Abrechnungspflicht des Erwerbers für die Vergangenheit?

1. Ein Mieter kann von dem Erwerber für die vor seinem Eigentumserwerb liegenden Abrechnungszeiträume keine Betriebskostenabrechnung verlangen.

2. Das gilt auch dann, wenn vorher eine Zwangsverwaltung bestand und der Erwerb im Wege der Zwangsversteigerung erfolgte.

Die Bekl. haben hinsichtlich des von ihnen zu zahlenden Heizkostenvorschusses ein Zurückbehaltungsrecht geltend gemacht, da sie zuletzt für den Zeitraum 1993/94 eine Heizkostenabrechnung erhalten haben.

Laut Mietvertrag war eine Abrechnungsperiode vom 1 .6. eines Jahres bis zum 31.5. des Folgejahres vereinbart. Eine Abrechnung sollte spätestens neun Monate nach Ablauf der Abrechnungsperiode erfolgen.

Der Kl. hat das streitgegenständliche Grundstück im Wege der Zwangsversteigerung durch Zuschlag am 6.2.1997 erworben.

Nach Auffassung des Gerichts konnten die Bekl. gegenüber dem Ersteigerer ein Zurückbehaltungsrecht nicht mehr geltend machen.

Unstreitig können die Bekl. von dem Kl. für die vor seinem Eigentumserwerb liegenden Abrechnungszeiträume keine Abrechnung verlangen. Dieser Anspruch richtet sich allein gegen die Voreigentümer bzw. den Zwangsverwalter. Etwas anderes gilt auch nicht wegen der grundsätzlich gemäß § 57 ZVG anzuwendenden Vorschrift des § 571 BGB.

Zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit der Klage am 14.2.1998 war die Klage daher zulässig und begründet.

Am 28.2.1998 ist jedoch der Abrechnungsanspruch der Bekl. gegen den Kl. für den Zeitraum 1996/97 fällig geworden und der Kl. nicht mehr zur Geltendmachung der Vorschüsse berechtigt. Die Parteien haben daher zu Recht die Hauptsache für erledigt erklärt. Da die Klage aber zum Zeitpunkt der Rechtshängigkeit begründet war, haben die Bekl. die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

Aus den Gründen des Landgerichts: Zu Recht hat das Amtsgericht im Rahmen seiner Entscheidung nach § 91 a ZPO den Bekl. die Kosten des Rechtsstreits auferlegt, da der Kl. ohne die übereinstimmende Erledigungserklärung im Hinblick auf die nach Rechtshängigkeit eingetretene Abrechnungsreife für die Heizperiode 1996/97 mit der Klage obsiegt hätte. Den Bekl. steht gegen die begehrten Heizkostenvorschüsse kein Zurückbehaltungsrecht zu, auch wenn ihnen gegenüber bislang keine Abrechnung der Heizperioden 1994/95 und 1995/96 erfolgt ist. Es fehlt insoweit an der von § 273 BGB vorausgesetzten Gegenseitigkeit bestehender Forderungen. Selbst unter Anwendung der Regelung des § 571 BGB haben die Bekl. dem Kl. gegenüber keinen Anspruch auf Erstellung der genannten Abrechnungen, da in den fraglichen Abrechnungszeiträumen der Kl. noch nicht Eigentümer und Vermieter war (vgl. LG Osnabrück, WuM 1990, 357; OLG Düsseldorf, NJW-RR 1994, 1101 f.). Das erkennen die Bekl. auch selbst.

Sie können sich darüber hinaus aber auch nicht auf § 404 BGB berufen, da diese Regelung den Fall des § 571 BGB nicht trifft. Gemäß § 581 BGB tritt der Erwerber nicht als Rechtsnachfolger des Vermieters in dessen Rechte und Pflichten ein, sondern (nur) kraft Gesetzes und selbständigen Rechts. Insoweit ist § 404 BGB auch nicht entsprechend anwendbar (vgl. BGH, NJW 1962, 1388, 1390; MüKo, BGB, § 571, Rn. 17).

Der Vermieter hatte das Hausgrundstück im Wege der Zwangsversteigerung erworben; vorher bestand eine Zwangsverwaltung.

In dem vom LG Berlin mit Beschluß vom 27. Juli 1998 entschiedenen Fall hatte der Mieter ein Zurückbehaltungsrecht wegen der Heizkostenvorschüsse geltend gemacht, weil der Voreigentümer und der Zwangsverwalter schon seit Jahren keine Betriebskostenabrechnungen erteilt hatten. Das LG meinte, da der Erwerber nicht Rechtsnachfolger des früheren Vermieters sei, könne er auch nur für die Vorschüsse abrechnungspflichtig sein, die nach dem Eigentumserwerb gezahlt wurden. Auf die entgegenstehende Meinung von Sternel (I Rdn. 70) geht der Beschluß nicht ein.

Die Entscheidung ist zusammen mit dem Beschluß des LG Berlin in GE 1998, 743 zu lesen. Danach hat der Mieter nach Aufhebung der Zwangsverwaltung keinen Anspruch gegen den Zwangsverwalter auf Abrechnung über die Betriebskosten. Er kann sich daher nur an den Voreigentümer halten, was wirtschaftlich kaum Aussicht auf Erfolg haben dürfte.

Die Besonderheit des vom LG entschiedenen Falls lag nun darin, daß auch der Erwerber über die Heizkosten nicht fristgerecht abrechnete. Er hatte zunächst die Heizkostenvorschüsse eingeklagt, ehe die Abrechnung fällig war. Während des Rechtsstreits trat dann Abrechnungsreife ein, so daß dem Mieter ein Zurückbehaltungsrecht auch gegen den Erwerber zustand. Die Zahlungsklage des Vermieters war damit unbegründet geworden, woraufhin dem Mieter die Kosten nach übereinstimmender Erledigungserklärung auferlegt wurden. Ob das wirklich billigem Ermessen im Sinne des § 91 a ZPO entsprach, kann bezweifelt werden, denn schließlich entstand das Zurückbehaltungsrecht des Mieters durch das vertragswidrige Verhalten des Vermieters, der seiner Abrechnungspflicht nicht nachkam.