Abrechnungspflicht über Betriebskosten als unvertretbare Handlung

Abrechnungspflicht über Betriebskosten als unvertretbare Handlung; Zwangsgeld wegen unterlassener Betriebskostenabrechnung

1. Bei der Pflicht des Vermieters, über Betriebskosten abzurechnen, handelt es sich nur dann um eine vertretbare Handlung, wenn Belege vorhanden sind und ein Sachverständiger die Abrechnung danach vornehmen könnte. 2. Fehlen wesentliche Unterlagen für eine Betriebskostenabrechnung und ist insbesondere ein Umlageschlüssel nicht vertraglich vereinbart, handelt es sich um eine unvertretbare Handlung, so daß sich die Zwangsvollstreckung nach § 888 ZPO richtet. 3. Die Festsetzung eines Zwangsgeldes von 2.000 DM für einen Vermieter, der während der ganzen Mietdauer nicht abgerechnet hat, ist angemessen.

Die gem. §§ 793 Abs. 1, 577 ZPO zulässige sofortige Beschwerde des Schuldners ist unbegründet. Das Amtsgericht hat zu Recht gem. § 888 ZPO ein Zwangsgeld festgesetzt, denn bei den vom Schuldner vorzunehmenden Abrechnungen handelt es sich um eine unvertretbare Handlung. Eine solche ist anzunehmen, wenn die Handlung ausschließlich vom Willen des Schuldners abhängt und nicht von einem Dritten vorgenommen werden kann. Auf die in der Rechtsprechung sehr umstrittene Frage, ob die Erteilung einer Abrechnung grundsätzlich eine vertretbare oder eine unvertretbare Handlung darstellt, braucht nicht eingegangen zu werden, denn hier kann die Abrechnung aufgrund der Umstände des konkreten Falles nicht von einem Dritten vorgenommen werden. Bezüglich Abrechnungen wird von der Rechtsprechung zum einen nur dann eine vertretbare Handlung angenommen, wenn Belege vorhanden sind und ein Sachverständiger anhand dieser Belege die Rechnung stellen kann (LG Münster NZM 2001, 333; LG Hannover WuM 1993, 475; LG Dortmund WuM 1986, 350), während im vorliegenden Fall der Schuldner sich nicht dazu äußert, ob überhaupt Belege vorhanden sind. Zum anderen betrifft die Verurteilung die Abrechnung der Betriebskosten für die gesamte Laufzeit des Mietverhältnisses, und die Parteien haben im Mietvertrag keinen Umlageschlüssel vereinbart. In einem solchen Fall steht nach allgemeiner Ansicht (Langenberg in Schmidt-Futterer u. a., Mietrecht, 7. Aufl. § 546 BGB Rn. 213; Beuermann, Miete und Mieterhöhung im preisfreien Wohnraum, 3. Aufl. § 4 MHG Rn. 23) dem Vermieter gem. §§ 315, 316 a. F. BGB das Recht zu, den Umlageschlüssel nach billigem Ermessen festzusetzen, was im Vertragsverhältnis der Parteien nur der Schuldner tun kann.

Auch der Höhe nach ist das Zwangsgeld nicht zu beanstanden, denn es hat den Zweck, den Schuldner zur Vornahme der titulierten Handlung zu veranlassen, und hat sich auch am Interesse des Gläubigers an der Durchsetzung der Forderung zu orientieren (Hartmann in: Baumbach u. a. ZPO, 60. Aufl. § 888 Rn. 15). Überdies war zu berücksichtigen, daß der Schuldner ohne erkennbaren Grund seit einer Mahnung der Gläubigerin im Dezember 1999 die geschuldeten Abrechnungen nicht erteilt hat.

Wenn eine Nettomiete vereinbart ist, muß der Vermieter über die Betriebskostenvorauszahlungen jährlich abrechnen. Umstritten ist allerdings, wie ein Urteil aus Abrechnung gegen den Vermieter zu vollstrecken ist. Nimmt man eine vertretbare Handlung an (jeder kann abrechnen), wird nach § 887 ZPO vollstreckt. Nimmt man eine nicht vertretbare Handlung an (nur der Vermieter kann abrechnen), wird ein Zwangsgeld nach § 888 ZPO verhängt.

Der Vermieter hatte während der gesamten Mietdauer über die Betriebskosten nicht abgerechnet. Der Mieter erwirkte ein rechtskräftiges Urteil gegen den Vermieter, in dem festgehalten wurde, daß der Vermieter abzurechnen habe. Nachdem wieder nichts geschah, setzte das Amtsgericht auf Antrag des Mieters ein Zwangsgeld von 2.000 DM fest. Die sofortige Beschwerde des Vermieters war erfolglos.

Mit Beschluß vom 16. Januar 2002 stellte das Landgericht Berlin fest, daß eine vertretbare Handlung nur dann anzunehmen sei, wenn es Belege gebe, anhand derer ein Dritter die Abrechnung anfertigen könne. Dazu hatte der Vermieter nichts vorgetragen. Hinzu kam aber auch noch, daß der Abrechnungsmaßstab nicht vertraglich vereinbart war. Die Abrechnung hatte deshalb nach billigem Ermessen zu erfolgen, was nach Auffassung des Landgerichts nur der Vermieter ausüben könne, und kein Dritter. Es lag damit eine unvertretbare Handlung vor; die Höhe des Zwangsgeldes von 2.000 DM hielt das Landgericht für angemessen.