Abrechnungspflicht für Voreigentümer

Abrechnungspflicht für Voreigentümer; Betriebskosten

Nach einem Eigentumswechsel ist nicht der Erwerber, sondern der Veräußerer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt; es kommt nicht darauf an, wann der Zahlungsanspruch fällig geworden ist.

Die Kl. waren im Jahr 1998 Mieter einer Wohnung, die der Bekl. mit Wirkung zum 1. Januar 2000 erwarb. Im Oktober 2000 teilte die damalige Wohnungsverwaltung den Kl. mit, für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 bestünde zugunsten der Kl. ein Betriebskostenguthaben von insgesamt 1.445,02 DM. Eine Überweisung des Geldbetrages erfolgte nicht. Mit ihrer Klage fordern die Kl. vom Bekl. die Auszahlung des Guthabens; dieser meint, Zahlung müsse der damalige Eigentümer leisten.

Beide Vorinstanzen haben eine Verpflichtung des Bekl. zur Auszahlung verneint. Die zugelassene Revision der Kl. blieb erfolglos.

(...) Zu Recht hat das Berufungsgericht angenommen, daß sich der Anspruch der Mieter auf Rückerstattung überzahlter Nebenkostenvorauszahlungen gegen den Veräußerer und nicht gegen den Erwerber richtet, sofern die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war, ohne daß es darauf ankommt, wann der Rückzahlungsanspruch fällig geworden ist.

1. Zutreffend geht das Berufungsgericht davon aus, daß sich die Frage, welche mietvertraglichen Rechte und Pflichten infolge eines Eigentumsübergangs nach § 571 BGB a. F. dem Veräußerer und welche dem Erwerber zuzuordnen sind, grundsätzlich nach dem Zeitpunkt des Entstehens bzw. der Fälligkeit des Anspruchs beantwortet. Vor dem Eigentumswechsel entstandene und fällig gewordene Ansprüche verbleiben dem bisherigen Vermieter, danach fällig gewordene Forderungen stehen dem (nunmehrigen) Grundstückseigentümer zu. Ebenso richten sich vertragliche Ansprüche des Mieters dann gegen den Erwerber, wenn sie erst nach dem Eigentumswechsel entstehen oder fällig werden (Senatsurteile vom 14. Oktober 1987 - VIII ZR 246/86, NJW 1988, 705 unter 2 b, cc und vom 19. Oktober 1988 - VIII ZR 22/88, NJW 1989, 451 unter II 2 b; BGH, Urteil vom 14. September 2000 - III ZR 211/99, WM 2000, 2509 unter 3).

2. Zwar ist der Anspruch des Mieters auf Auszahlung des Betriebskostenguthabens für den Abrechnungszeitraum Januar bis Dezember 1998 erst mit Erteilung der Betriebskostenabrechnung vom 16. Oktober 2000 fällig geworden (vgl. BGHZ 113, 188, 194; Senatsurteil vom 27. November 2002 - VIII ZR 108/02, NJW-RR 2003, 442 unter III 1). Wie der Bundesgerichtshof für den vergleichbaren Fall eines Eigentumswechsels nach dem Vermögensgesetz jedoch entschieden hat, ist der frühere Eigentümer gegenüber dem Mieter bezüglich der zum Zeitpunkt des Wechsels im Grundstückseigentum (Bestandskraft des Rückgabebescheids) abgelaufenen Abrechnungsperiode zur Abrechnung der Betriebskosten verpflichtet und zur Erhebung etwaiger Nachzahlungen berechtigt. Diese Lösung sorgt für Rechtsklarheit und vermeidet insbesondere das ungereimte Ergebnis, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen, deren Vorbereitung und Berechnung die Abrechnung dient, dem Erwerber zustehen bzw. von diesem zu erbringen sind (BGH, Urteil vom 14. September 2000 aaO.).

Der erkennende Senat hält diese Betrachtungsweise auch im vorliegenden Fall für sachgerecht. Das strikte Festhalten am sog. Fälligkeitsprinzip würde einmal die Abrechnung der Nebenkosten im Regelfall erschweren, da sich der Erwerber die nötigen Unterlagen vom Veräußerer unter Umständen erst beschaffen muß; im übrigen können sich für den Erwerber erhebliche Hindernisse ergeben, wenn er mit dem Mieter über die Nebenkosten für bereits vor seinem Eigentumserwerb abgeschlossene Rechnungsperioden abrechnen soll. Zum anderen ist zu berücksichtigen, daß der Erwerber in der nun abzurechnenden Periode die Vorauszahlungen nicht erhalten hat. Er müßte sich dann an den Veräußerer wenden und eventuelle Ansprüche möglicherweise gerichtlich durchsetzen. Auch stünde im Fall geschuldeter Nachzahlungen ein hierauf gerichteter Anspruch dem Erwerber selbst nicht zu, nachdem der Veräußerer die Aufwendungen für die abgelaufene Abrechnungsperiode getragen und er deshalb Anspruch auf Erstattung seiner Aufwendungen hat (im Ergebnis ebenso OLG Düsseldorf NJW-RR 1994, 1101; Staudinger/Emmerich, [2003], § 566 BGB, Rdnr. 55; Schmidt-Futterer/Gather, Mietrecht, 8. Aufl., § 566 Rdnr. 59; Blank/Börstinghaus, Miete, § 571 BGB Rdnr. 26; Wolf/Eckert/Ball, Handbuch des gewerblichen Miet-, Pacht- und Leasingrechts, 8. Aufl., Rdnr. 1411; a. A. OLG Naumburg, NJW-RR 1999, 160; Schenkel, NZM 1999, 5 ff.). Soweit den Mietern danach Nachteile entstehen können, weil es ihnen verwehrt ist, mit ihnen zustehenden Rückzahlungsforderungen gegenüber Mietzinsforderungen des Erwerbers aufzurechnen, ist dies die Folge des Erwerbs ihres Vertragsgegners und von ihnen hinzunehmen.

Ein Anspruch auf Betriebskostennachzahlung wird erst mit der Abrechnung fällig. Wenn das Grundstück veräußert wird und der bisherige Vermieter über Betriebskosten noch nicht abgerechnet hat, darf das nicht der Käufer an seiner Stelle tun. Ein entsprechendes Urteil in einem Restitutionsfall (GE 2000, 1471) hat der BGH jetzt allgemein für das Mietrecht bestätigt.

Anfang Januar 2000 wurde der Beklagte Eigentümer der vermieteten Wohnung. Im Oktober desselben Jahres teilte die Hausverwaltung den Mietern mit, sie hätten für 1998 ein Betriebskostenguthaben, das sie vom jetzigen Eigentümer verlangten.

Mit Urteil vom 3. Dezember 2003 bestätigte der Bundesgerichtshof die Auffassung des Landgerichts, daß sich der Anspruch des Mieters auf Rückerstattung überzahlter Betriebskostenvorauszahlungen gegen den Veräußerer richte, wenn die Abrechnungsperiode vor dem Eigentumswechsel abgeschlossen war. Auf die Fälligkeit eines Rückzahlungsanspruchs komme es nicht an. Nur so könne das ungereimte Ergebnis vermieden werden, daß eine vor dem Eigentumswechsel fällig gewordene Abrechnungspflicht beim bisherigen Vermieter verbleibt, während Nachzahlungen und Erstattungen Sache des Erwerbers wären.