Abriss und Verlegung eines Müllplatzes als bauliche Veränderung

Abriss und Verlegung eines Müllplatzes als bauliche Veränderung; wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer; Geruchs- und Lärmbelästigungen; Mehrheitsbeschluss

Der Abriss eines alten Müllplatzes und dessen Errichtung an anderer Stelle können eine unzulässige bauliche Veränderung darstellen, wenn sie zur wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer am vorgesehenen neuen Ort führen.

(Leitsatz der Redaktion)

I. Die Beteiligten mit Ausnahme der Verwalterin bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft der im Rubrum genannten Wohnanlage, die aus 52 Wohnungen und 10 Garagen besteht. Die Antragsteller sind Sondereigentümer der im Erdgeschoss rechts des Hauses S.straße 16 gelegenen Wohnung. [...]

Seit Teilung des Grundstücks im Jahre 2000 verfügte die Wohnanlage über zwei Müllplätze. Auf der Eigentümerversammlung vom 28. September 2006 beschlossen die Wohnungseigentümer zu TOP 10 "die Gebrauchsänderung des Müllplatzes H.straße/Ecke S.straße zum alten Standort S.straße. Die Finanzierung für den Abriss des Müllplatzes und die Instandsetzung des alten Müllplatzes in Höhe von 1.500 € erfolgten aus den Rücklagen". Der beabsichtigte neue Müllplatz befindet sich rechts neben dem Gebäude, in dem sich die Wohnung der Antragsteller befindet. Die Antragsteller haben den Beschluss zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 28. September 2006 angefochten. Der neue Müllplatz befinde sich direkt an der Außenwand der Wohnung der Antragsteller und nur 2,05 m von ihrem Sondernutzungsrecht an dem Garten entfernt. Die zu erwartenden Geruchs- und Lärmbelästigungen stellten unzumutbare Beeinträchtigungen für die Antragsteller dar. Der bisherige Standort liege demgegenüber ca. 9 m von der nächsten Sondereigentumseinheit entfernt. Der bisherige Standort hätte ohne Weiteres durch einen Zaun eingefasst und mit einem Tor versehen werden können. Der Vorverwaltung hätten bereits diesbezügliche Angebote vorgelegen.

Das Amtsgericht hat den Beschluss zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 28. September 2006 für ungültig erklärt. Dagegen haben die Beteiligten zu II. sofortige Beschwerde eingelegt.

II. 2. Die sofortige Beschwerde ist unbegründet und daher zurückzuweisen. Vorweg ist festzustellen, dass der angefochtene Beschluss nach der Fassung des Wohnungseigentumsgesetzes am Tag der Beschlussfassung zu beurteilen ist, da der Akt der Beschlussfassung einen abgeschlossenen Vorgang darstellt, der an den im Zeitpunkt seines Stattfindens geltenden Rechtsvorschriften zu messen ist (vgl. KG, Beschluss vom 17. März 2008 - 24 W 167/07 - unveröffentlicht).

Der angefochtene Mehrheitsbeschluss zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 28. September 2006 ist für ungültig zu erklären, weil er eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG a. F. beinhaltet und die fehlende Zustimmung der Antragsteller nicht nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG wegen fehlender Beeinträchtigung entbehrlich war. Unter einer baulichen Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 WEG ist ein auf Dauer angelegter gegenständlicher Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums zu verstehen, der nicht mehr der Pflege, Erhaltung oder Bewahrung des gegenwärtigen Zustandes oder seiner erstmaligen Herstellung dient, sondern darüber hinaus einen neuen Zustand schafft (vgl. Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, WEG, 8. Aufl., § 22, Rz. 11). Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu II. beinhaltet der angefochtene Beschluss auf Dauer angelegte gegenständliche Eingriffe in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Dies gilt zunächst aufgrund des beschlossenen Abrisses des alten Müllplatzes. Dieser Müllplatz war gepflastert und mit Holzbalken eingezäunt. Die Entfernung der Pflasterung und der Holzeinfassung führt zu einer gegenständlichen Umgestaltung des Gemeinschaftseigentums.

