Abrechnungspflicht des Verwalters

Abrechnungspflicht des Verwalters; stillschweigender Verzicht; Verwaltung durch Verwandte; unentgeltliche Verwaltertätigkeit

Besteht der begründete Verdacht, daß der Verwalter des gemeinsamen Grundeigentums seinen Miteigentümern größere Beträge vorenthalten hat, so kann er sich gegenüber der auf Auskunft und Zahlung gerichteten Stufenklage nicht darauf berufen, die Miteigentümer hätten ihm in der Vergangenheit vertraut und aus Gründen familiärer Verbundenheit stillschweigend auf laufende Rechnungslegung verzichtet.

Die Parteien sind Schwestern. Die Kl. nimmt die Bekl. auf Auszahlung von Überschüssen aus der Verwaltung des Grundstücks F.-Straße 57 in O. in Anspruch, das in der Zeit vom 1. Januar 1991 bis 26. Februar 1997 im Miteigentum beider Parteien stand und von der Bekl. verwaltet wurde. Die Bekl. zahlte der Kl., deren Miteigentumsanteil ein Viertel betrug, jährlich "pauschale" Beträge in unterschiedlicher Höhe. Detaillierte Abrechnungen erteilte die Bekl. nicht, sie wurden von der Kl. auch nicht verlangt. Erstmals im Januar 1996 forderte die Kl. die Bekl. auf, Rechenschaft über ihre Verwaltungstätigkeit zu legen. Im Wege der Stufenklage hat die Kl. Einsicht in sämtliche Verwalterunterlagen und Zahlung verlangt und, nachdem die Bekl. ihr diese gewährt hat, einen Zahlungsanspruch über 120.300 DM geltend gemacht. Die Klagen blieben in den Vorinstanzen überwiegend erfolglos mit der Begründung, der stillschweigende Verzicht der Kl. auf ins einzelne gehende Abrechnungen schließe für diesen Zeitraum auch Nachforderungen aus.

Die Revision ist begründet und führt zur Verurteilung der Bekl. zur Zahlung weiterer 70.000 DM nebst Zinsen an die Kl.

I. Das Berufungsgericht hat auf die nach seiner Ansicht zutreffenden Ausführungen des Landgerichts Bezug genommen, wonach in der jahrelangen Entgegennahme "runder" Beträge ohne Abrechnung ein konkludenter Verzicht auf Rechnungslegung und auf die Auszahlung konkret ermittelter Beträge liege. Ergänzend hat es auf das nahe Verwandtschaftsverhältnis der Parteien hingewiesen, das es nicht ungewöhnlich erscheinen lasse, daß "man sich bei der ‚Gewinnverteilung' gegenseitig weitgehend vertraut hat und nicht darauf bestehen wollte, eine mit nicht geringen Mühen verbundene Abrechnung aller einzelnen Ausgaben und Einnahmen zu erhalten". Es sei auch zu berücksichtigen, daß die Bekl. die Grundstücksverwaltung nicht gewerbsmäßig betrieben habe und offenbar darin auch nicht ausgebildet gewesen sei. Die Kl. könne nicht damit gehört werden, daß die Bekl. im nachhinein für die fraglichen Jahre Auskunft habe erteilen können. Denn die Kl. gelange zu der von ihr aufgrund der nachträglichen Auskünfte der Bekl. errechneten Nachforderung nur, weil die Bekl. zu einer Vielzahl der behaupteten Ausgaben keine nachvollziehbaren Angaben mehr habe machen können. Die Bekl. habe, da sie jahrelang nicht zu detaillierten Abrechnungen aufgefordert worden sei, darauf vertrauen dürfen, daß die übrigen Miteigentümer in familiärer Eintracht auf eine derartige Abrechnungsweise verzichteten. Das hält revisionsrechtlicher Prüfung nicht stand. Das Berufungsgericht nimmt rechtsfehlerhaft an, daß ein stillschweigender Verzicht der Kl. auf genaue Abrechnungen für die Jahre 1991 bis 1995 auch jegliche Nachforderung für diese Zeit ausschließt. II. Es kann dahinstehen, ob in der mehrjährigen Entgegennahme "runder" Beträge, über die eine Abrechnung nicht erteilt und von der Kl. auch nicht verlangt wurde, mit Rücksicht auf die enge Verwandtschaft der Parteien und die Unentgeltlichkeit der Grundstücksverwaltung durch die Bekl. ein Verzicht der Kl. auf Auskunft und Rechenschaft, wie sie die Bekl. nach § 666 BGB schuldete, gesehen werden kann. Dieser Verzicht hätte, wie die Revision mit Recht rügt, entgegen der Ansicht des Berufungsgerichts jedoch nicht sämtliche Zahlungsansprüche der Kl. umfaßt, die sich bei genauer Abrechnung ergeben hätten. Das Berufungsgericht gibt - ebenso wie bereits das Landgericht - für seine gegenteilige Annahme keine nähere Begründung. Seine sonstigen Feststellungen tragen diese Auffassung nicht. Das Verwandtschafts- und Vertrauensverhältnis der Parteien sowie die übrigen Umstände, die unentgeltliche, nicht gewerbsmäßige Tätigkeit der nicht zur Grundstücksverwalterin ausgebildeten Bekl. und die mit der exakten Abrechnung aller Einnahmen und Ausgaben verbundene Mühe, konnten allenfalls den Schluß rechtfertigen, die Kl. habe mit dem Verzicht auf Rechenschaft stillschweigend auch auf verhältnismäßig unwesentliche Spitzen von Zahlungsansprüchen verzichtet, sei also etwa mit der Abrundung einer Summe auf einen glatten Betrag oder der Nichtberücksichtigung von Kleinbeträgen einverstanden. Für die Annahme eines weiterreichenden Verzichts der hier in Rede stehenden Größenordnung fehlt dagegen jeder Anhaltspunkt. Das Berufungsurteil kann daher keinen Bestand haben.

Ein Verwalter haftet auf Auszahlung des Mietüberschusses (§ 195 BGB) und auf Abrechnung, auch wenn "nur" Familienbesitz verwaltet wird.

Die Schwester der Klägerin hatte die Verwaltung des Hauses übernommen und mehr als sechs Jahre lang pauschale Beträge ohne Einzelabrechnung an die Klägerin ausgezahlt. Fachkenntnisse in der Hausverwaltung besaß die Schwester nicht. Als es zu Differenzen zwischen den Schwestern kam, erhob die Miteigentümerin Auskunfts- und Zahlungsklage.

Entgegen der Auffassung der Vorinstanzen hielt der BGH in seinem Urteil vom 4. Dezember 2000 die Klage auch für den zurückliegenden Zeitraum von Anfang an für begründet. Die mehrjährige Entgegennahme von runden Beträgen ohne Beanstandung sei kein Verzicht auf eine detaillierte Abrechnung; auch aus der engen Verwandtschaft der Parteien sei das nicht zu folgern. Die Beklagte sei daher nach wie vor verpflichtet, gemäß § 667 BGB im einzelnen Rechnung zu legen.

Hausverwalter leben gefährlich, auch wenn sie mit dem Auftraggeber verwandt sind und die Tätigkeit, für die sie nicht ausgebildet sind, nebenbei unentgeltlich ausüben. Eine schriftliche Vereinbarung, wie sie bei hauptberuflichen Hausverwaltern üblich ist, ist unerläßlich, wenn man die Sache nicht lieber gleich den Profis überläßt. So hoch sind nämlich die Verwalterhonorare nicht.