Abrechnungspflicht des Zwangsverwalters für die Vergangenheit

Der Zwangsverwalter eines Grundstücks hat die Betriebskosten für ein Mietobjekt auch für solche Abrechnungszeiträume abzurechnen, die vor seiner Bestellung liegen, sofern eine etwaige Nachforderung von der als Beschlagnahme geltenden Anordnung der Zwangsverwaltung erfaßt wird (§ 1123 Abs. 2 Satz 1 BGB; §§ 21, 148 Abs. 1 Satz 1 ZVG).

Soweit der Zwangsverwalter zur Abrechnung verpflichtet ist, hat er auch ein etwaiges Vorauszahlungsguthaben an den Mieter auszuzahlen; dies gilt auch dann, wenn ihm die betreffenden Vorauszahlungen nicht unmittelbar zugeflossen sind.

Die Kl. sind seit 1997 Mieter einer Wohnung in dem Anwesen N.-Straße in B. Nach dem Mietvertrag sind sie verpflichtet, neben der Grundmiete einen monatlichen Betriebskostenvorschuß in Höhe von 269,19 DM sowie einen Heiz- und Warmwasserkostenvorschuß von 131,25 DM zu zahlen. Über die geleisteten Vorschüsse ist nach § 3 Abs. 5 und § 5 Abs. 3 des Mietvertrages jährlich zum Stichtag 31. Dezember bzw. 1. Januar abzurechnen.

Mit Beschluß vom 20. Januar 1999 ordnete das Amtsgericht Berlin-Lichtenberg die Zwangsverwaltung für das Grundstück an und bestellte den Bekl. als Zwangsverwalter.

Am 1. August 2000 erstellte die noch vom Vermieter beauftragte Hausverwaltung eine Betriebskostenabrechnung für das Jahr 1998, die für die Kl. ein Guthaben in Höhe von 1.999,75 DM ausweist. Eine Abrechnung über die Heiz- und Warmwasserkostenvorschüsse wurde bisher nicht erstellt. Die Kl. sind der Auffassung, der Bekl. sei ihnen gegenüber sowohl zur Auszahlung des festgestellten Guthabens als auch zur Abrechnung der übrigen Nebenkosten und zur Erstattung eines sich daraus ergebenden Guthabens verpflichtet. Der Bekl. hält die Klage für unbegründet. Er wendet ein, er sei nicht passiv legitimiert, weil der Abrechnungszeitraum 1998 vor seiner Bestellung als Zwangsverwalter bereits abgelaufen gewesen sei und weil die Kl. im übrigen an ihn keine Vorschüsse gezahlt hätten.

Das Amtsgericht hat dem Zahlungsantrag im wesentlichen - bis auf einen Teil der Zinsen - stattgegeben; den weiteren Klageantrag hat es als Stufenklage behandelt und durch Teilurteil den Bekl. verurteilt, die von den Kl. geforderte Abrechnung zu erstellen. Die hiergegen gerichtete Berufung des Bekl. hat das Landgericht zurückgewiesen. Mit seiner zugelassenen Revision verfolgt der Bekl. sein Ziel der Klageabweisung weiter.

Die bisher herrschende Rechtsprechung ging davon aus, daß ein Zwangsverwalter nur dann über Betriebskosten abrechnen muß, wenn seine Bestellung im Abrechnungszeitraum erfolgte. Der BGH hat nunmehr die Abrechnungspflicht erweitert.

Anfang 1999 war Zwangsverwaltung angeordnet worden; gleichwohl rechnete die Hausverwaltung später Heizkosten für das Jahr 1998 ab, was ein Guthaben für die Mieter ergab. Über die kalten Betriebskosten wurde nicht abgerechnet. Die Mieter verlangten vom Zwangsverwalter die Auszahlung des Guthabens und die Abrechnung über die kalten Betriebskosten; der Zwangsverwalter verwies darauf, daß der Abrechnungszeitraum vor seiner Bestellung geendet habe.

Mit Urteil vom 26. März 2003 gab der Bundesgerichtshof den Mietern Recht. Durch die Anordnung der Zwangsverwaltung würden auch Mietrückstände beschlagnahmt, die bis zu einem Jahr vor der Anordnung fällig gewesen seien. Dazu gehörten auch Ansprüche aus Betriebskostenabrechnungen, die erst mit der Erteilung der Abrechnung fällig werden. Sei die Abrechnung nicht erteilt, könne auch nicht die Beschlagnahmefrist von einem Jahr für die Vergangenheit abgelaufen sein. Für Guthaben des Mieters gelte nichts anderes; an die Abrechnung der Hausverwaltung über die Heizkosten sei der Verwalter gebunden, zumal er deren Richtigkeit nicht bestritten habe. Der Zwangsverwalter muß nach diesem Urteil auch für weit zurückliegende Zeiträume abrechnen, denn Zwangsverwaltung wird ja gerade bei solchen Miethäusern angeordnet, deren Eigentümer mit der Verwaltung überfordert waren. Zwangsverwalter sollten die Höhe ihrer Haftpflichtversicherung überprüfen; die Mieter sollten immer nach § 9 Nr. 2 ihr Mietrecht gegenüber dem Vollstreckungsgericht anmelden, weil sie dann Beteiligte im Sinne des § 154 ZVG sind, die die Zwangsverwalter persönlich auf Schadensersatz in Anspruch nehmen können (vgl. LG Berlin GE 1996, 477).