Gleiches gilt für die Instandsetzung des neuen Müllplatzes. Wenn es in dem angefochtenen Beschluss heißt, der alte Müllplatz solle instand gesetzt werden und wenn für die beschlossenen Maßnahmen Kosten von 1.500 € veranschlagt werden, folgt daraus, dass bauliche Maßnahmen beabsichtigt sind, so dass die Beteiligten zu II. sich nicht darauf berufen können, die Tonnen könnten auch ohne jegliche Veränderungen an dem neuen Standort abgestellt werden. Wie die Antragsteller unwidersprochen vorgetragen haben und wie sich auch aus dem Vorhandensein von Treppenstufen ergibt, ist die Fläche abschüssig. Um ein gefahrloses Aufstellen der Tonnen zu ermöglichen, muss die Abstellfläche für die Tonnen begradigt werden. [...]

Ohne dass es darauf ankommt, wird darauf hingewiesen, dass ein Beschluss über das Aufstellen der Mülltonnen an dem neuen Standort ohne die Durchführung baulicher Maßnahmen ebenfalls für ungültig zu erklären gewesen wäre, da dies den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung widersprochen hätte und die Wohnungseigentümer nach § 15 Abs. 2 WEG nur einen ordnungsgemäßen Gebrauch des gemeinschaftlichen Eigentums beschließen dürfen. Das Aufstellen von Mülltonnen auf einer abschüssigen, teils mit Steinplatten, teils mit Stufen und teils mit Erdboden bestehenden Fläche ohne jegliche Vorkehrungen gegen Geräuschbelästigungen für die Bewohner des Hauses S.straße wäre nicht ordnungsgemäß, weil die Verkehrssicherheit nicht gewahrt wäre und die Interessen der Wohnungseigentümer im Gebäude S.straße nicht berücksichtigt worden wären.

Die beschlossene Verlegung des Müllplatzes stellt sich nicht als Maßnahme der ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne des § 21 Abs. 5 Nr. 2 WEG dar, auch nicht in Form der erstmaligen Herstellung eines ordnungsgemäßen Zustandes.

Die Beteiligten zu II. können sich nicht darauf berufen, bei dem Standort S.straße handele es sich um den früheren bzw. historischen Standort. Für die Frage, ob eine bauliche Veränderung vorliegt, ist auf den Zustand bei Entstehung des Wohnungseigentums abzustellen (Palandt/Bassenge, BGB, 67. Aufl., § 22 WEG, Rz. 1). Vorliegend entstand die Wohnungseigentümergemeinschaft am 20. September 2000. Zu diesem Zeitpunkt befand sich der Müllplatz an der H.straße. Auch nach der Teilungserklärung und den Aufteilungsplänen ist im Bereich der S.straße kein Müllplatz vorgesehen.

Die nicht vorhandene Zustimmung der Antragsteller war nicht nach §§ 22 Abs. 1 Satz 2, 14 Nr. 1 WEG wegen fehlender Beeinträchtigung der Antragsteller entbehrlich. Unter einem Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG wird jede nicht ganz unerhebliche Beeinträchtigung verstanden (BVerfG, ZMR 2005, 634). Wegen Artikel 14 Abs. 1 GG ist die Schwelle dafür, ob durch eine bauliche Veränderung eine Beeinträchtigung entsteht, eher niedrig anzusetzen (BVerfG, aaO.).

Lästige Lärm- und Geruchsemissionen können einen nicht mehr hinzunehmenden Nachteil im Sinne von § 14 Nr. 1 WEG darstellen (vgl. OLG Hamburg, MDR 1977, 230; Niedenführ/Kümmel/Vandenhouten, aaO., § 22, Rz. 95 m. w. N.). Von einer Mülltonnenanlage gehen in der Regel Beeinträchtigungen aus (vgl. BayObLG, NZM 2003, 114). Diese stellen sich vorliegend für die Antragsteller bereits deshalb als vermeidbar dar, weil die Wohnanlage seit Entstehung der Gemeinschaft über zwei ausreichend dimensionierte Müllplätze verfügte und sich die Verlegung des Standortes an der H.straße aus den oben genannten Gründen als nicht zwingend darstellt.

