Abrechnungsfrist für vereinbarte Betriebskosten

Abrechnungsfrist für vereinbarte Betriebskosten; Ausschlußfrist

Die Vereinbarung im Mietvertrag, daß "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Abrechnungsperiode abzurechnen" ist, ist als Ausschlußfrist anzusehen, wodurch der Vermieter mit Nachforderungen aus nach deren Ablauf erstellten Betriebskostenabrechnungen ausgeschlossen ist.

(Leitsatz der Redaktion)

Die Kl. ist Vermieterin, die Bekl. Mieterin einer Dachgeschoßwohnung der Kl. Im Mietvertrag vom 1.9.1979 war neben der Zahlung der Miete vereinbart, daß die Mieterin für die Heizkosten einen monatlichen Vorschuß zahlt. Dazu wurde unter § 5 Ziffer 6 des Mietvertrags vereinbart: "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen. [...]"

Der Vermieter hat jeweils im Dezember die Betriebs- und Heizkostenabrechnung für die Jahre davor erstellt. Die Bekl. verweigert die Nachzahlungsbeträge mit Verweis auf die versäumte vertragliche Abrechnungsfrist.

Die zulässige Klage ist unbegründet [...].

I. Die Kl. kann von der Bekl. keine Zahlung der sich aus den Heiz- und Betriebskostenabrechnungen ergebenden Nachforderungen verlangen, weil die Abrechnung nicht innerhalb der im Mietvertrag unter § 5 Ziffer 6 Satz 1 vereinbarten Frist erfolgte.

Bei dieser vertraglichen Regelung handelt es sich nach Wortlaut wie nach Regelungsgehalt nicht um eine Fälligkeitsvereinbarung, sondern um eine Ausschlußfrist. Die Wortwahl "Spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist ... abzurechnen." enthält eben anders als etwa "kann/darf/soll abgerechnet werden" eine strikte und verbindliche Zeitbestimmung, die eine Abrechnung nach dem als spätestmöglich genannten Zeitpunkt ausschließt. Diese vertragliche Regelung wurde in dem vom Vermieter verwandten Formularmietvertrag getroffen und diente den Interessen beider Mietvertragsparteien, indem Nachforderungen nur in überschaubar kurzen Zeitrahmen zu klären und zu erfüllen waren. Da es den Mietvertragsparteien freisteht, ob sie überhaupt Vorauszahlungen vereinbaren, steht es ihnen auch frei, eine bestimmte, auch unterhalb von zwölf Monaten liegende Ausschlußfrist zu vereinbaren. Eine derartige vertraglich vereinbarte Verkürzung der Ausschlußfrist ist auch nicht durch § 556 Abs. 4 BGB ausgeschlossen, da es sich nicht um eine Regelung zu Lasten des Mieters handelt.

Die Überschreitung der Frist um mehr als fünf Monate ist unstreitig. Es ist von der Klagepartei auch nicht vorgetragen worden, daß und ggf. warum eine fristgerechte Abrechnung nicht erfolgen konnte.

Die Vereinbarung im Mietvertrag, daß "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres über die vorangegangene Abrechnungsperiode abzurechnen" ist, ist als Ausschlußfrist anzusehen. Der Vermieter ist mit Nachforderungen ausgeschlossen, wenn er die Betriebskostenabrechnung erst nach dem vereinbarten Zeitpunkt, aber noch vor der gesetzlichen Ausschlußfrist (zwölf Monate nach Abrechnungszeitraum) zugestellt hat.

Im Wohnungsmietvertrag war vereinbart, daß der Mieter neben der Miete monatliche Vorschüsse für Heizkosten bezahlt. Dazu wurde vereinbart, daß "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ... über die vorangegangene Heizperiode abzurechnen" ist. Mit Datum vom 20. Dezember 2002 rechnete der Vermieter über die Betriebs- und Heizkosten für 2001 und am 23. Dezember 2003 über diese Kosten für das Jahr 2003 ab, aus der sich jeweils Nachforderungsbeträge ergaben. Der Mieter wandte gegen die entsprechende Zahlungsklage ein, der Vermieter sei mit den Nachforderungen ausgeschlossen, weil er erst nach Ablauf der vertraglich vereinbarten Frist abgerechnet habe, die als Ausschlußfrist anzusehen sei.

Das AG Spandau wies die Klage ab und schloß sich der Argumentation des Mieters an. Der Wortwahl "spätestens am 30. Juni eines jeden Jahres ist ... abzurechnen" sei zu entnehmen, daß eine Abrechnung nach diesem spätest möglichen Zeitpunkt ausgeschlossen sei. Eine derartig vertraglich vereinbarte Verkürzung der Ausschlußfrist sei auch nicht ausgeschlossen, da es sich nicht um eine Regelung zu Lasten des Mieters handele.

Der Entscheidung des AG Spandau kann nicht zugestimmt werden. Allein dadurch, daß "spätestens" abzurechnen ist, ergibt sich nicht, daß der Vermieter mit Nachforderungen aus einer danach erstellten Abrechnung ausgeschlossen ist, denn es fehlt die Verknüpfung des Ablaufs der Frist mit dieser Konsequenz, weil eben der Ausschluß nicht vereinbart worden ist. Zudem kann nicht davon ausgegangen werden, daß der Vermieter die Abrechnungsfrist als Ausschlußfrist ausgestalten wollte. Die Regelung ist auch nicht unklar, sondern bestimmt klar die Abrechnungsfrist und eben nicht die Ausschlußfrist. Die vertraglich vereinbarte - kürzer als ein Jahr betragende - Abrechnungsfrist ist eben keine Ausschlußfrist (OLG Düsseldorf, 2000, 341 = NZM 2001, 383 = WuM 2000, 133 = ZMR 2000, 15 für Gewerberaum; LG Limburg, WuM 1997, 120; AG Tempelhof-Kreuzberg, GE 2000, 1543; Staudinger/Weitemeyer, Miete [2003] § 556 Rn. 105). Der Vermieter ist nicht bereits nach Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist mit Nachforderungen aus der nach ihrem Ablauf dem Mieter zugegangenen Abrechnung ausgeschlossen, wenn der Vermieter innerhalb der gesetzlichen Ausschlußfrist von einem Jahr nach Ablauf der Abrechnungsperiode abgerechnet hat. Der Mieter kann andererseits bereits nach dem Ablauf der kürzeren Abrechnungsfrist auf Abrechnung klagen und die - noch ausstehenden - Betriebskostenvorauszahlungen für die abgelaufene - und die folgende - Abrechnungsperiode einstellen.