Abrechnungspflicht über Betriebskosten nach Veräußerung

Der in das Mietverhältnis gem. § 571 BGB eintretende Erwerber muß auch dann ein Guthaben aus einer von ihm zu erstellenden Betriebskostenabrechnung an den Mieter auszahlen, wenn er erst während des Abrechnungszeitraumes in das Mietverhältnis eingetreten ist.

II. Die Berufung ist unbegründet. Dem Kl. steht der erstinstanzlich zuerkannte Anspruch auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens für das gesamte Jahr 1997 in Höhe von 2.353,07 DM gegen die Bekl. aufgrund der Betriebskostenabrechnung vom 27. November 1998 zu. Die Bekl., die erst im Laufe des Jahres (der Abrechnungsperiode) in das Mietverhältnis eingetreten ist, haftet auch für den Teil des Guthabens, der sich aus der Zeit vor ihrem Eintritt ergibt.

Nach der die Kammer gemäß § 541 Abs. 1 S. 1 ZPO bindenden Entscheidung des OLG Hamburg vom 8. November 1989 - 4 U 97/98 - (GE 1990, 41 ff. = ZMR 1990, 109 ff.), die auch mit der Entscheidung des OLG Naumburg (NZM 1998, 806 = NJW-RR 1999, 160) übereinstimmt, trifft die Rückzahlungsverpflichtung für ein Guthaben auch dann den neuen Vermieter, wenn er über vorauszuentrichtende Nebenkosten für einen Abrechnungszeitraum vor Eigentumsübertragung des Mietobjektes erst nach dem Eigentumswechsel abrechnet. Entscheidend ist hierbei der Gesichtspunkt, daß der neue Vermieter gemäß § 571 Abs. 1 BGB mit Eigentumsumschreibung im Grundbuch in das Mietverhältnis eintritt. Da Zahlungsansprüche aus einer Betriebskostenabrechnung erst mit Erteilung fällig werden und der Fälligkeitszeitpunkt hier in eine Zeit fällt, als die Bekl. bereits Vermieterin war, haftet sie auch für die Auszahlung des Guthabens für die gesamte Abrechnungsperiode.

Im vorliegenden Fall sind keine Anhaltspunkte dafür ersichtlich, dies anders zu beurteilen, weil die Bekl. "im Rahmen eines laufenden Gesamtvollstreckungsverfahrens" in das Mietverhältnis eingetreten ist. Unabhängig vom rechtlichen Vollzug des Eintritts gelten die Erwägungen der angeführten Entscheidung auch für diesen Fall. Denn entscheidend ist auf die Fälligkeit des Zahlungsanspruches abzustellen. Fällig wurde der Zahlungsanspruch jedoch erst zu einem Zeitpunkt, als die Bekl. bereits in die Vermieterstellung eingetreten war.

Mit der Veräußerung des Hauses tritt der Erwerber in das bisherige Mietverhältnis mit dem Mieter ein, das zu den bisherigen Bedingungen fortgeführt wird; anders als bei einer Erbschaft haftet der neue Vermieter nicht für Schulden seines Vorgängers. Für Betriebskosten gilt aber etwas anderes.

Nach Veräußerung des Hauses rechnete die Erwerberin über Betriebskosten ab; sie weigerte sich jedoch, das sich daraus ergebende Guthaben dem Mieter auszuzahlen, da die Betriebskostenvorschüsse zumindest zum Teil noch an den Veräußerer gezahlt worden waren.

Das Landgericht Berlin gab der Zahlungsklage des Mieters statt und meinte, die Rückzahlungsverpflichtung für ein Guthaben treffe auch dann den neuen Vermieter, wenn für einen Abrechnungszeitraum vor Eigentumsübertragung erst nach dem Eigentumswechsel abgerechnet wird.

Ob die Entscheidung zutrifft, kann wegen des nur unvollständig zu erschließenden Sachverhalts (auch durch sprachliche Ungenauigkeiten) nicht beurteilt werden. Entscheidend sind zunächst einmal, wie oft im Mietrecht, die Begriffe. Der Abrechnungszeitraum beträgt höchstens ein Jahr (§ 4 Abs. 1 MHG); über die in dieser Zeit gezahlten Vorschüsse ist abzurechnen. Ob der Abrechnungszeitraum am 1. Januar eines jeden Jahres beginnt oder am 1. Mai, ist eine Frage des Mietvertrages; auch andere Termine sind denkbar, wenn auch unüblich. Die Begriffe Abrechnungszeitraum und Abrechnungsperiode sind identisch. Davon zu unterscheiden ist die Abrechnungsfrist, die mit Ende des Abrechnungszeitraums beginnt und sich ebenfalls aus dem Mietvertrag ergeben kann. Anderenfalls wendet die Rechtsprechung die Jahresfrist des § 20 Abs. 3 NMV entsprechend an. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs können der Nachzahlungsanspruch des Vermieters und ein Rückzahlungsanspruch des Mieters erst mit einer Betriebskostenabrechnung fällig werden, unabhängig davon, ob diese fristgerecht erteilt ist, so das OLG Naumburg (auf dessen Entscheidung sich das Landgericht bezieht). Auch der Erwerber, der erst nach Ablauf der Abrechnungsperiode im Grundbuch eingetragen wird, müsse ein Guthaben aus seiner Betriebskostenabrechnung an den Mieter zahlen, wenn die Abrechnung zu einem Zeitpunkt erfolgt sei, in dem der Eigentumsübergang schon stattgefunden hatte. Nach der grundlegenden Entscheidung des BGH (GE 2000, 1471) ist dies jedoch unzutreffend. Erfolgt der Eigentumsübergang nach Beendigung der Abrechnungsperiode, muß der bisherige Vermieter über die Betriebskosten abrechnen und bleibt Gläubiger oder Schuldner einer solchen Abrechnung. Nur bei einem Eigentumsübergang während der laufenden Abrechnungsperiode muß der Erwerber über den gesamten Abrechnungszeitraum abrechnen, wobei er vom Veräußerer Mitwirkung verlangen kann.