist bei dem Wärmecontracting nicht gegeben. Selbst diejenigen, die eine Berücksichtigung bei der Berechnung der ortsüblichen Vergleichsmiete ablehnen, gehen davon aus, dass eine Beheizung durch Wärmecontracting nur der normalen Beheizung entspricht, nicht jedoch eine Verbesserung darstellt.

21 Das gefundene Ergebnis benachteiligt die Kl. auch nicht unbillig. Ihr verbleibt die Ersparnis, die sich aufgrund des Wärmecontractings erzielt.

22 b) Die Feststellung der Höhe des aufgrund der Ausstattung mit Wärmecontracting vorzunehmenden Abschlages unterliegt der richterlichen Würdigung, § 287 ZPO. Anhaltspunkt hierfür ist zum einen die vom Sachverständigen unwidersprochen ermittelte finanzmathematische Mietpreisdifferenz in Höhe von 0,17 € pro Quadratmeter. Zum anderen kann auf die Einordnung in Mietspiegeln zurückgegriffen werden. Danach ergibt sich, dass im Mietspiegel der Stadt Dortmund für das Jahr 2008 beim Vorhandensein eines Wärmecontractings ein Abschlag in Höhe von 0,16 € pro Quadratmeter vorgenommen worden ist (vgl. Schmidt-Futterer/Börstinghaus, 11. Auflage 2013, § 558 BGB Rn. 70 Fn. 238). Beide Anhaltspunkte liegen nahe beieinander. Angesichts der konkreteren Angaben im sachverständigen Ergänzungsgutachten wird dieser Wert zugrunde gelegt.

Wenn bei preisgebundenem Wohnraum, für den die Kostenmiete und damit die Berechnungsvorschriften der Zweiten Berechnungsverordnung (II. BV) und der Neubaumietenverordnung (NMV) gelten, die Beheizung von einer Zentralheizung auf Wärmecontracting umgestellt wird, ist der Vermieter zu einer Mietsenkung verpflichtet, um den Gewinnanteil und die kalkulierten Instandsetzungskosten für den Wärmelieferanten herauszurechnen (§ 5 Abs. 3 NMV). Mehrere Amtsrichter in Flensburg meinen, das sei auch im Grundsatz bei preisfreiem Wohnraum anwendbar.

Die Vermieterin verlangte Zustimmung zu einer Mieterhöhung von 452,15 € netto ohne Vorauszahlungen auf 480,86 € (6,70 €/m2) und bezog sich dabei auf drei Vergleichswohnungen. Die Mieterin lehnte ab.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete holte das Amtsgericht ein Sachverständigengutachten ein, das eine ortsübliche Vergleichsmiete von 6,52 €/m2 ausweist. Von dem im Gutachten ermittelten Wert macht das Gericht jedoch einen (geschätzten) Abschlag von 0,17 €/m², da eine Beheizung mit Wärmecontracting vereinbart war und hier der Vermieter an sich von ihm zu tragende Kosten auf den Mieter abwälzen könnte. Ein Abschlag sei auch im Mietspiegel der Stadt Dortmund für das Jahr 2008 vorgesehen gewesen.

Das Urteil ist zusammen mit dem Urteil im Parallelverfahren - 64 C 77/13 -, in dem ein Abschlag von 0,22 €/m² vorgenommen wurde, von Börstinghaus zustimmend („völlig richtige Argumentation“) besprochen worden (Juris PR, Mietrecht 24/2015, Anmerkung 1). Dabei sind sowohl Begründung wie Ergebnis der Urteile durchaus zweifelhaft.

1. Die Parallele zu § 5 NMV ist grundsätzlich nicht tragfähig; der Bundesgerichtshof hat mehrfach betont, dass Regelungen zur Preisbindungsmiete nicht auf preisfreien Wohnraum übertragen werden können, so dass etwa der Vermieter nicht bei einer unwirksamen Renovierungsklausel einen Zuschlag zur ortsüblichen Vergleichsmiete in Anlehnung an § 28 Abs. 4 II. BV verlangen kann (VIII ZR 181/07, GE 2008, 1117).

2. Ein Abschlag wäre nicht nur für Wärmecontracting (eigenständige Lieferung von Nahwärme) vorzunehmen, sondern auch bei Fernwärme, da auch hier der Vermieter die Leistung „Beheizung der Wohnung“ nicht selbst erbringt und der Fernwärmelieferant ebenso bei seinen Kosten Positionen berücksichtigt, die der Vermieter für seine Zentralheizungsanlage nicht auf den Mieter abwälzen könnte (Abschreibung, Instandhaltung). Deshalb ist in § 1 HeizkV die Fernwärme auch dem Wärmecontracting gleichgestellt. Grundsätzlich ist aber spätestens seit dem Mietrechtänderungsgesetz vom 11. März 2013 klargestellt, dass aus Gründen des Umweltschutzes Beheizung mit Fernwärme erwünscht ist und, wenn dies kostenneutral geschieht, auch die Wärmelieferung durch einen Contractor. Schon vorher hatte der Bundesgerichtshof (VIII ZR 275/07, GE 2008, 1485) den Anschluss einer Wohnung an das Fernwärmenetz wegen der Einsparung von Primärenergie als Modernisierung angesehen. Nicht maßgeblich sei, ob der Mieter der mit einer Gasetagenheizung ausgestatteten Wohnung auch Heizkosten spare.

3. Auch das Landgericht Berlin (GE 2008, 1259) berücksichtigt bei der Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete nicht den Umstand, dass aufgrund eines Ausstattungsmerkmals höhere Betriebskosten auf den Mieter zukommen und nennt dabei ausdrücklich als Beispiel „Sammelheizung mit Wärmecontracting“.

4. Das Amtsgericht Flensburg (wie auch Börstinghaus/Schmidt-Futterer ,12. Auflage 2015, Rn. 70 zu § 558 BGB) beruft sich auf den Mietspiegel für Dortmund 2008 (!), in dem ein Abschlag für die Mietwerte bei Fernheizung von 0,15 €/m² und 0,16 €/m² bei Nahwärme/Contracting vorgesehen war. In den folgenden Mietspiegeln für Dortmund ist jedoch ein solcher Abschlag bei Wärmecontracting nicht mehr vorgesehen; im Mietspiegel 2015 wird lediglich für Fernheizung eine Verringerung der Mietwerte um 0,05 €/m² angenommen, während bei Nahwärme (Wärmecontracting) kein Abschlag vorgesehen ist.

Es handelt sich nur um einen kleinen Ausschnitt aus dem großen Problemkreis, wann ein Mietspiegel, insbesondere der Berliner Mietspiegel, als qualifiziert zu gelten hat und wie die ortsübliche Vergleichsmiete, etwa auch für die Mietpreisbremse, zu ermitteln ist. Klarheit werden wohl erst der Bundesgerichtshof und – hoffentlich – der Gesetzgeber (Rechtsverordnung über Aufstellung und Anpassung von Mietspiegeln nach § 558 c Abs. 5 BGB) bringen.