Selbst wenn die vorhandenen Müllgefäße gegen geräuscharme Container mit Gummilippen ausgetauscht werden und der Untergrund des Müllplatzes mit geräuschdämmenden Steinen versehen wird und auch einem Anschlagen der Tonnen oder der Deckel gegen die Hauswand mit entsprechenden Maßnahmen begegnet werden soll, lassen sich Geräuschbelästigungen durch das Öffnen und Schließen der Container, den Einwurf von Müllbeuteln und Gegenständen in die Container sowie durch das Bewegen und Verbringen der Container auf die Straße bei deren Leerung nicht vermeiden. Gleiches gilt für Geruchsbelästigungen, vor allem in der wärmeren Jahreszeit. Den Geruchs- und Geräuschbelästigungen für das Sondereigentum der Antragsteller und das Sondernutzungsrecht an dem direkt gegenüber dem Müllplatz befindlichen Sondernutzungsrecht am Garten könne auch nicht durch das beabsichtigte Aufstellen von Sichtschutzwänden aus Holz begegnet werden. Für die Antragsteller würde es sich beispielsweise als nicht lediglich unerhebliche Beeinträchtigung darstellen, auf das Öffnen des direkt um die Ecke befindlichen Schlafzimmerfensters zu verzichten, um den geschilderten Beeinträchtigungen zu entgehen. Als weitere nicht unerhebliche Beeinträchtigung ist es anzusehen, dass nunmehr ca. die Hälfte aller Bewohner der Wohnanlage, die aus 52 Wohnungen besteht, den Weg direkt vor den Fenstern der Wohnung der Antragsteller nutzen werden, um zu dem Müllplatz zu gelangen. [...]

Der Abriss eines alten Müllplatzes und dessen Errichtung an anderer Stelle können eine unzulässige bauliche Veränderung bedeuten, wenn sie zu einer wesentlichen Beeinträchtigung einzelner Wohnungseigentümer am vorgesehenen neuen Ort führen.

In einer größeren Wohnungseigentumsanlage mit 52 Wohnungen und zehn Garagen mit zwei Stellplätzen, auf denen die Mülltonnen abgestellt werden, beschließt die Eigentümerversammlung, einen der Müllplätze, der dreiseitig mit Holzbalken eingezäunt war, an eine andere Stelle zu verlegen, die vor Begründung von Wohnungseigentum schon einmal dafür genutzt worden war und jetzt für ca. 1.500 € erneut zu diesem Zweck hergerichtet werden soll. Der neue Müllplatz befindet sich neben der Erdgeschosswohnung eines Wohnungseigentümers, der erhebliche Geruchs- und Lärmbelästigungen befürchtet und deshalb den Eigentümerbeschluss anficht.

Wie auch das Amtsgericht gibt das Landgericht dem Wohnungseigentümer recht. Weil der Eigentümerbeschluss vor dem 1. Juli 2007 gefasst wurde, ist seine Gültigkeit nach altem Recht vor Inkrafttreten der WEG-Reform zu beurteilen. Deren Verlegung des Müllplatzes enthält eine bauliche Veränderung, die ohne Zustimmung des beeinträchtigten Wohnungseigentümers nicht durchgeführt werden darf. Schon der beschlossene Abriss des alten Müllplatzes, aber auch der Aufbau an neuer Stelle für ca. 1.500 € bedeutet einen wesentlichen Eingriff in die Substanz des gemeinschaftlichen Eigentums. Ergänzend führt das LG aus, dass der Eigentümerbeschluss angesichts der für den Antragsteller entstehenden Nachteile Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung widersprechen würde und deshalb auch aus diesem Grunde für ungültig zu erklären wäre.

Schon das BayObLG (GE 2002, 807) hat die Verlegung der Mülltonnenanlage unter dem Gesichtspunkt der baulichen Veränderung geprüft, jedoch die mehr als unvermeidliche Beeinträchtigung verneint, weil der neue Stellplatz - anders als hier - an versteckter Stelle lag und nicht besonders störte. Wichtig ist, dass das LG den Eigentümerbeschluss über die Verlegung auch dann für ungültig erklärt hätte, wenn es nicht an der Zustimmung des beeinträchtigten Wohnungseigentümers gefehlt hätte, sondern die Wohnungseigentümer die für und gegen die Verlegung sprechenden Gesichtspunkte nur unzureichend und nicht überzeugend geprüft haben.